Welche Immobilenfonds ab 2009 - 500 Beiträge pro Seite

[powerschwabe]

Welche Immobilenfonds würdet ihr ab 2009 empfehlen? Gibt es schon wo eine Übersicht über die Nachsteuerrendite mit der Abgeltungssteuer oder mit einem Steuersatz von 30%.

[Lix1]

Kanam wenn er wieder offen ist

[Dr.Steel]

SEB Immoportfolio Target Return Fund

ab 500.000 aber das dürft ja kein Problem sein, sind alles Millionäre hier

[omega5]

GRUNDBESITZ EUROPA EUR +15,66%
UNIIMMO: DEUTSCHLAND EUR +8,52%
SEB IMMOPORTFOLIO TARGET RETURN ... EUR +8,25%
UBS (D) EUROINVEST IMMOBILIEN EUR +7,83%
WARBURG-HENDERSON DEUTSCHLAND FO... EUR +7,27%
HAUSINVEST EUROPA EUR +7,11%
KANAM GRUNDINVEST FONDS EUR +6,24%
TMW IMMOBILEN WELTFONDS EUR +6,09%
UNIIMMO: EUROPA EUR +5,99%
Deka-ImmobilienEuropa EUR +5,92%
WestInvest InterSelect EUR +5,77%
GRUNDBESITZ GLOBAL EUR +5,72%
HAUSINVEST GLOBAL EUR +5,60%
Deka-ImmobilienGlobal EUR +5,58%
DEGI GLOBAL BUSINESS EUR +5,54%
UBS (D) 3 KONTINENTE IMMOBILIEN EUR +5,28%
AXA IMMOSELECT EUR +5,24%

Kannst du unter onvista nachlesen. Ich halte Immofonds nach dem 31.12.2008 auch für interessant zur Diversifikation und zur Steuervermeidung.

[geektrader]

Ab 2009 werden Immobilienfonds richtig interessant, es fällt nämlich NUR Abgeltungssteuer auf die Erträge aus Deutsche Immobilien im Fonds an, auf alle anderen überhaupt keine Steuer mehr und die Erträge unterliegen nichtmal mehr den Progressionsvorbehalt! Das heisst ein Immobilienfonds der überhaupt kein Deutschland im Portfolio hat wirft ab 2009 sogar mehr Nachsteuerrendite ab als jetzt (z.B. KanAm GrundInvest den ich zum Glück schon ne Weile hab).

[pyramus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.850.585 von geektrader am 22.12.07 19:16:42

@Geek,

bist Du Dir sicher, dass Du hier keinem Geek erlegen bist? Für die interne Besteuerung innerhalb des Fonds mag es ja eine Vielzahl von Besonderheiten geben, aber ich halte es für ausgeschlossen, dass das auch für die wesentlich wichtigere Frage nach der Abgeltungssteuer selbst gilt.

Wer einen internationalen Immofonds mit Immos außerhalb D-Land kauft, wird sicher für den Kurs"gewinn" bei Verkauf seiner Anteile genauso bluten wie einem Aktienfonds. Alles andere scheint mir schon technisch gar nicht praktikabel. Wie sollte denn etwa beim Verkauf von 30 Jahre gehaltenen Anteilen festgestellt werden, welcher Teil des Kursgewinns auf ausländische und welcher Teil auf inländische Immobilien zurückzuführen war?

Im Gegensatz zu den Usern hier vertrete ich die Ansicht, dass ab 01.01.09 neugekaufte Immofonds völlig uninteressant werden. Schon jetzt ist eine Rendite von gerade einmal 4, 5 % p.a. bei einer faktischen Inflation von 5 bis 7 % eigentlich kaum erträglich. Geht man davon aus, dass der Staat ab 2009 auch noch 30 % dieses reinen Inflationsausgleichs als angeblichen "Gewinn" stiehlt, erscheint mir ein normaler Immofonds nicht mehr wirklich attraktiv. Anders verhält es sich für Immofonds, die noch vor dem Abkassierdatum gekauft wurden.

Viele Grüße

pyramus

[pyramus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.836.816 von omega5 am 21.12.07 12:29:43

P.S.:
Die wirklich interessanten, hochperformanten und stabilen Fonds in Deiner Liste sind übrigens für Privatanleger gesperrt - jedenfalls wenn man 'mal davon ausgeht, dass die meisten hier eben gerade keine 500.000 (SEB TARGET Teurn) oder gar 25.000.000 € (WARBURG-HENDERSON) in einen Fonds investieren wollen (oder können).

Ein Schelm, wer schlecht darüber denkt. Mich würde interessieren, ob es einen regen Immo- und Kapitalfluss zwischen den Immfofonds der Super-Reichen- und den Immofonds der Arme-Schlucker-Anleger gibt.

Gruß

pyramus

[geektrader]

Wie bereits gesagt:

Ausländische Immobilienfonds ab 2009 steuerfrei
vom 31. Mai 2007 (aktualisiert am 31. Mai 2007)

Offene Immobilienfonds könnten in 2 Jahren zu wahren Steuerspar-Rennern werden – vorausgesetzt, unsere Politiker überlegen es sich nicht noch anders. Der Grund: Ab 2009 bleiben Auslandseinnahmen aus offenen Immobilienfonds steuerfrei und erhöhen noch nicht einmal mehr den deutschen Steuersatz (so genannter Progressionsvorbehalt).

Der Einstieg in offene Immobilienfonds lohnt sich aus steuerlicher Sicht schon jetzt, denn ausländische Immobilieneinkünfte unterliegen in Deutschland nur dem Progressionsvorbehalt. Das heißt, ausgeschüttete oder wieder angelegte Mieten aus London oder Wien erhöhen den Steuersatz des deutschen Anlegers.

Hintergrund dieses Steuergeschenks: Die ab 2009 geltende Abgeltungssteuer für Kapitaleinkünfte gilt nicht für Spekulationsgewinne mit Immobilien. Hier bleibt alles beim Alten, Verkaufsgewinne sind nach Ablauf der 10-jährigen Spekulationsfrist für den Anleger steuerfrei. Die deutschen Mieteinnahmen der Fonds dagegen unterliegen der 25-prozentigen Abgeltungssteuer. Werden die Einnahmen dagegen im Ausland erzielt, geht der deutsche Fiskus gänzlich leer aus. Denn auch der Progressionsvorbehalt für ausländische Kapitaleinkünfte entfällt ab 2009.

Steuer-Tipp: Beziehen Sie offene Immobilienfonds – schon wegen dieses unerwarteten Steuergeschenks – in Ihre Anlageentscheidungen mit ein! Eine solche Chance auf (fast) steuerfreie Einkünfte bekommen Sie nicht alle Tage.

[geektrader]

Ich such dir dann auch nochmal das Infoblatt vom Bundesfinanzministerium raus, das bestätigt oben gennanten Artikel auch nochmal. Kannst aber auch selber mal raumschauen, das Thema wurde schon x-mal diskutiert, immerwieder mit der selben Erkenntnis Inländische Einnahmen im Fonds = 25% Abgeltungssteuer, Ausländische EInnahmen jeglicher Art = Steuerfrei. Fertig, und da gibts auch nix mehr zu spekulieren weils so schwarz auf weiss im verabschiedeten Gesetz steht... also mach dich mal schlau anstatt zu spekulieren.

[pyramus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.861.295 von geektrader am 24.12.07 23:42:16

Hi Geek,

ich bin kein Steuerexperte, aber ich bin mir ziemlich sicher, dass wir entweder aneinander vorbeireden, oder aber Du etwas fehlinterpretierst.

Möglicherweise meinst Du Steuervorteile, die der Fonds selbst hat in Bezug auf die fondsinterne Versteuerung von Gewinnen. Das mag es geben, scheint mir als Anleger aber ziemlich uninteressant. Zum einen ist es ja mitnichten so, dass eventuelle Steuergeschenke zwingend nach unten durchgereicht werden müssen an die Anleger. In der Regel ist es wohl eher so, dass der Großteil dieser finanziellen Erleichterungen andere Wege \"finden\" wird.

Aber selbst für den Fall, dass die Gewinne aus fondsinternen Steuererleichterungen 1:1 an den Anleger flössen, würde der Anleger wenig davon profitieren, wenn er seinerseits bei Verkauf seiner Fondsanteile reguläre (Abgeltungs-)steuer darauf zahlen müßte.
Es mag sein, dass sich daraus trotzdem noch kleinere Vorteile ergeben wie etwa den erhaltenen Zinseszinseffekt aus der einmaligen Versteuerung am Ende der Haltezeit statt fortlaufenden Abkassierens im Fonds bei jeder einzelnen Transaktion. Vermutlich ergeben sich daraus auch noch ein Paar andere kleinere Vorteile, aber der große \"Reißer\" ist das nicht gerade. Wenn Du das mit Deinem Mail meintest, dann magst Du wohl Recht haben.

Ich hatte Deine Mail - möglicherweise irrtümlich - freilich so verstanden, dass der Anleger auf seine eigenen Kursgewinne bei Verkauf von Immobilienfonds, die auch im Ausland Immobilien halten, keine Abgeltungssteuer auf den Gewinn aus den ausländischen Immobilien zahlen soll. Also konkretes Beispiel: Anleger kauft für 10.000 Euro am 01.01.2009 Anteile an einem Immobilienfonds, der zu 50 % in deutschen Immobilien und zu 50 % in ausländischen Immobilien investiert ist. Als alter Mann verkauft der Anleger die Anteile 30 Jahre später wieder. Die Anteile sind nun 50.000 Euro wert, \"Gewinn\" nach Merkelmathematik = 40.000 Euro. Da die Hälfte der Immos im Ausland lag, sind aber nur 50 % steuerpflichtig. Abgeltungssteuer beträgt danach \"nur\" noch 30 % x 50 % x 40.000 Euro.

Sehr wahrscheinlich hast Du das gar nicht gemeint. Das wäre natürlich wirklich interessant. Nur ist natürlich nicht praktikabel. Die Abgeltungssteuer wird bekanntlich von den Banken abgeführt (und nicht etwa dem Fondsmanagement). Die Berechnung ist vergleichsweise einfach: (Verkaufspreis - Kaufpreis) x 30 % Abzocksteuer. Selbst diese Berechnung kann eine Bank aber bereits in Schwierigkeiten stürzen, wenn die Information über den ursprüngliche Kaufpreis nach langer Haltezeit verloren gegangen ist. (Ich meine zu erinnern, dass für diesen Fall im Gesetz schon vorgebaut wurde und hierfür eine unverschämt hohe Pauschalsteuer fällig wird. )

Geradezu abwegig freilich wäre die Vorstellung, dass die Bank bei \"Abfuhr\" der Abgeltungs\"steuer\" etwa aufwendige Berechnungen anstellte, wie groß der Anteil des Verkaufserlöses aus den Geschäften des Fonds mit ausländischen Immobilien am Gesamterlös ist und diesen Anteil in Abzug bringt. Denn abgesehen davon, dass die Bank und vielleicht nach 30 Jahren noch nicht einmal das Fondsmanagement selbst gar nicht über diese Informationen verfügt, wäre es natürlich eine sehr komplizierte Berechnung. Das scheidet also schon aus gesundem Menschenverstand aus. Praktikabel erscheint allenfalls, dass *reine\" ausländische Immobilienfonds vollständig von der Abgeltungssteuer ausgenommen würden.

Vermutlich hast Du das aber nicht gemeint, sondern entweder die og fondsinternen Steuervorteile, oder aber Steuervorteile aus der Versteuerung nicht des Verkaufserlöses, sondern der jährlichen Fondsausschüttungen. Letzteres für eine Bank zu berücksichtigen stelle ich mir zwar auch schon recht schwierig vor, es mag aber auf Jahresbasis gerade noch darstellbar sein. Allerdings stellt sich für mich die Frage, wie viele Millionen ich dazu angelegt haben müßte, damit hier eine Steuerersparnis in nicht lächerlicher Höhe resultieren sollte.

Ich habe gerade mal nachgesehen: Beim Kanam war betrug der freistellungsrelevante steuerpflichtige Ertrag pro Anteil
2007 (und 2006) 0,00000000 Euro.

Faktisch entfällt bei den meisten Fonds bereits heute keine ZASt auf die Ausschüttungen an. Ausnahme für einen Immofonds wäre etwa 2007 der SEB Immoinvest mit einem steuerpflichtigen Ertrag von 1,24 Euro je Anteil gewesen. Selbst hier hätte ich aber allein in den SEB mehr als 30.000 Euro stecken müssen, um überhaupt den Freibetrag von 800 Euro auszuschöpfen. Für Supperreiche, die ein Paar Millionen auf ihre diversen Fonds verteilen können, mag sich daher (einmal mehr) ein Vorteil aus der neuen Steuersituation ergeben - für den Normalanleger erkenne ich das dagegen nicht.

Selbst wenn man mal unterstellt, dass der Normalanleger vielleicht mickrige 200.000 oder meinetwegen auch 500.000 Euro zur Anlage zur Verfügung hat, wird er diese ja nicht gerade in den einen Immofonds mit der schlechtesten Nachsteuerrendite stecken müssen. In den Degi international ließen sich 2007 schon 90.000 Euro investieren vor Auschöpfung des Freibetrags.

In jedem Fall aber ist für den normalen Anleger der Modus der Besteuerung der Kurs\"gewinne\" viel wichtiger als die Besteuerung der Ausschüttungen. Selbst wenn ich mir also (völlig unwahrscheinlicherweise) ab 2009 einen nennenswerten Betrag an Steuern bei den Ausschüttungen sparen würde, stünde diesem Vorteil der \"Nachteil\" der vollen Besteuerung meiner Kursgewinne gegenüber. Geradezu zynisch-verlogen erscheint mir daher die reißerische Art wie in der von Dir zitierten Quelle (vermutlich Interessenvertretung der Immofonds-Industrie - ?) Reklame für eine vermeintliche Steuerverbesserung gemacht wird.

Ich bleibe daher dabei, dass ich keinen großen steuerlichen Vorteil aus der Abgeltungssteuer bei Fonds mit ausländischen Immos erkennen kann, lasse sich mich aber gerne eines besseren belehren.

Viele Grüße

pyramus

[europhobia]

@ pyramus

Deine Behauptungen sind schlicht und einfach falsch.

Zuerst einmal bleibt bei Immobilien die 10jährige Spekulationsfrist bestehen. Gewinne aus der Veräusserung von Immos sind nach 10 Jahren steuerfrei.
Und die SEB hat 3,3€ ausgeschüttet, wovon 1,24 steuerfrei waren.
Müsste man diese Ausschüttung voll versteuern wäre man bereits bei250 Anteilen des SEB(Ausschüttungskurs ca. 57€) oder ca 14250€ über dem Freistellungsbetrag. Man braucht also keine Millionen, um steuerliche Vorteile zu haben.
Und nebenbei, SEB ist nicht die Ausnahme. Bei den meisten offenen IMMOs schwankt der steuerfreie Anteil zwischen 50 und 100%, wobei der KANAM meines Wissens der einzige mit 100% war.
Ein offener Immo eignet sich also sehr wohl auch für den Kleinanleger,aus steuerlichen Gründen(Risiko einmal aussen gelassen)
Zum einen müssen Einnahmen aus Auslandsimmobilien nicht versteuert werden, was den eh schon mickrigen Freibetrag schont.
Zweitens sind Verkäufe von Immos, die schon länger als 10 Jahre im Bestand sind, steuerfrei.Und daran ändert auch die Abgeltungssteuer(vorläufig) nichts.

[postguru]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.862.343 von europhobia am 25.12.07 16:45:53

Ich kann die Bedenken von Pyramus schon ein klein wenig nachvollziehen.
Die Immofonds schütten ja nicht 100% des Wertzuwachses aus, was am Preischart des AXA Immoselect gut zu erkennen ist.


Wenn nun eine Immobilie nach 10 Jahren Haltefrist im Fondsbestand steuerfrei verkauft werden kann ist das schön für den Fonds. Nur was habe ich konkret davon wenn ich zB nach 10 Jahren meinen Fonds wieder verkaufen will?

Würde im obigen Beispiel nicht beim Verkauf dieses Fonds ebenfalls die Abgeltungssteuer greifen (eben der Unterschied zwischen Kauf und Verkauf) beim AXA seit Auflegung (50,00 Euro) bis heute (58,11 Euro) bereinigt um den ausgewiesenen Zwischengewinn (0,64 Euro), komme ich hier auf eine Wertsteigerung nach Ausschüttung von 7,47 Euro je Anteil.

Greift denn hier nicht die Abgeltungssteuer auf Kursgewinne?????

Etwas verwirrend für mich
Postguru

[pyramus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.862.343 von europhobia am 25.12.07 16:45:53

Liebe Europhobia, lieber Postguru,

@europhobia
Ich kann deine Argumentation nicht so recht nachvollziehen. Allerdings ahne ich inzwischen zumindest, worin der angebliche Steuervorteil offener Immobilienfonds denn bestehen soll.

Wenn ich es richtig verstanden habe, dann geht es nur um eventuelle Steuererleichterungen bei den Ausschüttungen, nicht jedoch etwa bei der (in meinen Augen deutlich interessanteren) Realisierung von Kursgewinnen. Anders ausgedrückt: Der Verkaufserlös aus der Differenz zwischen dem Einkaufs- und dem Verkaufspreis wird dem Anleger bei offenen Immobilienfonds wie bei Aktienfonds in der Höhe der vollen Abgeltungssteuer gestohlen - völlig egal, wie lang der Anleger oder das Fondsmanagement die Immobilien gehalten haben.

Bei den Ausschüttungen ist es nun so, dass das Fondsmanagement die Verkaufserlöse aus dem Ein- und Verkauf von Immobilien steuerfrei über Ausschüttungen an den Anleger weitergeben kann, wenn die Immobilien 10 oder mehr Jahre gehalten wurden. Das soll wohl bereits der erste Steuervorteil sein.

In meinen Augen ist das allein schon deswegen kein Steuervorteil, weil es derzeit schon so ist. Es verbessert sich also Nullkommanichts gegenüber dem aktuellen Status quo.

Man kann nun argumentieren, dass offene Immoblienfonds damit ab 2009 im Verhältnis zu Aktienfonds einen Vorteil hätten. Allerdings sehe ich nicht, weshalb ich in Jubel darüber ausbrechen soll, dass anderen Anlegertypen noch weniger Butter auf dem Brot belassen wird, solange ich selbst dadurch kein Jota Margarine mehr habe.

Nochmals: Kein Cent Rendite mehr bei offenen Immoblienfonds ab 2009 ggü. IST-Stand, soweit ich dsa richtig verstanden habe. Daneben sei noch angemerkt, dass heutzutage anders als früher Immobilien auch in Immofonds kaum mehr 10 Jahre und länger gehalten werden, so dass schon aus diesem Grund dieser vermeintliche \'Vorteil\' in der Praxis nicht zum Tragen kommt. Außerdem kommt der Anleger nur dann in den Genuß dieses \'Vorteils\', wenn der Fonds die Kursgewinne aus dem Veräußerungserlös tatsächlich ausschüttet. Werden die Kursgewinne dagegen fondsintern reinvestiert, fällt sogar in diesem Fall volle Abgeltungssteuer (bei der Veräußerung der Fondsanteile) an.

Wie verhält es sich nun mit dem zweiten steuerlichen Vorteil, den Erträgen aus ausländischen Immobilien (wohl Verkaufserlöse und Mieterträge). Zunächst gilt wohl dasselbe wie schon oben für Verkaufserlöse bei Immobilien mit Haltedauer >= 10 Jahren: Werden die Erlöse nicht ausgeschüttet, sondern verbleiben diese im Fondsvermögen und werden sie solchermaßen erst durch den Verkauf der Immobilienfondsanteile realisiert, hat der Anleger gar nichts davon. In diesem Fall trägt der Anleger auch bei ausländischen Immobilien die volle Abgeltungssteuerlast.

Anders ist es, wenn die Erträge ausgeschüttet werden. Angenommen ein Fonds würde tatsächlich zu 100 % seine Erträge aus ausländischen Immobilien ausschütten (was regelmäßigen Verkauf der Immobilien voraussetzt!), könnte der Anleger - wenn ich es richtig verstanden habe - der Abgeltungssteuer tatsächlich (vollständig) entgehen. Bedeutet das einen Vorteil gegenüber der Istsituation für mich als durchnscittlichen Immobilien- (und aktien-)fondsanleger?

Ich meine: Nein. Bestenfalls läßt sich damit der Status quo erhalten. Denn schon jetzt bin ich 100 % steuerfrei mit meinem Invests, da ich bereits bei der Anschaffung genau darauf achte, nur solche Fonds zu kaufen, bei denen ein minimaler (oder gar kein - siehe Kanam!) Teil der Ausschüttungen steuerpflichtig ist und solchermaßen mein Steuerfreibetrag nur geringfügig bzw. erst gar nicht belastet wird.

Zudem verkaufe ich bereits jetzt grundsätzlich Fonds nicht unterjährig, so dass ich auch keine Spekusteuer zu tragen habe.

Einzig bei großen Anlagesummen in Immofonds mag sich ein kleinerer steuerlicher Vorteil ggü. dem Ist ergeben.

Im Beispiel des SEB und des Degi bleibe ich dabei, dass 2007 mehr als 30.000 (SEB) bzw. sogar 90.000 (DEGI) Euro hätten angelegt werden müssen, um dem Steuerfreibetrag von 800 Euro auszuschöpfen.

@Euphobia: ich weiß ja nicht, welche Quellen Du hast, aber Ebase weist hierzu für den SEB 2007 aus: \'Zinsabschlagsteuerpflichtiger
Ertragsanteil (Zinsen): 1,2351\' bzw. \'Belastung des Freistellungsauftrages: 1,2351\' (Angaben in Euro je Anteil). Das bedeutet, dass ich zur steuerfreien Ausschöpfung von 801 Euro Freibetrag 801 / 1,2351 Anteile halten hätte können. Das sind nach Adam Riese 648,53 Anteile.

Zum Zeitpunkt der Ausschüttung kostete ein Anteil 55,13 Euro, Mithin ergibt sich eine noch steuerfreie Anlagesumme von 55,13 Euro x 648,53 = 35.753,48 Euro. Falls ich mich verrechnet haben sollte, bin ich durchaus lernfähig. Ich denke aber, dass die Rechnung stimmt.

Zusammenfassend läßt sich nach meiner Einschätzung sagen: Nur wer große Anlagesummen in immobilienfonds investiert, profitiert *möglicherweise* gegenüber der heutigen steuerlichen Situation, *sofern* das Fondsmangagement die Erträge aus nahezu ausschließlich ausländischen Fonds regelmäßig zu fast 100 % ausschüttet. Sofern ein nicht völlig vernachläßigbarer Teil der Erträge erst mit dem Verkauf durch den Anleger realisiert werden kann, werden etawige steuerliche Vorteile bei den Ausschüttungen sofort wieder durch die Abzockstsuer auf die Kurs\'gewinne\' aufgefressen.

Vielleicht kann die Steuerlast in Einzelfällen durch geschicktes Steuermanagement der Fondsgesellschaft unter die 30 % der Abgeltungssteuer gedrückt werden, im Ergebnis wird aber fast immer deutlich weniger übrig bleiben als noch heute.

Ob sich offene Immobilienfonds mit einer aktuellen Rendite von 4 - 5 % damit künftig noch lohnen, erscheint mir durchaus fragwürdig.

Liebe Grüße

pyramus

[pyramus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.862.715 von postguru am 25.12.07 17:47:58

Guten Morgen, Postguru,

Du hast es mit dem Chart genau auf den Punkt gebracht .

Damit sich der angebliche steuerliche Vorteil ab 2009 gegenüber heute auswirken könnte, müßte der Graph mE annährend waagrecht verlaufen, die Kursgewinne also zu (fast) 100 % ausgeschüttet werden.

Die Kursgewinne in einem Immofonds speisen sich aus Mieterträgen, Verkaufserlösen und Wertzuwächsen. Während erstere beide ausgeschüttet werden könnten, stelle ich mir das bei reinen Buchgewinnen aus Wertzuwachs schwieriger vor.

Während also aus der Steuerfreiheit bei den Ausschüttungen zu ausländischen Erträgen kaum ein Vorteil zu ziehen sein wird, da diese bereits heute kaum steuerpflichtig sind (siehe Kanam in 2006 und 2007!), wird aus der Abgeltungssteuer auf die Kursgewinne ein erheblicher Nachteil resultieren.

Nur wenn es einem Fonds gelingen sollte, wirklich fast alle Gewinne jährlich steuerfrei auszuschütten, könnte er genauso attraktiv, bzw. sogar etwas attraktiver sein als heute.

Ich rechne nicht damit, dass das in der Praxis zu erleben sein wird.

Sofern man ab 2009 überhaupt noch Immofonds kaufen will, ist es aber sicher nicht verkehrt, sich die steuerliche Seite sehr genau anzusehen und Fonds mit ausschließlichen Anlagen im Ausland den Vorzug zu geben. Aussagen dazu kann man aber vermutlich frühestens 2010 treffen, oder?

Viele Grüße

Pyramus

[europhobia]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.868.884 von pyramus am 26.12.07 01:31:53

@ pyramus

Ich weiss nicht, ob wir aneinander vorbei reden, deshalb nochmal aus meiner Sicht :

Ich stelle Deine Zahlen nicht in Frage, nur Deine Schlüsse.
Der SEB hat 2007 3,3€ ausgeschüttet(ich besitze Anteile vom SEB).
Das heisst bei Deiner Beispielrechnung 3,3€ bei einem Kurs von 55,13 entspricht einer Ausschüttungsrendite von 5,98%. Oder Dein Beispielanleger mit seinen 648,53 Anteilen bekommt 2140 € steuerfrei ausgeschüttet beim Freibetrag von 801€.Das heisst, ich kann ca. 35000€ steuerfrei anlegen, gegenüber beispielsweise 20000 bei einer 4% Anleihe. Ich muss doch nicht diese Beträge anlegen, um einen Steuervorteil zu geniessen. Jemandem, dem die 801€ Freibetrag die nächsten Jahr(zehnt)e reichen,braucht keinen offenen Immofonds, da geb ich Dir recht.
Und noch etwas, was hier immer so in den Raum gestellt wird : Nicht nur die Erträge, auch die Verkäufe von Auslansimmobilien innerhalb der 10Jahresfrist sind im Regelfall steuerfrei(Doppelbesteuerungsabkommen). Sie unterlagen nur dem Progressionsvorbehalt, was 2009 wegfällt.(positiv).
Zur Verdeutlichung: der KANAM hat 2006 4€ steuerfrei ausgeschüttet, davon kamen 1,8€ aus einem Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist.
Nur inländische Immoerträge und Verkäufe unterliegen der 10j.Spekulationsfrist.
Ich will hier nicht den Kauf von offenen Immobilien allgemein propagieren.
Aber aus steuerlicher Sicht, macht ein Kauf von Immofonds, die hauptsächlich ausserhalb Deutschlands anlegen, Sinn.

[pyramus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.874.865 von europhobia am 26.12.07 19:36:12

Hi EU-phobia,

ich denke, wir liegen jetzt gar nicht mehr so weit auseinander. Ich denke auch, dass Immofonds aktuell noch eine nicht ganz unvernünftige Form der Anlage sind. Habe selbst einige. Für eine solo-Investstrategie scheint mir die Rendite zu dürftig. Ich denke aber, sie sind allemal besser als Tagesgeld wegen der zum einen höheren Rendite, zum anderen wegen der deutlich geringeren Steuerlast. Gerade wegen des antisozial auf mickrige 801 Euro reduzierten Freibetrages habe auch ich 2007 verstärkt auf Immofonds gesetzt.

Für die Zeit ab 2009 erscheinen mir Immofonds freilich deutlich weniger attraktiv, weil die Kurs'gewinne' ebenfalls der Abzocksteuer unterliegen werden. Wie von Euch dargelegt, kann es unter engen Voraussetzungen allerdings einen steuerlichen Vorteil bei den Ausschüttungen gegenüber der aktuellen Lage geben. Da bereits jetzt ein Großteil der Ausschüttungen steuerfrei ist, erscheint dieser Vorteil aus heutiger Sicht gegenüber dem Nachteil der Abkasse eines knappen Drittels der Kursgewinne zunächst als nicht besonders beachtlich.

Ich gestehe jedoch gerne zu, dass sich etwas anderes daraus ergeben könnte, wenn es den KAGs gelingen sollte, den Großteil der Kursgewinne in steuerfreie Ausschüttungen umzuwandeln. Damit könnte es zumindest eine Zeitlang gelingen, den staatlichen Angriff auf die eigenen Ersparnisse abzuwehren.

Das wäre dann ein Vorteil, den die Immofonds ggü den Aktienfonds besäßen. Freilich darf man dabei nicht übersehen, dass kaum jemals mehr unter dem Strich für den Anleger übrig bleiben wird als heute. Dazu müßte man schon erhebliche Summen in Immofonds investiert haben, um aktuell unter der Besteuerung der Ausschüttungen nennenswert zu leiden.

Soweit liegen wir auf einer Linie, denke ich.

Viele Grüße

pyramus

[pyramus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.876.882 von pyramus am 27.12.07 01:27:31

P.S.:
Übrigens zeigt der Kurs-Chart des SEB, dass es tatsächlich auch Immofonds gibt, die einen Großteil der Performance ausschütten:



Danach könnte man vielleicht folgende Regel aufstellen:

Bis 2009 nach Möglichkeit Immo-Fonds kaufen, die wenig ausschütten, oder bei denen der steuerpflichtige Anteil an der Ausschüttung sehr gering ist.

Ab 2009 bestenfalls noch Immofonds mit einer sehr hohen, steuerfreien Ausschüttung (keine Immobilien in Deutschland) kaufen.

[omega5]

Meadowlands Xanadu ist ein überregionales Einkaufs- und Erlebniszentrum in New Jersey, nur 5 Meilen von New York City, der Weltstadtmetropole, entfernt.

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Erfolgsbilanz der KanAm-Gruppe

* Über 29 Jahre gewachsene Kompetenz
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Meine Frage wäre: Warum profitiert man vom starken €-Kurs? Wenn der Dollar noch weiter fällt ist das doch eher negativ, oder ?

[postguru]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.888.955 von omega5 am 28.12.07 16:37:28

Profitieren kannst du nur wenn der jetzige Dollarstand die Spitze gewesen ist und es wieder bergab geht mit dem Euro.

Ist eben eine Wette, die nicht unbedingt aufgehen muss. Aber wem erzähle ich das.

Gruß
Das Postguru

[pyramus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.888.955 von omega5 am 28.12.07 16:37:28

Hi Omega,

das ist doch ein geschlossener Immofonds, oder? Für geschlossene Fonds gelten wieder andere Regeln der Versteuerung.
Sollte der Dollarkurs in fünf Jahren bei 2 Dollar für den Euro liegen, würde das die Rendite ziemlich schmälern. Andererseits kann es natürlich auch die andere Richtung gehen.
Fraglich ist, ob es nicht auch ein anderer geschlossener Fonds sein kann. Denn geschlossene Immofonds gibt es ja wie Sand am Meer. Allen ist das höhere Renditeversprechen gemein und regelmäßig kommt es wohl auch zu erheblichen Verlusten... Risikoabschätzung schwierig, finde ich. Warum jetzt schon kaufen und nicht erst ab 2009?

Gruß

pyramus

[omega5]

Hallo pyramus,

ich denke auch erst ab 2009 an einen Kauf von Immofonds. Vor 2009 werde ich jeden freien Groschen in Aktienfonds stecken. Die Ersparnisse ab 2009 sollen dann zur Diversifikation und zur Risikoabsicherung dienen. Da denke ich dann eben auch an Immofonds.

Hier noch näheres zu o.g. Fonds. Ich habe mich auch noch nicht näher mit Immofonds beschäftigt, stehe praktisch erst am Anfang. Auf den o.g. Fonds bin ich nur durch eine Werbung bei onvista aufmerksam geworden. Interessant finde ich den hohen steuerfreien Anteil. Das Währungsrisiko ist schon hoch, kann natürlich auch eine Chance sein und schließlich habe ich das auch bei Aktienfonds.

Fondsziel

Ziel der Anlagephilosophie ist es, mit dem KanAm US-grundinvest Fonds immer eine überdurchschnittliche Wertentwicklung mit einem steuerfreien Anteil von mindestens 80% zugunsten der Anleger zu realisieren.

Fondsstrategie

Der KanAm US-grundinvest Fonds bietet den Anlegern die Chance, sich an fungiblen US-Immobilien in Dollar-Währung erstmals in Form eines Offenen Immobilienfonds zu beteiligen. Der Investor vertraut dabei auf die Stärke der US-Wirtschaft und auf das Potenzial des US-Dollars gegenüber dem Euro.

[pyramus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.896.579 von omega5 am 29.12.07 20:06:30

Hi Omega,

ich meinte meine Frage zum Zeitpunkt etwas anders. Einen geschlossenen Immofonds kann man sicher wegen der anderen, günstigeren Regeln erst nach 2009 kaufen. Bei den anderen Fonds bin ich eher der gegenteiligen Strategie zugeneigt. Für beide gibt es gute Gründe. Wer zu sehr auf konservative Fonds / Anlagen setzt, der läuft Gefahr, sich selbst um die Performance zu bringen, indem er für alle nach 2009 erworbenen Fonds bittere Abgeltungssteuer zahlen muss.
Umgekehrt gilt aber auch: wer zu sehr auf performante Fonds setzt, risikiert tendenziell eher die Notwendigkeit einer Umschichtung,die wiederum den Verlust des Steuervorteils zur Folge hätte. Mit diesem Argument versucht die Sachfonds-Industrie (ich halte eher wening von Dachfonds) das Geschäft 2008 zu pushen.
Wahrscheinlich liegt die beste Variante in der goldenen Mitte bzw. im Beibehalt der Mischung, die man sonst auch für gut hält.

Viele Grüße

pyramus

P.S.:
Mit dem ursprünglich von Dir zitierten Fonds ist - glaube ich - nicht der Kanam US Invest gemeint, sondern irgendein geschlossener Spezialfonds (der sich nur auf die besagte eine Immobilie bezieht).Geschlossene Fonds sind weitaus riskanter als offene.

[geektrader]

Wieso diskutiert ihr denn immernoch über Sachen die schon lange Schwarz auf Weiss im verabschiedeten Gesetz stehen?:

Offene Immobilienfonds durch Abgeltungssteuereinführung begünstigt

Bei offenen Immobilienfonds bleiben weiterhin die erzielten Auslandserträge nach Doppelbesteuerungsabkommen in Deutschland (Abgeltungs)steuerfrei, zudem ist aber neu, dass diese Erträge nicht einmal mehr dem Progressionsvorbehalt unterliegen. D.h. ausländische Mieten oder im Ausland erzielte Veräußerungsgewinne bleiben völlig unbeachtet und sind auch - zumindest auf privater Ebene - im Rahmen der Einkommensteuererklärung nicht mehr zu erfassen.

Wenn Sie sich für einen offenen Immobilienfonds interessieren, lohnt sich also darauf zu achten, dass der Fonds einen möglichst hohen Auslandsanteil hat.

[pyramus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.898.823 von geektrader am 30.12.07 10:30:07

@geek
Vielleicht liegt es daran, dass zum einen die von Dir zitierte, werbeträchtigte Auslegung des Gesetzes möglicherweise aus nicht ganz uneigennützigen Quellen stammt und zum anderen die sogenannten 'Vorteile' bei näherem Hingucken als ziemlicher alter Hut erscheinen.

Der Wegfall des "Progessionsvorbehalts" dürfte sich kaum bei einem Anleger bemerkbar machen, der weniger als 100.000 Euro in offenen Immofonds angelegt hat.

Ansonsten "bleibt" (Zitat) bei offenen Immofonds alles so wie es ist (Vorteil?) - mit Ausnahme der wesentlich wichtigeren Tatsache, dass der Anleger die vom ihm selbst realisierten Kursgewinne (und zwar egal, ob der Fonds in ausländische oder inländische Immos investiert war) voll versteuern darf (Nachteil!!!).

Das scheint mir doch ein recht zweifelhafter "Vorteil" zu sein, der da im Gesetz steht.

[pyramus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.896.579 von omega5 am 29.12.07 20:06:30

@Omega
Übrigens handelt es sich bei dem von Dir in Augenschein genommenen Projekt wirklich um alles andere als um einen offenen Immobilienfonds der Kanam Gruppe.

Das Produkt wird von einer "Hug-Römischer CapitalConsulting GmbH" vertrieben. Anlageobjekt ist wohl tatsächlich nur der Freizeit-Park in USA, siehe http://ms.ligatus.de/finanzen/kanam/usa_real_estate/

Wo überhaupt die Verbindung zu Kanam ist, kann ich nicht erkennen.

Ich sage nicht, dass es sich dabei um Nepp handelt. Aber man muss schon ziemliches Vertrauen haben, um in so ein Produkt zu investieren, finde ich. Faktisch bewegt man sich damit wohl bereits auf dem "grauen Kapitalmarkt".

Ich hab mal gelernt, dass alle Anbieter mit Rendite'versprechen' von mehr als 8 % p.a. (hier stolze 15 %) tendenziell als zweifelhaft anzusehen sind ;-).

Viele Grüße

pyramus

[geektrader]

Ich habe doch gar kein Produkt zitiert, ging um offene Immobilienfonds im Allgemeinen. Wie kommst du jetzt auf den mit dem Freizeitpark?

[geektrader]

ach, war ja garnich an mich, sorry

[geektrader]

http://www.bvi.de/de/sonderseiten/bestellcenter/Downloads/ab…

So, nun alles klar?

[LotharSch]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.898.989 von pyramus am 30.12.07 11:32:49

Hallo

Dies ist meimes Wissens nach schon ein Projekt der Kanam Gruppe.

Jedoch ist es absolut kein "offener" Immobilienfonds.
Mit der Einlage (min. 30.000 US$) wird man Kommanditist. Erforderliche Genehmigungen, Baubeginn und Finazierung sind noch nicht geregelt.
Was bei einer nicht erteilten Baugenehmigung mit dem Kmmanditisteneinlagen passiert muss ich wohl nicht erklären.
Im Prospekt steht dazu "Unternehmerisches Denken" ...!!
Lest selbst ....
http://www.kanam.de/kanam_dt/servicecenter/downloads/05_pros…

Zum Thema Besteuerung ...
Es steht doch so im Gesetz, Ausschüttungen von Ausländischen Immoertägen (Auslandserträge) sind in Deutschland steuerfrei. Sie werden im "Ausland" entsprechend den dort gültigen Gesetzen versteuert.
Das betrifft aber nicht die Kursgewinne. Die bleiben in Deutschland Abgeltungssteuerpflichtig.

Im Großen und Ganzen genauso wie heute. Wenn du viel Kohle angelegt hast und du viel verdienst dann ist es ab 2009 besser für dich (25% statt 59%).

Ansonsten

[Murdo]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.901.351 von geektrader am 30.12.07 18:47:39

@geektrader:
Ich hab's kappiert Ich habe so z.B. den KanAm Grundinvest schon seit langem. 100 % steuerfrei - mit und ohne Abgeltungssteuer. Ich gehe davon aus, daß KanAm die Immobilien nun mind. 10 Jahre hält, um dies zu bewahren.

Murdo