GAG Immobilien - wird der Schatz von Köln gehoben?

Was dass Thema Heizung angeht, wüsste ich nicht, dass da noch viele ohne Heizung sein könnten.

Das Thema wurde in der HV 2023 auch mal hinterfragt.

Damals war Gaszentralheizung, Fernwärme, BHKW, Gasetagenheizung, Wärmepumpe Luft, Pellet und Öl in dieser Reihenfolge der Häufigkeit gegeben.

Rd. 1.000 Wohnungen wurden außerdem auch nicht über GAG versorgt

Ob da Wohnungen ohne Heizung waren habe ich nicht gehört.

Da hatte ich mir außerdem notiert, dass nur rd. 1000 Wohnungen Energiestufe G und rd. 500 Stufe H haben.

Rd. die Hälfte der Bestände ist außerdem Baujahr 1980 und jünger.

Wie ich mich erinnere hat man schlechtere Bestände wie in Wesseling auch vor einigen Jahren verkauft.

Nachtrag zum Forumsbeitrag vom 8.12.2025

Mir ist leider ein kleiner Fehler unterlaufen der NAV bei 3000 € je qm ist nicht 300 € sondern rund 420 € je qm.

Richtig ist also:

Zusammen also rund 3.200.000 Mio qm * 2000 € oder 3000 € je qm - rund 2.700.000.000 Mrd € Schulden = Ergebnis..... und dies durch 16.400.000 Mio Aktien teilen...somit kommt man auf einen NAV-Wert der in etwa zwischen rund 225 € - rund 420 € je Aktie ist.

.......................

Lt Pressemitteilung vom 12.09.2005 liegt die durchschnittliche Miete je qm in der AG bei 8,05 € zum 30.06.2025.

Zum 31.12.2024 lag sie bei 7,83 €

Zum 30.06.2024 lag sie bei 7,82 €

Dies bedeutet das die Miete um 2,86 % innerhalb von 12 Monaten erhöht wurde.

Auf den NAV bedeutet dies bei 225 € je Aktie rund 6 € mehr und bei 420 € je Aktie rund 12 € mehr.

Bei einem Preis je Aktie von 50 € also 12 % bzw. 24 % Wertsteigerung!!!

.........

Fragen an die Leser des Forums...

vor über 10 Jahren waren tausende Wohnungen der Gag noch ohne Heizung und hunderte ohne ein richtiges Bad....kann jemand berichten ob dies noch vorhanden ist bzw. wann dieser Zustand behoben sein soll?

Im Unternehmen waren zum 31.12.2012 449 beschäftigt zum 31.12.2024 637 Mitarbeiter vorhanden....kann jemand erklären warum die Miarbeiteranzahl um 42 % gestiegen ist obwohl die Anzahl der Wohnungen nur 15 % gestiegen ist?

😎GrußdeSade😎

Antwort auf deSade 08.12.25 20:03:47 Uhr

ich kann bei allem nur zustimmen die Frage ist aber ob Vermietung 40% unter Markt noch Gewinnerzielungsabsicht ist oder schon Liebhaberei?

die Bewertung der Substanz von €2000 - €3000 ist natürlich zu niedrig für Köln daher ist der NAV deutlich höher als die €300 pro Aktie

Ich hoffe das Köln irgendwann mal gezwungen wird bei GAG marktübliche Gewinne und Dividenden auszuschütten damit man die Stadtkasse bezahlen kann

bei der Chorweiler Geschichte ist die Frage ob die 7M Verlsute pro Jahr über die NAV wieder ausgeglichen werden.

die Verdoppling der Dividende durch Köln gegen den Willen der GAG war schon ein deutliches Zeichen das man langsam Kohle sehen will

Die Frage ist ja auch immer ob eine Stadt gesetzlich gezwungen ist wirtschaftlich mit dem Eigentum zu handeln?

da ich Hamburg nicht handeln kann werde ich nichts mehr nachkaufen und bei meinen 6k stk bleiben

bei der Dividende von €1 deckt das natürlich aber nicht einmal die Inflation

Grobe Zusammenfassung der letzten 20 Jahre der Gag AG an der Börse + Fazit

Die Gag ist als Immobilienunternehmen ausschließlich im Raum Köln aktiv und bietet günstige Wohnungen für sozial schwache Menschen an.

Ziel des Unternehmens ist es nicht in erster Linie Gewinne zu machen sondern eine ausgewogene Miete den Mietern zu geben, dies ist auch in der Satzung festgeschrieben.

Dies führt dazu das, das Unternehmen Mieten von unter 40 % im durchschnitt zum Marktpreis akzeptiert.

Aufgrund dieser Tatsache und der damit höheren Kosten pro qm ist der Gewinn je Aktie im Vergleich zu anderen Immobilien-Unternehmen die Börsennotiert sind, sehr gering und somit der Aktienkurs zum tarsächlichen Wert extrem auseinander.

Der Großaktionär die Stadt Köln nutzte diese Tatsache aus und hat über die AG in den letzten 20 Jahren seinen Anteil auf 88 % ausgebaut, indem zu günstigen Kursen Aktien über die Börse durch größtenteils allgemeine Rückkaufangebote plaziert wurden und dann eingezogen wurden durch die Gag. (Inwieweit dies mit der Satzung im Einklang ist sollte mal auf der HV geklärt werden,...wieviele Wohnungen für sozial Schwäche hätten mit dem Geld gebaut werden können?)

Die Stadt Köln selbst kann als fast pleite bezeichnet werden, da Sie nur in ausnahmen Aktien erworben hat.

Eine davon war als die Kölner Sparkasse verpflichtet wurde die Anteile an der Gag zu verkaufen, da ansonsten 350 Mio als Unterstützung nicht ausgezahlt werden dürfen, Brüssel hatte dies als Bedingung gemacht.

Da aber den Kleinaktionären die Diskrepanz zwischen NAV und Börsenwert aufviel, entwickelte sich die Hauptversammlungen zu einem teilweisen verbalen Schlagabtausch...Aktionäre wollen Rendite, der Vorstand will dem Gründer bzw. der Satzung entsprechen und die Stadt Köln will billig dazukaufen auf Kosten der Gag.

Durch typisch Kölner-Klüngel besetzten Aufsichtsrat wurde hier nicht entschärft, sondern zu lasten der Aktionäre, der Mieter und auch des Vorstands, der dies vertreten mußte, im Hintergrund agiert.

Nach dem Motto Gewinn ist Assozial, wurden teilweise Geld ausgegeben wie in einem separatem Wohnprojekt für Schwule (einzigartig in Deutschland) oder eine Werbekampagne für 1 Mio damit man besser in der Öffentlichkeit wahrgenommen wird.

Positiv ist bei mir nur die Werbeclips vom Hausmeister Krause wahrgenommen worden, allerdings wohn ich auch nicht in Köln.

Das ganze gipfelte in der Übernahme von 1200 Wohnungen, da die Stadt Köln dies wollte, von Köln-Chorweiler die zwar für 1€ gekauft wurden, kurz vor der Zwangsversteigerung, aber für einen dreistelligen Millionenbetrag inklusive Kredite saniert wurden und stand heute jedes Jahr fast 7-7,9 Mio. Verluste erwirtschaften....dies dürfte sich auch in den nächsten 10-20 Jahre so weitergehen.

Ein riesen Minusgeschäft was nur durch die Gewinne in anderen Stadtteilen/Mieter aufgefangen wird.

Aufgrund dessen kam es nach langem hin und her zu einer Sonderprüfung, durch die Kleinanleger, dieser konnte aber keinen Fehler festellen. (Ich lass es mal, dies zu kommentieren!!! )

Um die Kleinanleger loszuwerden wurde die Börsennotiz in Düsseldorf gestrichen und nur der Börse Hamburg ist es zu verdanken das ein vernünftiger Handel stattfinden kann.

4,15 % der Vz liegen bei der Ernst Cassel Stiftung die vom Gründer gegründet wurde um ebenfalls Bedürftige zu Unterstützen. ( Die Stiftung unterstützt hilfebedürftige Mieterinnen und Mieter sowie sozial engagierte Institutionen gemäß dem Satzungszweck.)

Der Rest der Aktien sind im Streubesitz bei Kleinanlegern bzw. teilweise Zurückgekauft und liegen zur Einziehung in der Gag bereit.

Das Unternehmen hat aktuell ein Grundkapital in Höhe von 16.434.779 Euro, eingeteilt in 9.360.000 Stammaktien und 7.074.779 Vorzugsaktien.

Um den Wert des Unternehmens zu heben habe CDU und FDP vor über 20 Jahren versucht die Gag zu verkaufen, das ganze scheiterte aufgrund der Proteste der Kölner Bürger und führte zu Neuwahlen.

Seitdem ist der Wert des Unternehmens deutlich gewachsen...so das aus sicht der Bevölkerung alles richtig gemacht wurde.

Wieviel ist die Aktie wert?

Der Aufsichtsrat und das Management zusammen mit der Stadt haben fast alles getan um die Kleinanleger los zu werden und ihre Beteiligung am Unternehmen ausgebaut.

Warum...?

Da die Stadt fast Pleite ist kann man durch die Gewinne der Immobiliengesellschaft die Schulden deutlich senken.....ein Komplettverkauf wird aufgrund der Bevölkerung nicht möglich sein, auch die Stiftung müsste abgefunden werden...für mich nicht durchsetzbar.

Es bleiben nur zwei Möglichkeiten: entweder eine kontinuierliche höhere Dividende oder eine hohe Einmalausschüttung, dies unterhölt aber die Satzung...das Geld soll Ja für Wohnungen verwendet werden.

Als dritte und letzte Möglichkeit ist eine Pleite wie Berlin in dem Brüssel/Berlin unterstützung davon Abhängig machen das die Beteiligung verkauft wird vorstellbar.

NAV

Wieviele von euch Lesern haben darauf gewartet? 😁

Die letzte NAV Berechnung des Unternehmens ist von 31.12.2014 und weist abzüglich der eigenen Aktien der Gag einen NAV von 175 € aus.

Da die Mieten seit dem um rund 30 % gestiegen sind, kann sich jeder selbst dies ausrechnen.

Aber es geht auch etwas hochwertiger...

Der Wert ist relativ einfach zu berechnen, man nehme die qm an Wohn- und Gewerbefläche der AG multipliziere diese mit dem Wert je qm Wohnraum in Köln

- der gesamten Schulden : die Anzahl der gesamten Aktien.

Zusammen also rund 3.200.000 Mio qm * 2000 € oder 3000 € je qm - rund 2.700.000.000 Mrd € Schulden = Ergebnis und dies durch 16.000.000 Mio Aktien teilen...somit kommt man auf einen Wert der in etwa zwischen 200 € - 300 € je Aktie ist.

Ich halte einen qm Preis von 2000-3000€ aufgrund des Umgangs mit den Aktionären und des Geschäftsgebahrens und der nur eingeschränkt Handelbaren Aktie über Hamburg für ausreichend.

Das Problem an der Berechnung ist der Großaktionär....wobei ich denke das die wirtschaftliche Situation dieses Problem von alleine Lösen wird.

Ich seh das Unternehmen als Goldersatz + Tagesgeldzinsen....alles andere ist schön aber kein muss.

Interessant sind zwei Dinge die leider kaum beachtet werden...

1.) Die verdoppelung der Dividende seit 20 Jahren ohne Grund...das letzte Mal war dies für das 100 Jährige bestehen der AG 2013....das zeigt das der Großaktionär Geld benötigt und könnte, wenn dieser weiter erhöht wird für steigende Aktienkurse sorgen.

2.) Durch das Projekt Chorweiler fallen jedes Jahr deutliche Verluste an...um dies zu kompensieren wurde meiner Meinung nach die interne Berechnung der Mieten für die Mieter angepasst.

Die Gesellschaft hat die Mietenberechnung angepasst und richtet sie nicht mehr am Mittelwert des Kölner Mietspiegels, sondern am Oberwert für mittlere Wohnlagen aus. (aus dem 2024 Gsc-Bericht)

Daraus folgt deutlich steigende Mieten und damit Gewinne für die Gag.

Noch ein letzten es wird hier immer um Zwangsabfindung geredet, da dies in der Satzung steht...wenn der Großaktionär dies wollte hätte er wohl kaum die Aktien erworben über die Sparkasse direkt in deren Notverkauf und hätte auch nicht den Anteil erhöht über die Gag.

Ein Restrisiko ist in jeder AG vorhanden....

Vor ca. 10 Jahren wurden Aktien zu 39 € von der Gag am Markt erworben, später im Zuge der Einstellung des Handels über Düsseldorf wurde ein Rahmen von 25 - 50 € als Rückkaufsrahmen von der Gag geboten....dies ist fast 10 Jahre her!

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😎GrußdeSade!😎

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Interessierte sollten sich immer selbst eine Meinung bilden und nicht blind Folgen...

Ich Danke dem Team von Gsc-Research dafür das sie seit Jahren zu den Hauptversammlungen fahren und die Berichte kostenfrei auf ihrer Homepage einstellen und damit für uns Aktionäre die AG in einem etwas helleren Licht erscheinen Lassen.

Antwort auf Buffet2025 12.11.25 12:53:18 Uhr

Vielleicht erwirtschaftet der Laden mal 1% auf den NAV.

ich würde eher nachkaufen und halt 20 Jahre liegen lassen

kann aber nicht an der Hamburger Börse mehr handeln so bin ich gezwungen an der Seitenlinie zu stehen

Fast 5.400 Stück im Brief in Hamburg, das ist kein kleiner der da aussteigt...

ich denke, wenn die Aktie mal richtig unter Druck kommt, kann man was kaufen, mit der gleichen Intuition wie man Gold oder Silber kauft...ewig in Substanz liegen lassen....

Antwort auf Buffet2025 26.10.25 11:42:03 Uhr

Vielen Dank für die „asiatischen“ Gedankengänge als Redebeitrag.

Antwort auf Guernsey 26.10.25 10:57:49 Uhr

ich lebe in Asien deswegen sollte jemand von Euch eine Anzeige beim Finanzamt machen,

Wir haben ja nichts zu verlieren und es kann nur besser werden!

Ein Unternehmen das nicht Gewinnmaximierung und die Interessen der Eigentümer, sprich Aktionäre als übergeordnete Prämisse sieht ist als Aktie völlig uninteressant. Stille Reserven werden unter diesen Vorraussetzungen nicht gehoben sondern werden sich einfach mit der Zeit in Luft auflösen.

Antwort auf Buffet2025 26.10.25 01:20:18 Uhr

OK - also eine steuerliche Begründung, die mir aus der Vermietung an nahestehende Personen bekannt ist. Eine konkrete Fundstelle in einem Gesetzestext fehlt unverändert.

Spätestens im Rahmen eine Betriebsprüfung durch das Finanzamt würde ein solcher Sachverhalt auffallen; das Finanzamt Köln gilt als besonders streng.

Aus den angegebenen Mietdurchschnittswerten der GAG Immobilien AG kann ich die Unterschreitung der steuerlichen Grenze prima vista nicht ableiten. Wenn hier Zweifel bestehen, empfehle ich einen Anzeige beim Finanzamt Köln, um aus den hier geäußerten Vermutungen Gewissheit zu machen.

Für mich bleibt die Erkenntnis: Die GAG Immobilien AG bleibt ungewöhnlich, da die Gewinnorientierung nicht im Mittelpunkt steht. In einer Substanzwertbetrachtung (Offenlegung also zum Beispiel bei einem Verkauf aller Immobilien) würden ohne Zweifel hohe stille Reserven sichtbar.

Die Stadt Köln wird aber unverändert (hat man in den 1990/2000ern auch nicht gemacht, während viele Kommunen/Länder/Unternehmen (Dresden, Berlin, Unternehmen mit Werkswohnungen…) verkauft haben - daraus entwickelten sich u.a. Vonovia und LEG) keinen Verkauf anstreben - vgl. die Ergebnisse der aktuellen Stadtratswahl.

Es bleiben also in dem Sektor Unternehmen wie Vonovia und LEG als „normale“ Unternehmen im Fokus des Investments. Und natürlich auch der „erfolgreiche“ Herr Gröner mit Herrn Pofalla im Vorstand.

Antwort auf Guernsey 25.10.25 14:36:04 Uhr

https://www.focus.de/immobilien/wohnen/preistreiber-in-der-w…

Antwort auf Buffet2025 25.10.25 04:06:52 Uhr

Bitte die Fundstelle nennen, wenn ein Bezug auf eine gesetzliche Grundlage genommen wird, die meine Fundstelle (Satzung) toppt. Ich lasse mich gerne inhaltlich überzeugen.

Antwort auf uuoc 25.10.25 07:51:59 Uhr

ich glaube es geht um die erzielbare Miete bei einer Wohnung ,

wenn man zu billig vermietet oder nicht erhöht wie bei GAG dann wird es schnell liebhaberei und man das Finanzamt im Nacken

jemand von Euch sollte die mal beim Finanzamt einzeigen wegen Liebhaberei bei der Vermietung

mal sehen was dabei rauskommt

eventuell bekommen die dann mehr Druck Marktmieten zu verlangen

Gewinnverzielung bedeutet aber nicht Gewinnmaximierung. In Zeiten, wo jeder Vermieter , der im Schnitt eine Mietrendite von 2% erwirtschaftet als Ausbeuter und Miethai beschimpft wird, wird es sich eine städtische /kommunale Gesellschaft nicht erlauben, übermäßige Gewinne zu erzielen. Das kann man auch erreichen, wenn man die Zahl der aufsichtsratposten immer weiter ausdehnt und mit Parteifreunden besetzt, die ordentlich abkassieren. Die Gesellschaft ist auch die Melkkuh der Parteien, insofern dürfte keiner Interesse haben am Status zu rütteln. Was wir lästigen Klein- und Minderheitsaktionäre wollen oder denken, geht denen am A.. vorbei. Denn wir wollen Gewinn aus unserem Investment - sind also moralisch verkommen, aus ihrer Sicht.

Antwort auf Guernsey 15.07.25 19:06:15 Uhr

Satzung spielt keine Rolle gesetzlich ist Gewinnerzielungs Absicht vorgeschrieben egal was in der Satzung steht

gilt für den Privatvermieter genauso wie für GAG

50 Euro ein Trauerspiel

Also kein Unternehmen das die Interessen der Aktionäre im Vordergrund stehen hat. Sondern einen sozialen Auftrag erfüllt.

Antwort auf Guernsey 15.07.25 19:06:15 Uhr

Danke. Guter Beitrag.. Asche auf mein Haupt. Das war mir nicht bekannt.

Die Diskussion zur Höhe/Angemessenheit der Mieten wäre bei einem streng kapitalistisch agierenden Unternehmen korrekt; wie z.B. bei Vonovia.

Ob wir es gut finden oder nicht, Paragraph 2, Ziffer 1, dokumentiert die außergewöhnliche Ausrichtung der GAG Immobilien AG. Link zur Satzung: https://testing.gag-koeln.de/fileadmin/user_upload/Medien/Co…