SPAG...der neue Rußlandhighflyer...Putin sitzt im Beirat!!!! - 500 Beiträge pro Seite

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11.01.00 - SP AG:Reaktionen der Presse
Die Welt, Dienstag, den 11.01.2000:SPAG steigt in Beratungsgeschäft einInterimspräsident Putin sitzt seit acht Jahren im Beirat der Frankfurter Immobilien-AGDie St. Petersburg Immobilien und Beteiligungs AG (SPAG), größter Immobilieninvestor in St. Petersburg, will sich künftig neben der Immobilienentwicklung auf die Beratung ausländischer Investoren in Rußland fokussieren. Die Frankfurter SPAG ist seit acht Jahren in Rußland tätig und hat unter anderem in St. Petersburg die Projektentwicklung eines Bürozentrums (Inform Future) erfolgreich abgeschlossen.Die Planungen für das größte Projekt, das Nevsky International Einkaufszentrum (Snamenskaja) in einer Top-Lage am St. Petersburger Pracht-Boulevard Nevsky Prospect, mußten allerdings mehrfach modifiziert werden, Ursprünglich war ein Büro-und Einkaufszentrum geplant. Angesichts leerstehender Büroräume auch in St. Petersburg wurde das Projekt mit einem Bauvolumen von etwa 100 Mio. DM nunmehr auf ein reines Shopping-Center nach modernen westlichen Maßstäben umgeplant. Die Nettoverkaufsfläche soll über 30 000 qm betragen. Baubeginn wird etwa Ende des nächsten Jahres sein. "Wir müssen 60 % der Flächen an bonitätsstarke Mieter vermietet haben, damit wir fremdkapitalfähig sind", so SPAG-Vorstand Markus Rese. Die ursprünglichen Mieter wurden in Ersatzwohnungen umgesetzt und mit den Behörden konnte eine Einigung darüber erzielt werden, daß nur die Fassaden denkmalgeschützt bleiben, aber ansonsten der gesamte Komplex entkernt wird. "Damit ist eine wesentliche Voraussetzung für die Nutzung als modernes Shopping-Center erreicht ", so Rese.Auf der außerordentlichen Hauptversammlung im Dezember faßten die Aktionäre den Beschluß zur vollständigen Übernahme der Tochtergesellschaften Projekt-Management GmbH, Inform-Future GmbH und Snamenskaja AG, deren Kapital die SPAG bislang zu knapp 50 Prozent gehalten hatte. "Der Zeitpunkt erschien uns günstig, weil bei der Wertermittlung der Snamenskaja AG lediglich eine Bewertung zu Sachwerten und nicht zu Ertragswerten einfloß".Da sich die Projektentwicklung an dem Hauptprojekt wegen der schwierigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in Rußland länger als geplant hinzieht, lag es nahe, daß die SPAG künftig ihre Beratungskompetenz anderen Investoren zur Verfügung stellt. "Wir erleben, wie reihenweise Personen und Firmen, die sich auf dem russischen Markt engagieren wollen, sich aber dort nicht auskennen, scheitern", so Rese.Die SPAG verfügt über zwei Vorteile: Erstens Beziehungen zu den maßgebenden Kräften in Rußland. So ist Interimspräsident Wladimir Putin von Beginn an einer von drei Beiräten der SPAG. Zweitens: Erfahrungen mit der Handhabung der rechtlichen und steuerlichen Situation in Rußland: "Wer nicht täglich die neuesten Verordnungen analysiert, verstößt in der Praxis gegen geltendes Recht und Gesetz", so Rese.Der Kurs der SPAG-Aktie, der vor der Rußland-Krise vom August 1998 einen Höchststand von über 42 Euro erreicht hatte, war bis auf ein Tief von 5,65 Euro gefallen und hat sich nun bei knapp über acht Euro eingependelt.

[little]

Schaut mal unter www.gsc-research.de nach und gebt SPAG ein !

Gute Studie zu dem Unternehmen, ich denke man sollte ein paar
Stücke haben.

So long

little

[cure]

Schön ,nächste Woche HV der SPAG in FR. , die Aktie steht auf Histor.Tief , die Aussichten für Rusland und die SPAG waren noch NIE so gut , auf dem Niveau verkauft eh keiner mehr ..rechne mit einem starken Anziehen der SPAG schon nächste Woche ,jeder der die Aktie kennt weiß , wie schnell 100% drinne sind ,,,( das letzt Mal hat sie die in einem Tag gemacht ) nur glaube ich ,daß es wegen der jetzigen und erstmaligen russischen wirtschaflichen, rechtlichen und politischen Traumausgangsstellung mehr werden wird...
Klasse , Rußland stand noch nie zukunftsmäßig so gut dar , die SPAG stand noch nie so tief ...... besser kann die Ausgangsituation nicht sein ....( ist meine Meinung )

Gruß Cure...und schaut mal was bald mit dem Kurs der SPAG passieren wird ....

[cure]

War jemand auf der HV am 30.08 ???
Wenn ja ,bitte kurze Einstufung

Danke Cure

[cure]

Hier ist der HV Bericht ...

Mein Fazit : die Aktie wird ,wenn Rußland stabil bleibt , in neue Dimensionen wachsen ......



Von gsc-Resereach..
HV-Bericht SPAG St. Petersburg AG



Zur Hauptversammlung der SPAG (St. Petersburg Immobilien und Beteiligungen AG) am 30. August 2000 im Frankfurter Airport Hotel Steigenberger fanden sich etwa 35 Aktionäre ein, unter ihnen auch Oliver Wiederhold, der für GSC Research gewohnt ausführlich berichtet.

Hintergrund

Die 1992 gegründete und 1997 durch die Baader Bank in den Frankfurter Freiverkehr eingeführte SPAG besitzt und verwaltet über ortsansässige Tochtergesellschaften Einzelhandels- und Büroimmobilien in der Innenstadt von St. Petersburg. Eine Tochtergesellschaft ist die Inform Future GmbH als Eigentümerin des Objekts „Tambowskaja“, in dem das Inform Future Business Center als erstes nach westlichem Standard ausgerüstete Bürogebäude mit rund 3.000 qm vermietbarer Fläche geschaffen wurde.

Weitere Töchter sind die Snamenskaja AG, die ein an der Prachtstraße von St. Petersburg, dem Nevskij Prospekt, gelegenes Gebäude zum Einkaufszentrum westlichen Standards entwickeln soll, sowie drei Dienstleistungsgesellschaften für die Bereiche Projektmanagement, Technische Wartung/Unterhalt und Gebäudeüberwachung/Sicherheit.

Bei diesen Tochtergesellschaften war die SPAG bisher mit jeweils knapp über 50% Mehrheitsgesellschafter, während die Gesellschaften des Magistrats der Stadt St. Petersburg Minderheitsgesellschafter waren. Durch Beschluss einer außerordentlichen Hauptversammlung vom 17. Dezember 1999 wurden die Anteile der Minderheitsgesellschafter im Rahmen einer Kapitalerhöhung gegen Sacheinlage in die SPAG eingebracht.

Eine Aktie der SPAG wurde dabei mit 9,83 Euro bewertet. Der Wert der eingebrachten Anteile beträgt knapp 17 Mio. DM und machte die Gesellschaften der Stadt St. Petersburg mit 882.500 Aktien von insgesamt 3,2 Mio. (27,6%) zum größten Aktionär der SPAG, noch vor der Baader Wertpapierhandelsbank, die 742 176 Aktien (23,2%) vertrat, die noch aus einer früheren missglückten Kapitalerhöhung stammen dürften.


Bericht des Vorstands

Nach Eröffnung der Hauptversammlung um 11:12 Uhr durch den Aufsichtsratsvorsitzenden Dr. Francisco Guadamillas, ebenfalls Mitglied des AR der GB/AG, ergriff der seit 16.8.1999 amtierende Vorstand Markus Rese das Wort. 1999 sei das Jahr gewesen, in dem viele Unternehmen unter hohen Verlusten ihr Russland-Engagement beendet haben. Die SPAG habe im Gegensatz dazu ihre Hausaufgaben gemacht und eine „Feinpolitur“ ihrer Beteiligungen vorgenommen, worunter der Vorstand die im Folgenden genannten Maßnahmen verstanden wissen wollte.

Beim Objekt Tambowskaja habe man durch ein verbessertes Center-Management Kosten einsparen können und damit das um fast 20% niedriger liegende Mietniveau kompensiert, so dass der Gewinn dieser Tochtergesellschaft nach Steuern unverändert rund 600 TDM beträgt. Beim Objekt Snamenskaja, in dem das Nevskij International Center entstehen soll, ist man im Besitz einer Baugenehmigung, hat aber aufgrund der Russlandkrise mit dem Bau noch nicht begonnen.

Im Zuge der Krise erklärte sich die Stadt St. Petersburg dann bereit, die rechtlichen Bestimmungen bezüglich des Denkmalschutzes aufzuweichen und den Abriss des inneren Kerns bei Erhalt der historischen Fassade zu genehmigen, was neue planerische Möglichkeiten eröffnete. Man kann nunmehr durch moderne Stahlbeton-Verbundbauweise Baukosten von 30% einsparen bei einem gleichzeitigen Flächenzuwachs von 10%.

Die umgearbeiteten Unterlagen wurden im April 2000 fertig gestellt und sollen nach Übersetzung im September 2000 eingereicht werden. Die Genehmigung dieser Tektur könne noch in 2000 oder Anfang 2001, der Baubeginn dann 2002 erfolgen. Die Baukosten werden 100 bis 110 Mio. DM betragen. Man sei fremdkapitalfähig, wenn mindestens 60% der Flächen mit westlichen Bonitäten vermietet seien.

Der Erwerb der restlichen Anteile an den Tochtergesellschaften erfolgte zu einem günstigen Kurs, und man habe das Ausscheiden von Mitbewerbern genutzt, um die eigene Präsenz zu erhöhen. Es werde heute kein Immobilien-Projekt in St. Petersburg gestartet, ohne die SPAG zu befragen.

Die Büromieten und Mieten für Einzelhandelsflächen ziehen seit Mitte 1999 wieder deutlich an. Die Gesellschaft rechnet mit einer Fortsetzung dieses Trends und hält beim Nevskij International Center Mietpreisvereinbarungen, die zu einem Return on Investment binnen 3 bis 5 Jahren führen, für möglich. Der Vorstand bezeichnete dies als eine einzigartige Mietrendite in Bezug auf die Baukosten, die sonst in Europa kaum zu erzielen sei. Für die Altimmobilie werde man nach Erfüllung aller Verträge rund 40 Mio. DM aufgewendet haben.

Herr Rese merkte an, dass die SPAG praktisch ohne Fremdkapital arbeite. Um den Restflächenerwerb für das Nevskij International Center in Erfüllung der vertraglichen Vereinbarungen finanzieren zu können, plant die Gesellschaft eine Kapitalerhöhung im Verhältnis 2:1 bei einem Bezugspreis von 3 Euro, die kurzfristig erfolgen soll.

Der vorgelegte Jahresabschluss wurde nur am Rande behandelt. Hier stellt sich der Jahresüberschuss in der AG auf 8 TDM, im Konzern beträgt er 532 TDM vor Ergebnisanteilen der anderen Gesellschafter.

Nach diesen Ausführungen des Vorstands ergriff der Aufsichtsratsvorsitzende das Wort, um Anmerkungen zu drei Personalien zu machen. Das AR-Mitglied Rudolf Ritter hat sein Mandat niedergelegt. Dies geschah im Zusammenhang mit seiner Verhaftung in Liechtenstein wegen des Verdachts auf Betrug, Geldwäsche und Steuerhinterziehung.

Diese Vorwürfe, in die auch ein hochrangiger Politiker verwickelt war, haben sich zu 99% als unrichtig herausgestellt. Wegen der vorverurteilenden Presseberichte, die auch Zusammenhänge mit der SPAG herstellten, habe er sich zum Rücktritt entschlossen. Herr Ritter gehörte zu den Gründungsaktionären der SPAG und habe die Gesellschaft in vielerlei Hinsicht unterstützt.

Der jetzige russische Präsident Putin war bis zu seiner Ernennung zum Präsidenten in seiner Funktion als stellvertretender Oberbürgermeister der Stadt St. Petersburg Mitglied des Beirats der Gesellschaft. Der Kontakt besteht weiterhin. Als Vertreter des neuen Großaktionärs wurde Herr Dr. Vladimir Smirnov vorgestellt, der auch zur Wahl in den Aufsichtsrat vorgeschlagen wurde.

Herr Thomas Kemmerer, bis 15.4.1999 Vorstand der Gesellschaft, soll gegen Anweisungen des Aufsichtsrats verstoßen und ohne Abstimmung Maßnahmen ergriffen haben, zu denen er ohne Zustimmung des Aufsichtsrats nicht befugt war. Der Gesellschaft sei kein maßgeblicher Schaden zugefügt worden, es gehe hier aber ums Prinzip, wie mehrfach betont wurde. Sollte eine außergerichtliche Einigung mit Herrn Kemmerer nicht möglich sein, werde die Gesellschaft Klage einreichen.


Allgemeine Aussprache

Herr Vohwinkel von der Schutzgemeinschaft der Kleinaktionäre (SdK) fragte, ob für die Aktien des russischen Großaktionärs eine Haltefrist vereinbart sei, wodurch der Anstieg der Sonstigen Zinsen und Erträge von 310 TDM auf 1,47 Mio. DM in der AG zustande kam und warum die früher verkündeten Aktivitäten wie das Betreiben von Parkhäusern und das Beratungsgeschäft nicht weiter verfolgt werden. Weiterhin wollte er wissen, was es mit dem im Geschäftsbericht genannten Erwerb eines weiteren Grundstücks auf sich habe.

Der Vorstand antwortete, der Aktienanteil der russischen Partner sei in festem Besitz und stehe nicht zur Disposition. Die drei Gesellschaften, auf die sich das Aktienpaket verteile, werden gemeinsam durch die Person Dr. Smirnovs vertreten. Der Anstieg der Zinseinkünfte sei bedingt durch erstmals fällig gewordene Zinszahlungen von der Tochter Snamenskaja AG für eine Ausleihung in Höhe von 25 Mio. DM. Die Zinszahlungen seien allerdings bis zum 31. Dezember 2003 gestundet.

Man beschränke sich bei den Aktivitäten derzeit voll auf die Entwicklung des Nevskij International Center, alle anderen Aktivitäten könne man später wieder aufnehmen. Das genannte Grundstück sei eine einmalige Gelegenheit, da Freiflächen in der Innenstadt St. Petersburgs sonst nicht erhältlich sind.

Ein weiterer Aktionär fragte nach der Vermietungssituation des Objekts Tambowskaja. Hier bestätigte der Vorstand, dass der Leerstand zeitweise 50% bei hohem Mietpreisniveau betragen habe. Im Gegensatz zu anderen Anbietern habe man reagiert und die Preise gesenkt, wodurch wieder eine Vermietungsquote von 80% erreicht wurde.

Herr Männicke fragte nach der üblichen Eigenwerbung für seinen Börsendienst nach der Bewertung der Aktie und dem erwarteten Ergebnis für das laufende Geschäftsjahr. Hierauf wurde entgegnet, der Buchwert je Aktie liege bei 9 Euro, die Sachkapitalerhöhung sei zu einem Kurs nahe 10 Euro erfolgt. Die Aktie sei daher unterbewertet. Das Ergebnis 2000 werde vermutlich auf Vorjahreshöhe liegen.


Abstimmungen

Die Präsenz wurde mit 60% vom Grundkapital festgestellt. Alle Beschlüsse erfolgten einstimmig.


Fazit

Einzelne Aktionäre bemängelten, dass sich der Baubeginn beim Nevskij International Center trotz Vorliegen einer Baugenehmigung verzögert hat. Die Gesellschaft konnte allerdings glaubhaft machen, dass es im Nachhinein richtig war, die Russlandkrise auszusitzen, da man nun von steigenden Mieten profitiert. Das NIC ist ein ehrgeiziges Projekt, dessen Gelingen SPAG in andere Größenordnungen wachsen lassen würde.


Kontakt

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Bettinastraße 62
60325 Frankfurt am Main

Büro Mörfelden:
Opelstraße 20 - 22
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