[posting]35949072[/posting]Mal ganz langsam für langsame Leute wie mich.
Vivacon argumentiert, dass Die Bewertung unter dem Kehrwert der Realzinsen sein sollte. Solange das der Fall ist ist der jährliche Etrag an Erbbauzinsen bezogen auf den imaginären Wert des Cashflows insgesamt größer als der Realzins. Soweit richtig?
Ich verstehe aber nicht, inwieweit mir das hilft, den Wert des Cashflows sinnvoll anzusetzen.
Wenn ich einen Cashflow habe, der mir 5% auf 1000 Euro konstant liefert (eine imaginäre festverzinsliche Bundesanleihe über 100 Jahre), also 50 Euro im Jahr, dann wird der natürlich durch die Inflation entwertet. Bei einer Inflation von 2,5% bekomme ich real (abgelaufene Jahre - aktueller jährlicher Ertrag):
0 - 50
10 - 40
20 - 31
30 - 24
50 - 14
80 - 7
100 - 4
Die Erbpacht hingegen steigt mit der Inflation. Wenn wir mal davon abstrahieren, dass sie nur verzögert alle 2-3 Jahre angepasst wirt, habe ich dort also einen konstanten Zahlungsfluss, bei einem Multiple von 26 (3,85%) halt von 38,46.
Der erste gibt mir in Summe über 100 Jahre 1841, der zweite 3846. Die Inflation habe ich damit bereits rausgerechnet. Um den jetzigen Wert der Cashflows zu bestimmen, muss ich nun aber die Zahlungen mit dem Realzins abdiskontieren, da ich die Inflation ja schon rausgerechnet habe. Also nehmen wir einen Realzins von 1,67% und diskontieren die zukünftien Erträge entsprechend ab. Der Wert der Cashflows ergibt sich dann durch die Summe der abdiskontierten, inflationsbereinigten Erträge.
Wenn ich das mache, bekomme ich einen Wert von 1180 gegenüber 1863. Mit anderen Worten, bei meinen Parametern ist ein Multiple von 26 konservativ. Einen Wert von 1180 für den Erbzins-Cashflow bekomme ich bei einem Multiple von 41, das wäre also bei meinen Parametern der faire Wert der Cashflows, wobei man nun noch die verzögerte Inflationsanpassung reinrechnen müsste.
Bei den Parametern sind
höhere Realzinsen ==> schlecht für Vivacon
niedrigere Inflation ==> schlecht für Vivacon
Bei Realzins 1,67 und Inflation 2% komme ich auf ein faires Multiple von 36,5 (bei einem Cashflowwert von 1327).
Bei Realzins 1,67 und Inflation 1% komme ich auf ein faires Multiple von 27,8 (bei einem Cashflowwert von 1742).
Das hieße, dass Vivacon auf der sicheren Seite ist, solange der Realzins kleiner 1,67% und die Inflation großer 1% ist.
Insgesamt kommt mir das aber alles zu positiv vor. Sieht jemand einen Fehler in meiner Rechnung? Mag mal jemand selber rechnen und schaun ob er auf die gleichen Ergebnisse kommt?
