Finanzierung Eigenheim mit Sondertilgungsmöglichkeit - Vorschläge? - 500 Beiträge pro Seite

[Teddybear]

Folgende Situation:

Neubau Doppelhaushälfte mit KfW 40, insgesamt ca. 350.000 bis 370.000 Euro, 100.000 - 120.000 Eigenkapital vorhanden, Finanzierungsbedarf also ca. 250.000 Euro.

Nur zwei sehr kleine Bausparvertäge vorhanden und zuteilungsreif, also wird der größte Teil per normalem Bankdarlehen zu finanzieren sein.

Die monatliche Belastung sollte nicht zu hoch ausfallen, also mit etwa 1% Tilgung, für den Fall, daß es mit dem Einkommen mal nicht so gut läuft (der Käufer ist Freiberufler). Ich komme da bei derzeitigen Zinsen auf ca. 1200 Euro im Monat, kommt das ungefähr hin?

Wenn es mit dem Einkommen aber normal läuft (wie derzeit), dann bleiben nach dieser Finanzierungsrate, Nebenkosten und Lebenshaltung ca. 25.000 Euro im Jahr netto übrig, die der Käufer größtenteils zusätzlich zur Tilgung einsetzen möchte (wenn in dem Jahr keine andere große Ausgabe zu finanzieren ist).

Also wäre eine großzügige Sondertilgungsmöglichkeit nicht schlecht, ist sowas machbar?

Oder müßte man das anders konstruieren, indem man etwa die Hälfte des Darlehens auf 5 Jahre laufen läßt (und dann mit dem inzwischen neu Angesparten ablöst, wenn alles gutgeht) und die andere Hälfte auf 10 Jahre?

Für Vorschläge bin ich dankbar (natürlich soll ein vergünstiges KfW-Darlehen wg. Energiesparhaus einbezogen werden, wenn möglich).

[Bulli1929]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.597.021 von Teddybear am 10.03.08 13:49:06

Bei einigen Banken kann man die Tilgungsrate während der Laufzeit ändern, vielleicht interessant für dich :

http://www.focus.de/immobilien/finanzieren/tid-5650/finanzie…

Gruß, Bulli

[Fasu]

1% Tilgung, bei 250k Kredit
Mal eine bescheidene Frage: Wie alt ist denn der Kreditnehmer ?
Wenn er nicht zahlen will, bis der Sargdeckel zufällt, bzw. die Bank mehr als das doppelte an Zinsen der Darlehenssumme erhalten soll, oder die weiteren Schulden seinen Kindern vererben will, sollten hier Sondertilgungen min. in der Grössenordnung von jährlich 5.000 € gemacht werden.
1% ist ein Witz, darüber freuen sich nur die Banken !!
Und da die Schuldzinsen steuerlich wohl auch bei Freiberuflern nicht geltend gemacht werden können, gibt es für so eine minimale Tilgungsrate keinen Grund !
Eine Unverkäuflichkeitsklausel an Lone Star und Konsorten würde ich in die Vertragsbedingungen einfliessen lassen.

MfG.

[Teddybear]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.597.522 von Fasu am 10.03.08 14:38:04

Bitte erst lesen, dann posten.

[Teddybear]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.597.383 von Bulli1929 am 10.03.08 14:24:04

Interessanter Artikel, vielen Dank! Also dürfte eine Finanzierung mit Sondertilgungsmöglichkeit von 10% jährlich machbar sein, ohne große Klimmzüge.

[AlterMann]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.597.772 von Teddybear am 10.03.08 15:00:05

Sondertilgungen sind inzwischen bei vielen Banken üblich. Die beste Übersicht wird ein Kreditvermittler dazu haben. Keine Angst der kostet (Dich) nichts. Problematisch sehe ich (oder eher die Banken) das Thema "Freiberufler" & 1% Tilgung. Auch dabei dürfte ein guter Kreditvermittler helfen können.

Die angedachte Aufteilung der Zinsbindungen halte ich auch für sinnvoll, wenn auch aus einem anderen Grund. Niemand ist in der Lage die Zinsätze in 5 oder 10 Jahren vorherzusagen. Mit einem Splitt kann man zum einen den 2.Rang (kleinere Summe) zum teureren Zinssatz festnageln und hat gleichzeitig ein gewissen Risikoausgleich bei sich stark ändernden Zinsen.

Ich persönlich habe in einer ähnliche Situation den 2.Rang auf variabele Zinsen gelegt und bin damit sehr gut und flexibel gefahren. Auch wenn mir alle Banktypen damals ein Vogel deswegen gezeigt haben. Du siehst also das Thema ist sehr komplex und man sollte sich auf keinen Fall leichtgläubig auf die Empfehlungen der Banken einlassen. Die wollen nur Dein Bestes (Deinen Schotter)

[new_kid_in_town]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.597.021 von Teddybear am 10.03.08 13:49:06

Man kann mit der Bank einen Vertrag mit Zinsfestschreibung schließen und als Vertragsbestandteil ermöglichen, dass z.B. bis zu 10% der Darlehnssumme pro Jahr als Sondertilgung geleistet werden können.

[Goldnasenbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.597.021 von Teddybear am 10.03.08 13:49:06

10 % Prozent Sondertilgung ist gut..Aber aufsplitten zum 31.6. und zum 31.12

Wenn du 5% zu Mitte des Jahres zwischen tilgst,ist natürlich deine monatliche Tilgung dadurch höher.
Musst nur deiner Bank auf die Füsse treten,bieten sie ungerne von alleine an..

Hab ich auch so abgeschlossen,funktioniert super.

[Bulli1929]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.597.820 von Teddybear am 10.03.08 15:03:58

Der Nachteil von Sondertilgungen ist halt, das Geld ist endgültig weg. Mir persönlich war die ganz normale Finanzierung sympathischer:
Annuitätendarlehen, Zinsbindung 15 Jahre, 2,5 % Anfangstilgung, höchstens 3 % Sondertilgung. Sondergetilgt wird nur, wenn genügend Rücklagen für Notfälle vorhanden sind, überschüssiges Geld wird investiert.
Läuft`s gut, wird das Darlehen nach 10 Jahren abgelöst, läuft`s weniger gut, ist die Restsumme nach 15 Jahren überschaubar.

Gruß, Bulli

[plotz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.601.097 von Bulli1929 am 10.03.08 19:34:28

Du sollstes dich unbedingt auch steuerlich beraten lassen. Eine Kombination aus normalen Kredit und einem oder sogar verschiedenen Bausparverträgen mit denen dann bei Fälligkeit jeweils bezahlt wird kann durchaus sinn machen.

Dein Eigenkapital ist relativ hoch, also hast du eine gute Basis zum verhandeln. Viele scheuen sich davor mit der Bank zu handeln was aber meist ein Fehler ist. Ca. 0,5 % Zinsen kann man in der Regel noch runterdrücken.

Verschiedene Banken aufsuchen, auf keinem Fall nur die Hausbank, in fast allen Fällen kommt von der das schlechteste Angebot. Wenn man bei der Hausbank bleiben möchte (wie in meinem Fall) ist es hilfreich ein anders Angebot der Hausbank vorzulegen. Ich habe von einer Fremdbank ein um 0,5 % besseres Angebot erhalten und das meiner Hausbank vorgelegt. Daraufhin hatte meine Bank ein neues Angebot was dann nochmal 0,1 % unter dem Fremdangebot lag.

Würde in deinem Fall bedeuten das du auch einfach 1,6 % anfängliche Tilgung wählen kannst. Das mit der Sondertilgung würde ich mir überlegen. in Kombination mit fester Zinabildung ist das bei den Banken nicht so beliebt, alternativ gibt es dann auch die möglichkeit der vorzeitigen Ablösung.

[Teddybear]

Ich danke allen für die Hinweise!

[AlterMann]
Sondertilgungen sind inzwischen bei vielen Banken üblich. Die beste Übersicht wird ein Kreditvermittler dazu haben. Keine Angst der kostet (Dich) nichts. Problematisch sehe ich (oder eher die Banken) das Thema "Freiberufler" & 1% Tilgung. Auch dabei dürfte ein guter Kreditvermittler helfen können.

Es ist sicher wichtig, sich umzuschauen und die passenden Bedingungen auszuhandeln. Das mit der Freiberuflichkeit... ok, vielleicht haben damit manche Probleme, mal schauen.


[kid]
Die angedachte Aufteilung der Zinsbindungen halte ich auch für sinnvoll, wenn auch aus einem anderen Grund. Niemand
ist in der Lage die Zinsätze in 5 oder 10 Jahren vorherzusagen. Mit einem Splitt kann man zum einen den 2.Rang (kleinere Summe) zum teureren Zinssatz festnageln und hat gleichzeitig ein gewissen Risikoausgleich bei sich stark ändernden Zinsen.

Daran hatte ich noch gar nicht gedacht, gute Idee. Wobei ich glaube, daß die Zinsen nicht stark sinken werden gegenüber jetzt.


Ich persönlich habe in einer ähnliche Situation den 2.Rang auf variabele Zinsen gelegt und bin damit sehr gut und flexibel gefahren. Auch wenn mir alle Banktypen damals ein Vogel deswegen gezeigt haben.

Das war klug, aber wahrscheinlich waren damals die Zinsen auch höher.


Du siehst also das Thema ist sehr komplex und man sollte sich auf keinen Fall leichtgläubig auf die Empfehlungen der Banken einlassen. Die wollen nur Dein Bestes (Deinen Schotter)

Das ist mir klar, die "Berater" der Banken und Sparkassen haben immer auch einen Interessenskonflikt.


Man kann mit der Bank einen Vertrag mit Zinsfestschreibung schließen und als Vertragsbestandteil ermöglichen, dass z.B. bis zu 10% der Darlehnssumme pro Jahr als Sondertilgung geleistet werden können.

So habe ich mir das vorgestellt.


[Baer]
10 % Prozent Sondertilgung ist gut..Aber aufsplitten zum 31.6. und zum 31.12

Wenn du 5% zu Mitte des Jahres zwischen tilgst,ist natürlich deine monatliche Tilgung dadurch höher.
Musst nur deiner Bank auf die Füsse treten,bieten sie ungerne von alleine an..

Noch ein erstklassiger Tip, da kommt man so ohne weiteres nicht drauf! Langsam entwickelt sich dieser Thread zu einer Art Sammlung für Tricks und Fallstricke bei der Immobilienfinanzierung.


[Bulli]
Der Nachteil von Sondertilgungen ist halt, das Geld ist endgültig weg.

Einen Notgroschen sollte man selbstverständlich immer behalten.


Mir persönlich war die ganz normale Finanzierung sympathischer: Annuitätendarlehen, Zinsbindung 15 Jahre, 2,5 % Anfangstilgung, höchstens 3 % Sondertilgung. Sondergetilgt wird nur, wenn genügend Rücklagen für Notfälle vorhanden sind, überschüssiges Geld wird investiert.
Läuft`s gut, wird das Darlehen nach 10 Jahren abgelöst, läuft`s weniger gut, ist die Restsumme nach 15 Jahren überschaubar.


Nun gut, das wäre auch möglich, aber wenn man zu den gleichen Kosten die Standardtilgung auf 1% setzen kann (um bei beruflichen Durststrecken eine niedrige Belastung zu haben) und dafür in normalen Jahren erheblich Sondertilgung macht kommt man genauso schnell ans Ziel.

Das mit dem Investieren ist so eine Sache. Die Miete für so ein Haus in der (sehr guten) Lage wäre mindestens 1350 Euro im Monat (kalt), also ca. 16.000 im Jahr. Darlehenszinsen für den Kaufpreis von 350.000 Euro sind etwas höher. Für den abbezahlten Teil des Hauses beträgt die Rendite durch Wegfall der Miete 4% (sogar etwas mehr, aber Rücklagen für Reparaturen usw. sollte man ja auch kalkulieren).

Ich sehe derzeit kein Investment am Kapitalmarkt, das mit einigermaßen geringem Risiko eine Nachsteuerrendite von deutlich mehr als diese 4% oder die ca. 5% Darlehenszins bringt. Also ist ein schnelles Tilgen (wenn es läuft wie zur Zeit in weniger als 10 Jahren) kein wirklicher Nachteil.


[plotz]
Du sollstes dich unbedingt auch steuerlich beraten lassen.

Das mach ich natürlich. Interessant ist als von zuhause aus arbeitender Selbständiger zum Beispiel das Thema Heimbüro, für das alle Aufwendungen (auch Zinsen) absetzbar sind.


Eine Kombination aus normalen Kredit und einem oder sogar verschiedenen Bausparverträgen mit denen dann bei Fälligkeit jeweils bezahlt wird kann durchaus sinn machen.

Das haben mir schon einige gesagt, wobei mir der Sinn immer noch nicht ganz klar ist.


Dein Eigenkapital ist relativ hoch, also hast du eine gute Basis zum verhandeln. Viele scheuen sich davor mit der Bank zu handeln was aber meist ein Fehler ist. Ca. 0,5 % Zinsen kann man in der Regel noch runterdrücken.

Verschiedene Banken aufsuchen, auf keinem Fall nur die Hausbank, in fast allen Fällen kommt von der das schlechteste Angebot. Wenn man bei der Hausbank bleiben möchte (wie in meinem Fall) ist es hilfreich ein anders Angebot der Hausbank vorzulegen. Ich habe von einer Fremdbank ein um 0,5 % besseres Angebot erhalten und das meiner Hausbank vorgelegt. Daraufhin hatte meine Bank ein neues Angebot was dann nochmal 0,1 % unter dem Fremdangebot lag.

Verhandelt wird natürlich, und verglichen unter zahlreichen Anbietern. Ich habe nämlich gar keine "Hausbank".


Würde in deinem Fall bedeuten das du auch einfach 1,6 % anfängliche Tilgung wählen kannst. Das mit der Sondertilgung würde ich mir überlegen. in Kombination mit fester Zinabildung ist das bei den Banken nicht so beliebt, alternativ gibt es dann auch die möglichkeit der vorzeitigen Ablösung.

Ob nennenswerte Sondertilgungen bei sonst ähnlichen Bedingungen gehen, wird sich zeigen (die Bank muß es nicht lieben, nur machen). Wenn ja, wäre das die angenehmste Lösung.

[AlterMann]

Finger weg von Bausparverträgen!
Was da vorgerechnet wird ist der reinste Betrug. Es gibt genügend Beiträge dazu in seriösen(!) Finanzpublikationen. Wenn bereits hoch angesparte vorhanden sind, baut man sie logischer weise ein. Aber der von Banken gerne empfohlene Neuabschluß bei Finanzierungsbegin, bringt vor allem eines - hohe Abschlußprovisionen für die Banken.

[Teddybear]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.605.944 von AlterMann am 11.03.08 11:11:59

Mir ist überschlagsrechnend auch nicht klar geworden, was das bringen soll. Erstaunlicherweise ist mir das von einigen empfohlen worden, unter anderem von einem Revisor der Landesbank, der das bei seinem eigenen Hausbau vor 2 Jahren so gemacht hat (der sollte eigentlich rechnen können).

[AlterMann]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.606.451 von Teddybear am 11.03.08 11:58:45

Lustig, bei mir war es ein schlauer Mathematiklehrer (Gymnasium). Nach ein paar Jahren als die ganze Finanzierung beendet war, hat er zugegeben, das der Bausparteil eine Luftnummer war.
Das Problem dabei dürfte sein, das im Effektivzins einige Sachen fehlen (dürfen) und darum ein, nur scheinbar, interessantes Angebot dabei herauskommt.

[blaky]

Welche Kosten sind denn nicht im Effektivzins enthalten? Bei solchen pauschale Aussagen wäre ich vorsichtig.

Entscheidend ist bei solchen Modellen, wie hoch die Vorfinanzierungskonditionen für den Bausparvertrag sind, dann wie lange soll die Finanzierung laufen, wie wichtig ist mir die Zinssicherheit etc. Dies kann dann durchaus interessant sein, wenn die Bausparkasse einem Sonderkonditionen gibt. Da gibt es nicht sehr viele davon, aber z.B. die HUK-Bausparkasse bietet hier z.B. sehr gute Konditionen.

[Teddybear]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.615.515 von blaky am 12.03.08 07:33:55

Dies kann dann durchaus interessant sein, wenn die Bausparkasse einem Sonderkonditionen gibt.

Hast Du mal ein Beispiel dafür? Das würd mich echt interessieren, weil ich den Vorteil bis jetzt noch nicht so verstanden habe.

[AlterMann]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.615.515 von blaky am 12.03.08 07:33:55

Welche Kosten sind denn nicht im Effektivzins enthalten? Bei solchen pauschale Aussagen wäre ich vorsichtig.
Ich bin da überhaupt nicht vorsichtig, warum auch?

Nicht enthalten sind:
* Schätzkosten
* Auszahlungsweise für Teilzahlungen
* Bauzeit- und Bereitstellungszinsen
* Kontoführungsgebühren
* Teilauszahlungszuschläge
* zusätzliche Grundbuchkosten (dicker Posten)
* Nebenkosten (sehr große Falle, da diffus)

... aber schön wenn lt. Effektivzins ein paar Euro gespart werden.

[blaky]

@ Alter Mann: Dies gilt dann aber für alle Finanzierungsarten und nicht nur für Bausparverträge. Da hast du natürlich recht.

@teddybaer: Ich bin kein Finanzierungsberater, aber ich nenne einfach mal die Eckdaten für eine 60 % Beleihungsgrenze, bei 80 % sind es ca. 0,20 % Zinsaufschlag:

Es wird ein Bausparvertrag (welcher angespart wird) mit einem Darlehen mit Tilgungsaussetzung kombiniert.

Gesamtlaufzeit der Finanzierung: 31 Jahre, 7 Monate
Zinssatz Vorausdarlehen (22,5 Jahre): 4,08% (eff. 4,16%)
Bauspardarlehen: 3,15 % (3,37% eff.)
Vergleichseffektivsinssatz: 4,94 %. (Stand: 05.03.2008)

Bis auf die 1 % Abschlussgebühr für den Bausparvertrag (diese ist im Effektivzinssatz berücksichtigt) gibt es keine weiteren versteckten Nebenkosten (z.B. Kontogebühren, Darlehensgebühren, Schätzgebühren erst ab 200 Tsd. € Darlehen etc.). Jährliche Sondertilgung bis zu 10 % der Darlehenssumme möglich, 12 Monate keine Bereitstellungszinsen. Es besteht für die gesamte Finanzierungslaufzeit kein Zinsänderungsrisiko. Sollten nach 10 Jahren die Bauzinsen wesentlich gefallen sein, besteht auch hier ein Sonderkündigungsrecht.

Der Zinssatz für das Vorausdarlehen ist wesentlich günstiger als man dieses bei vergleichbarer Laufzeit sonst am Markt aufnehmen könnte (dies meinte ich in meinem Vorbeitrag). Entscheidend ist die Angabe des Vergleichseffektivzinssatzes, weil man mit dieser Angabe das Modell mit einem normalen Hypothekendarlehen vergleichen kann. Hier ist z.B. berücksichtigt, dass man den Bausparvertrag ja nur mit einem Guthabenzinssatz von 1 % anspart, während man für die Finanzierung ja 4,08 % bezahlen muss. Dadurch ist der Vergleichseffektivzinssatz auch wesentlich höher als wenn man einen Durchschnitt aus Vorausdarlehen und Bauspardarlehen bilden würde (ganz wichtig, da viele Bausparkassen hier versuchen einen falschen Eindruck zu erwecken). Diesen sollte man sich unbedingt bei solchen Modellen nennen lassen. Dazu ist die Bausparkasse rechtlich nicht (!) verpflichtet. Sie muss nur die effektiven Zinssätze für das Vorausdarlehen und das Bauspardarlehen nennen, aber nicht für die Gesamtfinanzierung (toller Gesetzgeber). Ist sie dazu aber nicht bereit kann man 100 % sicher sein, dass es sich im Vergleich zu einem Hypothekendarlehen nicht lohnen wird.

Dieses Modell ist sicher nicht immer die beste Variante. Bei anderen Laufzeiten können die Ergebnisse ganz anders aussehen. Auch muss man die monatliche Belastung sich anschauen. Ich war einfach nur nicht damit einverstanden, so pauschal alles was mit Bausparen zu tun hat, gleich als zu teuer abzuwerten. Man sollte dies sich in Ruhe anschauen und vergleichen.

[Teddybear]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.625.500 von blaky am 12.03.08 22:48:12

Hallo blaky,

vielen Dank für dieses informative Posting, jetzt ist es klarer.

Aus meiner Sicht ist dieses Konstrukt aus mehreren Gründen nicht besser als ein normales Baudarlehen:

- es sind Sondertilgungen möglich, aber wenn ich sondertilge, habe ich trotzdem den großen Bausparvertrag mit den entsprechenden Gebühren am Bein, so wie ich das verstehe

- der genannte Vergleichseffektivzinssatz ist unter Einbeziehung des Bauspardarlehenszinses, der aber erst im zweiten Teil zum Tragen kommt. Will ich nicht 31 Jahre abzahlen und mache Sondertilgungen, erhöht sich der Effektivzins, weil ich hauptsächlich die teuerere Phase mit dem Vorausdarlehen habe und den Bauspardarlehenszins nicht oder nur kurz genießen kann

- Sondertilgungen sind inzwischen auch bei normalen Darlehen kein großes Problem mehr

- ein normales Baudarlehen ist derzeit auch nicht teurer als der genannte Vergleichseffektivzinssatz, allerdings bei 10 oder vielleicht höchstens 15 Jahren Zinsbindung. Die Konstruktion könnte sich nur dann lohnen, wenn ich wesentlich länger als 10 oder 15 Jahre zum Tilgen brauche und bei Ablauf der Zinsbindung die Zinsen stark gestiegen sind. Meiner Meinung nach sollte man sich aber keine Immobilie kaufen, an der man über 30 Jahre abzahlen muß, und eine starke Zinserhöhung in den nächsten Jahren ist nicht wahrscheinlich.

Eine Finanzierung, bei der man zunächst etliche Jahre ein teures Darlehen stehen läßt und statt Tilgung sein Geld der Bausparkasse fast umsonst zur Verfügung stellt kann sich rein logisch, wenn überhaupt, nur unter eher unwahrscheinlichen Randbedingungen rentieren (außer für Außendienst, Bausparkasse und Bank).

[alzwo]

Welche Kosten sind denn nicht im Effektivzins enthalten? Vor allem werden meist die jämmerlichen Guthabenzinsen in der Ansparphase des Bausparvertrages nicht berücksichtigt.

Auch ein Revisor kann eine falsche Entscheidung treffen. Sehr schlimm ist seine Fehlentscheidung nicht. Bei konstanter Belastung zahlt er im verzögerten Tilgungsfall nur länger zurück. Wer zB 20 Jahre abstottern kann, kann das auch noch ein Jahr länger.

Die Methode „sparen zu niedrigen Zinsen und GLEICHZEITIG höhere Kreditzinsen zahlen“ ist blödsinnig. Die Verfechter dieser Methode kommen immer mit: „Was ist aber bei furchtbar hohen Anschlußzinsen? Beim BSV stehen die Darlehenzinsen jetzt schon fest!“

Bei laufender Tilgung ist die Restschuld mit dem dann (vielleicht) hohen Anschlußzins viel geringer als das BSV-Darlehen. Da darf der Anschlußzins ruhig höher als der BSV-Darlehenzins sein. Sicherheitsbedachte können aber auch eine Zinsbindung über die gesamte Laufzeit wählen. Dagegen wird „Kredit plus BSV“ bestimmt schlecht aussehen. Deshalb Rückzahlpläne erstellen (lassen).

blaky,
wenn ich ein Darlehen über 22,5 Jahre zu 4,08% bekomme, bekomme ich es über 31,5 Jahre dort wohl zu 4,28%. Wozu dann 4,94% zahlen?

[blaky]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.625.680 von Teddybear am 12.03.08 23:28:15

Ja, deine Überlegungen stimmen schon. Es ist mit Sicherheit nicht das perfekte Modell. Man muß seinen persönlichen Bedarf abschätzen. Für den einen lohnt es sich, für den anderen nicht. Wenn man viel Sondertilgungen machen will, lohnt sich so ein Modell sicher nicht. Manch einer kann sich aber keine Sondertilgungen leisten oder statt Sondertilgungen versucht man z.B. durch Aktienanlagen einen höheren Zinssatz als 4,94 % zu erzielen, welches sicher langfristig möglich sein sollte.

Auch sollte man bedenken, dass man nach dem Ablauf der Zinsbindung in der Regel etwas schlechtere Bedingungen als ein Neukunde von den Banken angeboten bekommt, weil die Banken wissen, dass eine Umschuldung Geld und Mühe kostet. Ich habe dies selbst schon erlebt. Gerade auch die KfW-Darlehen werden nach der Zinsbindung sehr teuer, weil dann die Subventionen wegfallen und die KfW keine Konditionen wie ein Hypothekendiscounter anbietet. Und dass die Zinsen nicht steigen werden kann sein oder auch nicht. Ich würde da die Gegenwart nicht in die Zukunft fortschreiben. Schon jetzt ist abzusehen, dass die Inflation steigt. Dies wird mittelfristig meiner Meinung nach auch zu steigenden Zinsen führen. Aber auch ich bin kein Hellseher. Dieses Modell ist auch eine Art Vollkasko gegen steigende Zinsen, was wenn das Szenario nicht eintritt, natürlich auch etwas mehr kostet.

@alzwo. Offenbar hast du mein Posting nicht vollständig gelesen oder etwas überlesen. Natürlich ist hier berücksichtigt, dass man einen schlechteren Guthabenzins als den Darlehenszinssatz hat. Weiterhin bekommt man den Zinssatz für das Vorausdarlehen nur wenn man einen Bausparvertrag abschließt. Die Bausparkasse verdient hier nichts an der Vorfinanzierung, sondern nur am Bausparvertrag. Ist doch aber klar, dass der Finanzierer auch was verdienen will. Hypothekendarlehen mit 30jähriger Zinsfestschreibung kosten derzeit effektiv etwa 5,5 %. Und daher wird man nicht günstiger damit fahren, wenn man solange finanzieren muss/will. Aber richtig ist der Hinweis einen Finanzierungsplan für die gesamte Laufzeit erstellen zu lassen. Damit kann man die Modelle am besten vergleichen.

[Teddybear]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.626.217 von blaky am 13.03.08 07:59:11

Wenn man viel Sondertilgungen machen will, lohnt sich so ein Modell sicher nicht.

Richtig, aber gerade die Möglichkeit zu Sondertilgungen hat mit der Bekannte, der Revisor, als einen der Vorteile genannt. Sondertilgungen bis 10% möglich, hast Du geschrieben, aber mit Sondertilgungen verschlechtert man sich den Effektivzins dramatisch, im Gegensatz zum normalen Darlehen, wo Sondertilgungen ohne große Nachteile inzwischen üblich sind.


Manch einer kann sich aber keine Sondertilgungen leisten oder statt Sondertilgungen versucht man z.B. durch Aktienanlagen einen höheren Zinssatz als 4,94 % zu erzielen, welches sicher langfristig möglich sein sollte.

Mit Aktien langfristig mehr als 4,94% nach Steuern, mit überschaubarem Risiko? Aus meiner Sicht ist das recht optimistisch bzw. erfordert viel Geschick und auch Glück. Und wenn ich nach 10 Jahren mein Darlehen getilgt habe kann ich immer noch die restlichen 20 Jahre spekulieren/anlegen.


Ich gebe Dir Recht, unter ganz bestimmten Bedingungen kann die Konstruktion was bringen. Aber sie als geniale Sparmöglichkeit für Jedermann zu verkaufen halte ich für unseriös. Als mir der Revisor dazu geraten hat, waren noch zwei Mitarbeiterinnen von Banken dabei, die ihm zustimmten. Die glauben alle drei dran (ich bin bei keiner von denen Kunde), aber keiner von ihnen konnte mir erklären oder vorrechnen, warum das günstiger sein sollte. Sie sagten nur, das Vorausdarlehen sei ein paar Zehntelprozent billiger und vor allem könne man sondertilgen.

[Bulli1929]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.626.954 von Teddybear am 13.03.08 09:29:21

Ich empfehle einen Besuch bei einem unabhängigen Vermittler ( in meinem Fall war das baufib, www.baufib.de ). Ich habe letztendlich bei der Hausbank (Sparkasse) abgeschlossen, durch das Vergleichsangebot ließ sich der Zins aber um 0,6 % !! drücken.
Zudem wurde ich dort vor undurchsichtigen Bausparkonstruktionen gewarnt.

Gruß, Bulli

[alzwo]

Die Bausparkasse verdient hier nichts an der Vorfinanzierung, sondern nur am Bausparvertrag.

Glaub ich nicht. Dann würde die Bspkasse an BSVen ohne Vorfinanzierung zuviel verdienen. Aber egal, für den Darlehensnehmer kommt es nicht darauf an, wie der Darlehensgeber mit den Rückzahlungen zurechtkommt. Entscheidend ist Höhe und Dauer der Rückzahlungen.

Bei gleicher monatlicher Belastung wird man bei „Kredit plus BSV“ länger zurückzahlen. Das Modell ist also nicht nur für Sondertilger ungünstig sondern für jeden. Das sieht man natürlich erst genau beim Vergleich von konkreten Rückzahlplänen.

[blaky]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.628.946 von alzwo am 13.03.08 12:06:57

Die Finanzierung über das Hypothekendarlehen ist bei gleicher Rate dann günstiger wenn der Zinssatz des Hypothekendarlehens unter den 4,94 % liegt, ob du es nun glaubst oder nicht.

[blaky]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.626.954 von Teddybear am 13.03.08 09:29:21

Also um es noch einmal ganz klar zu sagen, bei deinen Verhältnisse würde ich niemals so ein Modell wählen. Es war nur von mir der Hinweis gekommen, dass sich so ein Modell aber in dem einen oder anderen Fall rechnen kann.

Hier kommt es aber wirklich erstens auf die Konditionen der Bausparkasse an (und derzeit sind soweit mir bekannt einzig und alleine die Konditionen der HUK mit Hypothekendarlehen konkurrenzfähig) und zweitens auf die persönliche Situation an. Insofern geb ich hier allen Kritikern recht, die solche Modelle ablehnen. Aber das derzeitige Angebot der HUK sollte man einfach als Alternative prüfen. Okay wenn es nicht passt, dann nicht, aber vorher schimpfen, nur weil da ein Bausparmodell eingebunden ist, finde ich irgendwie sehr einfältig.

Nun noch einmal zu den Sondertilgungen:

"Sondertilgungen bis 10% möglich, hast Du geschrieben, aber mit Sondertilgungen verschlechtert man sich den Effektivzins dramatisch"

Dramatisch ändert sich dadurch nichts. Denn die Sondertilgung ermäßigt den Vorauskredit. Da die monatliche Rate konstant bleibt, bezahlst du weniger monatlich für den Kredit und es erhöht sich automatisch der Anteil für den Bausparvertrag. Dadurch wird dieser auch schneller zugeteilt, womit man die Zeit in der man für 1 % den BSV anspart und 4,08 % Zinsen für den Kredit bezahlt verkürzt.

So mehr will ich mich dazu auch nicht äußern, sonst kommt jemand noch auf den Gedanken, dass die HUK mein Arbeitgeber ist.

[Teddybear]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.630.461 von blaky am 13.03.08 14:16:30

Dramatisch ändert sich dadurch nichts. Denn die Sondertilgung ermäßigt den Vorauskredit. Da die monatliche Rate konstant bleibt, bezahlst du weniger monatlich für den Kredit und es erhöht sich automatisch der Anteil für den Bausparvertrag.

Soweit klar.


Dadurch wird dieser auch schneller zugeteilt,

Ich dachte, es kommt bei der Zuteilung entscheidend auf die Zeit an? Sonst könnte ich ja gleich mein Kapital nehmen, in einen Bausparvertrag einzahlen und bekäme sofort das Darlehen.


...womit man die Zeit in der man für 1 % den BSV anspart und 4,08 % Zinsen für den Kredit bezahlt verkürzt.

Wenn es für die Zuteilung egal ist, wie lange man den BSV bespart hat, was ich nicht glaube. Und selbst wenn es so wäre, man kann dann den niedrigeren Bauspardarlehenszins nur noch für eine kleinere Summe und damit auch kürzere Zeit genießen, was den durchschnittlichen Effektivzins wieder steigen läßt (und nebenbei, die Bausparvertragesgebühren darf man für die ungetilgte Summe löhnen).


Das heißt nicht, daß die Konstruktion unter allen Umständen Nachteile bringt, aber mit Sondertilgungen würde man sich auch den theoretischen Vorteil noch zerstören.

[Teddybear]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.628.247 von Bulli1929 am 13.03.08 11:13:41

Ich empfehle einen Besuch bei einem unabhängigen Vermittler

Guter Tip, da werde ich heute mal anfragen.

[blaky]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.636.571 von Teddybear am 13.03.08 22:37:48

Natürlich braucht man eine bestimmte Wartezeit um den Bausparvertrag zugeteilt zu bekommen. Gemeint war natürlich, dass man durch eine Sondertilgung die Laufzeit um ein paar Monate bzw. bei höheren Sondertilgungen auch um ein paar Jahre verkürzen kann. Die lange Laufzeit braucht man vor allem weil man 50 % der Bausparsumme ansparen muss und damit die monatliche Belastung nicht zu hoch wird. Man kann auch kürzere Laufzeiten wählen, dann wird halt die monatliche Belastung höher. Insgesamt hat man dann natürlich weniger Zinsen bezahlt.

Den einzigen mir bekannten Nachteil den man durch die Sondertilgung hat, ist dass man etwas zuviel Abschlussgebühr bezahlt hat. Bei 100 Tsd. Euro Darlehen bezahlt man 1000 Euro Abschlussgebühr. Wenn man z.B. 20 Tsd. Euro sondertilgt hätte man also einmalig 200 Euro zuviel bezahlt. Dass erhöht auf die lange Laufzeit den Effektivzinssatz so gut wie gar nicht.

Aber wie gesagt, für dich ist dies nicht das richtige Modell. Ich empfehle ansonsten noch die Internetseite

www.baugeld-vergleich.de

Hier sind die günstigsten Vermittler von Hypothekendarlehen aufgelistet. Da wirst du bestimmt fündig werden. Viel Erfolg!

[Bulli1929]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.646.229 von blaky am 14.03.08 19:18:08

Ich möchte keine Grundsatzdiskussion über Bausparen anfangen. Nur auf einen Schwachpunkt in der Finanzierung über Bausparkassen hinweisen, der gerne (auch bei Beratungsgesprächen) vergessen wird :

Die Zuteilung ist abhängig von

1. der Mindestbesparung des Vertrags
2. der Wartezeit
3. der Kapitalausstattung der Bausparkasse

Während Punkt eins und zwei sich gut kalkulieren lassen, ist Punkt drei der Schwachpunkt.
Ziehen viele Sparer Geld aus ihren Bausparverträgen ab oder werden weniger neue Bausparer abgeschlossen, kann sich die Zuteilung um Monate, im worst case vielleicht um Jahre verzögern. Dann wäre eine (evtl. teure) Zwischenfinanzierung nach 7 oder 8 Jahren notwendig, und weil man ja bis dahin nichts getilgt hat, natürlich über die gesamte Kreditsumme.

Gruß, Bulli