Lohnt sich Erwerb einer ETW in der Zwangsversteigerung? - 500 Beiträge pro Seite

[Mr.Hausse2003]

Hier in der Gegend wird eine ETW in einer Wohnanlage (36 Parteien, Bj. 94) versteigert.

Größe 49qm, Verkehrswert 55.000,- - Zuschlag wohl zu 34.000,- möglich, Wohnung ist vermietet (Sozialhilfeempfängerin - somit wird Miete vom Amt gezahlt), Miete mtl. 335,- Euro kalt. Als Hausgeld sind pro Monat 85,- Euro zu zahlen. Aufgrund der noch niedrigen Zinsen würde sich die Wohnung ja quasi selbst finanzieren.

Würde sich sowas lohnen oder habe ich einen Denkfehler?

Danke für jeden ernstgemeinten Beitrag!

[Emischreck]

Antwort auf Beitrag Nr.: 28.966.741 von Mr.Hausse2003 am 24.04.07 11:09:31

Mietvertragspartner ist sicherlich die Mieterin. Das Amt nimmt in der Regel lediglich die Mietzahlung vor, auf Anweisung der Sozialhilfe empfängerin. Dies Zahlungsanweisung kann von der Bedürftigen jederzeit zurückgenommen werden. Dies muß nicht so kommen, kann aber. d. h. Ein Mietausfallrisiko bleibt bestehen.

Ansonsten muß man, um ein Objekt beurteilen zu können den örtlichen Markt kennen. Auf dem Papier sieht vieles gut aus.

[Malmquist]

Antwort auf Beitrag Nr.: 28.967.009 von Emischreck am 24.04.07 11:21:30

ich bin zwar kein Profi, aber im Zweifelsfall würde ich sagen: Finger weg...aber ist natürlich deine Sache...wie emischreck schon sagt...Risiken sind auch hier vorhanden...zwar nicht der Totalverlust, aber der damit verbundene Stress falls es nicht alles so läuft wie du dir das gewünscht hättest kann dich fertig machen....wäre vorsichtig vor allem wegen des Mieters/Mieterin..daher wahrscheinlich auch der Abschlag

[wgumcd]

Antwort auf Beitrag Nr.: 28.966.741 von Mr.Hausse2003 am 24.04.07 11:09:31

hi...

Grundsätzlich ist es möglich gute Geschäfte bei einer Zwangsversteigerung zu machen!

Ich empfehle dir dich genau über das Objekt zu informieren. Eine Begehung ist in der Regel nicht möglich!

Auf www.immobilienscout24.de findest du hilfreiche Tips!

Gruß

[Claptoni]

Mein Rat ,Finger weg.......
Wer gibt dir Garantie,daß die Hartz IV`ler dir nicht die Wohnung zugrunde richten.....da sind dann locker mal 25 000-35 000€ Renovierungskosten aufzubringen.....
Das Böse ist immer u.überall....
Cl.

[wgumcd]

Antwort auf Beitrag Nr.: 28.967.156 von Malmquist am 24.04.07 11:28:40

Der Abschlag kommt daher, dass die Bank diese Wohnung schnellst möglich loswerden will. Dies ist vollkommen normal!

Auf Grund des Angebotspreises kann ein Angebot unterbreitet werden, ist das Objekt jedoch in gutem Zustand, ist es zu erwarten, dass der Verkaufserlös bei einer Versteigerung höher ist. Dann wird es trotz Angeboten in die Versteigerung gehen.

[Malmquist]

Antwort auf Beitrag Nr.: 28.967.303 von wgumcd am 24.04.07 11:34:56

was heißt das dann konkret ? Interessiert mich mal, da ich auch schon mal über diese Dinge nachgedacht habe....man kann ein Angebot abgeben und am Tag der Versteigerung ist die Wohnung schließlich begehbar und es wird kräftig gesteigert ... vielleicht kann mich ja mal jemand aufklären....das nicht vorher anschauen können nervt irgendwie

[stockmax]

Antwort auf Beitrag Nr.: 28.967.303 von wgumcd am 24.04.07 11:34:56

Ein superschnäppchen kriegts du nie - denn wenn die Wohnung nicht zum Mindestpreis weggeht behält sie die Gläubigerbank. Ich sag ja: Gewinner sind immer die Banken - auch bei sowas.

[Mr.Hausse2003]

Mit den Mietzahlungen gab es bislang keien Probleme. Der bisherige Eigentümer hat sich ganz einfach übernommen. Die Bank ist bereit, das Teil für 34.000,- Euro abzugeben. 20% der Summe wird aus Eigenmitteln geleistet.

Die Rechnung sieht wie folgt aus:

Miete 335,-
Hausgeld -85,-
Verbleiben 250,-

Zinsen f. Kredit 105,-
(80% Finanzierung ohne Tilg.)
Einzahlung in Fondssparplan 145,- (Aktienfonds)

Wenn der Fondssparplan ca. 6% im Jahr abwirft, ist die Kreditsumme in rd. 11,5 Jahren erreicht und die 250,- euro fließen in die eigene Tasche.

[Dr.Jones]

Antwort auf Beitrag Nr.: 28.967.826 von Mr.Hausse2003 am 24.04.07 11:59:52

Wenn sich die Wohnung selbst finanziert hätte der Vorbesitzer keine Probleme, wieso dann die Versteigerung ?

Du willst quasi nur Zinsen zahlen und nach ca. 11 Jahren kpl. tilgen. Was aber, wenn nach z.B. 8 Jahren ein Börsencrash ansteht ?

Dann fehlt evtl. ein Goßteil des Geldes. Aktienfonds nur, wenn das Geld nicht zu einem bestimmten Termin benötigt wird.

Aber nur meine Meinung, Banken sind selten Wohltäter, also immer Vorsicht.................

[Dr.Jones]

Antwort auf Beitrag Nr.: 28.967.826 von Mr.Hausse2003 am 24.04.07 11:59:52

Wie sieht es mit den monatlichen Rücklagen aus, die gebildet werden müssen ? Auch ein Kostenfaktor......................

[wgumcd]

Antwort auf Beitrag Nr.: 28.968.016 von Dr.Jones am 24.04.07 12:10:31

wer sagt, dass der vorbesitzer durch die wohnungsfinanzierung in probleme geraten ist????

z.b. ein handwerker der mit seiner gbr pleite gegangen ist haftet mit seinem privatvermögen

[Emischreck]

Antwort auf Beitrag Nr.: 28.967.826 von Mr.Hausse2003 am 24.04.07 11:59:52

Auch wenn ich mich wiederhole

"Um ein Objekt beurteilen zu können muß man den örtlichen Markt kennen. Auf dem Papier sieht vieles gut aus."

Bei einer Etw gibt es vieles zu beachten. Schau dir die Teilungserklärung an, besorge dir von der Hausverwaltung die letzten Eigentümerversammlungsprotokolle. Schau dir das Miet/Objektumfeld an. Mach dich schlau!

Ich habe schon viele Menschen kennengelernt die nach "Papier" gekauft haben. Das verkaufen war in der Regel schwieriger.

Wenn es ein brauchbares Objekt ist, kannst du davon ausgehen daß beim ZVT Profis anwesend sein werden.

So das wars von meiner Seite

Gruß
Emischreck


p.s. ALG 2 oder Sozialhilfebezieher kann man schneller werden als manch eine bei WO denkt. Deswegen muß er/sie nicht schlecht mit Eigentum umgehen. Ich wollte nur auf die vermeintliche Sicherheit "Amtszahlung" hinweisen.

[wgumcd]

Antwort auf Beitrag Nr.: 28.967.520 von Malmquist am 24.04.07 11:44:38

ich glaube hier solltest du alle fragen beantwortet bekommen...
die suchmaschine ist echt gut!

http://www.immobilienscout24.de/de/finden2/versteigerung/ver…

tut mir leid aber im büro ist die hölle los...


gruß

[Claptoni]

Finger weg......
Lohnende Objekte würde die Bank behalten......
:O

[wgumcd]

Antwort auf Beitrag Nr.: 28.968.398 von Emischreck am 24.04.07 12:30:48

stimme allem zu!!!

[wgumcd]

Antwort auf Beitrag Nr.: 28.968.637 von Claptoni am 24.04.07 12:43:59

nicht wenn es sich um einzelne etw handelt, der aufwand der verwaltung ist für eine bank zu hoch!

[invest2002]

[zocklany]

eine Wohnung zu deren Finanzierung die Miete herangezogen?
Würde ich nicht mal mit der Pistole am Kopf machen!

[Mr.Hausse2003]

@ Nr. 19:

warum nicht?

[YAchse]

Antwort auf Beitrag Nr.: 28.967.826 von Mr.Hausse2003 am 24.04.07 11:59:52

Also ETW und Mieter kennt ja hier keiner. Unterstellt, daß es da keine bes. Risiken gibt, durchschnittliche Wohnung, durchschnittlicher Mieter , dann ist diese Finanzierung sicher akzeptabel.

Aber warum über einen Aktienfonds tilgen??? Das läßt sich doch anders viel risikoloser bewerkstelligen.

[cienfuego]

Antwort auf Beitrag Nr.: 28.971.031 von zocklany am 24.04.07 14:49:34

fast immer werden zu Finanzierungen die Mieten herangezogen - sonst rechnet es sich ja nicht.

Vielleicht ist über die Hausverwaltung doch VOR der Versteigerung eine Besichtigung möglich??

Wichtig ist die Rücklagenbildung der Eigentümergemeinschaft -
welche Renovierungen sind geplant - wie hoch sind die derzeit bestehenden Rückstellungen -

also Fragen über Fragen - Risiko doch ziemlich hoch! Aber zugegeben verlockend.

cf

[kaffeefan]

Antwort auf Beitrag Nr.: 28.967.826 von Mr.Hausse2003 am 24.04.07 11:59:52

Hallo,
ich lese von dir:

"das Teil für 34.000,- Euro abzugeben. 20% der Summe wird aus Eigenmitteln geleistet.

Die Rechnung sieht wie folgt aus:

Miete 335,-
Hausgeld -85,-
Verbleiben 250,-

Zinsen f. Kredit 105,-
(80% Finanzierung ohne Tilg.)
Einzahlung in Fondssparplan 145,- (Aktienfonds)"

Du kannst nicht einmal unterscheiden was Miete und Nebenkosten und umlegbare Nebenkosten(Betriebskosten) sind, auch hast du keine Ahnung wie man eine Finanzierungsberechnung durchführt, usw.

Sei hier nicht beleidigt, wenn ich das hier so klar schreibe aber es ist so. Selbst Akademiker haben davon in den meisten Fällen keine blasse Ahnung, sie kennen sich nur in ihrem Fach aus und unabhängige Berater für derlei Investments gibt es so gut wie keine, außer manchmal hier bei WO oder in anderen Foren.

Mein guter Rat deshalb an dich:
da du wie ich sehe keine Ahnung von der ganzen materie und vom Immo-Recht und Wohnungsmiet-Mietrecht hier in D. hast,
solltest du generell auf eine zukünftige Stellung als Vermieter verzichten.
Bleib liebe mit deinen paar tausend Euros lieber bei deinen Aktien-Fonds.
In den letzten 20 Jahren sind in D. hunderttausende neue Vermieter mächtig auf die Schnauze gefallen.

[Mr.Hausse2003]

Danke für Deinen Hinweis. Aber was bitte ist an meiner Rechnung sinnwidrig? Die aufgeführte Miete von 335,- Euro ist natürlich die Kaltmiete!

[AlterMann]

Auch wenn es Kaltmiete ist, muß ich Kaffee leider recht geben.

Wie kommst Du (und viele andere) dazu, zu meinen Vermietung kann man mal so nebenbei machen? Abgesehen davon hast Du 0 Risikostreuung bei nur 1 WE. Das Amt zahlt leider nicht automatisch. Ich habe viele Hartzer als Mieter und dabei auch schon tolle Sachen erlebt. z.B. das Amt zahlt mal für 3 Monate nur die halbe Miete weil der Mieter irgendwelche Auflagen von denen nicht erfüllt hat. Was glaubst Du wer auf den Mietschulden sitzen bleibt? Oder das Amt zahlt zwar an den Mieter, der hat aber mehr Durst als Lust Miete zu bezahlen usw. Dagegen hilft auch die Direktzahlung vom Amt nicht, da der Mieter diese jederzeit wiederrufen kann.

[kaffeefan]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.069.741 von Mr.Hausse2003 am 30.04.07 11:40:26

Okay, du meinst mit Hausgeld, die Instandhaltungsrücklage und anteilige nicht umlagefähigen sonstigen Kosten.
Aber das deckt nur die kosten für das Gemeinschaftseigentum der Eigentümergemeinschaft ab und dabei auch nur die Kleinigkeiten.
Für größere Instandhaltungen (Dacherneuerung, Fassaden usw) reicht das ja nicht.
Aber du mußt für dein Sondereigentumsanteil (also alles innerhalb der WE ja auch Rücklagen jeden monat bilden.
Ein Beispiel:
Viele WE-s sind zumindest mit Teppichböden oder PVC vom ehemaligen Neubau her ausgestattet und erworben worden (also Vermietereigentum).Anschließend so vermietet. Nun zieht ein Mieter nach 5 Jahren aus, der Boden ist teilweise abgenutzt bzw. dem potentiellen Nachmieter (sofern du einen hast) gefällt der auch nicht, dann mußt du einen neuen Belag hereinlegen lassen.
So kannst du als Vermieter nahezu alle 5-10 Jahre den Teppichboden erneuern lassen.
Da bist du schnell mal 1000 Euro los (rechne mit allem mind.ca 30Euro/qm.
Ich habe das undankbare Vergnügen 3 WE-s zu betreuen, da ist jeweils im WZ Parkett verlegt , das Abschleifen und neu versiegeln, kostete mir vor ca. 10 Jahren für ein Wz mit ca. 30qm 1000,-DM.
Heute kostet es nur einen ganz einfachen Wasserhahn auswechseln lassen 65,- Euro mit Rechung.

[kaffeefan]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.076.308 von AlterMann am 30.04.07 18:48:41

genau so ist es.
Habe selbst solche Sozialhilfeempfänger/Hartz4-ler gehabt.
Auf allseitigen freiwilligem Eivernehmen kam dann die Miete und NK-Abschläge vom Amt direkt auf mein Konto.
Aber Mietausfälle inkl nicht gez. NK hatte ich in den letzten 18 Jahren ca 10000,- DM
(Bis 1993 hatte ich noch zusätzl. ein Wohn- und Geschäftshaus, da ging dann der Ladenmieter pleite. Den Kasten konnte ich dann glücklichem Zufall zu verdanken halb leer an eine Sparkasse für gutes Geld verkaufen.)
Hypos hatte ich bisher nie auf den Immos, da geerbt, da kann man ruhiger auch schlafen.

[nanowin]

Grundsetztlich lohnt sich der Erwerb einer ETW innerhalb des Zwangsversteigerungsverfahren. Allerdings ist der Kauf über eine ZV auch Risikobeahftet. Oftmals können keine Innenbesichtigungen durchgeführt werden, als potentieller Käufer ist man an sein Gebot gebunden, die Bank allerdings nicht, d.h. auch nach erfolgreicher Auktion ist der Kauf keinesfalls sicher.

Eine Alternative ist eine freiwillige Immobilienauktion. Diese sind oftmals auch aus Insolvenzen oder Notlagen. Die Preise auf ähnlichem Niveau. Die Risiken einer Zwangsversteigerungen fallen hier aber weg.

Die führende Adresse für solche online Auktionen ist:
www.immoauktionen.de

Online-Immobilien-Auktionsplattform für Kaufpreis- und Mietpreisauktionen. Hier haben Sie die Möglichkeit Ihre Immobilie innerhalb von 4-8 Wochen über eine Onlineauktion zu (ver)kaufen. Das Einstellen Ihrer Immobilien übernehmen Sie selbst und ist kostenfrei, wir erheben nur im Erfolgsfall eine Courtage vom Käufer in Höhe von 1,19% inkl. MwSt.. Nach ca. 4 Wochen Ankündigungsphase, bei der Objektbesichtigungen durchgeführt werden können, fällt das Objet in eine ca. 4 Wochen Bietphase. Am Ende der Online-Auktion stehen Käufer und Kaufpreis (bzw. Mieter und Mietzins) fest. Eine notarielle Beurkundung folgt umgehend. Auf diese Weise wird Ihr Objekt innerhalb weniger Wochen zum Höchstpreis veräußert bzw. der maximale Mietzins ermittelt.

[Hoehlenfrettchen]

Hallo!
Habe auch Immobilien,die gleichen Probleme wie der alte Mann.
Die Zahlungsmoral in Deutschland ist echt zum kot...
Darum habe ich auch mal eine Frage!Wer hat Erfahrungswerte mit Mahnbescheiden?!Wo ist der Unterschied ob der direkt zu geschickt wird oder ich ihm selbst überbringen laße?!Wie hoch ist die Wahrscheinlichkeit das ich an mein Geld komme?!


Danke schon mal für Eure Antworten


Höhlenfrettchen

[Robert_Reichschwein]

das mit der Zahlungsmoral ist ein Problem.

In der Regel wird schon bezahlt.

Vor allem wenn man dem Mieter klar machen kann, daß er nirgendwo günstiger wohnen kann (es keine freien günstigeren Objekte in der Nähe gibt).

Deswegen lieber weniger Miete und dafür sicher!

Ich hatte bisher erst 2x Nichtzahler.

Im ersten Fall hatte ich an eine junge WG ein Haus vielleicht auch etwas teuer vermietet, die dann die Zahlungen mit fadenscheinigen Begründungen einstellten.

Hatte ich erst nach 2 Jahren nach gerichtlichem Vergleich draussen.

Dann einen Asozialen, der 2x einen Wohnungsbrand verursachte.

Den wollte keiner haben und da hat leider nur noch rohe Gewalt geholfen.

Hat mich dann 3000DM Gerichtskosten gekostet, weil er mich noch verklagt hat, ich hatte zwar Recht bekommen, musste jedch die Anwaltskosten usw. tragen, da bei ihm nichts zu holen war.

Sonst nur gute Erfahrungen.

Seit 10 Jahren keine Ausfälle mehr!

Die Ossis und auch die Wessis zahlen vorbildlich pünktlich weil sie froh sind relativ billig zu wohnen.

Dafür müssen sie dann auch kleine Reparaturen selber zahlen und selber sauber halten.

[Robert_Reichschwein]

@Frettchen:

1. Mahnung würde ich normal schicken, besser selber vorbei schauen.

Am meisten nervt ein klingelnder Vermieter vor der Tür.

Dann mit ihm reden / anrufen, fragen was los ist, Alternativen bieten(zum Beispiel: mach die Garage leer und Du zahlst weniger)

Garagen lassen sich gut vermieten.

Bei Hartzlern das Amt zahlen lassen.

Frist setzen, grosszügig sein, wenn er guten Willens ist.

Wenn er blöd kommt, kannst Du dann bei Gelegenheit mit renovieren anfangen(zum Beispiel Wasserleitungen müssen dringend ausgetauscht werden oder feuchte Wand muss eröffnet werden, Arbeiten verzögern sich, können leider nicht zum Abschluss gebracht werden oder so)

Im Zweifelsfall fährst Du mit Wohlwollen und -verhalten besser!

[Harry_Schotter]

Das Hauptproblem will oder kann hier keiner sehen: Die Wohnung hat nur 49 qm2!!!!

Es ist also eine Miniwohnung, bzw. ein Appartment, und die sind auf dem Immomarkt sowohl bei Käufern als auch bei Mietern so begehrt wie der kalte Kaffee von gestern Abend. Potentielle Käufer würden die Wohnung mutmaßlich nur nach dem Mietwert kaufen, und der liegt in etwa da, zudem die Bank bereit ist, die ETW zu verkaufen. Also kann man einen Wertzuwachs bei Veräußerung schon mal nicht erwarten. Und Leute, die sich in so einem Wohnklo einmieten wollen, sind idR. auch nur Personen, dehnen nichts anders übrigbleibt. Naja, Harz4'ler usw., usf.

Fazit: Finger weg! Es droht für die Zukunft nichts als Ärger.

[kaffeefan]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.270.842 von Harry_Schotter am 11.05.07 15:56:46

Vollkommen korrekt.

Kleine Wohnungen gehen nur in Großstädten wie München (die Singlestadt Deutschlands)

Der ganze Mietwohnungsmarkt ist in D. langffristig betrachtet total uninteressant, nur ganz wenige Lagen in oder bei wenigen Großstädten (München, Hamburg, und vielleicht noch einige) haben Wertsteigerungspotential das die mickrige Mietrendite kompensiert.

Man muß einfach die Sache so sehen, daß Mietwohnungen, Gewerbeeinheiten, Aktien weltweit, Anleihen weltweit, in Konkurrenz miteinander stehen.
Das Kapital hat die freie Wahl zwischen den Assetklassen und den betreffenden Ländern.
Aktien und Renten haben den unschlagbaren Vorteil, daß man sie an jedem Werktag verkaufen kann und die Gewinne dem Fiskus entziehen kann.
Bei den miesen Langfristrenditen deutscher Immos, gelangen diese bei einer globalen Betrachtung total ins Abseits.
So war es die letzten 30 Jahre und so wird es auch bleiben.
Es gibt keine Gründe , die hier in der Zukunft etwas anderes erwarten lassen.

[YAchse]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.284.202 von kaffeefan am 12.05.07 18:19:42

Es gibt nicht nur singles in München!

Auch andere brauchen pflegeleichte, nicht zu teure ETW!

Muß ich den Wohnort wechsekn, kann so eine ETW eher vermietet/verkauft werden als ein großes Fußballfeld.

Die Wertsteigerungen kann man vorerst außer acht lassen, daß sind die (Wert-) Vorstellungen und Hoffnungen von gestern!

[kaffeefan]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.286.991 von YAchse am 12.05.07 21:35:12

Es gibt nicht nur singles in München!

Habe ich auch nicht behauptet, nur die kinderanzahl pro 1000 einwohner ist am geringsten, der Anteil von Single-Haushalten je 1000 Haushalten am höchsten.

Lesen und Verstehen, noch mal üben.

[Harry_Schotter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.284.202 von kaffeefan am 12.05.07 18:19:42

"Kleine Wohnungen gehen nur in Großstädten wie München"

Appartments laufen nur in den Städten gut, bei denen der Wohnungsmarkt so bizzar wie der jährliche "European-Song-Contest" ist. Also z.B in Universitätsstädten wie Tübingen oder Heidelberg, oder auch halt, ja, München. Tja, und das war's dann schon.

Das "appartmentieren" ist die Wohnform von gestern. Da gibt es angesichts der demographischen Fakten nichts zu debattieren. Ein dinosauerischer Zwischenlebensentwurf der frühen 50ziger und der späten 80ziger bis zum legendären Jahr 1994 als die Immo-Hausse ihr steinernes Ende genommen hatte(Lang, lang ist's her.).

Im Übrigen wurden Appartments eh nur für die Wohnungsbaukleinanleger, die nicht genügend Geld für eine "echte" ETW flüssig machen konnten, entworfen, um auch sie noch, -als letztes Aufgebot, -als "Volkssturm" sozusagen, in den Neubau-Steuersparwahn zu locken. Erfolgreich, wie man bedauern muss, den gerade diese kubischen Raumkörper, aus einem Bad ohne Fenster, einem Entre, in dem man gerade mal ausatmen kann und einer Haftanstaltszellengroßen Restfläche, auf dessen Grundriss der Insasse zusammen in einer Zwangsehe mit einer billigen, voreingebauten Pantry-Küche und seinen Wohnungssättigungsmöbelrestbeilagen residieren darf, sind bundesweit, auf allen Amtsgerichten der Zwangsversteigerungsnegativhit.

[Harry_Schotter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.286.991 von YAchse am 12.05.07 21:35:12

"Muß ich den Wohnort wechsekn, kann so eine ETW eher vermietet/verkauft werden als ein großes Fußballfeld.
"

Nein. Der typische ETW-Käufer will kein Fußballfeld, aber auch kein Fußballer-Umkleidespind als Wohnzimmer, sondern eine typische 80qm2 große Dreiraumwohnung mit Bad und Küche haben. Alles anderen Größen sind eher etwas für esotherische Geister, die allerdings von den Internet-Immoportalen mit ihren Restmüllangeboten heftigst umworben werden. Wenn man spassig ist, könnte man glatt behaupten, dass www.immobilienscout24.de und Co. die "blaue Tonne" der Immobilienmarkler ist.

[Gammelfleischer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.293.145 von Harry_Schotter am 13.05.07 17:26:18

Mhm, also 49 m² sind ein Wohnklo und keine "richtige" ETW ...

Beim Trend zu immer mehr Singlehaushalten, Vergreisung der Bevölkerung einhergehend mit geringeren Einkommen großer Bevölkerungsschichten, stellt sich mir aber die Frage, wer denn die "richtigen" ETW´s mit z.B. 85 m² Größe mieten oder gar kaufen soll??

Wohnform von Gestern, ähem...wie sieht denn dann die Wohnform der Zukunft für den nur mäßig bezahlten Single-Angestellten, den Studenten, den Arbeitslosen oder den alleinstehenden Rentner usw. aus??????

Abgesehen davon, kenne ich jede Menge Leute, die sogar zu zweit zumindest zeitweise in Wohnungen dieser Größe gelebt haben.

[Harry_Schotter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.293.512 von Gammelfleischer am 13.05.07 18:27:30

"stellt sich mir aber die Frage, wer denn die "richtigen" ETW´s mit z.B. 85 m² Größe mieten oder gar kaufen soll??"

Nunja, ich denke mir, dass die Preise für Wohneigentum in den nächsten Jahrzehnten stagnieren oder fallen werden, so dass sich keiner mehr diese normierten Miniwohneinheiten antun muss.

Also, soweit es mir bekannt ist, fallen Wohnungen unter 50qm2 unter den Begriff "Appartments". Und bei dehnen nimmt nun mal das Klo idR. einen überproportionalen im Verhältnis zur übrigen Wohnfläche großen Raum ein, da man für eine Toilette, ein Waschbecken und eine Dusche nun mal eben einen gewissen Mindestraumumfang benötigt.


"Abgesehen davon, kenne ich jede Menge Leute, die sogar zu zweit zumindest zeitweise in Wohnungen dieser Größe gelebt haben."

Kann schon sein, dass das zumindest !!!zeitweise!!!, wie du ja die Umstände entlarvend treffend beschreibst, möglich ist. Die hatten dann aber sicherlich Beide nicht an Adipositas oder an Klaustrophobie gelitten, oder?

[minister.grasser]

49 m2 - ein Wohnklo?

Wieder mal deutscher Größenwahnsinn, der sich hier äußert. Überall auf der Welt (New York, Tokio, London, Paris, etc.) wohnen hochqualifizierte Spitzenverdiener in kleineren Wohnungen.

Kommt natürlich drauf an, wo das Objekt ist. Irgendwo am Land / aussterbende Kleinstadt uninteressant, aber in einer City und für die gutverdienende Elite-sicher ne gute Sache - auch bei 49m2.

So hört sichs aber nicht an - und auf Subventionen aus dem Sozialsystem würde ich kein Geschäft aufbauen..

[YAchse]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.293.292 von Harry_Schotter am 13.05.07 17:39:16

Ich lese heute abend Deine Antwort und setze dagegen.

Rechnen ist immer gut:

Man nehme einen 35-jähr. Angestellten mit, sagen wir, 3T€ brutto.

Wir ermitteln sein netto:
RV,KV,ALV,PflV ~ 22% (es kommt auf 1% nicht an).
Verbleiben: 2340€
Jetzt die Steuer:
Spitze bei 40%
Durchschnitt (es kommt auf 1% nicht an) bei 25%
Es verbleiben: ~1700.

Wir unterstellen jetzt, daß er 20% EK einsetzen kann für eine
ETW, 80m2, in guter Lage in München: 230000€.
Kreditkosten nach derzeitigen Konditionen (gute Bonität vorausgesetzt): Z ~9T€/a, Tilgung käme dazu.

Rechnest Du dann noch die NK dazu, bleiben für den Lebensunterhalt 400-600€.

Verrate mir, wer, wenn Du diese Rechnung nachvollziehen kannst, Deine 80m2 ETW's kaufen soll (von den wenigen hochkarätigen Großverdienern abgesehen)?

Y

[Harry_Schotter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.330.670 von YAchse am 15.05.07 18:52:26

@Yachse

Und? Kennst du auch die Mieten in München? Da ist als Alternative kaufen und finanzieren durchaus als lohnenswert anzusehen.

Außerdem hatte ich ja zuvor extra gepostet, dass sich außer in den speziellen Regionen, zB. wie in Unistädten in Süddeutschland und/oder Großstädten wie München Kleinwohungen nicht rentieren.

Im Umkehrschluß bedeutet das, dass !!!!!!!!!!!sich Appartments in München und süddeutschen Unistädten eben lohnen!!!!!!!!!!, NUR aber in der Rest der Republik nicht!!! Insofern sind wir ja uns ja einig. In München ist eine große Wohnung kaum bezahlbar. Sowohl gemietet wie auch gekauft. Derartige können sich höchstens Doppelverdienende Paare oder Spitzenverdeiner leisten. Davon aber gibt es zB. in der bayrischen Hauptstadt nun nicht wenige, das musst du auch konsternieren.

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@minister.grasser

Egal wie man es dreht und wendet. Eine 49qm-Wohnung ist nun mal eine Kleinwohnung. Egal ob nun in München, Toyko, New York, Paris oder London. Warum meinst du, stöhnen die Menschen in diesen Großstäden über ihre beengten Wohnsituationen allethalben? Gewiss doch wohl nicht, weil sie sich in solchen Wohnwaben wohlfühlen, oder?!


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[minister.grasser]

Naja, groß und klein sind relative Begriffe - aber bitte, für Deutschland ist es eben ne Kleinwohnung.

Trotzdem glaub ich, dass die Anzahl der verkauften 49m2 Wohnungen durchaus hoch ist, bzw. auch in Zukunft ne hohe Nachfrage herrschen wird, das Leben ist ja kein Wunschkonzert.

[Long-John]

49 qm ist wirklich klein. Da muss ich dir rechtgeben. Allerdings sind 1700, -EUR netto in München auch nicht viel Geld. Nicht wenn du davon alleine eine Wohnung zahlen musst bzw. ein Auto hast.

Aber in München leben viele, die nicht nur 1700, -EUR haben sondern deutlichst mehr.

[benny_m]

Gerade kleine Wohnungen aus ZV haben m.M. nach ihren Reiz. Am besten unvermietet und renovierungsbedürftig. Mit ein bißchen handwerklichem Geschick renoviert und zur rechten Zeit an Studenten vermietet ist das doch nicht uninteressant. Man muss bloß zur richtigen Zeit die Wohnung leer haben. In Karlsruhe oder Tübingen schlafen die Studenten doch Anfang Oktober sogar in Turnhallen.

Außerdem hat es nach jahrelangem Kursgewinnen an den Börsen noch keinem geschadet mal ein paar Euro in physisches zustecken.

[Harry_Schotter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.668.613 von benny_m am 13.07.07 13:08:51

Inn Tübingen schon. In Wanne-Eickel weniger.

[benny_m]

Wer will auch in Wanne-Eickel eine Wohnung kaufen?

Ich denke gerade bei ZV kann es sinnvoll sein 2 oder 3 kleinere Wohnungen als ein große Wohnung zuersteigern. Man hat weniger Mitbewerber und hat das Risko eines Mietausfalles oder der zerstörten Wohnung reduziert.

Desweiteren finden sich immer Studenten die eine Wohnung suchen.

[Harry_Schotter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.674.129 von benny_m am 13.07.07 18:50:46

Wanne-Eickel hat keine Universität.

[benny_m]

Ich glaube Wanne-Eickel hat vieles nicht. Aber eine Uni wäre mal ein Anfang.

Wobei eine Uni nicht unbedingt was mit guten Mieten und hoher Vermietungsquote zutun hat. Schau dir mal Dresden, Jena oder Leipzig an.

[Harry_Schotter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.675.849 von benny_m am 13.07.07 20:30:32

Ich sach' doch nur, dass sich in Wanne-Eickel keine Studenten finden werden, die eine Wohnung suchen. Mit deinem Wort "immer" verallgemeinerst du, dass an jedem Immobilienstandort auch irgendwie und irgendwo "Studenten" greifbar sind, die man sich in sein 20qm2 Appartment reinknetschen kann. Das geht eben in Wanne-Eickel nicht. Mehr wollte ich eigentlich nicht rüberbringen.


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[benny_m]

Ich bin da wohl von meinem Standort ausgegangen. Der in der Hinsicht sehr gut ist. Im näherem Umkreis liegen Karlsruhe, Stuttgart, Tübingen, Mannheim und Heidelberg. Da finden sich immer kleinere Wohnungen sowie Studenten die Wohnungen suchen. Wenn man es weit zu einer solchen Studentenstadt hat würde es sich vom finanziellem Aufwand nicht lohnen.

[Harry_Schotter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.682.951 von benny_m am 14.07.07 12:54:43

Exakt.

[schlier]

Servus,
kleine Wohnungen gehen immer.
Kommt nur auf den einstandspreis drauf an.
Aber ob du nun in heidelberg ne studiwohnung 30 m² in der zv für 60 T€ kaufts und dann für 400 € vermietest oder ob du im tiefen osten ne 40 m² bude für 20 000 € holst (oder noch billiger) und dann an nen hartzer für 200 € vermietetst, da ist dann trotz des prozentual höheren verwaltungsaufwandes om osten die rendite dort wohl noch besser und unterm strich mit mietausfall und wertsteigerung kommst dann vielleicht nach 10 jahren aufs gleiche ergebnis.
Also du kannst das modell fast !!!!!!!!! überall durchziehen. Es gibt natürlich auch quais unvermietbare lagen, aber in städten mit mehr als 20 T Einwohnern ist es eigentlich imme rnur ne Preisfrage.

Servus

[benny_m]

Das mit dem Osten habe ich mir auch schon angeschaut. In Dresden bekommst du dem qm teilweise für 800 Euro bei eine Kaltmiete die auch 7 Euro pro qm beträgt. Da kannst du nicht viel falsch machen.

Ich denke das interessante an kleinen Wohnungen ist, dass es sich für die professionellen Gesellschaften aufgrund der Größe nicht lohnt. Man hat ja schließlich den gleichen Verwaltungsaufwand bei wesentlich kleinere Miete.

Das blöde an kleinen Wohnungen ist, dass du halt keine ewigen Mieter findest. Meistens sind die Wohnungen nur für Studenten oder junge Leute interessant. D.h. der Aufwand steigt wieder.

[schlier]

Servus Benny,
also 800 € bei / € miete halte ich für ein sehr gutes ANgebot. Kenne den dresdner Markt nur ein wenig aber 7€ sind glaub ich auch bei kleinen wohnungen schon das obere Ende und ob du für 800 den standard bekommst ??? Aber sicher nicht unrealistisch wenn man den markt etwas beobachtet. Bei 7 € werden die hartzer wechfallen.
Ich habe ein paar richtig gute schrotthäuser gekauft in kleinen netsrenr rund um berlin so für 100 € auf den m². Und wenn du die buden dann für 3-4 € vermietest, dan hast du trotz der relativ hohen prozentualen verwaltngskosten ganz ansprechende renditen und die hartzer sind ein sesshaftes und anspruchsloses mietvolk.
Servus

[benny_m]

Bei Schrotthäuser sind halt die Folgekosten hoch. Das waren gute Geschäfte als man noch degressiv abschreiben konnte.

Bei Immobilien ist es wie bei Aktien auch. Du musst beobachten und im richtigen Zeitpunkt zuschlagen. Im Osten finde ich höchstens Dresden für eine Investion interessant. Da es dort eine große Uni gibt und gerade viele junge Leute aufgrund der relativ vielen Arbeitsplätze dort hingehen.

Mit dem Standard ist das im Osten so eine Sache. Fußbodenheizung wirst du für 800 Euro pro qm nicht bekommen. Im wesentlichen muss aber die Rendite stimmen.

[schlier]

Servus,

die Folgekosten sind nicht wirklich deutlich höher. habe bei den Häsuern mit hohem Standard prozentual zur miete gleich hohe unterhaltskosten da die ansprüche der mieter hier auch wesentlich höher sind.
Bei meinen 3 € butzen da muss ich nur dafür sorgen, dass die substanz des objekts nicht an arsch geht und das reicht schon wenns nicht groß feucht von oben wird. Aber da fragt kein schwein nach energiepass, oder obs durch die fenster zieht.
Und nach 4-5 Jahren sind dann die Anschaffungskosten drin. Wenn ein mieter auszeiht dann macht der neue mieter für 3 € sich die wohnung selbst wieder fit. Und keine goßen wartungskosten der geräte da ale mit ofen heizen. Und die mieter sind netter und freundlicher da sie sich wie könig freuen noch so bilig in guter innenstadtlage wohnen zu können.
Die meiter in den hochwertigen bestandsobjekten sind nur am jammer. Energieverbrauch zu hoch, hier riechts schlecht weild er nachbar mit holtz heizt, habe schimmel aber lüften will ich nicht wegen de geruch vom nachbarn usw.....
Also aus der erfahrung heraus kann man nicht sagen, dass die einen duetlich mehr kosetn im aufwand. Und wenn Sie mal wirklich runtergewirtschaftet sind, dann werden Sie saniert und ich bekomme jammermieter;-)
Servus

[benny_m]

Das Problem ist eigentlich immer der Mieter. Schon beim Kalkulieren geht das los. Man weiß nie wie lange er bleibt, wie er die Wohnung behandelt und wie seine Zahlungsmoral ist. Gerade wenn der Vermieter dann 600 km weit weg wohnt. Da weiß ich doch als Mieter schon, dass der wegen etwas verspäteter Miete nicht gleich vor der Tür steht. Gerade bei kleinen Wohnungen ist der Hin- und Rückflug schon ein Großteil einer Jahresmiete

Der Osten ist preislich sehr interessant. Hat natürlich auch einiges mehr an Risiko... was ganz schnell die Rendite schmälern kann.

[dueker]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.696.968 von schlier am 15.07.07 12:07:05

ich hab das gleiche in erfurt gemacht. Haus mit 8 Wohnungen a64m². Alle Mieter zahlen seit 9 Monaten ohne Probleme. Hab einen Preis von ca 4Euro

[dueker]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.697.350 von benny_m am 15.07.07 12:51:28

dann nimm dir einen verwalter, schmälert zwar die rendite aber hilft bei allen alltagsproblemen

[Manfred123]

Antwort auf Beitrag Nr.: 28.967.826 von Mr.Hausse2003 am 24.04.07 11:59:52

Hallo hört sich gut an, Wohnung sollte weder in einem sozialen Brennpunkt noch sollte die Anlage ungepflegt sein.

[benny_m]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.369.725 von dueker am 02.09.07 22:47:48

Das schmälert die Rendite im Bereich kleiner Wohnungen sehr. Und dann verdient man weniger als bei einem offenen Immo-Fonds.

[dueker]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.371.530 von benny_m am 03.09.07 10:36:27

aber immer noch besser als 10 mal nach erfurt fahren und benzin zu zahlen und nerven zu lassen