WCM+IVG= DAX Kursziel IVG 22 € Ausführlicher Bericht der Hamburgische LB !! - 500 Beiträge pro Seite

[Duke Maverick]

02.09.99
IVG Ziel 22 Euro
Hamburgische LB

Die Analysten raten dem Anleger derzeit zum Kauf von
Aktien der
Immobiliengesellschaft IVG (WKN 620570).

IVG sei in den Bereichen Gewerbeimmobilien,
Projektentwicklung
und Logistik tätig. Das Unternehmen gehöre mit einem

Grundstücksbestand von rund 3.600 Hektar und einer
Gebäudenutzfläche von 1,47 Mio. Quadratmetern zu den
großen
Eigentümern von gewerblichen Immobilien in
Deutschland. Das
Unternehmen konzentriere seine inländischen
Investitionen auf
wachstumsstarke Regionen wie Hamburg, Berlin,
Düsseldorf/Rhein-Ruhr, Frankfurt, Kassel/Hannover,
München und
Nürnberg. Schwerpunkte des Europa-Engagements seien
die
Metropolen London, Brüssel und Paris. Im Vordergrund
stünden
dabei hochwertige Büro- und Serviceimmobilien in
erstklassigen
Lagen. Wichtigste Kriterien bei der Auswahl der
Objekte seien die
langfristige Vermietbarkeit und das
Entwicklungspotential.

Ein Teil der ausländischen Immobilien solle in die
im vergangenen
Jahr zu 87% übernommene Stodiek Europa Immobilien AG

eingebracht werden. In den nächsten zwei Jahren
solle das
Stodiek-Portfolio durch den weiteren Erwerb von
Gewerbe- und
Handelsimmobilien in europäischen Wachstumszentren
dann auf
ca. 1 Mrd. DM aufgestockt werden. Zwei Drittel des
Bestandes
sollten auf Europa, ein Drittel auf Deutschland
entfallen. Stodiek
habe 1998 und 1999 bereits mehrere Objekte in
München, London,
Luxemburg, Brüssel, Mailand und Madrid, Barcelona
und Lissabon
gekauft. IVG beabsichtige, die Beteiligung an der
Stodiek bis Ende
2001 auf 50% zu verringern.

Durch die Übernahme von mehr als 90% an der
schwedischen
Immobiliengesellschaft Asticus habe die IVG das Tor
ins
benachbarte Europa ganz weit aufgestoßen. Asticus
besitze 40
hochwertige Büro-Immobilien in guten Lagen mit einer

Gebäudenutzfläche von 323.379 qm. Schwerpunkte seien
Brüssel,
Paris und London, wobei über die Hälfte der
Gebäudenutzfläche auf
Brüssel entfalle. Hervorzuheben sei, dass Asticus
über ein
langjähriges europäischen Immobilien Know-how
verfüge. Der Wert
des Übernahmeangebots für die gesamte Gesellschaft
habe 808
Mio. DM betragen und damit 15,5% unter dem von
Asticus
angegebenen Net asset value von 956 Mio. DM gelegen.
Der
Buchwert der Immobilien habe Ende 1998 1,8 Mrd. DM
betragen.
Asticus solle zum internationalen Arm der IVG
ausgebaut werden.
Durch ihren Erwerb steige der Gesamtwert des
Immobilienportfolios
auf über 5 Mrd. DM, davon entfalle nur noch die
Hälfte auf das
Inland.

Das Unternehmen verfüge damit über ein Mietvolumen
von nahezu
350 Mio. DM. Unter den großen börsennotierten
Immobiliengesellschaften zähle IVG mit einer
Marktkapitalisierung
von 1,66 Mrd. EUR zu den Top 10 in Europa. Da es
erklärtes Ziel
sei, unter die Top 5 vorzurücken, rechnen die
Experten mit weiteren
Akquisitionen. Darüber hinaus biete der Bestand ein
beachtliches
Entwicklungsreservoir von rund 800.000 qm. Bis zur
Umwandlung in
ertragsstarke Objekte sei es zwar im Einzelfall ein
weiter Weg.
Dennoch ruhe hier nach Einschätzung der Experten ein

Mieteinnahmenpotential von weit über 100 Mio. DM,
selbst wenn
man davon ausgehe, dass es sich nicht nur um
erstklassige Lagen
handelt.

Ein Beispiel für die erfolgreiche Aufwertung einer
alten
Industrieimmobilie sei das Projekt "Media Works
Munich". Die
Produktionsanlage einer ehemaligen Textilfabrik in
München sei
grundlegend saniert und zu einem modernen
Bürokomplex
umgebaut worden. In dieser 28.000 qm umfassenden
"Kreativfabrik" hätten sich TV-Produzenten,
Werbeagenturen,
Software-Entwickler und Multimedia-Unternehmen
niedergelassen.
Im Rahmen der Portfolio-Optimierung habe IVG 1998
Immobilien im
Wert von 135,7 Mio. DM abgegeben. Der Verkauf von
unrentablen
Objekten mit begrenztem Entwicklungspotential solle
in diesem Jahr
weitestgehend abgeschlossen werden. Es werde
nochmals mit
Erlösen von 100 Mio. DM gerechnet. Allerdings
besitze man auch
Öd- und Forstland, das in absehbarer Zeit weder
veräußert noch
entwickelt werden könne.

Bisher spielten die Wohnimmobilien bei IVG nur eine
untergeordnete Rolle. Letztes Jahr habe das
Management
angekündigt, durch den Erwerb von Wohnimmobilien ein
neues
Standbein aufzubauen. Dabei werde daran gedacht,
einen
größeren Bestand in eine eigene börsennotierte
Gesellschaft
einzubringen. Zur Verfügung stehe dafür
beispielsweise der Mantel
der Dortmunder Immobilien und Beteiligungs AG
(vormals
Dortmunder Stifts-Brauerei), von der IVG im Juli 75%
plus eine
Aktie erworben habe. Angesichts der angespannten
Haushaltslage
von Bund, Ländern und Kommunen würden eine Reihe von

öffentlichen Wohnungsbeständen zum Kauf angeboten.
IVG habe
zwar mehrfach als Interessent mitgeboten, sei aber
bislang nicht
zum Zuge gekommen. Künftig beabsichtige man, sich
mit dem
neuen Großaktionär WCM gemeinsam zu bewerben. WCM
und
RSE, mit denen WCM fusionieren wolle, hätten sich in
der
Vergangenheit bei Bietungsverfahren gegen IVG
durchgesetzt.
Im Bereich Projektentwicklung könne IVG mit 12 bis
16% eine
deutlich höhere Rendite als im Bestandsmanagement
erzielen, da
die Risiken geteilt und durch eine hohe
Vorvermietungsquote unter
Kontrolle blieben. Um dies zu erreichen, werde
ausschließlich mit
erfahrenen finanzkräftigen Partnern
zusammengearbeitet, die rund
die Hälfte des Gesamtvolumens übernehmen würden.
Akquisitionsschwerpunkte innerhalb der
Bundesrepublik seien die
dynamisch wachsenden Metropolen Berlin und
Frankfurt. Im
Ausland engagiere sich IVG vor allem in Ungarn,
Polen und
Spanien. In Ungarn beispielsweise ließen sich
doppelt so hohe
Renditen wie in Westeuropa erzielen.

Augenblicklich sei man insgesamt an 14 Projekten
direkt beteiligt.
Das gesamte Volumen betrage rund 2 Mrd. DM. Davon
entfalle die
Hälfte auf IVG. Das Projektportfolio bestehe vor
allem aus in den
Jahren 1997 und 1998 erworbenen Grundstücken. Die
Fertigstellung der Objekte sei überwiegend für das
Jahr 2001 oder
später vorgesehen. Nach eigenen Angaben seien
bereits heute fünf
weitere Projekte an Standorten wie Frankfurt und
Berlin mit einem
Finanzierungsumfang von über 1,5 Mrd. DM in
Vorbereitung. Die
Projektentwicklung solle in den nächsten Jahren
kontinuierlich
ausgebaut werden. Zum einen solle das Volumen bis
2000/2001
auf 4 Mrd. DM verdoppelt werden. Zum anderen sei
beabsichtigt,
die Sparte "Strukturierte Finanzierung" auszuweiten.
Es sei geplant,
damit künftig stärker bei der Beschaffung von
projektbezogenem
Eigenkapital von privaten und institutionellen
Anlegern tätig zu
werden. Ziel sei es, die IVG Service GmbH als
Investmentbank für
Immobilien zu etablieren.

Ein noch größeres Potential erwarte das
IVG-Management bei
Spezialimmobilien wie Gesundheits- oder
Freizeitimmobilien,
Parkhäusern und Technologiezentren und wolle sich
hier frühzeitig
positionieren. Auch der Markt für die
Privatfinanzierung von
Infrastrukturprojekten werde als zukunftsträchtig
beurteilt. Ein großer
Sprung könnte dem Unternehmen gelingen, wenn das per

Gerichtsbeschluss wiederaufgerollte
Bewerbungsverfahren für den
Bau des neuen Berliner Großflughafens für IVG zum
Erfolg führen
sollte.

Da sich IVG ganz auf das Immobiliengeschäft
konzentrieren wolle,
werde für das bisherige zweite Standbein des
Unternehmens, die
Logistik, eine Ausstiegslösung gesucht. Die
Logistik-Sparte arbeite
in den Bereichen Lagerung, Transport und
Produktumschlag. Dabei
konzentriere man sich auf die Mineralöl-, Gas- und
Chemieindustrie.
Grundlage der Aktivitäten bildeten die sich im
Eigentum des
Unternehmens befindenden Kavernenanlagen für die
Lagerung von
Rohöl und Erdgas. Die Kavernen hätten eine Kapazität
von rund 13
Mio. m³ für Rohöl und 5 Mio. m³ für Erdgas und
eigneten sich
hervorragend als Puffer zwischen Produktion und
Nachfrage.
Tankwagen und Schienenfahrzeuge machten die IVG zum
Komplettanbieter im Rahmen der komplexen
Logistikkette für
Chemie- und Mineralölprodukte. Sie besitze 5.000
Eisenbahnwagen (2.800 Tank- und 2.200 Güterwagen).
Durch die
Akquisition der Raab Karcher Speditions GmbH - jetzt
TALIS
GmbH - sei die Mineralöllogistik zur wichtigsten
Geschäftssparte
geworden. Die Tankstellenspedition TALIS beliefere
im Auftrag von
mehr als 20 Mineralölkonzernen ca. 5.200
Tankstellen.

Gewinnentwicklung und Kapitalerhöhung

Die konsequente Umschichtung des Portfolios in den
letzten Jahren
habe sich in einer signifikanten Verbesserung des
Gewinns
niedergeschlagen. Der Jahresüberschuss habe 1999 bei
91,8 Mio.
DM gelegen und sich damit gegenüber 1995 mehr als
verdoppelt.
Im ersten Halbjahr 1999 habe der internationale
Immobilienbestand
erstmals einen substantiellen Ergebnisbeitrag
geleistet. Der Umsatz
sei zwar aufgrund von Änderungen im
Konsolidierungskreis um 17,1
% auf 320,1 Mio. DM zurückgefallen. Der
Konzernüberschuss sei
jedoch um 35,3% auf 39,1 Mio. DM geklettert. Die im
Rahmen der
Portfolio-Optimierung geplanten Immobilienverkäufe
stünden
allerdings erst in der zweiten Jahreshälfte an, so
dass das
Vorjahresergebnis deutlich übertroffen werden
sollte. Den
Jahresüberschuss erwarten die Experten dieses Jahr
bei 100 Mio.
DM und nächstes Jahr unter konservativen Annahmen
bei 110 Mio.
DM.

Zur Finanzierung des Erwer

bs von Asticus und weiterer Akquisitionen werde IVG
im September
eine Kapitalerhöhung im Verhältnis 31 zu 7
vornehmen. Die 21 Mio.
jungen Aktien mit voller Dividendenberechtigung für
1999 könnten
zu 13,50 EUR in der Zeit vom 6. bis zum 17.
September 1999
bezogen werden. Das Unternehmen rechne damit, dass
durch die
Kapitalerhöhung rund 284 Mio. EUR erlöst werden.
Wenn auch
vorübergehend eine Belastung des Kurses durch die
Kapitalerhöhung nicht auszuschließen sei, werde die
Wachstumsstrategie von IVG auch weiterhin für
Phantasie sorgen.
Mit den Mitteln aus der Kapitalerhöhung verfüge man
über genug
Spielraum, um die ehrgeizigen Expansionspläne
fortzusetzen.

Einschätzung

Seit Beginn diesen Jahres habe die IVG mit der
SIRIUS
Beteiligungsgesellschaft mbH AG. einen neuen
Großaktionär. Sie
halte 31,8% der Anteile. Alleiniger Geschäftszweck
der SIRIUS sei
die Verwaltung der IVG-Beteiligung. Mit 45% sei WCM
größter
Gesellschafter der SIRIUS, das entspreche
durchgerechnet einer
Beteiligung von 14,31%. Die anderen
SIRIUS-Teilhaber, die zum
engeren Umfeld der WCM gehörten, seien die Rebon
B.V. mit 42%
und eine Gruppe Hamburger Kaufleute mit 13%. WCM
habe sich
bislang nur indirekt dazu geäußert, ob die
Beteiligung an IVG auf
über 50% aufgestockt werden solle.
Nach dem Zusammenschluss mit RSE könnte WCM dann mit
IVG
zu einem der größten europäischen
Immobilienunternehmen
fusionieren und sich einen Platz im DAX erobern.
Allein deshalb
besitze IVG ein gewisses Maß an Phantasie.
Im Vordergrund der equity story stehe die
Wachstumsstrategie des
Unternehmens. Neben der momentan dominierenden
Europa-Strategie halten die Analysten auch die
geplante Expansion
im Wohnimmobilienbereich für interessant. Darüber
hinaus sei das
Thema Großflughafen Berlin wieder aktuell. Außerdem
wäre auch
die Trennung von der Logistiksparte, die im ersten
Halbjahr noch
fast 70% des Umsatzes ausgemacht habe, ein großer
Schritt in
Richtung einer klar fokussierten
Immobiliengesellschaft.

Neben allen Wachstumsperspektiven spreche auch die
starke
Substanz des Immobilienvermögens für die IVG-Aktie.
Mittelfristig
sehen die Analysten weiteres Potential, auch wenn
die
Kapitalerhöhung kurzfristig den Kurs belasten
könnte. Die Aktie
halten die Analysten mit einem Kursziel von 22 EUR
für 12 Monate
für kaufenswert.

[Duke Maverick]

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