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[posting]59767710[/posting]Hallo value, ich wäre sehr vorsichtig bei FCR, insbesondere was den angeblichen NAV angeht. Im Gegensatz zu allen anderen börsennotierten Immobilien-AGs liegen den Objektwerten, aus denen sich dieser ermittelt, nämlich laut Geschäftsbericht von FCR nicht unabhängige Gutachten zugrunde, sondern größtenteils "eigene Schätzungen". Die von FCR angegebene Höhe der stillen Reserven ist dabei sehr fragwürdig. Angeblich betragen diese aktuell 93,5 Mio. Euro, daraus errechnet FCR einen NAV von 89,3 Mio. Euro oder 21,16 Euro/Aktie. Jedoch betrug der Buchwert der Objekte zum 30.06.2018 laut Halbjahresbericht nur 66,4 Mio. Euro und das Eigenkapital von FCR sogar gerade einmal 7,97 Mio. Euro. Das sind nur 1,89 Euro je Aktie. Ein solch krasser Unterschied zwischen Buchwert und NAV lässt sich auch durch HGB nicht erklären, schließlich hat FCR sein Portfolio zum allergrößten Teil erst in den letzten Jahren zusammengekauft. Da ist wohl der selbst geschätzte angebliche Portfolio-Wert von aktuell 253 Mio. Euro sehr hoch gegriffen. Das entspricht nämlich dem 17-fachen (!) der Mieterträge von lediglich 14,9 Mio. Euro. Und das, obwohl FCR vor allem in B- und C-Städten unterwegs ist. Zum Vergleich: bei der Deutschen Konsum, die in ähnlichen Lagen aktiv ist, liegt der Faktor nur beim 11,6-fachen. Würde man die Objekte der FCR genauso bewerten, müsste man 14,9 Mio. Euro x 5,4 Faktoren = 80,5 Mio. Euro vom NAV abziehen. Dann bleiben nur noch 8,8 Mio. Euro übrig, das sind 2,09 Euro/Aktie. Also kaum mehr als der Buchwert. Und noch eine dritte Überlegung mahnt zur Vorsicht: laut FCR-Präsentation hat man in der Vergangenheit beim Verkauf durchschnittlich 35% Gewinn gemacht. Ich bin jetzt mal großzügig und unterstelle für das gesamte übrige Portfolio, man könne dieses sogar mit 50% Gewinn verkaufen. Selbst dann betragen die stillen Reserven "nur" 33,2 Mio. Euro. Das würde zuzüglich des Eigenkapitals einen NAV von 9,76 Euro/Aktie ergeben. Selbst in diesem optimistischen Szenario also weniger als die Hälfte dessen, was FCR behauptet. Wenn man sich dann noch anschaut, wie niedrig die tatsächlichen Gewinne von FCR trotz ständiger Verkäufe sind (dazu hatte Philojoephus ja in dem angegebenen Beitrag einiges geschrieben), glaube ich, dass da etwas faul ist. Gruß NMspezi2 |
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| aus der Diskussion: | Deutsche Small Caps - Basisinvestments eines Langfristdepots |
| Autor (Datum des Eintrages): | NMspezi2 (02.02.19 11:30:58) |
| Beitrag: | 41,422 von 69,717 (ID:59774880) |
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