HELMA Eigenheimbau AG (Seite 47)

[rabajatis]

Was mich immer stutzig gemacht hat ist der Umstand, das im Segment Ferienhäuser nur der Bau der Ferienhäuser bei Helma konsolidiert ist. Die anschließende Betreuung und Vermietung von an Investoren verkauften Ferienwohnungen machen andere Gesellschaften. Kann man damit jetzt kein Geld verdienen? Oder kann man damit besonders viel Geld verdienen? Ich weiss es nicht. Warum ist auch dieses Segment nicht Teil von Helma?

Bedenken muss man auch, das der Großaktionär selbst durch Helma etliche Häuser für sich bauen lässt. Läuft das alles korrekt? Von der Compliance her gesehen, sollte das nicht gemacht werden, sondern der Großaktionär sollte seine Häuser durch einen anderen Bauträger bauen lassen.

[rabajatis]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.012.058 von Biohackfleisch am 15.06.23 20:25:23

Siehe die Beiträge zuvor. Die Eigenkapitalquote muss mindestens 15 % betragen - sonst können wohl (alle?) Kredite und Schuldscheindarlehen fällig gestellt werden. Zum Jahresende betrug die EK-Quote 27,7 %. In Summe kann man wohl knapp unter 60 Millionen Euro Verlust machen, bevor man unter 15 % fällt. Damit wäre aber noch nicht das Grundkapital angegriffen. Rechnet man mit Eigenkapitalverlusten durch operative Verluste, dann dürfte der mögliche Verlust aus Abschreibungen wegen Grundstücksverkäufen nicht allzuhoch sein - mehr als 10 % der angesetzten Gesamtwerte könnten bereits kritisch sein - 20 % wohl auf jeden Fall.

Dazu muss man wissen, das im Geschäftsbericht auf Seite 72 noch zu zahlende 57,3 Millionen Euro für Grundstücke stehen. Jetzt ist die Frage, wann man diese Beträge leisten muss. Ist das in Abhängigkeit von einr Bebauungsplanentwicklung, die ggf. losgelöst von der aktuellen Bebaubarkeit bei der Marktlage ist? Stelle Dir vor, es kommen zu den von Dir genannten 35 Millionen Euro noch ein Finanzbedarf z.B. aus dieser Summe hinzu.

Mit den Informationen die öffentlich bekannt sind und angesichts der nicht mitgeteilten Gründe für das adhoc Abtreten des vorherigen VV ist das alles sehr unübersichtlich. Gerade wo man doch eher für 2023 und auch 2024 nicht von einer durchgreifenden Verbesserung der Wohnunsbaulage ausgehen kann. Denn wenn die Bundesregierung etwas macht, dann wohl beim sozialen Wohnungsbau, wie man mit der aktuellen Förderung bei einer Einkommensgrenze von 60.000 Euro ja auch sieht. Aber nicht in dem Metier der gehobenen Einfamilienhäuser und schon gar nicht beim Bau von Ferienwohnungen.

[Biohackfleisch]

Die Refinanzierung für dieses Jahr umfasst doch "nur" 35kk, zumindest laut Geschäftsbericht 2022?! Wir sind auch noch mit einem ziemlichen hohen Cash-Bestand ins Jahr gestartet, also würde ich jetzt mal nicht den Teufel an die Wand malen und so tun als würden hier 200kk schleunigst refinanziert werden müssen, obwohl es sicherlich schwierige Zeiten sind. Mich würde viel mehr interessieren, ob die Natura Holzbau Geschichte und die daraus resultierenden Forderungen soweit überstanden sind. Die größten Abschreibungen vermute/hoffe ich doch bereits 2022 gesehen zu haben. Es ist natürlich schwer zu sagen wie die Marge sich dieses Jahr entwickelt, aber ich mag auch stark bezweifeln, dass bei dem heute angedeutetem Umsatzniveau der Fehlbetrag gigantische Ausmaße annehmen wird.

[katjuscha-research]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.011.476 von Hektensammler am 15.06.23 18:49:36

Ich wollt grad sagen ...

Helma war 2022 auch noch profitabel. Und die GUV ist erstmal auch nicht das große Problem, wenn man da mal zwei Jahre leichte Verluste machen würde. Das dürfte Traumhaus auch drohen können. Und die Bilanz sieht bei Traumhaus nun auch nicht wirklich besser oder ungefährlicher aus.

Was Helma betrifft, zituere ich mal Covacoro aus dem Thread bei Ariva.

"Es wird wohl auf einen Mix hinauslaufen: Teilverkäufe Grundstücke und das in Salami-Scheibchen und somit auch Risiko für 2024ff. Das Gesamt-Risiko könnte man senken, wenn man Teile der Ferienhausprojekte an andere Projektentwickler oder die Kommunen abgibt bzw. dafür einen Co-Investor finden würde. Schaun mer mal, wie sie das handhaben."

Immerhin hat Helma diese hohen Sicherheiten, auch wenn das letztlich wenig nutzt, wenn die Krise länger anhalten sollte. Aber solange Helma nicht vor der Pleite steht, werden die Gläubiger ja weiter von Zinsen profitieren und daher der Gesellschaft nicht die Pistole auf die Brust setzen. Daher halte ich Covacoros Aussage für realistisch, dass man immer scheibchenweise Grundstücke über die Zeit der Krise verkaufen dürfte, um die Kredittilung zu gewährleisten, aber es gibt da durchaus Optionen die Krise einige Jahre zu überbrücken. Ändert natürlich nichts daran, dass der Aktienkurs erstmal wenig Fantasie hat. Später aber vielleicht umso mehr. Technisch betrachtet liegt die nächste Unterstützung bei 9,0 €. Darunter ist viel Luft bis 6,5-7,0 €. Bei 7 € wäre ich auch wieder dabei, da ich zwar viele Probleme aber keine Pleite erwarte.
Wieso Traumhaus da besser aufgestellt sein soll, wüsste ich nicht.

[Hektensammler]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.010.498 von Straßenkoeter am 15.06.23 15:57:49

Vorsicht!

Zitat von Straßenkoeter: Und sie schreiben dazu noch für 2023 Verluste. Im Vergleich die Konkurrenten Traumhaus und Instone Real Estate agieren 2022 und 2023 klar profitabel. Helma hat mit den Ferienhäusern auch auf das falsche Pferd gesetzt, die will aktuell kein Mensch mehr.

Bitte nimm mir das nicht übel, aber ich wäre mit der Aussage, dass TR + IRE auch in 2023 klar profital sind, extrem vorsichtig! 📈📉

[rabajatis]

Siehe meine Vorbeiträge. Auf dem ersten Blick günstig. Auf dem zweiten Blick ein Hochrisikoinvestment.

Das schöne an dieser Art Aktien ist, das man (in Deutschland) nicht einfach so ein Haus bauen darf. Man braucht dafür eine Baugenehmigung. Oft wollen Grundstückseigentümer mit einer erlangten Baugenehmigung aber trotzdem gar nicht bauen, sondern nur mit der Baugenehmigung einen höheren Grundstückswert im Verkauf erzielen. Da das auch die Bauverwaltungen wissen, gibt es eine Baufrist, nach der die Baugenehmigung verfällt. I.d.R. m.W. 2 Jahre mit einer Verlängerungsoption um 1 oder 2 Jahre.

D.h., man kann anhand der erteilten Baugenehmigungen relativ gut abschätzen, in welchem Maße es in der nahen Folgezeit zu einer Bautätigkeit kommt. Erst wenn diese Zahl wieder ansteigt, ist es Zeit in Aktien wie Helma Eigenheimbau wieder zu investieren. Komplett anders ist das bei Aktien die auch oder sogar größer ihr Standbein im Bereich Sanierung im Wohnungsbestand oder gewerblichen Bauvorhaben haben. Das Beispiel Innotec TSS wurde bereits gebracht.

Solange das nicht passiert, wird die Durststrecke erstmal anhalten bzw. man kann schreiben: "Es muss erst noch schlimmer werden bevor es besser wird."

Es sei denn, Helmabau findet einen Weg aus dem Umsatzrückgang im Bereich Wohnungsbau, in dem sie ihre Projektierungs- und Entwicklungserfahrung auf andere Bauvorhaben ausrichten. Ferienhausbau war da ja ein Weg, der aber jetzt auch nicht die Lösung sein dürfte nach der Corona-Boomphase. Günstige Mehrfamilienhäuser zur Unterbringung von Flüchtlingen im Langzeitmietmodell? Bau von Logistikimmobilien? Umschwenken auf die Bausaufsicht von Anlagen für Erneuerbare Energien? - Müsste man ggf. etwas zukaufen was Expertise hat und dann mit den eigenen Leuten ausbauen.

Es könnte wohl notwendig werden, das man angesammelte Grundstücke verkauft, um die Verschuldung zu reduzieren und Liquidität freizusetzen. Ist die Kernfrage, ob man in diesen Zeiten zu angemessenen Preisen Grundstückskäufer findet, die ja auch in einer ähnlichen Situation sind und wohl nicht gleich mit dem Bau starten werden. Also warum sollten sie dann zu guten Preisen für den Verkäufer kaufen?

[Straßenkoeter]

Und sie schreiben dazu noch für 2023 Verluste. Im Vergleich die Konkurrenten Traumhaus und Instone Real Estate agieren 2022 und 2023 klar profitabel. Helma hat mit den Ferienhäusern auch auf das falsche Pferd gesetzt, die will aktuell kein Mensch mehr.

[Straßenkoeter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.010.390 von Freibauer am 15.06.23 15:44:11

Das nächste Immounternehmen, das ein Refinanzierungsproblem hat. Hier kann man eine Insolvenz auch nicht mehr ausschließen.

[Freibauer]

Krasser Managementfehler..
Entweder Finanzierung sehr langfristig oder Schulden reduzieren.

Noch besser wäre Kapitalerhöhung zur Schuldenreduzierung -- aber da konnte wohl einige trotz Coronaerfahrung den Hals nicht vollkriegen.

[rabajatis]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.956.275 von Markus1973HH am 05.06.23 13:30:27

Nein. Helma ist keine Immobilienaktie - man hat ja (so gut wie keine) eigenen Immobilien.

Man ist eine BAUFIRMA und dazu eine BAUFIRMA, die jedenfalls bisher zu 100 % vom Neubau von Wohn- und Ferienimmobilien abhängig ist. Ferienimmobilien die einen enormen Boom erlebt haben mit Corona und wo irgendwann vllt. auch mal das Ende der Nachfrage ankommen muss. Und einem Wohnungsbau, wo zwar noch zu günstigeren Zinsen finanzierte Projekte gebaut werden, aber der Auftragseingang beim Neubau stark rückläufig ist. Mit diesem zeitlichen Vorlauf wird es also erstmal noch schlechter bevor es besser werden kann.

Dazu ist Helma sehr hoch verschuldet. Geschrieben wurde glaube ich über 35 Millionen Euro, deren Refinanzierung aktuell im Restjahr anstehen. Über 210 Millionen Euro waren es insgesamt per Ende 2022 bei 19 Mio. Liquidität. D.h., Helma ist zwingend auf eine Refinanzierung angewiesen. Möglich wäre auch der Notverkauf von Grundstücken ohne deren Bebauung. Aber wie schnell das geht in dieser Marktlage, wo sich viele Projektentwickler solche Grundstücke wohl auch auf Vorrat anlegen müssten, weil der Neubau nicht so schnell möglich sein wird.

Klappt die Refinanzierung, dann dürften trotzdem die Zinsen dafür deutlich steigen. Da dürften über die Zeit jedes Jahr schon einige Millionen Euro zusammenkommen und die zusätzlichen Zinskosten könnten bei vollständiger Refinanzierung ca. die Hälfte der letzten Jahresgewinne erreichen. Aus meiner Sicht ist die Aktie ein Investment mit hohem Risiko, da man über die tatsächliche operative Lage nur einen unzureichenden Einblick hat und die Hintergründe, die zum Austausch im Management geführt haben, immer noch nicht mitgeteilt wurden.

Und aus meiner Sicht ist eher die Polizei "Dein Freund und Helfer" - Banken sind das aber nicht. Weil deren Risikoneigung muss ja begrenzt sein. Und was ist, wenn die meinen, das sie lieber die Kreditsicherheit - sprich die Grundstücke - günstig selbst für ihre eigenen Immobiliengeschäfte oder einen anderen Geschäftspartner aus dem Bausegment haben wollen, anstatt neue Kredite zu vergeben? Helma hat vllt. ein zu großes Rad gedreht und auf einen immerwährenden Boom im Wohnungs- und Ferienheimbau gesetzt.