Abkühlung am spanischen Immobilienmarkt bringt Finanzmärkte in Turbulenzen. Spaniens Baubranche kühlt sich ab
24. April 2007
Der Dienstag ist mal wieder kein guter Tag an den Börsen. Ausgangspunkt für die Kursverluste im Dax von rund 0,8 Prozent ist die spanische Börse, an der der Leitindex Ibex aufgrund der Sorgen vor einer Immobilienkrise zeitweise drei Prozent verliert.
Ausgangspunkt sind die drastischen Kursverluste beim Projektentwickler Astroc Mediterraneo, der im Mai 2006 zu 6,40 Euro an die Börse kam und im Februar bei 72,60 Euro sein Allzeithoch erreichte und Großaktionär Enrique Banuelos zum Millionär machte.
Immobilienaktien auf Talfahrt
Mitte der vergangenen Woche stürzte die Aktie zum ersten mal ab, nachdem Gerüchte aufkamen, wichtige Anteilseigner wollten sich von ihren Beteiligungen trennen. Der Kurssturz der vergangenen vier Tage beläuft sich damit bereits auf 61 Prozent. Astroc dementiert die Gerüchte. Der reichste Mann Spaniens, Amancio Ortega, habe nicht verkauft und auch keine derartigen Absichten. Man habe die volle Unterstützung der Anteilseigner.
Nicht nur Astroc tendieren schwach. Auch andere Immobilienaktien stehen unter Druck. Inmocaral und Montebalito fielen bis zu 18, Renta Corporacion Real Estate bis zu 15 Prozent. Bauwerte wie Acciona zeigen sich ebenso schwach, in Deutschland geraten unter anderem Hochtief in den Sog. Hochtief seien mit dem Einstieg von ACS besonders betroffen, heißt es.
Am Markt wird derzeit die Ansicht kolportiert, der spanische Immobilienmarkt sei mindestens so überhitzt wie der amerikanische Markt. Auch die Finanzierung sei oft ähnlich wenig solide. Wasser auf die Mühlen ist dabei auch die Tatsache, dass das Wachstum der Immobilienpreise auf Jahressicht zum 31. März auf nunmehr 7,2 Prozent deutlich nachgelassen hat. Dies ist die niedrigste Steigerungsrate seit 1998. Im vergangenen Jahr stiegen die Preise noch um 10,6 Prozent, nach 13,9 Prozent im Jahr 2005 und 17,4 Prozent im Jahr davor.
Starke Bedeutung für die Volkswirtschaft
Dass der spanische Immobilienmarkt überhitzt ist, wird auch nicht bestritten. Die Frage ist nur, welche Ausmaße die Krise annimmt. Die beeindruckende Entwicklung der spanischen Wirtschaft ist zu einem großen Teil dem Bauboom geschuldet. Seit mehr als zehn Jahren wächst das Bruttoinlandsprodukt auf der iberischen Halbinsel deutlich schneller als im Durchschnitt der Eurozone. Betrug der Anteil der Bauinvestitionen 1996 noch 12 Prozent des Bruttoinlandsprodukts, so waren es 2006 bereits 16 Prozent.
Der Wohnungsbau machte dabei im vergangenen Jahr 9,2 Prozent des Bruttoinlandsprodukts aus - rund 50 Prozent mehr als etwa in den Vereinigten Staaten. Javier Pérez de Azpillaga, Volkswirt bei Goldman Sachs, rechnet im Falle einer Normalisierung des Bausektors bis 2009 mit dem Abbau jedes achten Arbeitsplatzes in der Branche.
Dabei dürften einzelne Segmente unterschiedlich stark betroffen sein. Im Ferienwohnungsmarkt wird nicht zuletzt aufgrund der zahlreichen illegalen Bauten und den mittlerweile heftigen Protesten dagegen mit deutlichen Einbrüchen gerechnet. Auch Gewerbeimmobilien dürften sich deutlich abkühlen, dagegen sehen Experten den Wohnungsbau als vergleichsweise stabil an (vgl. auch Spaniens Immobilienmarkt: RMBS-Inhaber müssen sich kaum Sorgen machen).
Wohnungsbau vergleichsweise stabil
Sie machen dafür zum einen demographische Faktoren verantwortlich, zum anderen auch die für spanische Verhältnisse noch immer „gefühlt“ niedrigen Realzinsen, die deutlich unter den 15 Prozent liegen, die einst auf dem Markt bezahlt wurden. Es gebe zudem keine „Subprimes“. Kreditkonstruktionen mit anfänglicher Tilgungsaussetzung oder Niedrigstzinsen seien weithin unbekannt.
Spanische Bau- und Immobilienwerte sind derzeit also wenig attraktiv. Indes machen sich Analysten nur wenig Sorgen hinsichtlich des Kapitalmarktes. Spanien dürfte 2006 der größte Emittent von Pfandbriefen gewesen sein und auch bei den strukturierten Krediten hat das Land seinen Vorsprung als zweitgrößter Emittent hinter Großbritannien deutlich ausgebaut, wobei wie schon im Vorjahr mehr als die Hälfte des Gesamtvolumens von 60 Milliarden Euro auf verbriefte Hypothekenkredite entfiel, sogenannte Residential Mortgage-Backed Securities (RMBS).
Für Hypothekenanleihen derzeit keine dramatischen Auswirkungen absehbar
Die Ratings der überwiegenden Mehrheit der spanischen Banken befinden sich im A- oder AA-Bereich, wenngleich das Rating der finanziellen Stärke von Moody's häufig nur im C-Bereich liegt, was aber immer noch eine angemessene Ausstattung impliziert. Die finanziellen Fundamentaldaten seien in einer stabilen und zuverlässigen Umgebung akzeptabel oder in einer weniger positiven gut.
Das bedeutet indes, dass sich das Rating von Emittenten mit der Note „C“ für die finanzielle Stärke unter Umständen verschlechtern könnte. Noch mehr natürlich, wenn Immobiliengesellschaften in Schwierigkeiten geraten sollte. Das ist derzeit aber noch nicht der Fall.
Auch bei strukturierten Transaktionen sind die Ausfallraten immer noch extrem niedrig, so dass ein Anstieg einer Normalisierung gleich käme. Die Bonitätsnoten der Portfolios, so Analysten basierten zudem auf Stressszenarien, und müssten auch einer Verschlechterung der Marktbedingungen standhalten.
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FAZ.NET, REUTERS