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    Preisverhandlungsstrategie bei Hauskauf - 500 Beiträge pro Seite

    eröffnet am 04.12.05 14:03:08 von
    neuester Beitrag 07.02.08 12:01:52 von
    Beiträge: 27
    ID: 1.024.273
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      schrieb am 04.12.05 14:03:08
      Beitrag Nr. 1 ()
      Welche Strategie empfiehlt sich bei den Preisverhandlungen beim Kauf eines Einfamilienhauses?

      Sollte man als Startgebot erstmal 20-25 % von der Preisforderung des Verkäufers abziehen, um die Verhandlung zu eröffnen?

      Von welchen Preisabschlag kann man in der Regel ausgehen? Ich denke, 10 % Abschlag sollten beim Kauf mindestens drin sein, oder?

      Wie hoch sind die tatsächlich erzielten Preise im Vergleich zur ursprünglichen Preisforderung?
      Leider erfährt man darüber nur selten etwas.
      Avatar
      schrieb am 04.12.05 14:25:03
      Beitrag Nr. 2 ()
      Wenn Du mir 20-25% weniger anbieten würdest, hättest Du wenig später einen Schuhabdruck auf dem Arsch und würdest frische Luft schnappen. Kommt aber wohl auch drauf an, wie der Verkäufer den Preis festgesetzt hat, d.h. ob er realistisch bepreist hat oder ob er einen ambitionierten Preis verlangt. Da eine paschale Antwort drauf zu geben ist schwer. Versuchs doch mal mit dem Grundstücksmarktbericht deiner Stadt. Da kannst Du Dir einen groben Überblick über die tatsächlich erzielten Preise verschaffen.

      Gruß, Jochen
      Avatar
      schrieb am 04.12.05 15:05:52
      Beitrag Nr. 3 ()
      @jockipoo,

      Du scheinst ein gefrusteter Verkäufer oder Makler zu sein. :D

      Ein Haus immer nur soviel wert, wie jemand bereit ist, dafür zu bezahlen.

      Sicher hast Du Recht: es hängt davon ab, wie realistisch die ursprüngliche Preisforderung des Verkäufers ist, aber jeder normale Verkäufer wird es erst mal überhöht inserieren und abwarten, ob sich ein Dummer findet.

      Wenn nach Wochen oder Monaten nix passiert ist, gehts dann runter mit der Forderung.

      Und 20 % Abschlag finde ich nicht übertrieben. 10 % Abschlag in jedem Fall Minimum.

      Fest steht: die Realeinkommen steigen schon seit Jahren nicht mehr (und werden`S wohl so schnell auch nicht mehr), die Eigenheimzulage fällt weg, die Kreditzinsen steigen wieder - schlechte Karten für Hausverkäufer!

      Sonstige Meinungen oder Kommentare?
      Avatar
      schrieb am 04.12.05 15:07:36
      Beitrag Nr. 4 ()
      Es ist nicht die die Zeit, beim Verkauf einen höheren "Verhandlungsspielraumverkaufspreis" der sich ca. 5-20 % über dem marktüblichen Verkaufspreis befindet zu setzten. Der das macht, bleibt gleich auf seiner Immobilie sitzen. Preislich dürfte also wenig Spielraum da sein. Mann kann aber bei einem Einfamilienhaus über das Heizöl im Tank, die zusätzlichen Einbauten wie Sauna, Küche usw. als kostenlose Beigabe reden ebenso die Jahressteuern usw. usw.. Zumindest erfolgreicher, als einem sofort die Türe vor der Nase zugeschlagen wird.

      Viel Glück !;)
      Avatar
      schrieb am 04.12.05 15:20:28
      Beitrag Nr. 5 ()
      nach meiner erfahrung gehen die hausverkäufer schon beim ersten telefonat 10 - 15 % von der ausgeschriebenen summe herunter. dann ist allerdings nicht mehr viel in weiteren verhandlungen drin. kommt immer aber auch ein bißchen drauf an. am besten sind erbengemeinschaften, da kann man am kräftigsten handeln.
      welchen einfluss der zukünftig geforderte energiepass haben wird...wahrscheinlich stehen die werte exponetiell zu den sanierungs- bzw wärmedämmkosten.

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      Avatar
      schrieb am 04.12.05 15:50:15
      Beitrag Nr. 6 ()
      zur Fortführung der Diskussion mal folgendes reale Beispiel:

      Kaufpreisforderung: 358.000 EUR, Einfamilienhaus, Bj. 1995, 150 m2 Wohnfläche, Vollkeller, ausgebautes DG, 580 m2 Grundstück.


      Meine Gegenrechnung zur Ermittlung des Preises:

      örtlicher m2-Preis für`s Grundstück: 210 EUR => 122.000 EUR
      Zeitwert der Immobilie (ohne Grundstück): 1100 EUR => 165.000 EUR

      Kaufpreissumme: 287.000 EUR (also rund 20 % Abschlag zur Forderung)

      Anmerkung: für Neubauten setzt man pro m2 Wohnfläche 1300-1500 EUR Baukosten an.

      Wohlgemerkt: die oben angenommenen m2-Preise für Grundstück und Haus habe ich mir nicht schöngerechnet, sondern sind realistisch bzw. marktüblich.

      Jeder, der vor einem Gebrauchthauskauf steht, sollte diese Art Rechnung anstellen.

      (Gegen)argumente, Meinungen zur obigen Kalkulation?
      Avatar
      schrieb am 04.12.05 16:07:12
      Beitrag Nr. 7 ()
      Das wichtigste Gegenagument ist der Markt selber. Deine Rechnung wird gerade Heutzutage selten aufgehen. Ich kaufe ziemlich oft Häuser und orientiere mich ausschließlich am Markt. Trotzdem, wenn die Rechnung Dir als Agument gegenüber dem Verkäufer hilft, dann knall sie ihm vorn Latz. ;)
      Avatar
      schrieb am 04.12.05 16:15:44
      Beitrag Nr. 8 ()
      @AlterMann,

      warum geht meine Art Rechnung selten auf? Ist doch die einfachste und vor allem plausibelste Art, zumindest grob einen Anhaltspunkt für den Wert eines Hauses zu ermitteln.

      Sind die Käufer so blöd, zu bequem oder haben die meisten zuviel Geld übrig, um auf überhöhte Preisforderungen einzugehen?

      Was ist Deine Erfahrung bezüglich Differenz zwischen ursprünglicher Forderung und tatsächlich gezahltem Preis?

      Und woher weisst du, was der "Markt" ist? Du siehst doch nur die Kaufpreisforderungen in den Inseraten und nicht das, was tatsächlich gezahlt wird.
      Avatar
      schrieb am 04.12.05 17:29:48
      Beitrag Nr. 9 ()
      Hallo Fruehrentner,

      Wenn Deine Rechnung in #6 den ortsüblichen Grundpreis wiedergibt und die 1.100 euros/m² realistisch wären ( wenn Du selbst sagt 1300/1500 Neubau, sind die 1100 zu niedrig), dann würde ich, wenn mich das Haus wirklich interessiert und die Lage gut ist, auch nur 290.000 euros anfänglich bieten.
      Doch wenn das Haus noch andere Vorteile hat und ich es wirklich kaufen möchte, würde ich dazwischen sicher ein Kompromiss finden, der beide zufrieden stellt. Das sind nämlich immer die besten Geschäfte, wenn beide, vielleicht nicht glücklich aber zufrieden sind. ;)

      Grüße

      Tropezon
      Avatar
      schrieb am 05.12.05 12:43:46
      Beitrag Nr. 10 ()
      als grober anhaltspunkt hält bei mir die letzte jahreskaltmiete mit dem faktor 10 billig bis 15 teuer her;) darüber kaufen nur liebhaber:D wobei die meisten einzelhäuser immer noch unter nicht renditeorientierten gesichtspunkten erworben werden.
      Avatar
      schrieb am 05.12.05 13:28:12
      Beitrag Nr. 11 ()
      Jahresmiete als Faktor funzt bei EFHs nicht. Bei EWs geht so, bei MFHs dagegen ziemlich gut.

      @Frührentner
      wenn Du noch Zeit hast schau Dir ein paar Zwangsversteigerungen in Deiner Nähe an. Da kommen die echten Preise auf den Tisch. Da merkt man auch was die 100seitigen Gutachten wert sind. Die rechnen auch so ähnlich wie Du, nur komplizierter ;). Mein letztes Haus(vor ein paar Wochen) habe ich für exakt die Hälfte des amtlich bestellten Gutachtens bekommen. Da haben die Jungs wieder für viel Geld toll gerechnet. Auf die ZV-Preise legst Du gute 10% rauf, dann bist Du etwa beim Marktpreis.
      Avatar
      schrieb am 05.12.05 16:35:25
      Beitrag Nr. 12 ()
      @AlterMann

      ich war neulich bei eienr Zwangsversteigerung eines freistehenden EFH.

      Die gesetzl. Mindestgrenzen waren schon im Termin zuvor gefallen.

      Verkehrswert ursprünglich: ca. 350.000 EUR

      Auf Protest der Gläubigerbank und des Schuldners wurde dieser aber nachträglich vom Gericht auf 500.000 EUR erhöht.

      In der Zwangsversteigerung ging das Objekt dann für 245.000 EUR weg.
      Dazu ist aber zu sagen, dass eine Innenbesichtigung des Objekts nicht möglich war und es schon fast 2 jahre unbewohnt war.

      Ich denke regulär wäre es für nicht mehr als 300.000 weggegangen. Also immer noch deutlichst unter dem Verkehrswert.

      Und die in Inseraten genannten Kaufpreisforderungen orientieren sich doch eher an Verkehrswerten, die in der Praxis nicht erzielbar sind, es sei denn, es handelt sich um besondere Liebhaberobjekte und/oder besondere Lagen.
      Avatar
      schrieb am 02.01.06 10:14:50
      Beitrag Nr. 13 ()
      Hallo Fruehrentner,

      Zitat:

      "Meine Gegenrechnung zur Ermittlung des Preises:

      örtlicher m2-Preis für`s Grundstück: 210 EUR => 122.000 EUR
      Zeitwert der Immobilie (ohne Grundstück): 1100 EUR => 165.000 EUR"

      -> Deine Rechnung verwirrt mich ein wenig. Wie definierst Du denn den Begriff "Zeitwert der Immobilie"? Hast Du irgendeinen kuenftigen, gemittelten Zinssatz angenommen (und vergessen, dies zu erwaehnen) und auf Basis der ewigen Rente alle kuenftigen Opportunitaetskosten in Form von Mieten auf heute abgezinst? Falls dem so waere, darf der Grundstueckswert allerdings nicht hinzuaddiert werden, da das Grundstueck ja im Mietpreis enthalten ist. Auch duerften die laufenden Renovierungskosten, die kuenftigen Preissteigerungen der Immobilie (durch zunehmende Inflation sicherlich wahrscheinlich) nur schlecht in einer Pauschalrechnung ala "ewiger Rente" erfasst sein.

      Vielleicht habe ich Deine Rechnung aber auch schlicht missverstanden.


      mfG
      Avatar
      schrieb am 02.01.06 15:10:53
      Beitrag Nr. 14 ()
      die gutachten beiu zwangsversteigerungen kann man doch in die tonne klatschen.

      die dort erzielten preise dienen allerdings schon mal als grober anhaltspunkt.

      und man merkt ja wenn man sich mal dort hin begibt wie beliebt bestimmte immos sind. je nach zulauf.

      das problem be einer ZV ist doch der gläubiger - meist die bank. das gutachten richtet sich in erster linie nach der eingetragenen belastung.

      in einem mir jetzt bekannten fall im gleichen ort ging es um 2 häuser in zwangsversteigerung

      beide häuser in annährend gleichen zustand bj. 1950
      sanierungsbedürftig - annährend gleiche grundstücksgröße
      ca. 500 m auseinander aber ähnliche lage

      haus 1 war lt gutachten 23 500 € wert gläubiger vermutlich finanzamt)

      haus 2 war lt. gutachten 177 000 € wert - gläubiger war bank

      nun frage ich mich wie kann das jetzt sein ???

      warum wird hier mit zweierlei maß gemessen

      allgemein würde ich mit einem hauskauf derzeit warten.

      erstensist zu erwarten das di preise sosowhl für grundstücke als auch für die häuser selbst massiv in den nächsten wochen und monaten fallen werden.

      habe vor eine paar tagen - im alten jahr noch mal so ein musterhaus besucht - da hat weberhaus noch eine aktion rausgehauen - mit komplettpreis für neubau

      - haus mit massiven vollkeller und wintergarten
      - schlüsselfertig
      - dazu im preis noch eine massive garage
      für ganze 149 000 €

      aktion ging jedoch nur bis 31.12

      also das finde ich fair - abgesehen von ine fertigteilhaus

      aber ich denke solche angebote werden noch folgen

      allerdings orientiere ich mich hier auch an ostpreisen
      in ländlichen gebieten - da möchte man automatisch nicht mehr so viel bezahlen.

      ich habe mal wieder ein angebot für einen schönen bauernhof
      bekommen

      5000 qm grundstück
      1 kleines haus , 1 gutshaus (groß) 2 scheunen - schöner hof , garten - teilweise massiver sandstein,
      alles saniert dächer heizung fenster türen etc. alles neu
      dazu kann noch eine wohnung im kleinen haus vrmietet werden - mieter ist vorhanden - und die verhandlungsbasis
      liegt bei 110 000 €

      ich denke das kann man für 80 000 mitnehmen
      liegt sogar in der mitte von deutschland
      Avatar
      schrieb am 02.01.06 22:15:35
      Beitrag Nr. 15 ()
      Also wir haben für unsere 5 Zimmer ETW 150m² Wohnfläche, 500m² Garten von den ursprünglich geforderten 279k nur 234k bezahlt.
      Die Sparkassendame hat uns auch noch nen 1000er geschenkt.
      Die Wohnung war schlecht zu verkaufen und schon etwa 9 Monate am Markt.
      Avatar
      schrieb am 03.01.06 21:53:32
      Beitrag Nr. 16 ()
      Frohes Neues Jahr!

      Danke dass ihr den thread nochmals aufleben lasst.


      Zur obigen Frage bezüglich meiner Kalkulation es Zeitwerts der Immobilie (ohne Grundstück) hatte ich mir folgenden Weg überlegt:

      Ein Neubau mit Keller kostet laut Auskunft einer bekannten, hamburger Hausbaufirma 1.500 EUR/m2.

      Ein Immobilienfritze von der LBS sagte mir, dass die LBS bzw. Sparkasse intern pro Jahr das Haus (ohne Grundstück!) mit einem Wertverlust von 1,25 % pro Jahr ansetzt, wenn nicht viel oder nix an dem Haus gemacht oder investiert wird.

      Nun kann sich jeder pi mal Daumen den Zeitwert eines Wohnhauses ausrechnen.

      Warum soll ich z. B. für eine 10 oder 15 Jahre alte Immobilie denselben Wert ansetzen wir für einen Neubau??!!
      Sehe ich garnicht ein! Die Zeiten automatischer Wertsteigerungen bei Häusern sind vorbei, es sei denn, es handelt sich um ganz besondere Häuser.

      Ergo: das Haus unterliegt einem Wertverlust, wie beim Gebrauchtwagen.
      Allenfalls das Grundstück unterliegt einem Werterhalt oder gar einer Wertsteigerung, die über der Inflationsrate liegt.
      Avatar
      schrieb am 04.01.06 08:18:27
      Beitrag Nr. 17 ()
      biete efh in magdeburg-wellen bj. 96 127qm wfl kleiner garten, carport vollklinker schön und ruhig gelegen grundstück ca. 350 qm . für

      111.000 euro an (das zur marktpreisdiskussion)

      deutlich billiger als jede miete


      bitte boardmail.
      Avatar
      schrieb am 04.01.06 09:08:05
      Beitrag Nr. 18 ()
      1,25% p.a. sind zu wenig!

      Das FA setzt nicht ohne Grund 2% p.a. an.
      Überleg einfach wie ein Haus nach 50 Jahren Nutzung, ohne jegliche Sanierung, ausschaut. Es ist entweder Abrißreif oder zur Totalsanierung fällig. Die dafür notwendigen Gelder werden vermutlich sogar deutlich mehr als die ehemaligen 100% der Neubaukosten beragen.
      Avatar
      schrieb am 04.01.06 10:23:39
      Beitrag Nr. 19 ()
      das problem sind ja nun die regionalen kleinen unterschiede

      in nürnberg fürth erlangen bspw.bezahlt man für 1 qm bauland bis ca. 800 €

      im ca.40 km entfernten umland lediglich nur noch 40 €

      nun muß sich jeder selbst überlegen ob er lieber in der stadt wohnt eingezwengt zwischen häusern - dafür aber mit bus oderstraßenbahnverbindung oder ob man lieber auf dem land wohnt mit unverbaubaren blick

      der eigentliche hauspreis iust dort sekundär da die grundstücksprese die preise für das haus ja bei weiten übersteigen.

      ich würde mir jedenfalls keine finazierung über 25 oder 30 jahre aufhalsen mit monatlicher rate von ca. 1500 € .
      da verzichte ich doch dann lieber und spare noch ein paar jahre in verbindung mit der hoffnung auf nachgebende preise.

      eines muß man jedoch bedenken - die zinsen könnten steigen - die baukosten werden steigen - die grundstückspreise werden zumindest in den ballungszentren fallen.
      wer also viel selbst machen kann beim hausbau der sollte eher warten

      wer im osten eine eigengenutzte immobilie kaufen möchte sollte dies jetzt tun - wir haben die billigsten preie in ganz europa - billiger als ungarn und rumänien.

      hier reden wir über grundtsückspreise für bauland im bereich von teilweise 2-3 €

      ich habe beispielsweise vor 1,5 jahren gekauft
      für 0,75 cent - vollerschlossen und alles neu - wasser, straße , strom etc.

      ich sehe jedenfalls keinen grund warum bauland
      in sachsen 800 mal billiger sein soll als in nürnberg

      sind doch nur 200 km entfernung

      aber das muß jeder selber wissen was er macht.
      Avatar
      schrieb am 04.01.06 19:42:08
      Beitrag Nr. 20 ()
      @durran,

      warum sollten nach deiner Meinung die Preise für Grundstücke in den Ballungszentren fallen?
      Ich gehe vom Gegenteil aus, zumindest was die Regionen Hamburg, Köln, Düsseldorf, Rhein-Main, Stuttgart und München angeht.

      Und warum steigen deiner Meinung nach die Baukosten?


      @AlterMann,

      mit den 2 % Wertverlust auf die Immobilie liegst Du bzw. das FA wohl besser als der LBS-Typ, den ich sprach.
      Avatar
      schrieb am 04.01.06 19:52:16
      Beitrag Nr. 21 ()
      Der bald zur Pflicht werdende Energiepass für ALLE Häuser wird auf ältere Häuser Preisdruck ausüben!


      www.ftd.de

      Pass fürs Haus spart Energie

      von Ludwig Greven

      Ein Drittel des Energieverbrauchs geht in Deutschland für Heizung und Warmwasser drauf. Ab 2006 müssen Vermieter und Hausverkäufer deshalb einen Energiepass vorlegen. Die aber sind verunsichert. Denn noch ist unklar, wie die entsprechende EU-Richtlinie umgesetzt wird.

      Ein Tankwagenfahrer liefert HeizölDie neue Brüsseler Vorschrift gilt im Prinzip ab dem 4. Januar. Jeder, der dann ein Haus oder eine Wohnung vermietet oder verkauft, muss nachweisen, wieviel Energie darin verbraucht wird. Überall in Deutschland sind deshalb bereits Drückerkolonnen unterwegs, die verunsicherten Eigenheimbesitzern einen - oft überteuerten - Energiepass aufschwatzen.

      Behörden wie Grundeigentümerverbände warnen jedoch vor Panikmache. Weil das Bundesbauministerium wegen der Neuwahl und des Regierungswechsels es nicht geschafft hat, die notwendige Verordnung rechtzeitig zu erlassen, muss vorerst noch niemand das Dokument vorweisen.

      Erst im Lauf des nächsten Jahres wird die Verordnung voraussichtlich in Kraft treten. Das Bauministerium verspricht zudem großzügige Übergangsregelungen. "Das fällt keinem Eigentümer auf die Füße", beruhigt ein Ministeriumssprecher.


      Anreiz zum Energiesparen



      Werbeposter für den EnergiepassIn dem Energiepass wird festgehalten, wie viel Energie ein Haus oder eine Wohnung verbraucht - und wo und wie sich Energie einsparen lässt. Damit soll nicht nur ein zusätzlicher Anreiz geschaffen werden, in Wärmedämmung oder effizientere Heizungsanlagen zu investieren.

      Die Befürworter hoffen auch, dass der Energieverbrauch künftig als wichtiges Argument bei Immobilienverkäufen oder Vermietungen dient: Ähnlich wie heute schon bei Kühlschränken, Waschmaschinen und Autos könnten die Eigentümer in Zukunft wie selbstverständlich mit einem geringen Energieverbrauch werben. Schließlich sparen die Käufer oder Mieter entsprechend bei den Neben- und Betriebskosten.


      Klimaschutz und neue Arbeitsplätze

      Welche gewaltigen positiven Folgen der neue Energiepass für die Umwelt wie für die Wirtschaft haben könnte, hat die Deutsche Energie-Agentur (Dena) errechnet. Ausgangspunkt der Überlegungen ist dabei, dass ein Drittel bis die Hälfte aller Wohngebäude in Deutschland in den nächsten Jahren ohnehin aus Altersgründen renoviert und modernisiert werden muss.

      Wenn dabei aufgrund des jeweiligen Energiepasses alle wirtschaftlichen Energiesparpotenziale genutzt würden, ließen sich nach Berechnungen der Dena bis zum Jahr 2010 nicht nur fünf Millionen Tonnen CO2 einsparen, wie bislang erwartet, sondern 13 Millionen Tonnen - also mehr als doppelt soviel. Bis zum Jahr 2020 ließe sich die Menge des eingesparten CO2 sogar von 11 auf 35 Millionen Tonnen mehr als verdreifachen.

      Zudem würde sich das Investitionsvolumen in den bestehenden Wohngebäuden von jetzt 11 Mrd. Euro auf rund 29 Mrd. Euro ebenfalls annähernd verdreifachen, erwartet die Dena. Das würde fast eine Viertelmillion zusätzliche Jobs schaffen.


      Erfolgreicher Feldversuch

      Den Prototypen eines bundeseinheitlichen Energiepasses hat die Energie-Agentur im Auftrag des Bundes entwickelt und in einem umfangreichen Feldversuch auf seine Praxistauglichkeit getestet. Bundesweit beteiligten sich 33 Städte und Gemeinden.

      Auf lokaler und regionaler Ebene gibt es bereits jetzt unterschiedliche Energie- und Wärmepässe auf freiwilliger Basis. Zum Teil werden sie verlangt, wenn ein Eigenheimbesitzer öffentliche Zuschüsse für Wärmedämmmaßnahmen beantragt. Für Neubauten sind bereits seit 2002 Energiepässe generelle Pflicht.

      Strittig ist jedoch immer noch, nach welcher Methode der Energiepass künftig bei bestehenden Gebäuden erstellt werden soll. Umweltschützer, Mieterverbände und die Dena setzen auf ein bedarfsorientiertes Verfahren. Dabei besichtigen Ingenieure, Architekten, Handwerker, Schornsteinfeger oder Energieberater die einzelnen Häuser und Wohnungen, untersuchen Heizung, Dach, Wände und Fenster, messen und erstellen am Ende ein Gutachten - einschließlich Vorschlägen zum Energiesparen.


      Streit um das Verfahren

      Bei dem einfacheren verbrauchsorientierten Verfahren wird dagegen der Energieverbrauch schlicht anhand der Heizkostenabrechnungen der vergangenen Jahre berechnet. Für diese kostengünstige Variante setzen sich vor allem die Verbände der Wohnungswirtschaft und der Hauseigentümer ein.

      Stefan Diepenbrock, Sprecher des Zentralverbands der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer, warnt vor einem "bürokratischen Monster". Jeder Eigentümer solle die Möglichkeit bekommen, zwischen beiden Methoden wählen zu können. "Wenn sich der Energiepass als Verkaufsargument durchsetzt, werden es sich die Eigentümer schon überlegen, was besser ist", ist Diepenbrock überzeugt.

      Ein Sprecherin des Bundesverbands deutscher Wohnungsunternehmen weist darauf hin, dass in den einfachen Gutachten keine Energieberatung enthalten sei. "Wer detailliert etwas über mögliche Energiesparmaßnahmen erfahren will, muss ohnehin noch einmal Geld in die Hand nehmen."

      Mieter- und Verbraucherverbände plädieren demgegenüber für ein Instrument, das den Energieverbrauch jeder einzelnen Immobilie möglichst genau und transparent darstellt, um den Mietern und Eigentümern zu helfen, Kosten zu sparen - gerade angesichts der kräftig gestiegenen Energiepreise. Handwerksbetriebe unterstützen, aus anderen Gründen, ebenfalls die bedarfsorientierte Methode: Sie hoffen auf möglichst viele Aufträge für energiesparende Investitionen in den Gebäuden.


      Möglicher Kompromiss

      Am Ende könnte es einen Kompromiss geben, erwarten beteiligte Fachleute. Danach würde für Einfamilienhäuser ein bedarfsorientierter Energiepass vorgeschrieben, für größere Objekte mit mehreren Wohnungen dagegen ein verbrauchsorientierter und damit billigerer. Das Argument: Bei einer größeren Zahl von Wohnungen würden ohnehin Durchschnittswerte ermittelt, da käme es folglich auf eine Einzelbegutachtung nicht an.

      Teuer muss der Energiepass dabei gar nicht sein. Die Dena hat in dem Feldversuch ermittelt, dass er bei Einfamilienhäusern in der günstigsten Variante weniger als 200 Euro kostet, bei Mehrfamilienhäusern nicht mehr als 300 Euro. Diese Kosten, glaubt Dena-Expertin Stella Matsoukas, sind zudem schnell wieder hereinzuholen: "Gute energetische Häuser und Wohnungen lassen sich einfach besser an den Mann oder die Frau bringen."


      ftd.de, 14.12.2005
      © 2005 Financial Times Deutschland, © Illustration: AP, dena
      Avatar
      schrieb am 04.01.06 19:56:06
      Beitrag Nr. 22 ()
      Aus der FTD vom 08.12.2005
      © 2005 Financial Times Deutschland,

      http://www.ftd.de/bm/ga/33874.html

      Immobilien: Haus im Grünen - ein Auslaufmodell

      von Richard Haimann

      Wohneigentum in den Randlagen von Metropolregionen verliert drastisch an Wert. Nach Berechnungen des Immobiliendienstleisters Grossmann & Berger sind beispielsweise im weiteren Hamburger Umland die Preise von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen seit 1999 bis zu 25 Prozent gefallen.


      In Nordrhein-Westfalen registrierte der Immobilienverband Deutschland (IVD) im vergangenen Jahr Wertverluste bei Eigenheimen bis zu 20 Prozent. Im Umland von Hannover fielen die Preise von Eigentumswohnungen 2004 bis zu 7,5 Prozent.

      Experten sehen im Preisverfall eine Folge der demografischen Entwicklung. Während die Geburtenraten sinken, steigt das Durchschnittsalter der Bevölkerung. Für viele ältere Menschen ist das Eigenheim im Grünen mit aufwändiger Gartenpflege und längeren Anfahrtswegen eher Last denn Lust. "Immer mehr Senioren kehren in die Städte zurück, wo die medizinische Versorgung besser und das kulturelle Angebot größer ist", erläutert Volker Eichener, Geschäftsführer des Instituts für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt- und Regionalentwicklung (Inwis) an der Ruhr-Universität Bochum.


      Fehlen kapitalkräftiger Familien

      Dem steigenden Angebot am Markt steht eine sinkende Nachfrage gegenüber. Seit den 60er Jahre fallen die Geburtenraten. "Im Vergleich zur Ära der Babyboomer-Generation ist die Zahl kapitalkräftiger Familien mit Kindern, die sich ein Eigenheim leisten können, um fast 40 Prozent zurückgegangen", hat Stadtplaner Dieter Läpple von der TU Hamburg-Harburg errechnet.

      Die Konsequenzen macht eine Inwis-Untersuchung zum Eigenheimmarkt in Nordrhein-Westfalen deutlich. Wurden dort im Jahr 2000 noch 203.216 Ein- und Zweifamilienhäuser fertig gestellt, waren es im Jahr 2001 nur noch 164.779. Inzwischen beträgt das jährliche Nachfragepotenzial nur noch rund 85.400 Haushalte - für Neu- und Bestandsimmobilien.


      Gesellschaftlicher Sinneswandel

      Hasso Brühl, Sozialwissenschaftler beim Deutschen Institut für Urbanistik, hat zudem einen gesellschaftlichen Sinneswandel beobachtet: "Das Haus im Grünen ist schlichtweg nicht mehr angesagt." Singles und kinderlose Doppelverdienerpaare bevorzugen längst das urbane Leben in einer luxuriösen Eigentumswohnung.

      Hinzu kommt: Um zusätzliche Einkommensteuern zu generieren, gehen immer mehr Großstädte dazu über, günstiges Bauland auszuweisen. Tobias Just, Immobilienanalyst bei Deutsche Bank Research: "Diese Grundstücke sind kaum teurer als im Umland, ersparen Bauherren aber weite Anfahrtswege."


      Stegende Preise in den Metropolen

      Tatsächlich hatten in den vergangenen Jahren die stärksten Wertverluste Randgemeinden zu beklagen, die über keinen S-Bahnanschluss verfügen. Das zeigen Erhebungen der Hamburger Landesbausparkasse. Danach verloren allein im Jahr 2004 Eigenheime in Randkommunen ohne S-Bahnanbindung bis zu 7,4 Prozent an Wert. Selbst in umliegenden mittleren Zentren wie Lüneburg und Stade gingen die Preise um bis zu sechs Prozent zurück.

      "Der Trend wird sich durch die gestiegenen Kraftstoffpreise und die Streichung der Pendlerpauschale verstärken", sagt Inwis-Chef Eichener. Schon jetzt steigen die Preise von Wohnimmobilien in den Metropolen. Allein seit Beginn des Jahres verzeichnete die LBS Hamburg bei Eigentumswohnungen einen Anstieg von 3,7 Prozent. Die LBS West registrierte ähnliche Entwicklungen in Düsseldorf und Köln.


      Drastische Konsequenzen für Randkommunen

      Mittelfristig werde es in den Randkommunen zu einem Bevölkerungsschwund mit drastischen Konsequenzen kommen, warnt Eichener. "Das Einkommensteueraufkommen wird deutlich fallen, während die Kosten für die Unterhaltung der Infrastruktur steigen."

      Diese Gefahr sieht auch Stadtplaner Läpple: "Wenn die Zahl der Einwohner unter einen kritischen Punkt sinkt, müssen die Abwasserkanäle zurückgebaut oder regelmäßig mit Frischwasser gespült werden, um eine Verkeimung zu verhindern." Ein Problem, mit dem die von Bevölkerungsschwund geplagten Kommunen in Ostdeutschland schon länger zu kämpfen haben. Allein die Stadt Wittenberg rechnet mit Kosten von rund 6 Mio. Euro. Letztendlich werden die Versorger die Preise erhöhen müssen, um die Aufwendungen tragen zu können. Eichener: "Das wird die Landflucht noch zusätzlich verstärken."

      Aus der FTD vom 08.12.2005
      © 2005 Financial Times Deutschland,
      Avatar
      schrieb am 04.01.06 20:16:10
      Beitrag Nr. 23 ()
      Hatte die FTD eigentlich für klüger gehalten, so kann man sich irren.

      Allein schon die Überschrift "Pass fürs Haus spart Energie" ist an Schwachsinn, selbst von der Bildzeitung, kaum zu überbieten. Durch einen Fetzten Papier auf dem F statt C steht spart kein Mensch Energie. Investitionen in Ernergiesparen werden dann getätigt, wenn die Rendite stimmt und nicht weil ein paar Bürokraten sich mal wieder eine ABM basteln und die Bürokratie weiter aufblähen.
      Avatar
      schrieb am 05.01.06 11:24:11
      Beitrag Nr. 24 ()
      na ja - fallen werden die preise auch in den ballungszentren.

      erstens werden die grundtsückspreise nunmehr bröcklen - da die eigenheimzulage herausgrechnet werden wird.
      desweiteren kann man doch auch die sinkenden realeinkommen berücksichtigen.

      preise richten sich doch vornehmlich nach der finanzierbarkeit . wo es leute mit entsprechenden einkommen gibt wird auch gebaut und bezahlt.

      wo es das nicht gibt haben wir niedrige preise.

      in erlangen z.b. haben wir zahlreiche große unternehmen wie siemens oder ärtzte - medizintechnik usw.
      entsprechend hoch sind dort auch die grundstückspreise
      forchheim nur ca. 15 km entfernt hat da schon gewaltige abstriche obwohl s- bahnmäßig noch erreichbar.

      ich denke die zahl der leute die gut verdienen und entsprechende einkommn erzielen und sich solch gewaltige summen finanzieren wird abnehmen.
      da kommt selbst in einiger zeit in regionen wie münchen stuttgart und hamburg druck auf.

      und wie ich auch noch anmerken möchte.
      die letztendliche entwicklung kann niemand vorhersehen.
      ich beobachte z.b in meiner heimatstadt - in thüringen vertsärkt den zuzug von westdeutschen seniorenpaaren.
      hochwertige eigentumswohnungen sind sehr rar - häuser mit gutem schnitt und guter lage gehen preislich gesehen schon wieder stärker nach oben.

      man darf nicht vergessen - hier stimmt die struktur - d.h das ostdeutsche durchschnittsalter liegt weit über bundesdurchscnitt - durch abwandewrung gibt es genügend preiswerte immobilien ebeno wie die passende altersgerechte infrastruktur - angefangen davon das
      im heimischen kongreßzentrum die kastelruther spatzen 4 mal im jahr auftreten.
      klinder gibt es wenig - ausländer fast gar nicht - dazu schönste landschaft mit zahlreichen möglichkeiten - wesentlich mehr einkaufsmöglichkeiten als in vergleichbaren weststädten - weniger verkehr usw.

      ich denke in den nächsten jahren werden wir eine flucht der rentner und pesnionsgeneration in den osten erleben.

      das haben unsere analysten nicht bedacht.

      und ehrlich gesagt - mit einem festen einkommen wie rente oder pension läßt es sich schon fast paradisisch leben in ostdeutschland.die lebenskosten sind ja doch etwas geringer als im westen und dielandschaft in vielen teilen auch - seht euch an wie viele bäder es allein hier gibt -
      alle 20 -30 km ist sowas - für die rentner ein traum.

      also ich würde z.b hätte ich ein haus in münchen dieses jetzt hochpreisig verkaufen - im osten eingleichwertiges für ein drittel oder weniger des geldes kaufen und mir einen schönen lebensabend machen

      wa letztens mal in Laucha - sachsen anhalt
      super lage direkt an der unstrut - weinberge , tolle landschaft , fast wie am rhein - mildes klima ,
      naumburg , halle leipzig in der nähe ,
      beste medizinische versorgung , gute einkaufsmöglichkeiten , zuganbindung - da standen in einer starße 7 häuser leer - da kauft man doch discount billig ein und hat noch eine riesige auswahl

      bevor ich mich in recklinghausen oder wanne eickel
      zuscheißen lasse gehe ich lieber dort hin.

      nun ja - die alten wessis im osten werden jedenfalls immer mehr.
      Avatar
      schrieb am 28.01.08 17:12:03
      Beitrag Nr. 25 ()
      ...
      Avatar
      schrieb am 28.01.08 21:49:31
      Beitrag Nr. 26 ()
      Habe den thread hier wieder aktivieren lassen.

      Wäre schön, wenn hier jemand seine Erfahrungen seit dem letzten posting von Anfang 2006 hier kundtun würde.
      Avatar
      schrieb am 07.02.08 12:01:52
      Beitrag Nr. 27 ()
      WiWo: Serie Inflation

      Eigenheim schützt nicht vor Teuerungsrate

      04.02.2008
      Von Anke Henrich, Heike Schwerdtfeger


      http://www.wiwo.de/finanzen/eigenheim-schuetzt-nicht-vor-teu…

      Eine eigene Immobilie als Inflationsschutz? Schön wäre es. Mit wenigen Ausnahmen gilt: Nur offene Immobilienfonds schlagen die Teuerungsrate auf Dauer.

      Eigene Immobilien taugen kaum als Inflationsschutz dpa Lässt sich auf etwas Sinnvolleres sparen und Kredit aufnehmen als auf eine eigene Immobilie? Schwerlich, wenn es um mehr Lebensqualität oder die Hoffnung auf gesparte Miete im Alter geht. Da haben selbst die Bausparkassen recht. Vorsicht ist aber angebracht, wenn sie das selbst genutzte Reihenhaus oder die Eigentumswohnung als Geldanlage preisen. Wer nicht gerade eine hochwertige Immobilie in der Top-Lage einer Großstadt oder deren Speckgürtel unterhält, sollte seinen Freiheitsgrad beim Wände einreißen genießen, aber nicht erwarten, dass sich der Wert seiner Immobilie wie von unsichtbaren Mächten gezogen jährlich um die berühmten zwei Wunsch-Prozent erhöht. Das ist eine Milchmädchenrechnung.

      Sehr viel wahrscheinlicher ist, dass die Inflationsrate in so bald nicht mehr unter zwei Prozent fallen dürfte und damit den beim Wiederverkauf zu erzielenden Gewinn auffrisst.

      „Der Markt für Immobilien spreizt sich unendlich“, sagt Andreas Schulten, Geschäftsführer des Research-Unternehmens BulwienGesa. Auch in Selbstläufer-Städten wie Hamburg, Düsseldorf, Stuttgart oder München ist für die Rendite nur noch der Stadtteil entscheidend, in dem die eigenen vier Wände liegen. Aktuelle Zahlen von BulwienGesa belegen: Die höchste Wertsteigerung erzielten 2007 ausgerechnet drei ostdeutsche Städte: Schwerin (neun Prozent), Zwickau und Magdeburg (je sieben Prozent, siehe WirtschaftsWoche 52/2007).

      Schlagworte zum Thema
      ImmobilienInflation Im Bundesschnitt sieht es anders aus,. Der ist nur dann aussagekräftig, wenn man West- und Ostdeutschland unterscheidet. Seit 1995 stieg der Durchschnittspreis für ein Einfamilienhaus im Westen gerade mal um sechs Prozent, im Osten fiel er um 15 Prozent. Wohnungen schafften im Westen gar keinen Gewinn, im Osten 17 Prozent Verlust. BulwienGesa erwartet in Zukunft nur für gute Lagen einen leichten Wertanstieg. Der Rest bleibe „stabil“.

      Für den Wohnungsmarkt sprechen steigende Singlezahlen und höherer Quadratmeter-Verbrauch pro Kopf, dafür werden zurzeit zu wenig Wohnungen gebaut. Dass diese Trends über lange Jahre verlässliche Wertsteigerungen über der Inflationsrate bringen, ist aber eher unwahrscheinlich.

      Die meisten selbst genutzten Immobilien werden zu einem großen Teil auf Kredit finanziert. Die Banken lassen sich das Risiko, dass ihre Forderungen inflationsbedingt an Wert verlieren, ordentlich vergüten. Gut fünf Prozent Zinsen per anno müssen Kreditkunden derzeit bei den günstigsten Anbietern löhnen, dabei dürfte es vorerst wohl auch bleiben.

      Toppt eine vermietete Immobilie die Inflation? Kann sie, wegen der Steuervorteile, die der Kredit mit sich bringt; muss sie aber nicht. Individuelle Missgriffe können die schönsten Modellrechnungen zerstören. Schulten von BulwienGesa rät Kapitalanlegern lieber fürs selbe Geld ein Reihenhaus als eine Eigentumswohnung zu kaufen: „Im Haus entscheidet der Besitzer selbst, was er modernisieren will. In einer Wohnungs-Eigentümergemeinschaft sind die Kosten ein Mehrheitsbeschluss. Das kann ein Fass ohne Boden werden, das jede langfristige Renditerechnung zunichte macht.“

      Egal, ob Wohnung oder Haus, gefragt sind sie derzeit vor allem gebraucht. 70 Prozent der 2007 über die Bausparkasse LBS vermittelten Immobilien kamen aus dem Bestand. Tendenz steigend, denn die Zahl der Baugenehmigungen sinkt. Vielen wird Bauen zu teuer. Kein Wunder, im Schnitt kosten neue Reihenhäuser derzeit in Mittel- und Großstädten rund 270 00 Euro im Süden, 200 000 Euro im Westen, im Osten und Norden sind es 130 000 bis 160 000 Euro.

      Bild vergrößern Bitte zum Vergrößern klicken. Grafik: WirtschaftsWoche Die Alternative, überschüssiges Bares flexibel als einjähriges Festgeld anzulegen, bringt derzeit fast fünf Prozent Zinsen, das Doppelte der Inflationsrate. Sollen es aus Gründen der privaten Portfoliomischung auf jeden Fall Immobilien sein, lässt sich besser über Fonds verdienen.

      Offene Immobilienfonds. Während Häuslebauer anfangs auf einem Schuldenberg sitzen, profitieren Anleger bei offenen Immobilienfonds direkt und regelmäßig von Wertsteigerungen und Mieterhöhungen bei Immobilien, die im Fonds stecken. Das sind vor allem Bürogebäude und Einkaufszentren. Deren Preise und Mieten entwickelten sich deutlich besser als die von Wohnungen oder Einfamilienhäusern: Mit einem Plus von im Schnitt 5,7 Prozent haben sich die 30 Privatanleger-Immobilienfonds im vergangenen Jahr gut geschlagen (siehe Grafik).

      Seit Mitte der Achtzigerjahre ist die durchschnittliche Wertentwicklung dieser Fonds regelmäßig doppelt so hoch wie die Inflationsrate. „Sie sind also ein Produkt, mit dem man sich gegen die Inflation absichern kann“, sagt Sonja Knorr, Immobilienanalystin bei der Ratingagentur Scope.

      Wenn sich die Konjunkturaussichten verschlechtern, drohen allerdings auch schwächere Zuwächse bei den Fonds. „In diesem Jahr kommt es wieder auf die Mietsteigerungen an. Die Immobilienpreise werden nicht mehr groß anziehen“, sagt Gottfried Urban vom Traunsteiner Vermögensverwalter Neue Vermögen.

      Die Mietsteigerungen, immerhin, bieten Inflationsschutz: „Hierzulande sind Mieten bei Büros und Einzelhandelsflächen vollständig an die Preissteigerung gekoppelt. Eine höhere Inflationsrate lässt die Mieten automatisch steigen“, sagt Immobilienanalystin Knorr. Das ist nicht weltweit üblich: In Asien beispielsweise werden kürzere Mietverträge geschlossen und regelmäßig neu verhandelt.

      Geschlossene Immobilienfonds. Die Anbieter solcher Fonds sammeln Gelder meist gezielt für eine Immobilie ein. Auf Gedeih und Verderb hängt das Anlegerglück dann an diesem Objekt. Auf die rund 100 Milliarden Euro, die Deutsche weltweit investiert haben, kommen noch mal Kredite über 100 Milliarden Euro, die die Fonds aufnehmen. Damit werden sie abhängiger von der Zinsentwicklung und folglich weniger inflationsresistent.


      :rolleyes:


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