Das ist mal ausführlich !! Wieter so !
SES Research - Vivacon kaufen
16:16 17.11.08
Hamburg (aktiencheck.de AG) - Torsten Klinger, Analyst von SES Research, stuft die Vivacon-Aktie (Profil) unverändert mit "kaufen" ein.
Die Q3-Zahlen seien von zwei Effekten wesentlich beeinflusst worden. Zum einen habe Vivacon weitere Erbbaugrundstücke mit einem jährlichen Cash Flow von EUR 3 Mio. erworben, was zu einem Ergebnisbeitrag von circa EUR 30 Mio. geführt habe. Zum anderen habe Vivacon die im Bestand befindlichen Erbbaugrundstücke neu bewertet. Dabei sei der Diskontierungszins aufgrund des gesunkenen Realzinsniveaus von 4,05% (Faktor 24,7) auf 3,75% (Faktor 26,7) gesenkt worden, was zu einem Neubewertungsertrag von EUR 37 Mio. geführt habe. Ohne Berücksichtigung dieser Effekte hätten die Zahlen im Rahmen der Erwartungen gelegen.
Der Bereich Private Investoren habe mit einem EBIT von EUR 3,7 Mio. bei einem Umsatz von EUR 28 Mio. ein solides Ergebnis beisteuern können. Die ursprüngliche Guidance (Nettoergebnis EUR 60 Mio.) sei wie erwartet vom Unternehmen zurückgenommen worden (SESe bisher EUR 38 Mio.). Eine neue Guidance sei nicht abgegeben worden. Die Hochschreibung der Erbbaugrundstücke komme zu einer denkbar schlechten Zeit. In Anbetracht potenzieller Neubewertungen sei die Aussagekraft künftiger Ergebnisziele des Unternehmens stark verwässert. Ohne die Neubewertung der bestehenden Erbbaugrundstücke sei in 2008 nur ein Nettoergebnis in Höhe von EUR 25 Mio. zu erwarten.
In Anbetracht des schwierigen Umfelds würden die Erwartungen im Portfoliohandel deutlich reduziert. Für 2009 und 2010 würden nur noch 2 bis 3 Tsd. gehandelte WE pro Jahr unterstellt (alt: 10 Tsd. WE). Perspektivisch sollte in einem verbesserten Marktumfeld wieder eine fünfstellige Zahl an Wohnungen pro Jahr gehandelt werden. Des Weiteren dürfte der Bereich Private Investoren in 2009 nicht wie bisher angenommen wachsen, nachdem der Auftragsbestand zum 30.09. auf EUR 58 Mio. zurückgegangen sei (9M/07 EUR 118 Mio.). Insbesondere neue Projekte dürften sich aufgrund von Finanzierungsschwierigkeiten verzögern.
Im Bereich Erbbaugrundstücke werde nach wie vor in den kommenden Jahren mit dem Ankauf von Erbbauzinsen in Höhe von EUR 4 Mio. p.a. gerechnet. Mit einem voraussichtlichen Ergebnisbeitrag von circa EUR 35 Mio. sollte dieser Bereich in 2009 und 2010 den Großteil des Ergebnisses liefern.
Mit dem neuen Fokus auf den Ankauf von Erbbaugrundstücken sei die Ergebnisqualität geringer als in den Vorjahren, da die Erbbaugrundstücke zum 16fachen des Erbbauzinses eingekauft würden und nicht im Rahmen des Portfoliohandels im Erbbaurecht deutlich günstiger produziert worden seien. In Q4 sollte der in Q2 realisierte Portfolioverkauf von 2 Tsd. Einheiten ergebniswirksam werden und einen Bewertungsertrag von etwa EUR 10 Mio. liefern. SES setze die Erbbaugrundstücke weiterhin mit dem 24,7fachen des Erbbauzinses an. Der bei Kursen unter EUR 4 je Aktie gepreiste Multiplikator von weniger als 21 werde als nicht gerechtfertigt angesehen. Auf Basis des als fair erachteten Buchwertes von EUR 9,44 sei die Aktie deutlich unterbewertet.
Das Rating der Analysten von SES Research für die Vivacon-Aktie bleibt weiterhin "kaufen". Das Kursziel sehe man bei EUR 9,50. (Analyse vom 17.11.2008) (17.11.2008/ac/a/nw)