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Tolles Kursziel vom Bankhaus: Bankhaus Lampe: Vivacon AG - Halten Freitag, 17. Oktober 2008 14:42 Düsseldorf (aktiencheck.de AG) - Frank Neumann, Analyst vom Bankhaus Lampe, empfiehlt die Vivacon-Aktie (ISIN DE0006048911/ WKN 604891) unverändert zu halten. Die Zahlen für die ersten sechs Monate seien wie folgt ausgefallen. Der Umsatz sei auf 78,5 Mio. Euro gestiegen (Vj.: 57,5 Mio. Euro). Die Treiber für diese Entwicklung seien vor allem die Privatisierung (+39% gegenüber dem Vorjahr), Mieteinnahmen (+113%) sowie die Erlöse aus den Erbbaurechten (+52%) gewesen. Dagegen sei die Veräußerung von Immobilien an institutionelle Investoren im Vergleich zum Vorjahr fast vollkommen zum Erliegen gekommen (-95%). Die Privatisierungserlöse seien durch den Verkauf der "yoo"-Objekte in Hamburg und München sowie durch die Umsätze der Büroentwicklung "Rheinauhafen" gestiegen. Die höheren Einnahmen im Rahmen der Erbaurechte sowie die höheren Mieteinnahmen seien durch einen Ausbau des jeweiligen Portfolios generiert worden. Zusätzlich seien im ersten Halbjahr 2008 zum ersten Mal Umsätze im Property Management gezeigt worden, was zudem zum Umsatzwachstum beigetragen habe (11,9 Mio. Euro). Mit der gestiegenen Geschäftstätigkeit seien auch die Kosten gestiegen. Exemplarisch für diese Entwicklung sei der Anstieg der Personalkosten (13,8 Mio. Euro; Vj.: 6,9 Mio. Euro), der in starkem Zusammenhang mit der Übernahme von Curanis zu sehen sei. Dieser Property Manager verwalte aktuell ca. 58.000 Wohneinheiten. Unter dem Strich sei das EBIT um 35% auf 17,1 Mio. Euro gesteigert worden. Da in dieser Zahl aber nicht die Kosten für Fremdkapital enthalten seien, sei ein Vergleich des EBT mit den Vorjahreswerten aussagekräftiger. Dieses sei von 15,0 Mio. Euro auf 9,7 Mio. Euro gesunken. Je Aktie habe das Unternehmen einen Gewinn von 0,29 Euro ausweisen können (Vj.: 0,57 Euro). Durch die Erhöhung von wiederkehrenden Erträgen (wie Erbbaurechte sowie Property Management) sowie durch die modifizierte Strategie, die den Kauf neuer externer Erbbaurechte ermögliche, habe die Umsatz- und Ertragsentwicklung weiter geglättet werden können. Somit sei man, anders als in der Vergangenheit, nicht mehr so stark von den durchgeführten Portfolio-Verkäufen an institutionelle Investoren abhängig. Branchentypisch erziele Vivacon den Großteil der Gewinne erst im zweiten Halbjahr des jeweiligen Geschäftsjahres. Das Management habe für das Gesamtjahr zuletzt die Guidance von einem Ergebnis nach Steuern (aber vor Dritten) von 60 Mio. Euro bestätigt. Aktuell gehe man davon aus, dass die Guidance, vor allem bedingt durch die aktuelle Marktsituation, nicht eingehalten werden könne. Zudem sollte ein Großteil des Gewinns durch den Kauf und die Bewertung von Erbbaurechten realisiert werden können. Neben der Generierung von Erbbaurechten durch den Wohnimmobilienhandel sei nun der Ankauf weiterer Erbbaurechte von Dritten in den Fokus der Strategie gerückt. Diese würden für günstigere Multiple eingekauft, als sie später in der Bilanz aufgenommen würden. Aus diesem Unterschied entstehe ein Bewertungsgewinn. Bisher habe die Vivacon für dieses Jahr einen Zukauf von Erbbaurechtportfolios im Wert von bis zu 10 Mio. Euro p.a. in Aussicht gestellt. Unter anderem vom Kooperationspartner DR Real Estate AG, an dem die Vivacon mit 10% beteiligt sei, sei bereits ein Teil der Erbbaurechte zugekauft worden. Die Generierung von Erbaurechten, die indexiert und damit inflationsgeschützt seien, stelle für die Vivacon ein Alleinstellungsmerkmal im deutschen Markt dar. Zur Finanzierung dieser Transaktionen sowie für das zeitnahe Heben der Gewinne aus diesen Geschäften seien bisher zwei Schuldscheindarlehen in Höhe von ca. 180 Mio. Euro, die mit den gehaltenen Erbaurechten besichert worden seien, emittiert worden. Eine weitere Emission sei für September 2008 avisiert gewesen, der Zeitplan strecke sich jedoch etwas durch die aktuellen Verwerfungen am Kapitalmarkt. Das Problem, welches sich nach Erachten der Analysten aktuell stelle, sei die erschwerte Situation am Kapitalmarkt. Dadurch könnte die geplante Schuldverschreibung, die mit den Erbbaurechten besichert sei, nicht durchgeführt werden. Damit wäre aber das zukünftige Wachstum eingeschränkt. Gleichzeitig sei aber anzunehmen, dass die Gesellschaft ihr selbst gestecktes Ziel, 10 Mio. Euro Erbbaurechte im laufenden Jahr anzukaufen, erreiche. Die finanziellen Mittel bzw. Kreditlinien hierfür seien bereits eingeräumt. Das Geschäftsmodell der Vivacon sei in den letzten Jahren immer weiter modifiziert worden. Damit sei die Gesellschaft kein "Ein-Produkt-Unternehmen", wodurch die Abhängigkeit des Unternehmens gegenüber Portfolio- Transaktionen gesunken sei. Dennoch sei das Geschäftsmodell unter den aktuellen Gegebenheiten als schwierig einzuschätzen. Vor allem die erschwerte Möglichkeit Anleihen zu vergeben, könnte das weitere Wachstum des Unternehmens hemmen. Insgesamt stufen die Analysten vom Bankhaus Lampe die Aktie von Vivacon als Halteposition ein. Zur Kursfindung diene ihnen im aktuellen Kapitalmarktumfeld ihr Peer-Group-Vergleich. Das Kursziel werde von 10,50 Euro auf 5,30 Euro reduziert. (Immobilienaktien 2008/2009 vom 16.10.2008) (17.10.2008/ac/a/nw) Analyse-Datum: 17.10.2008 |
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| aus der Diskussion: | Vivacon - 100% Chance mit Ansage ! |
| Autor (Datum des Eintrages): | erfg (17.10.08 20:01:55) |
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