Worauf achten bei Immobilien-Zwangsversteigerung als Steigerer / Käufer - 500 Beiträge pro Seite

[098cba]

Ich überlege, hier in der Nähe eine alte Hütte, die zwangsversteigert werden soll, aber in einer vorteilhaften touristischen Lage liegt, zu investieren.

Kann mir wer sagen, wie der Ablauf von solchen Zwangsversteigerungen ist, worauf man achten muss usw.

Habe mich schon etwas schlau gemacht wegen der anfallenden Kosten bei zwangsversteigerung.de:

Voraussichtliche Kosten (alte BL)
Mein Höchstgebot xxx €
(Vorschlag abändern): xxx €
Zuschlagsgebühr: 155,50 €
Grundbuchgebühr: 132,00 €
Zinsen für Tage: 120,28 €
Grunderwerbsteuer: 857,00 €
Notargebühr: 0,00 €
Provision: 0,00 €
Gesamtaufwand: 25.764,78 €
100%: ???
90%: ???

[CK2004]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.501.677 von 098cba am 08.10.06 20:11:37

Grunderwerbsteuern fallen bei Versteigerungen nicht an!

[AlterMann]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.502.039 von CK2004 am 08.10.06 20:22:20

Grunderwerbsteuer fällt sehr wohl an. Die Zinsen hingegen kann man per Antrag einsparen wenn man schnell beszahlt. Alles in allem bewegen sich die Kaufnebenkosten aber im üblichen Rahmen wie bei vergleichbaren Direktkäufen. Bei 5stelligen Beträgen ist es müßig sich wegen ein paar Euronen heißzurechnen.

Grundsätzliches Problem ist aber die ZV als solches. Gutachten die das Papier nicht wert sind, Verkehrswerte die um Dimensionen von der Realität entfernt sind, Ansprüche von Hinz und Kunz, bestehenbleibende Rechte , usw. dagegen sind die Erwerbsnebenkosten "Erdnüsse"

Der übliche Rat kann nur lauten, mehrere ZV besuchen und Objekt verdammt gründlich checken. Gibt hier doch schon etliche Threads zu dem Thema.

[Burentom]

Aber sicher doch fällt hier die Grunderwersteuern an! Das Finanzamt lässt sonst keine Eintragung ins Grundbuch zu.

[TradeGIG]

Naja, zuallererst auf die Qualität der Immobilie, würde ich sagen...

[minicooperone]

Die Gutachten kannste wirklich vergessen, die können besser, aber oft schlechter für dich sein.Ich verstehe die Leute nicht die sich auf sowas verlassen und richtig Geld in den Sand setzen.
Schau dir die Hütte selber mit nem Typen der Ahnung vom Bau hat an, und schätze selbst was du brauchst.

Zur Sicherheit kannste auch zum Grundbuchamt gehen(wenn nicht vorhanden) und evtl. Belastungen einsehen.

[CK2004]

Sorry, hatte es anders in Erinnerung!
siehe:

http://www.justiz-augsburg.de/ag/zwanghinw.htm

[Fruehrentner]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.501.677 von 098cba am 08.10.06 20:11:37

Unbedingt in den Grundbucheintrag schauen!!

Es gibt ausserdem ein Buch von den Autoren Kövel/Keilhäuber:

" Alles zur Zwangsversteigerung "

[vivian19]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.501.677 von 098cba am 08.10.06 20:11:37

nun ich sehe da eher das problem , mit betehenden mietverträgen , ich elber wohne in so einem haus was versteigert werden soll , und habe vorher einen für mich top mietverteg bekommen mit laufzeit 10 jahre inc. aller nebenkosten , was für einen käufer in dem fall einen erheblichen verlust bedeuten könnte , wenn ich mit wasser und heizung um mich schleuder , somit komm ich rechnerich auf einen monatsverlust von ca 300 euro wenn ich wie gesagt mich maßlos benehme .

also auch mietverträge kontrolieren wenn vorhanden

[Gammelfleischer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.510.948 von vivian19 am 09.10.06 06:48:15

Laufzeit 10 Jahre??

Die Konditionen sind für 10 Jahre vereinbart, aber kündigen kannst du schon vorher, oder?
Laufzeiten kenne ich eher von Gewerbemieten, ansonsten im normalen Mietbereich schließt man wenn Laufzeit-Mieten doch eher für kurzfristige Zeiträume (halbes Jahr oder so) ab

Trotz fairen Bedenken gegenüber dem neuen Besitzer würde ich an deiner Stelle das Duschen aber nicht einschränken!

Ich habe übrigens auch Inkl.-NK vermietet (kleine Wohnung, eher auf kurze Mietzeiträume angelegt), aber wenn ich richtig informiert bin, sind solche Verträge seit diesem Jahr -offiziell- nicht mehr zulässig...denke also, auch dein neuer Vermieter könnte sich darauf berufen + Vertragsänderung/ Kündigung zur Sprache bringen...

[Harry_Schotter]

Ein wichtiger Tipp: Die sogenannten "Verkehrswertgutachten" sind in der Regel alles Gefälligkeitsgutachten, die einen (viel zu) hohen Verkehrswert(Marktpreis) wiedergeben.

Denn (fast)alle Beteiligten bei einer Zwangsversteigerung profitieren von einem (zu)hohen Verkehrswert!!!!

A) Die Immobiliengutachter, weil ihre Honorierung im Verhältnis prozentual zum Verkehrswert steht(Je höher der Verkehrswert, desto höher auch die Gutachterhonorierung).

B) Die Gläubigerbanken, weil sie so hoffen, über einen höheren Versteigerungszuschlag mehr von ihren verliehenden Geld wiederzubekommen.

c) Der Kreditschuldner, weil er hofft, über einen hohen Verkaufspreis in einem größeren Maße entschuldet zu werden.

D) Die Amtsgerichte, weil sich die Gerichtsgebühren maßgeblich am Versteigerungserfolg orientieren Also: Um so mehr Geld die Immobilie am Versteigerungstermin einbringt, desto höher fallen auch für den Käufer die Gerichtsgebühren aus.


Fazit: Alle, fast alle profitieren von einem höchstmöglich begutachteten und festgesetzten Verkehrswert der zu versteigernden Immobilie, außer den..........naja, dummdoofen, naiven Käufern, die das kleine, fiese Spielchen nicht durchschauen!

Also achtgeben beim Eierkauf, ok?!

[AlterMann]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.543.263 von Harry_Schotter am 10.10.06 20:03:13

Auch wenn Harry in fast allem Recht hat, A stimmt nicht, es wird in dem Fall nicht Prozentual abgerechnet. Zum Thema überhöhter Verkehrswert ein aktuelles Beispiel aus dem richtigen Leben: Nachdem ich im 1., 2. und 3. Termin jeweils 28% vom völlig überhöten VK geboten habe und mir anhören muste, das die Bank so ein unverschämtes Gebot nicht mal ansatzweise in Betracht zieht, hat sie sich jetzt, im 4.Termin, eine Woche Bedenkzeit genommen um drüber nachzudenken. Man sieht also, nicht von irsinnigen VK blenden lassen kann durchaus Sinn machen. Obwohl ich stark vermute, das ich in den nächsten Tagen einen Anruf von der Bank bekomme mit dem Inhalt "Wenn Sie XXXXX Euro rauflegen stimmen wir zu" - egal, beim 5.Termin sind sie auf jeden Fall weichgekocht.

An dem Fall sieht man aber auch gut, wie sich ein übertriebener VK ins Gegenteil verkehrt, da ich in allen Terminen der einzige Bieter bzw. Interessent war. Alle anderen haben sich vermutlich gesagt "Diese Hütte für sooo einen Preis?!" und schon sind ein Haufen potentieller Interessenten verschreckt. Aber das werden die Banken wohl nie begreifen.

[098cba]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.543.773 von AlterMann am 10.10.06 20:21:42

Habe mir schon gedacht, dass beim Thema Verkehrswert Schmu im Spiel ist. Werde im Vorfeld mal einen Bekannten auf das Objekt ansetzen, der Ahnung vom Bau hat. Blick in Grundbuch ist schon eingeplant. Dank an alle!!

[donaldzocker]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.543.773 von AlterMann am 10.10.06 20:21:42

ich vermute die Aussagen zum VW beziehen sich insbesondere auf die Ostimmobilien

ich würde die VW nicht unbedingt als falsch bezeichnen, das Problem ist die total schematische Ermittlung der VW, man wendet einfach die seit Jahrzehnten genutzten Liegenschaftszinssätze an, die meistens zwischen 4,5 bis 5,5 % liegen. Natürlich würde bei dieser Renditeaussicht sich niemand eine Immobilie im Osten antun

... auch das Mietausfallrisiko wird oft nur mit 2 % angenommen, was keinesfalls realistisch ist

Die Banken orientieren sich tatsächlich recht starr an den VW, unter der Verschleuderungsgrenze bei 30 % ist aber so schnell nichts zu machen

wenn man der einzige Interessent ist wird es aber vermutlich irgendwann klappen

[Harry_Schotter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.570.408 von donaldzocker am 11.10.06 23:07:55

@Donald

Nein, meine Äußerungen bezüglich des VW beziehen sich hauptsächlich auf Westimmobilien, denn nur von daher kenne ich die Versteigerungsmaterie aus persönlicher Anschauung.

[casel]

Wenn "Vivian19" selber die Schuldnerin ist und sich ihr selber den Mietvertrag so geschrieben hat oder wenn es klare Verbindungen zum Schuldner gibt, sind solche Mietverträge klar sittenwidrig.
Ich habe selber ein Haus ersteigert, wo ein Schuldner ebenfalls so nen Mietvertrag inkl. allem hatte. Nun ist er nach 2 Jahren ohne jegliche Abfindung geräumt worden. Derr war zu unverschämt und sich damit gehörig verkalkuliert. Zum Glück gibt es jetzt dieses sogenannte Berliner Urteil, das es solchen Schmarotzern etwas schwieriger gestaltet.
Sicherlich sind solche Mietverträge ein Nachteil, aber andererseits sind diese Häuser oft extrem günstig zu bekommen, da man ja das Prozessrisiko hat und oft 2-3 Jahre warten muß. Aber es gibt ja auch andere nicht ganz legale Möglichkeiten, die ich aber nicht angewendet habe. Mit diesen Möglichkeiten müssen solche Leute wie "Vivian19" jederzeit rechnen.
Das besagte Haus ist ein Reihenmittelhaus mit 5 Zimmern in Westberlin und hat mich sage und schreibe nur 100.000.- Euro plus ca 4,5% Nebenkosten sowie Anwalts-und Räumungskosten gekostet. Durch das Berliner Urteil hat mich die Räumung nur 700 Euro gekostet.
Allerdings: Nochmal würde ich sowas nicht machen, da ich eigentlich kein Investor mit langem Atem bin. Für solche kann es sich aber lohnen.