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Risiken bei Immobilien in den USA nehmen zu In Nordamerika haben die Häuserpreise ein Niveau erreicht, das manche europäische Fondsinitiatoren zum Ausstieg nutzen. Andere Investoren glauben dagegen an weiter steigende Preise und setzen auf neue Beteiligungsmodelle. Diese bieten neue Chancen, bergen aber auch erheblich größere Gefahren als die bisherigen Anlagekonzepte Hämisch kommentierte die Tageszeitung "Chicago Tribune" vor knapp zwei Jahren den Kauf des Bürogebäudes 333 West Wacker durch den offenen Immobilienfonds der deutschen Gesellschaft Kanam. Von "Stupid German Money" sprach sie, schön dumm, wer soviel Geld bezahlt. Für rund 208 Millionen Dollar hatte Kanam seinerzeit das Gebäude erworben und war doch offensichtlich schlauer als gedacht. Kürzlich verkaufte das Unternehmen die Immobilie weiter und erzielte einen Gewinn in Höhe von rund 30 Millionen Dollar. Auch andere Fondsinitiatoren machen derzeit Kasse. Ihnen genügt das aktuelle Niveau, und sie nutzen die hohen Preise, um die Immobilien früherer Fonds mit Gewinn zu verkaufen. Der Darmstädter Anbieter US Treuhand etwa hat kürzlich zwei Fonds aufgelöst. Für die Anleger ein gutes Geschäft. Die Zeichner des Fonds "Triple Outlet World" mit Einkaufszentren in Michigan, Virgina und Maryland erzielten ein durchschnittliches Ergebnis von jährlich 13 Prozent. Beim ebenfalls verkauften Shopping-Center in St. Augustine gibt es immerhin 7,5 Prozent pro Jahr. "In den USA herrschen derzeit attraktive Bedingungen für Verkäufer von Immobilien. Wir möchten diese Situation im Sinne unserer Anleger nutzen und prüfen weitere Objekte", sagt US-Treuhand-Geschäftsführer Volker Arndt. Eine Strategie, die auch Marktführer Jamestown verfolgt. Dem Kölner Unternehmen gelang in New York die bislang größte Transaktion des Jahres. Für 1,25 Milliarden Dollar verkaufte der US-Fondsinitiator das Axa Financial Center in Manhattan. Im Herbst 2002 hatte er mit rund 800 Millionen Dollar das 13,7fache der jährlichen Mieteinnahmen gezahlt und erhielt nun 20,7 Jahresmieten dafür. Anleger bekommen mehr als 142 Prozent ihres eingesetzten Eigenkapitals. Doch wohin mit dem Geld, zumal wenn die Gewinne in Dollar erzielt wurden, die amerikanische Währung in den vergangenen Jahren jedoch deutlich an Wert verloren hat? Wer sein Geld jetzt in Euro tauscht, verliert einen Teil seiner Gewinne. Wird das Geld dagegen wieder in den USA angelegt und steigt der Dollarkurs, können die Verluste ausgeglichen werden. Viele Anleger sind daher geradezu gezwungen, ihr Geld wieder in den USA zu investieren. So verwundert es auch nicht, daß das ehemals Kanam gehörende Gebäude im Portfolio der US-Immobiliengesellschaft Hines, eines der ganz großen Player der Branche, landete. Sie packt das Objekt in einen Fonds - und an diesem sind auch wieder deutsche Anleger beteiligt. Partner ist der Düsseldorfer Initiator Ideenkapital. "In zwei Jahren wird das Objekt noch mehr wert sein", sagt Vertriebsvorstand Michael Wilke. Wie er glauben auch einige andere Fondsinitiatoren weiter an steigende Preise für Immobilien in den USA. Allerdings müssen sie dabei neue Wege gehen. "Bei den aktuell hohen Preisen lohnen herkömmliche Fondskonstruktionen nicht", sagt Jamestown-Geschäftsführer Markus Derkum. Er bietet in Kürze eine Immobilienbeteiligung mit höheren Chancen, aber auch größeren Risiken an. Mit dem "Jamestown Co Invest 4" setzen Anleger Beteiligungskapital ein, um vor allem Projektentwicklungen im Südosten der USA zu finanzieren. Die Story dahinter erscheint logisch. Die Ertragsmöglichkeiten beispielsweise von Ärztehäusern sind abgekoppelt von dem Auf und Ab des Büroimmobilienmarktes. Die Risiken sind allerdings auch beachtlich. "Wir raten konservativen Kunden daher, nicht die gesamten Rückflüsse aus aufgelösten Altfonds zu investieren, sondern nur einen Teil", sagt Derkum. Währen Jamestown die Investitionsobjekte gemeinsam mit Profis vor Ort selbst aussucht, sammeln andere Initiatoren Kapital ihrer Kunden ein und stellen es US-Fondsmanagern zur Verfügung. Mit dem ersten Angebot dieser Art kam vor rund einem Jahr das Emissionshaus MPC auf den Markt und traf damit offensichtlich den Nerv der Zeichner. Kürzlich präsentierte der Initiator den Nachfolgefonds des Opportunity USA. Die Zeichner beteiligen sich über diesen Dachfonds an drei US-Immobiliengesellschaften. Ziel ist es, Objekte günstig zu erwerben, zu sanieren, hohe Mieterträge zu erwirtschaften und die Gebäude später mit Gewinn wieder zu verkaufen. Bislang ging das Konzept der US-Fonds auf. Sie erzielten für ihre meist institutionellen Anleger Renditen jenseits der Zehn-Prozent-Marke. "Solche Erträge sind nur mit besonderen Strategien zu erzielen", meint MPC-Vorstandsmitglied Ulrich Oldehaver. Greifen die Experten bei der Auswahl daneben, sind Verluste nicht auszuschließen. Andere Initiatoren konzentrieren sich auf das Thema Wohnen. Dieser Markt teilt die Experten jedoch in zwei Lager. Viele fürchten eine Überhitzung. So hat das Wirtschaftsforschungsinstitut Feri die Prognosen für alle Wohnstandorte der USA soeben nach unten korrigiert. "Die Steigerungsraten vergangener Jahre werden sich nicht fortsetzen", sagt Feri-Experte Thorsten Schilling. Fakt ist aber auch, daß die demographischen Daten durchaus für Investitionen in Wohnimmobilien sprechen. Anders als in Deutschland und anderen europäischen Ländern nimmt die Bevölkerungszahl in den USA ständig zu. Bis 2050 rechnen die Prognostiker mit einem Anstieg der Bevölkerung um knapp 30 Prozent. "Im Langfristvergleich verzeichnen US-Apartmentanlagen einen höheren Mietanstieg als Büro- oder Einzelhandelsimmobilien. Grund dafür ist vor allem das liberale Mietrecht in den USA", sagt Joachim Seeler, Chef des Hamburger Initiators HGA Capital. Er plaziert derzeit einen Fonds mit Wohnungen in Florida und Las Vegas, den "USA V Living in America". Und was passiert beim nördlichen Nachbarn? Während mehr als die Hälfte der in einer Feri-Untersuchung befragten Anleger von Kanada-Fonds schwärmen, halten sich Anbieter zurück. Verantwortlich sind auch hier die gestiegenen Preise. Dabei sind die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen mit knapp drei Prozent Wachstum ähnlich gut wie in den USA. Die Arbeitslosigkeit im zweitgrößten Land der Welt erreichte mit einer Quote von 6,3 Prozent den tiefsten Stand seit 32 Jahren. Doch parallel dazu sind die Preise am Immobilienmarkt auf ein extremes Niveau gestiegen. Begehrtester Standort ist Calgary mit Spitzenmieten von rund 470 US-Dollar pro Quadratmeter. Das sind knapp 30 Prozent mehr als vor einem Jahr. Damit liegt die kanadische Stadt nicht weit hinter dem derzeit teuersten Büro-Standort der USA. In New York zahlen Nutzer in besten Bürolagen 550 Dollar. Markus Gotzi Artikel erschienen am 11. Juni 2006 |
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| aus der Diskussion: | DAX-Werte im Chartcheck |
| Autor (Datum des Eintrages): | actr (11.06.06 09:25:30) |
| Beitrag: | 14,026 von 221,803 (ID:22051805) |
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