Fairvesta Immobilienfonds: Vorsicht !

Immobilien sind in Deutschland seit sehr langer Zeit enorm beliebt – sei es als selbstgenutztes Heim oder zur Kapitalanlage in seinen verschiedensten Formen. Viele Anleger erwerben Immobilien dabei nicht direkt, sondern über Fonds, eine vermeintlich sichere Sache. Geködert werden sie von Anlageberatern und Vermittlern, die teils enorme Provisionen verdienen, mit Renditeversprechen und Steuerersparnissen.

Doch offene wie geschlossene Immobilienfonds sind in die Krise geraten, der sichere Hafen Immobilie hat sich bisweilen als Trugschluss entpuppt. Reihenweise konnten nicht nur Renditeerwartungen nicht erfüllt werden, sondern es kam zu heftigen Problemen. Offene Fonds mussten wegen zu starker Abflüsse die Rücknahme von Anteilen einstellen, Anleger kamen somit nicht an ihr Geld. Geschlossene Fonds, vom Charakter her sind dies unternehmerische Beteiligungen, schlitterten in finanzielle Probleme, sodass Anteilseigner frisches Geld nachschießen mussten, oder verabschiedeten sich in die Pleite.

Teils waren die Zusammenbrüche spektakulär und brachten Verantwortliche sogar hinter Gittern, wie zum Beispiel im Fall der Falk-Fonds. Andere Probleme von Immobilienfonds liefen nicht ganz so stark von der Öffentlichkeit beachtet ab, wie zum Beispiel zwei Prestigeprojekte der ehemaligen Fundus-Gruppe von Anno August Jagdfeld: Die Insolvenz der Fondsgesellschaft für das Grand Hotel in Heiligendamm, wo 2007 der G8-Gipfel stattfand, und die Probleme der Fondsgesellschaft, der das Nobelhotel Adlon in Berlin gehört.

Viele Graumarktanbieter im Markt

Einer der weiterhin aktiven Anbieter am Markt für geschlossene Immobilienfonds, der höchst umstritten ist, ist die Tübinger Unternehmensgruppe fairvesta. Das Unternehmen steht schon seit einiger Zeit in der Kritik. Vor allem diverse Berichte der „Wirtschaftswoche“ haben im Zusammenhang mit den fairvesta-Immobilienfonds und den Aktivitäten verbundener Unternehmen reichlich Ungereimtheiten aufgezeigt, allen voran ein Bericht vom 15. Oktober 2013. Die Ergebnisse der umfangreichen „Wirtschaftswoche“-Recherchen von Melanie Bergermann und Niklas Hoyer sind geeignet, das Vertrauen in die Gesellschaft in den Grundfesten zu erschüttern. Die Tübinger werben im Branchenvergleich mit enorm hohen Renditen, die bereits stutzig machen. Den Angaben der süddeutschen Gesellschaft zufolge erreicht man diese vor allem durch geschickten, günstigen Einkauf von Qualitätsimmobilen, die anschließend nicht lange gehalten, sondern mit Gewinn weiterverkauft werden. Hinzu kommen während der Haltezeit der Immobilien die Mieteinnahmen, die nicht nur die laufenden Kosten decken, sondern ebenfalls zur Rendite einen Beitrag leisten. Doch die Angaben können in vielen Bereichen in Zweifel gezogen werden. So berichtete bereits die Zeitschrift „Finanztest“ im Juli des vergangenen Jahres, dass fairvesta die Renditen der Fonds auf eine eigenwillige Art berechne. Dabei berechnet das Unternehmen nach eigenen Angaben eine lineare Rendite, was im Branchenvergleich ungewöhnlich ist. Der Grund: Wird die erzielte Rendite schlicht durch die Jahre der Laufzeit einer Kapitalanlage geteilt, wird der Zinseszinseffekt völlig ignoriert. Die Folge: Es kann für das einzelne Jahr eine höhere Rendite ausgewiesen werden – genau das nutze fairvesta aus, kritisiert „Finanztest“. Die Kritik an den geschlossenen Fonds der Tübinger, die „Finanztest“ vornimmt, geht aber noch weiter. So seien die Kosten des Fonds mit rund einem Fünftel „happig“. Jeder fünfte Euro steht durch die Fondskosten so nicht für die Anlage in Immobilien zur Verfügung.

Intransparente Immobiliengeschäfte

Nicht nur „Finanztest“, sondern auch die „Wirtschaftswoche“ kritisieren in ihren Berichten zu fairvesta zudem den Wertansatz der Immobilien. Bei der Renditeberechnung setzen die Tübinger den Angaben zufolge Verkehrswerte an. Es sei allerdings fraglich, ob man diese tatsächlich bei einem Verkauf der Objekte erzielen könne. Gerade dies ist aber ein kritischer Faktor, denn das Geschäftsmodell der Fonds ist auf einen schnelleren Umschlag der Portfolioimmobilien ausgerichtet – anders lassen sich die versprochenen Renditen nicht erzielen. Bei der Auswahl der Objekte sorgt fairvesta bei Brancheninsidern ebenfalls für Stirnrunzeln. So ziehen viele Insider unter anderem die Preisabschläge in Zweifel, mit denen fairvesta nach eigenen Angaben Immobilien ankaufe. „Hohe Abschläge gibt es nur für Problemimmobilien“, zitiert die „Wirtschaftswoche“ zum Beispiel Christoph Wittkop, den Geschäftsführer der Immobiliengesellschaft Pamera, die sich vor allem auf Büro- und Einzelhandelsimmobilien fokussiert. Andere Marktinsider bestätigen dies: Solche Preisabschläge beim Einkauf lassen sich nur in Problemlagen realisieren – das aber würde nicht zum selbstauferlegten Qualitätsanspruch von fairvesta passen. Allerdings zweifeln die „Wirtschaftswoche“-Autoren an diesem Anspruch, verweisen dabei auf Immobilien in schlechten Lagen, die zum Teil sogar höhere Leerstände aufwiesen oder schlecht gepflegt sein sollen. Offen ist laut Presseberichten auch, wer eigentlich die Käufer sind, die fairvestas Fonds die Immobilien zu Preisen deutlich über dem Einkaufspreis wieder abkaufen und somit den Fondsanteilseignern wichtige und große Teile der versprochenen Renditen sichern sollen. Das Unternehmen selbst gibt sich zugeknöpft und schafft eine Pseudo-Transparenz: Wer Unterlagen einsehen will, müsse nach Tübingen kommen, darf anschließend aber nicht über das reden, was er in den Unterlagen zu Gesicht bekommen hat, ohne Strafzahlungen zu riskieren, heißt es immer wieder in den verschiedenen Presseberichten zum Unternehmen.

Geschädigte sollten mögliche Ansprüche überprüfen

Die Liste zweifelhafter Angebote im Immobiliensektor ist lang, viele Milliarden Anlegergelder werden hier verteilt. Das lockt schwarze Schafe an. Investoren sollten daher Angebote genau prüfen, bevor man Geld an einen Fondsinitiator überweist. Schlägt ein Investment fehl und der Fonds geht zum Beispiel pleite, stellt sich die Frage, ob Geldanleger Ansprüche auf Schadenersatz haben. Bei vielen Beratungsgesprächen dürften die Risiken einer solchen Anlage in Immobilienfonds falsch dargestellt worden sein. Lange Zeit wurden die Verlustrisiken solcher Fonds vor allem als „theoretisch“ abgeschwächt. Typische Beratungsfehler gibt es auch immer wieder bei der Offenlegung der Zahlungen, die Berater von den Fondsinitiatoren als Vertriebsprovision erhalten.

Ob tatsächliche Ansprüche auf Schadenersatz oder Rückabwicklung von Geschäften bestehen, kann allerdings nur ein Rechtsanwalt im jeweiligen Einzelfall prüfen.