Ein toller Deal mal wieder. Vonovia verkauft zum vom Hoch um über 14 % abgewerteten aktuellen Marktwert. Und ich vermute mal, daß da wieder irgendwelche Nebenabsprchen bestehen, die den Deal für die Vonovia noch deutlich ungünstiger machen. Zu beachten ist unter anderem diese Formulierung aus der Vonovia-Meldung (
https://www.vonovia.com/news/post/22fbfbc1-9f3c-44fa-8366-5c…):
"Die Transaktion wird als Share Deal strukturiert, und die latenten Steuern in Höhe von ca. 200 Mio. € werden auf den Käufer übertragen, so dass Vonovia eine maximale Cash Conversion erzielt."
Was ein Share Deal ist, wird hier näher erklärt:
Share Deals in der Immobilienwirtschaft
https://www.haufe.de/thema/share-deal/
Ganz salopp gesagt ist es ein Modell, bei dem der Staat um die Grunderwerbssteuer geprellt wird, indem die Immobilien nicht komplett gekauft werden, sondern nur bis 95 % der entsprechenden Firma.
Besonders apart finde ich, daß die landeseigene Wohnungsgenossenschaft des Land Berlin (Satz: 6 %) somit um rund 42 Mio. € prellt. Zugunsten der Wohnungsgenossenschaft, zum Nachteil des Berliner Steuerzahlers. Aber wenn man eh vom Länderfinanzausgleich schmarotzt, ist es ja auch völlig egel, wieviel Steuern man selbst einnimmt.
Zu den Haken eines solchen Share Deals ist in dem verlinkten Beitrag unter anderem zu lesen:
"Share Deal: Bilanzierung
Entscheidungskriterium für Share Deals könnte der vorhandene Zeitrahmen sein: Es geht schnell. Die Gesamtrechtsnachfolge und die damit verbundenen Risiken macht aber wiederum die Due Diligence sehr umfangreich und damit kostenintensiv. Aus eingeräumten Garantien und Haftungen könnten sich zudem Nachforderungen des Käufers ergeben, die zu einer Kaufpreisminderung führen."
Na das klingt doch wieder mal genau nach einem Deal des wahrscheinlich unfähigsten aller DAX-CEO's. Was es mit den 200 Mio. € latenten Steuern auf sich hat, weiß ich nicht so genau, vielleicht kann da jemand anderes Licht ins Dunkel bringen. Die Formulierung
"so dass Vonovia eine maximale Cash Conversion erzielt"
deutet aber für mich darauf hin, daß man hier auf einen höheren, aber in der Zukunft liegenden, Ertrag zugunsten schneller Kohle aufs Konto verzichtet hat.
Für die Käuferseite finde ich den Deal aber (auch) absolut beknackt. 700 Mio. € werden über Umwege durch das Land Berlin ausgegeben, aber der Berliner Mietmarkt wird zu genau 0,00 % entlastet. Für diesen Betrag hätte man bei angenommenen Baukosten von 3.500 €/m² rund 200.000 m² Wohfläche bauen können, also zum Beispiel 4.000 Wohnungen á 50 m².
Wie die öffentliche Hand für irgendwelche Symbolpolitik mit dem Geld rumschmeißt, ist einfach nicht zu fassen.
Als viel kursrelevanter als die heutige News sehe ich für Vonovia allerdings die Zinsentwicklung an. Steigende Renditen in den USA und auch Deutschland lassen da nichts gutes erwarten. Die 10-jährigen Bundesanleihen (
https://de.investing.com/rates-bonds/germany-10-year-bond-yi…) liegen aktuell bei fast 2,6 % (Anfang Januar im Tief bei 1,9 %), das Vieljahreshoch im letzten Jahr lag bei 3 %.
Ich gehe mal davon aus, daß die EZB die Zinsen im Juni um 0,25 % senken wird, nachdem sie sich jetzt schon soweit aus dem fesnter gelehnt haben. Da bei den Amis aber momentan alles nach einem weiteren verschieben der ersten Zinssenkung aussieht, könnte die EZB anschließend direkt wieder auf die Bremse treten, um nicht eine erhöhte Inflation über die zu erwartende Euro-Abwertung zu importieren. Dies insbesondere aufgrund hoher Erdölpreise.
Für eine für die Vonovia günstige Zinsentwicklung müssen aber zwei Kriterien erfüllt sein: die Zinsen müssen sinken, und sie müssen es schnell machen. Eine einmalige Senkung um 0,25 % bringt der Vonovia quasi gar nichts - insbesondere, wenn danach das Tempo weiterer Zinssenkungen niedrig bleibt. Je länger die Zinsen auf diesem oder ähnlichem Niveau bleiben, desto mehr Verbindlichkeiten der Vonovia müssen zu (deutlich) schlechteren Konditionen refinanziert werden. Falls Herr Buch nicht weitere tolle Verkaufsdeals einfädelt...