Frage zu Immobilienfinanzierung bei Denkmalschutz-Objekt und langfristigem Vermögensaufbau... - 500 Beiträge pro Seite

[Ahnungslooser]

Hallo Immobilienfreunde,

ich plane zum langfristigen Vermögensaufbau und mit dem Ziel der Steuerreduzierung den Kauf von ein oder zwei Wohungen in einem Denkmalschutz-Objekt. Das passende und mir gefallene Objekt habe ich gefunden.

Bevor ich auf die Details eingehe kurz zu meiner Situation:

Alter: Anfang 30
Gehalt: 70k (60k fix, 10k variabel - Job sicher, mittelfr. Anstieg zu erwarten)
Eigenkapital: 60k
Kind(er): in 1-2 Jahren, Freundin wird nach 1 Jahr wieder arbeiten
Steuerklasse: 1
Monaltliche Fixausgaben (incl. Urlaub, Kleidung etc.): ca. 2.000€
für Vermögensaufbau verfügbar: monatlich ca. 1.500€

Das Objekt in welchem ich meine Investitionen plane, liegt ca. 20 PKW-Minuten von Dresden entfernt - in sehr attraktiver Umgebung (direkt an Wald / See, am Rand einer Kleinstadt). Es handelt sich um eine Anfang des 20.Jahrhunderts gebaute Fabrik, in die nun energieverbrauchsarme Loftwohnungen gebaut werden.

Die erste 105-QM-Wohnung ist sehr attraktiv geschnitten und befindet sich im 2. und 3.OG mit Blick auf den Wald und verfügt zudem über eine 30QM große Dachterasse. Zur Wohnung gehören 2 Stellplätze und ein Geräteschuppen. Die Wohnung kostet (direkt vom Bauträger) 140k € und ist Denkmalschutz-AFA-fähig (ansetzbar ca. 70%).

Eine zweite Wohung mit vergleichbaren Rahmendaten und Konditionen könnte ich im selben Objekt im Rahmen der Umsetzung der nächsten Projektphase im kommenden Jahr erwerben.

In den nächsten Jahren soll das Objekt in mehreren Stufen erschlossen werden. Eine nochmalige Zunahme der Wohnqualität / des Objektwertes ist somit zu erwarten.

Die wichtigste Voraussetzung - nämlich das mir die Wohnung selber sehr gut gefällt ist schonmal erfüllt. Ich arbeite allerdings zu weit weg, um sie selber bewohnen zu können. Laut Bauträger und auch meinem Finanzierungsberater sind angesichts der Objektqualität 5,50€ - 6€ Kaltmiete durchaus realistisch. Macht incl. Dachterasse und der 2 Stellplätze ca. 650-750€ Mieteinnahmen / Monat bzw. 7800€ - 9000€ pro Jahr, was - nach Abzug von Rücklagen und Betriebskosten einer Brutto-Rendite von ca. 6,0-6,5% entspräche. Dazu kommt dann noch die AFA-Abschreibung...

Zu der hab ich nun die erste konkreten Fragen:

Ich plane für den Kauf der besagten Wohnung eine Anzahlung mit der Hälfte meines Eigenkapitals (ca. 30k) und eine Kreditaufnahme in Höhe von ca. 100k zu ca. 5% Zinsen. Nun kann ich eine hohe jährliche Tilgung von bis zu 10% vornehmen (und angesichts meines Nettoüberschusses auch locker leisten), was aber infolge der Reduzierung meiner steuerlich geltend zu machenden Zinszahlungen meine Denkmalschutz-AFA im Laufe der kommenden 10 Jahre gen 0 reduziert. Dann habe ich Rahmen der AFA nach erstem Überschlag ca. 20k Steuern weniger gezahlt.

Wenn ich hingegen nur wenig tilge (1-2%), bekomme ich durch die höheren anzusetzenden Zinsen über Steuerabschreibung zwar 30k (und somit 10k mehr) vom Staat zurück und kann zudem das nun nicht mehr für die Tilgung verwendete Geld auf ein Festgeldkonto mit erwarteter Nettoverzinsung von 3% (nach Abgeltungssteuer) anlegen - zahle aber im Gegenzug bei 10 jähriger Laufzeit auch deutlich mehr Zinsen - das Ganze wird nach erstem Überschlag also ein Nullsummenspiel.

Hab ich das richtig verstanden und was würdet ihr tun?

Die Wohnung würde bei dem Modell also in 10 Jahren mit gehören - und das bei Tilgungseinsatz von ca. \"nur\" der Hälfte meines zur Verfügung stehenden Anspargeldes. Den Rest könnte ich weiterhin in Aktienfonds und andere Investitionsklassen stecken.

Sollte ich bis nächstes Jahr gute Erfahrungen machen, also schnell dank entsprechender Nachfrage gut zahlende und zuverlässige Mieter finden und meine Freude an dem Gedanken an eigene Immobilien anhalten, überlege ich dann auch die zweite Wohnung zu nehmen.
Diese dann aber mit einem länger laufenden Kredit, um zwar die AFA voll mitnehmen zu können, aber mich finanziell mit der Tilgungsverpflichtung nicht zu sehr aus dem Fenster zu lehnen.

Wenns beruflich weiter gut läuft, kann ich die Wohnung per Sondertilgung immernoch schneller abbezahlen.

So... falls ihr noch nicht eingeschlafen seid hier noch ein paar weitere Infos/Fragen zu meiner derzeitigen Vermögensplanung:

Im Falle des Kaufs nur einer Wohnung werden die verbliebenen 30k meines derzeitigen Eigenkapitals (mit den anderen 30k zahle ich die 1.Wohnung an) in Aktienfonds mit langfristigem Anlagehorizont gesteckt. In den kommenden Jahren würde ich dann vermutlich das angepsarte Geld eben zur Hälfte zu Tilgung der ersten Wohnung und zur anderen Hälfte weiterhin in Aktien anlegen.

Wenn ich die zweite Wohnung auch nehme - mit der besagten längeren Laufzeit - würde ich vermutlich weniger in Aktien und mehr in die Tilgung derselben stecken.

Die zweite Wohnung erscheint mir dabei attraktiv, weil ich sie a) auch sehr schön finde, b) auch günstig ohne Maklergebühr und mit der Aussicht auf Wertsteigerung bekäme, 2 Wohnungen in einem Objekt (organisatorisch günstig) hätte und als Teil meiner langfristigen Finanzplanung mind. 2 Eigentumswohungen haben möchte.

Noch ganz am Rande... eine Immobilie zur Selbstnutzung möchten wir frühestens in 10 Jahren. Vielleicht eine der 2 Wohungen (wenn ich den Arbeitgeber wechseln sollte) oder aber was ganz neues...

Was halten ihr von diesen Gedanken? Wie würdet ihr verfahren und was sollte ich beachten?

Bin gespannt auf Eure Antworten...

[FFrodxin]

Hallo,

ohne in jedes Detail zu gehen, die kalk. Nettomieteinnahmen sind ein Idealfall, der so nie eintreten wird.

Meine Erfahrungen zu einer Jugendstilvilla mit mehreren Wohneinheiten im Osten (Boomregion um Jena):

- ein Teil der "Ossis" weiss den Wert nicht zu schätzen, d. h. Wohnen wird nicht der Wert beigemessen wie z.B. hier in München
- Zahlungsmoral der Neumieter ist eher schlecht
.
.
.
- sehr ausgeprägte Nehmermentalität.



Bevor jetzt einer anfängt, wie böser Wessi etc. ... ich bin selbst von dort.

VG

F.

[Ahnungslooser]

Hallo, danke für Deine ehrliche Antwort. Freu mich ja über die Teilhabe an Deinen Erfahrungen... :-)

Werde in jedem Fall bestimmte Maßstäbe bei der Mieterwahl anlegen. Möglichst Akamdemiker / Beamte, Ausweisung der Vorvermieter (mit denen ich dann kurz Kontakt aufnehmen werde, 3 Kaltmieten Kaution.

Die Wohnung ist wirklich sehr schön - denke ich werde einige Interessenten zur Auswahl haben...

Aber das Risiko verdoppelt sich natürlich mit 2 Wohnungen - da hast Du recht...

[FFrodxin]

Antwort auf Beitrag Nr.: 34.120.538 von Ahnungslooser am 18.05.08 21:06:22

Noch ein kleiner Tipp,

beobachte bei Immoscout24 o. ä. ... den aktuellen Mietmarkt über einen längeren Zeitraum.

Meine Landsleute fahren nicht einfach mal so 20 Minuten zur Arbeit, auch wenn die Wohnung noch so schön ist. Die ziehen dann dort einfach nicht hin.


Wenn du willst kann ich gerne den Kontakt zu Bekannten aus Dresden herstellen.

VG

[Ahnungslooser]

Antwort auf Beitrag Nr.: 34.120.578 von FFrodxin am 18.05.08 21:17:59

Achja... eine Sache hab ich noch vergessen, die Wohung würde eigentlich knapp 175k kosten, ich werde aber viel Eigenleistung erbringen und zahle zudem - wie schon erwähnt - keine Maklercourtage. NUr und die Zahlen real wiederzugeben. Andere Wohungen in dem Objekt bewegen sich preislich übrigens um die 180-200k...

[schlier]

Antwort auf Beitrag Nr.: 34.120.477 von Ahnungslooser am 18.05.08 20:49:18

Servus,
wir hatten vor einiger zeit den gleichen thread mit einer immo in leipzig. Auch denkmal auch ne ame sau die dachte sie kauft vom bauträger. Da fidnest du alles was du wissen musst.

1. Ich find eine anlage in immobilien immer gut !!
2. Wenn außerhalb von dresden dann nur elbtalnähe (aus meiner sicht).
3. Ge auf immoscout, wohnung kaufen, geb die adresse ien und scau wo die marktpreise sind. du musst immer den möglichen verkauf in schwieriger situation bedenken. Wenn dort ähnlcihe (eventuell nur balkon aber keine terasse oder so) wohnunegn wie ich erwate für 700-900 € auf den m² angebotenw erden dann sei dir bewusst dass es dir beim weiterverkauf auch so geht.
3. die eigenleistung musst du natürcih in die rendite einrechnen. bei 30 t€preisnachlass muss das ja auch material sein und bei deinem gehalt kannst du in der glecihen zeit auch geld verdienen.
4. Lass dich vond er steuerersparnis nicht blenden.
5. De bauträger hat innenprovisionen usw. immer im preis eingerechnet. Einmal ine kurze rechnung für die. Endpreis hier
170 T€. Gekauft 20 min von dresden fpür ca. 150-200 € auf den m@ vom bauträge. Sanierungskosten 1000 € auf den m². Macht bei deiner wohnung ca. 120T€ kosten für den bauträger. Rest ist gewinn und innenprovisonen meißt je 50 %.
6. Dresden ist super atraktiv aber 20 minuten in die falsche richtung auch die mega pampa. Du darfst nicht unterschätzen dass die region (umland) dresden schrumpft und immer mehr sich richtung zentrum focusiert. Diene beschrieben wohnung ist was für leute mit geld. Die konzentrieren sich in dresden aktuell schon extrem auf die elblagen und dsas wird noch stärker werden. Also bitte präzesiere mal die lage.
7. mit nebenksoten sind 140 T€ gleich mal brutto 150T€ dann noch reale kosten der eigenleistung 10T€ macht 160T€ anschafungskosten.

Fazit. Bescheiß dich nicht beim renditerechnen, schau im internet: immowelt, immonet, immopool, immoscout usw... was verglecihbare immobilien kosten.
Wenn du die wohnung in drei monaten verkufen musst dann ist die afa weg und du bekommst den preis aus dem internet. Also musst du dir bewusst sein dass aus der investition von 160T€ eine sekunde nach kaufvertragsunterzeichnung ein handelbarers asset mit wert von eventuell 80-100 t€ geworden ist (ich sage nciht dass das der wert ist, sondern nur eventuell der marktpreis).

Ich finde dresden supe rund sicher auch langfristig attraktiv aber wenn außerhalb dann nur elbtal !!! (meine sicht)

Eventuell kann ja jemand mal nen link zu dem thread aus leipzig einstellen udn du gibst ns die adresse.
Servus

[Cornelius]

Antwort auf Beitrag Nr.: 34.120.477 von Ahnungslooser am 18.05.08 20:49:18

Hallo,

noch ein paar Anmerkungen.

Die monatlichen Kreditkosten sollte man auch bei Leerstand bezahlen können. Wenn Du einen Mieter gefunden hast und der auch zahlt - gut,
schlecht, wenn die Wohnung länger leer steht oder der Mieter nicht zahlt.

Vonb den Mieteinnahmen mußt Du Rücklagen bilden (Renovierung, Instandhaltungsrücklage, usw.). Geld, das somit nicht zur Schuldentilgung zur Verfügung steht.

Wie sieht es aus mit der Verwaltung der Wohnung - brauchst Du einen Verwalter?

Wer sind die Miteigentümer? Im Streitfall mit anderen Miteigentümern kann es Probleme geben, gerade, wenn diese über eine Mehrheit in der Eigentümerversammlung stellen und Massnahmen, auch gegen deinen Willen beschlossen werden, die zusätzliches Geld kosten.

Wie sieht die Wohnungsversorgung in dieser Region aus? Steht viel leer? Wird viel gebaut - alles Faktoren, die die Mietpreise drücken.

Wie ist die Alterstruktur im Umfeld? Ziehen die Leute weg oder wächst die Kleinstadt.

Gibt es genug potentielle Mieter für die Wohnung. - 105qm sind zu klein für eine 4 köpfige Familie und zu groß/zu teuer für Rentner.

Und letzlich, ist die Lage attaktiv?

Viel Glück!

[ceejay_le]

Hallo,

ich habe jeden Tag mit Kunden zu tun die in den letzten Jahren einfach an den falschen Stellen gekauft haben. Nun muss ich diesen mitteilen, dass ich Ihre Wohnung in der Lage, Größe usw. nicht verkaufen kann. Ich selbst bin in Leipzig tätig. Hier wollen zurzeit alle nur direkt in der Stadt wohnen und auch nur da kaufen. Alles muss mit der Straßenbahn erreichbar sein. Alles was rund um Leipzig liegt wird derzeit nicht nachgefragt und dies wird in Dresden ähnlich sein. Also Finger weg von einer solchen Investition. Ich rate zurzeit meinen Kunden, dass diese nur in den besten Stadtteilen kaufen sollen (Denkmalafaobjekte). Wichtig ist doch auch, dass man die Wohnung auch wieder verkaufen kann. Aus Erfahrung wollen Kapitalanleger die Steuersparimmobilie nach 10 Jahren wieder verkaufen (habe ich 5 - 10 Anrufe pro Woche). Du solltest darauf achten, dass die Wohnung eigennutzertauglich ist.

- mind. 3 Zimmer
- Balkon
- zentrale und sehr gute Lage
- kleine Eigentümergemeinschaft

Sollte die Wohnung nicht eigennutzertauglich sein, kannst Du diese später nur als Bestandsimmobilie an einen Kapitalanleger verkaufen, die zahlen derzeit in guten Lagen (nicht außerhalb) das 8 - 10fache der Jahresnettomiete. Da kannst Du die ja ausrechnen was Deine Wohnungen mal Wert sind...

hier ist ein Link über die aufstrebenden Stadtteile, schau dir mal den Eingangsartikel unter Leipzig an...

http://www2.immobilien-kompass.de/map/jsp/do?page=home

[Ahnungslooser]

Danke für Eure Mails Leute... zwar sind diese nicht immer in meinem Sinne, aber danke für die Offenheit :-) Auf meine Afa-Frage (schnelle Tilgung oder lieber mehr AFA) ist leider noch niemand eingegangen. ;-)

Die Wohunung wird Nen großes Wohnzimmer, nen Schlafzimmer, nen Bad, nen Gäste-WC, ne (offene) Küche, nen Abstellraum und 2 (Kinder)Zimmer haben... wäre also für eine Familie geeignet. Einen Balkon gibt es nicht, aber die besagte große Dachterasse.

Sollte aus Dresden niemand dorthin ziehen, hoffe ich immernoch auf die 25 Tausend-Einwohnerstadt direkt nebenan... da muss es doch den einen oder anderen interessierten geben?! :-)

An ceejay: Enstehen nicht südlich von LE jede Menge Seen? Warum wollen die Leipziger denn nicht dahin ziehen? Fände ich viel schöner als eine teure Stadtwohung... komme aber eben auch aus einem kleinen Dorf. ;-)

Das 8-10 fache der Nettomiete wäre ja 60.000€ - gibts echt Leute die eine hochwertige Wohunung für den Preis veräussern???

Achja, in der Nähe des Objekts liegt das örtliche Krankenhaus - vielleicht findet sich ja der eine oder andere Arzt mit Sinn für schönes Wohnen?

[schlier]

Servus,
@ ahnungsloser. Wenn du schon so viel geld ausgibst dann prüfe bitte auch unsere vorgebrachten einwände.
Also gib uns die adresse und wir geben die einen aktuellen faieren marktwert für eine standard drei zimmer in der lage.
25 T einwohner ist im ostumland nischt. Diese städte, gerade am rande von balliungsgebieten werden langfristig probleme haben eine komplette infrastruktur aufrecht zu halten,w enn die lage nicht super spannend ist. Und seen und wälder hat es leider überall in ossiland.

Imm hoch tilgen !!! Nicht sich die steuerüberschüsse auszahlen lassen und verprassen !!!
Aber ganz wichtig !!! Flexible tilgung!! Rechn damit das du auch mal ein paar monateeventuell ein jahr durststrecke hast oder mal die steuerafa nicht mehr nutzen kannst. Dann kann dich ne schnelle tilgung die fest vereinbart ist 3-4 % beispielsweise, schnell umhaun.
Aber sei ehrlich zu dir und verliebe dich nicht in eine kapitalanlage.

Zu deiner frage ob jemand derartige wohnungen für 60T € verkauft ??
Schau im internet und du wirst sehen dass viele für weit weniger geld ihre ossihütten raushauen müssen. Wenn du oin not bist sind die banken ohne langfristiges hirn. Dann wir liquidiert auch zu 20% deiner darlehensvaluta !!

Gib uns die adresse.
Servus

[habiger]

Hallo Ahnungsloser,
wie "schlier" es schon durch die Blume erwähnt hat, habe ich eine denkmalgeschützte Immobilie in Leipzig gekauft. Kannst du alles wie schon gesagt in einem anderen Thread nachlesen. Also, überlege es dir wirklich sehr sehr gut. Ich würde es definitiv nicht mehr machen. Meine Wohnung ist jetzt vermietet und bisher läuft alles (wenn man es überhaupt so sagen darf!) aber für mich ist es auf Jahre gesehen ein Klotz am Bein!
Was ich dir noch raten kann (damit du eventuell nicht die selben Fehler begehst):

1. Überlege Dir jetzt schon, was ist, wenn du in einigen Jahren die Denkmal-Afa nicht mehr bekommst. Ich kann eigentlich jetzt schon sagen, dass wenn meine Kredite auslaufen und ich keine Denkmal-Afa mehr bekomme, die Miete nicht mal den Zins decken wird!! (und tilgen wollte ich auch noch. Eine Mietexplosion in Leipzig wird wohl nicht eintreten, so dass ich wenigstens auch nach Jahren mit der Miete die Zinsen zahlen könnte. Das wird also nach Jahren noch für mich ein Zuschussbetrieb sein und ...es rechnet sich in meinem Falle einfach nicht!

2. So wie ich die Preise in den Immobilienportalen sehe, werde ich nicht annähernd auch nur das von mir bezahlte Geld erhalten. Das sich das alles in den nächsten zehn Jahren noch zu meinem positiven entwickeln wird, wage ich schwer zu bezweifeln.

3. Achte auch darauf, dass du vielleicht die Sache selber regeln kannst. Eine Wohnverwaltung hat auch ihren Preis und eine Mieterhöhung kannst du fast eins zu eins denen weiterreichen. Das geht jedoch nur, wenn du auch in der "Nähe" dieses Objektes wohnst.

4. Das ich die Wohnung in +10 Jahren "locker und zu einem angemessenen Preis" verkaufen kann, daran glaube ich auch nicht mehr.

5. Mir wurde das alles schön eingerahmt präsentiert und ich habe mich einfach täuschen lassen bzw. war einfach zu blauäugig und naiv. Desweiteren komme ich nicht von dieser Gegend und hatte somit auch keine Ahnung über die dortigen Gegenheiten und "Immobilienpreise".

Lese den anderen Thread durch und überlege dir die Aussagen mit welchen ich konfrontiert wurde. Ich glaube "Alter Mann" hat es mir damals deutlich und einleuchtend geschrieben. Ich hatte damals leider schon unterschrieben gehabt Lass dich von den Steuervergünstigungen nicht täuschen denn es gibt sicherlich bessere Anlagen als solche Wohnungen!
Und Leipzig oder Dresden...wie sagte schon Andy Möller: Ob Mailand oder Madrid, Hauptsache Italien

Gruss
habiger

[Ahnungslooser]

Ich muss zuegeben, ich bin beeindruckt von Eurer Mühe auf mich einzugehen - vielen Dank. :-)

Ich hab mir das finanzielle Szenario heute mal ausgerechnet. Dank Denkmal-AFA zahle ich ungefähr 40.000 Euro weniger Steuern. Allein aus dieser Abschreibung bekomme ich also eine 1/4 der Investition zurück.

In Summe bekomme ich über Jahre hinweg neben den Mieteinnahmen noch die hohe Steuerfreistellung (in Summe Zinsen + AFA Denkmalschutz) von ca. 15.000€ per annum. Daraus ergibt sich ein Überschuss von über 10.000€ im Jahr. Ob ich damit dann kräftig tilge oder das Geld zur Seite lege und die Wohnung nach 10 Jahren ablöse ist fast unerheblich.

Entscheidend ist, dass meine Musterrechung in den ersten 12 Jahren ca. 47.000 Euro Zinsausgaben, aber 110.000 Euro Einnahmen (Mieteinnahmen + hohe Steuerfreistellung) ausweist. Den Überschuss kann ich gut angelegt dann zur Tilgung hernehmen. Wenn ichs richtig überblickt habe, bezahlt sich die Wohung dank meines hohen Steuersatzes und der Denkmalschutz-AFA quasi von selbst.

Hab ichmich verrechtnet? Das klingt jetzt fast zu gut...

[Robert_Reichschwein]

@alle Immobilienentwickler oder Investoren:

Biete denkmalgeschützten massiven Getreidespeicher 2500qm Nutzfläche auf 5 Etagen verteilt.

Daraus lassen sich locker 10 Einheiten zu je 220 qm machen.

Das Denkmalamt hat schon Zustimmung zum Umbau zu Lofts oder Ähnlichem signalisiert, würde auch u.U. dem Einbau grösserer Fenster zustimmen.

Eigenes Wasser auf dem Grundstück.

Lage direkt am Bahnhof an der Bahnlinie Stendal-Wittenberge!

Sowohl der Hauptbahnhof von Berlin als auch der von Hamburg lassen sich in 1,5 Stunden erreichen!

Ein renovierter Getränkemarkt und ein renovierungsbedürftiges Wohnhaus mit 10 Zimmern stehen auch auf dem Grundstück.

Kaufpreis insgesamt 28000€.

Nur der denkmalgeschützte Speicher kostet 18000€.

Auf dem Grundstück hat es Platz für ca. 30 Parkplätze.

Damit lassen sich viele Steuern sparen!

Und man erwirbt auch einen realen Gegenwert.

Nur allein die Steine kosten wesentlich mehr!

[Ahnungslooser]

Hallo Robert...

danke für Dein Angebot, aber zumindest ich falle lieber erstmal im kleinen Maßstab auf die Schnauze... Deine Dimension vielleicht in 10 Jahren.

Du kannst mir aber per pm mal ein paar genauere Infos geben. Vielleicht hat ja mien Bauträger Interesse?! Welche größeren Städte sind in der Nähe? 1 1/2 Stunden nach B oder HH bringt aus meiner Sicht nicht viel - wer fährt schon 3 Stunden am Tag zur / von der Arbeit?

Gruß Ahnungslooser

[schlier]

Antwort auf Beitrag Nr.: 34.138.997 von Ahnungslooser am 21.05.08 08:10:58

Servus ahnungsloser,

also dass du 40T€ weniger steuer zahlst ist auf alle fälle ien milchmädchenrechnung bei deinen vorigen angaben.
Sorry. Über die denkmalafa sind ja auch nur die sanierungskosten abgedekct die zur erhaltung des denkmals dienen.!!!!!!!!!!
Kosten für Balkone beispielswiese fliegen raus, aufzug auch.
Bei deinen 140T€ kannst du dann eventuell auf 70-80T€ die denkmalafa ansetzen.
Abschreibung über 8 Jahr 9% und über 4 Jahre 7%. Nun musst du wenn du fair rechnest dagegen rechnen dass du bei einer gebracuht imm in dem alter auch 2,5% bekommst.
Dein denkmal vorteil ist also nur 6,5% in den ersten 8Jahren und dann 4,5%.
Bei 80T€ mal 6,5% sind das 5200€im Jahr zusätzlicher Aufwand / Kostengegenüber der Steuer ei Spitzensteuersatz und kirche für den vollen anteil( sobald du heiratest wirst du bei dem gehalt nicht mehr voll in der spitze sein=) sind das 5200 €* 47,5% =2470 €.

So nun müsstest du ja eigentlich noch mit dem marktzins abzinsen.
aber rechnen wir mal brutto ist dein vorteil 8 jahre * 2470 € und dann 4 Jahre mal 1710 € ergibt. = 26600 €.

Wenn du nun überlegst dass du das geld ansonsten tilgst musst du auch abzinsen mit 5%.
Rentenbarwertfaktor 8 Jahre 5% zins = 6,463 * 2470€= ca. 16000€.
für die zweite hälfte RBF 3,54 * 1710 = = 6063€ das ganze erst in 8 Jahren macht barwert heute: 4103€

Heißt dein realer tatsächlicher Vorteil durch die denkmalafa wenn du immer im spitzensteuersatz liegst und der immer so hoch bleibt wie heute ist 20 000 € !!!!!!!!!!!!!!!

Überlege also ob dir das wert ist.

Ich habe auch mmos mit denkmalafa und sanieungsafa und und und(meien ersten objekte). Heute nur noch bestandsimmos mit renditen bei 10% und mehr.

Servus

[schlier]

Antwort auf Beitrag Nr.: 34.138.997 von Ahnungslooser am 21.05.08 08:10:58

SWenn du wirklich wissen willst ob du dich schö reich gerechnest hast dann stell die daten der immo (adresse) und deine rechnung ein. Ich kann dir versprechen es geht nicht auf.
Servu

[Ahnungslooser]

Nach den im Inet gefundenden Musterrechungen lässt sich die AFA §7 iV EstG von 2,5% auch schon in den ersten Jahren parallel zur Denkmalschutz-AFA ansetzen. Sie darf aber nur auf den Teil angewendet werden, der nichts mit den Sanierungsaufwendungen zu tun hat. Die Verteilung bei meiner Immobilie ist lt. meinem Bauträger ca. 70 (denkmalschutz-AFA) / 30 (restl. Kosten). Den von Dir beschriebene Tilgungszahlungs-Zinsverlust hab ich schon mit eingerechnet - dafür sinken ja auch meine Steuern. Nach einem ersten Überschlag bringt einen geringe Tilgung und dann volle Abbezahlung anch 10 Jahren ca. 7000 Euro mehr.

[Ahnungslooser]

zum letzten Beitrag, vorletzte Zeile: ersetze Steuern durch Zinszahlungen!

[Ahnungslooser]

So, nochmal zur Denkmal-AFA... wenn ich tatsächlich 70% von den 140k ansetzen kann, dann sind das 98.000€, von denen ich 8 Jahre lang 10.880€ und 4 Jahre lang 7622€ absetzen, was in Summe über 110k € ausmacht. Bei meinem Steuersatz sind das 46k €, die ich über 12 Jahre verteilt zurück bekomme. Mit Zins und Zinseszins reden wir hier von weit über 50k... Ich weiss nicht, wie sich diese Zahl runterrechnen lässt? Es geht nur um die unmittelbare Summe, die ich aus der Denkmalschutz-AFA bekomme. Diese nehme ich bei meinem Immobilienkauf gerne mit - vordergründig ist für mich aber der Erwerb einer inflationsgesichterten Immobilie, da ich weiterhin hohe INflationsraten erwarte...

[Cornelius]

Antwort auf Beitrag Nr.: 34.146.930 von Ahnungslooser am 21.05.08 21:56:12

Hallo Ahnungslooser,

sicher ist eine denkmalgeschützte Immobilie steuerlich gesehen eine interessante Anlage - dies wird auch niemand hier bestreiten.
Ich besitze auch eine - aber
was die meisten in diesem thread hier sagen wollen - alleine aus steuerlichen Gründen hat sich noch kein Immo- Kauf gerechnet.
Frage mal ein paar Leute nach der Sonder - AfA in den 90igern im Osten. Diese hat im Nachhinein einige in die Pleite geführt, weil sie alleine aus steuerlichen Gründen im Osten Immobilien kauften, die sich nachher nicht vermieten ließen.
Im Osten gibt es ein Überangebot an Immobilien, auf absehbare Zeit einen Bevölkerungsschwund in ländlichen Gebieten, eine deutlich geringere Kaufkraft als im Westen, usw.
Wenn ich heute in eine Stadt im Osten ziehe, so kann ich mir die Mietwohnungen aussuchen und bestimme den Mietpreis. Diese Situation wird sich in absehbarer Zeit nicht ändern, eher wird die Abwanderung hin zu den Zentren mit Arbeitsplätzen ( und die liegen nun mal im Westen) verstärken.

Rechne die ganze Sache einmal mit einem Mietpreis von 4-5 Euro/qm durch, kalkuliere einen Leerstand von einigen Monaten ein und Renovierungskosten nach Mieterwechsel von ca. 100 Euro/qm - die Rechnung wird nicht mehr so positiv ausfallen.
In Zeiten hoher Inflation ist der Gedanke an Immobilien nicht verkehrt, nur entscheidet hier die Lage - und die ist nach Deiner Beschreibung nicht die beste.

Gruß,
c.

[schlier]

Antwort auf Beitrag Nr.: 34.147.824 von Cornelius am 22.05.08 00:28:31

Servus,
deine rechnung ist leider falschund ich würde dir dringend einen steuerbarter ratenm.
1. Wirst du nicht 70% ansetzen.D as steht zwar in jedem prospekt aber ich hab enoch nie ne immo gesehen wo es nachher in dieser höhe angesetzt wurde. Und der bauträger garantiert ausdrücklich nicht dafür.
2. Wenn du die 98T€ ansetzt dann kannst du sie nicht mehr mit 2,5% abschreiben, sondern nur mit den 9%. also 8820€.
3. gewinnst du durch die sonderafa nur den zeiteffekt. Du hast ja dann nach 12 Jahren die 98T€ abgeschrieben und wirst dann quasi keien afa mehr haben und dann musst du höhere steuern zahlen.

Ich verstehe nicht wieso du nicht einfach mal die adresse und die kompletten zahlen reinstellst.
Sorry aber deine rechnungen di nur für dich selbst anstellst sind nicht richtig.
Servus

[schlier]

Antwort auf Beitrag Nr.: 34.120.477 von Ahnungslooser am 18.05.08 20:49:18

Servus,
machs nun mal ausführlich weil du irgendwie komplett mit der afa in die falsche richtung gehst.

Grundsätzlich kannst du immer nur einmal 100% des KP + nebenkosten abzüglich grund und boden abschreiben. !! Also von 98T€ auch maximal 98T€.
Jetzt mal die vergleichsrechnung.
1. Denkmal.
KP gesamt 150 T€.
Grund und Boden bei kleiner wohnanlage: 20T€.
Sanierunsganteil (sehr optimistisch)ca. 70% = 100T€
(der Denkmalschutz rechnet im normalfall vertiebskosten raus)
Altbausubstanz: 30T€

Afa Denkmal:
Jahr 1-8 9% * 100T€ = 9000€
+ 2,5% * 30= 750€ = Gesamt 9750 €
Jah. 9-127% * 100T€ = 7000 €
+2,5% *30= 750€
Jahr: 13-45. 750 € afa.

Afa normal:
Jah 1-45 :130T€ * 2,5% = 3250 €

Also Vorteil die ersten 9 Jahre Steuerlicher Verlust 6500 € bei Steuersatz 47,5% (spitze mit vollem anteil) = 3087 € in den ersten 9 Jahren.
Danach 2137,5€.
Wenn du nun sagst du willst den hetigen barwert dieser zahlungen ausrechnen um zu wissen wieviel teurer deine immobilie sein darf als eine gebracuht immobilie musst du mit dem rentenbarwertfaktor rechnen. Dann kommst du auf ca. 22 T€.

Also kannst du sagen wenn deine immo wegen der denkmalafa maximal 22T€ teurer ist als eine ohne denkmal afa dann ist das ein guter deal.

Wenn sie wie anzunehmen hier 40Te oder mehr teuerer ist dann zahlst du eben die differenz zu viel (rein mathematisch aus sicht der reinen kapitalanlage, ohne jetzt zu beurteilen dass die denkmalimmo viel schöner ist).

Des weiteren muss man unbedingt bedenken,d ass der unterhalt einer denkmalimmo wesentlich höher ist.

Servus

[Ahnungslooser]

Hallo schlier & Cornelius, vielen vielen Dank für Eure Mühe. Den genauen Standort möchte ich nicht reinstellen, da ich die Wohnung eben mit dem besprochenen Nachlass bekommen habe, den ich vor anderen Wohnungseigentümern nicht transparent machen möchte. Nochmal zurück zur Denkmal-AFA - sie ist NICHT der Grund meines Kaufs, sondern das die Wohnung als solche einfach toll ist - würde sofort reinziehen und ich gehe davon aus, dass auch andere das so sehen werden. Schlier - vielen Dank für Deine gute Musterrechnung - jetzt bin ich endlich mal komplett durchgestiegen. Das die Wohnung in einem unterhaltsintensiveren historischen Gebäude liegt hat aber einen großen Vorteil - das Gebäude ist auch in 10,20,30 Jahren noch zeitlos schön - was dem Werterhalt zuträglich sein dürfte. Wahrscheinlich gehe ich ja auch eines Tages wieder nach Dresden, dann werde ich "zur Not" selber reinziehen... ;-)

[FFrodxin]

Antwort auf Beitrag Nr.: 34.148.921 von Ahnungslooser am 22.05.08 10:04:46

Hallo Ahnungslooser,


ich kann Deine Meinung ganz gut verstehen, auch Dein Haltung gegenüber der 99%-Andersdenkenden. Mir ging es vor rund 1,5 Jahren genauso.

Ich habe keine "Denkmalsbumsbude" (Aussage von Fachexperten), habe aber aber sowohl Bauingenieure, als auch Anwalte und die entsprechenden Handwerker in der Familie. Dazu habe ich eine Immobilie, die sich bei 2/3 Auslastung selber finanziert. Trotzdem, auch wenn ich gerade Gewinn erziele, ich würde es nie, nie wieder machen. Was mich dieses Teil in einem Jahr wegen meiner Mieter-Landsleute an Nerven gekostet hat, geht auf keine Kuhhaut. Zwischenzeitlich schlug dies auf meine Gesundheit durch.

Auch habe ich die Fahrten zum Objekt (einfache strecke 360km) auf die leichte Schulter genommen. Ich dachte, du fährst mal dorthin, besuchst deine Verwandten und alles ist gut. Diese Rechnung funktioniert nur, wenn du keinen Stress mit Mietern, Handwerkern oder deinem Objekt als solches hast. Hast du aber schon innerlichen Frust und Groll, dann wird die Fahrt zur Tortur.

Meine ganzen Postings bezogen sich nicht auf die Finanzrechnung, sondern auf die Gefahren und Unwägbarkeiten, die aus Mentalitätsunterschieden herrühren.

PS: Auch ich bzw. meine Eltern werden irgendwann dort einziehen.

In diesem Sinne wünsche ich Dir viel Glück

F.

[Ahnungslooser]

Hallo FFrodxin,

danke für Deine Anteilnahme. :-) Tja... bei den Mietern werde ich gang ganz genau hinschauen - lieber 50 Cent / QM weniger nehmen, aber dafür etsprechend Auswahl haben. Ich werde in jedem Fall Schufa, 3 Gehaltsnachweise, 3 Kaltmieten Kaution, Kontaktdaten der vorherigen 2 Vermieter verlangen...

Offen ist im Moment noch, wie ich die Mietsteigerungen umsetze. Mache ich einen Staffelmietvertrag (2% p.a.) oder steigere ich alle 3 Jahre um Betrag X. In jedem Fall werde ich den Mietern vorher sagen, dass ich alle 3 Jahre eine Erhöhuing in Inflationshöhe vorsehe.

[Gammelfleischer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 34.151.536 von Ahnungslooser am 22.05.08 14:50:27

Mietsteigerungen umsetzen?! Staffelmietvertrag?

Viel Spaß!

3 Gehaltsnachweise, 3 Kaltmieten Kaution, Kontaktdaten der beiden vorherigen Vermieter...da glaube ich eher nicht dran, dass sich ein potentieller Mieter 25 km von DD entfernt, die Mühe für die Kopien machen würde. Da kann die Wohnung noch so schön sein.

Du hast dich da scheinbar sehr in die Wohnung verliebt...da setzt dann wie in jeder Liebesbeziehung zeitweilig die Vernunft aus...beim Aufwachen ist es dann um so schlimmer.

[gate4share]

Sehr interessanter thread.

Finde zunächst einmal die Überlegungen von Ahnungsloser sehr interesant und auch durchaus schon durchdacht.

Aber auch die Anmerkungen der anderen haben durchaus ihre Berechtigung, zumindest mit überdacht zu werden.

Zur Afa wollte ich noch kurz erwähnen, dass diese eben nicht auf das Grundstück gewährt wird, sondern nur auf das Gebäude. So ist bei vielen Objekte, sehr häufig der Grundstückswert schon alle bei 20 bis 25 %, so , dass eben nur rund 7r % überhaupt zur Bemessungsgrundlage zur Abschreibung dienen.

Weiss nicht, ob diese 70 % Denkmalanteil auch schon den Grundstückswert beinhalten, oder ob das nur die Aufteilung von Altsubstanz und Sanierungsaufwendugen sind.

[Long-John]

Oh Gott, der Mann ist verliebt. Da könnt ihr nix mehr ausreden. Alles wird schöne geredet bzw. gemacht. Und das Objekt ist ja nicht mal fertig. Versteh ich das richtig?? Da kommen zig andere schöne Wohnungen rein?? Warum ist das dann so toll??

Für mich als Wessi und Münchner/Regensburger Immopreis gewohnter klingt das alles sowieso unglaublich. Für das Geld bekommste hier nicht mal eine alte Bumsburg!! Evtl. zahlst du damit die Steuern, Notargebühren und evtl. auch noch eine Garage, aber ansonsten wars das!!!

P.S. Warum bekommst du den Preisnachlass?? Da stimmt doch was nicht, oder ist das ein Freund/Bekannter von dir??

[Ahnungslooser]

Tjaja... die Liebe

Der Preisnachlass setzt sich zusammen aus...

- teilweiser Eigenleistung
- keine Maklergebühr
- letzte Wohnung der ersten Tranche
- gute Geschäftskontakte zum Bauträger

Da ist nix anrüchiges dran, aber Du weisst ja, in D muss Dein Nachbar nicht wissen, wenn Du - aus welchen Gründen auch immer - weniger bezahlt hast als er. Wobei der Nachlass nun auch nicht sooooo riesig war.

Ich scheine allerdings anders zu ticken als die meisten Deutschen, denn wenn mir eine Wohnung gefällt und der Vermieter sein Anliegen plausibilisiert, bringe ich gerne die genannten Dokumente auf.

Nochmal zum Inflationsausgleich? Wie kann ich den vom Mieter einfordern? Angesichts steigender Inflationszahlen, möchte ich da nix unnötig herschenken.

[Long-John]

Oh mann!! Es versuchen dir hier bereits viele zu erklären, das es gar nicht so leicht ist überhaupt Mieter zu finden. Und du sprichst von Inflationsausgleich???!!

[Ahnungslooser]

Long-John, diesbezüglich bin ich zuversichtlich. Klar hab ich mich in die Immobiilie verliebt, aber nur dann kann man doch mit Überzeugung kaufen. Es gibt über den Bauträger bereits mehrere Mietinteressenten und das noch bevor die Wohung überhaupt fertiggestellt ist. Ich bin mir aufgrund der relativ attraktiven Wohnlage zudem sicher, hier genug Interessenten aufbringen zu können. Im übrigen - warum sollte die Inflationsrate nicht umgelegt werden? Passend dazu...

http://www.welt.de/finanzen/article2025229/Experten_erwarten…

[Ahnungslooser]

Noch eine Anmerkung... die Horropreise im Raum München würde ich aus rein emotionalen Gründen auch nicht bezahlen wollen - so rosig hier auch die weiteren Aussichten sind. Bei einer Investition in den strukturschwacheren Regionen mit entsprechend günstigeren Preisen habe ich wenigstens das Gefühl, einen realistischen Gegenwert für mein Geld zu bekommen. Aber auch das ist wieder eine emotionale Geschichte...

[Ahnungslooser]

Natürlich würde ich aber auch nicht in irgendeinem Kleckerdorf in Mecklenburg kaufen. Aber in erreichbarer Nähe zu Dresden, Leipzig, Potsdam...wieso nicht? Mag sein das der Trend derzeit ein anderer ist, aber auch das kann sich wieder ändern. Vielleicht schon wenn das BVG die Aussetzung der Pendlerpauschale für die ersten 20km kippt. Und wie gesagt, direkt nebenan ist eine Stadt mit knapp 30k Einwohnern... auch da wird es den einen oder anderen geben, der sich attraktiven Wohnraum auch mieten wird.

Etwas rätseln tue ich noch bezüglich der Raumanzahl. Habe Schnittmodelle für 3- und für 4-Raum-Aufteilung hier. Vermutlich wüden 3 Räume wohl reichen, anderseits - sollte ich irgendwann mal Richtung Eigenbedarf gehen, müssten es perspektivisch eher 4 Räume sein...

[Robert_Reichschwein]

@Ahnungsloser mehr Räume sind besser.

@alle Immobilienentwickler und Anleger:

Kann euch ein grosses sehr stabiles Gebäude mit angenehmen Raumklima für einen Spottpreis anbieten.

Ehemaliger Getreidespeicher, 5 Etagen zu je 500qm Fläche, da kann man gut und gerne 10 Lofts daraus machen.

Denkmalgeschützt, das heisst man kann so gut wie alle Kosten steuerlich absetzen.

Trotzdem steht das Denkmalamt Umbaumassnahmen positiv gegenüber, selbst grössere Fenster wären nach Absprache möglich.

Das Grundstück ist ca. 3000qm gross, es hat genügend Parkplätze und ligt direkt neben dem Bahnhof, so dass sich Berlin und Hamburg in jeweils 1,5 Stunden erreichen lassen.

Eine Halle(renovierter Getränkemarkt) und ein renovierungsbedürftiges Wohnhaus(10 Zimmer, 200qm, Dach ist dicht) würde ich auf dem gleichen Gelände noch dazu geben.

Schulen, Supermarkt, Ärzte sind vor Ort.

Das ganze kostet wirklich nur 29.000€, ohne den Gertänkemarkt und ohne das Wohnhaus 18.000€

Eigenes Wasser ist auch vorhanden, Anschlüsse für Gastank im Hof vorhanden.

Ein Schnäppchen, das insbesondere für Immobilienentwickler interessant ist.

Bei Intersse Boardmail

[Gammelfleischer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 34.169.433 von Robert_Reichschwein am 26.05.08 08:49:54

Das ist doch am Arsch der Welt, wer will da hinziehen
Wohnen da noch Menschen?

Schon 25 km von DD entfernt, wo sich Ahnungsloser seinen Loft-Traum erfüllen will, kann doch gerade für ostdeutsche Verhältnisse die absolute Pampa sein.

Wer soll denn da an eine ICE-Strecke in MeckPom ziehen

[Robert_Reichschwein]

das ist nicht McVorpom sondern nördliches Sachsen-Anhalt.

und es sind keine ICEs die durch den Bahnhof fahren, sondern Reigionalzüge, die dort halten.

abgesehen davon ist das Gelände so gross, dass die Züge nicht stören.

Andererseits ist es natürlich schon Pampa, gut für Landwirtschaft und Windradservice oder so.

Dafür ist es ja auch nicht teuer.

Vielleicht will sich einer ein Weizenlager anlegen, dass könnte sich durch aus lohnen, wenn nächstes Jahr die Preise wieder anziehen.

[Gammelfleischer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 34.212.356 von Robert_Reichschwein am 01.06.08 11:13:00

Gibts auch n paar Öltanks und genug Platz für einen Wassergraben rings ums ganze Anwesen ... just in case ...

Aber ich glaube, der Ahnungslose wollte eher was Nobles zum Wohnen und keine Ranch auf dem Land ...

[Robert_Reichschwein]

das ist keine Ranch, das ist das höchste Haus der Stadt!

Na gut, dazu gehört noch eine kleine Ranch.

Der Ahnungslose will Steuern sparen über Sonder-AfA Denkmalschutz.

Und Vermögen aufbauen.

Wenn man sich mit der Materie auseinandersetzt, ist an meinem Objekt mehr verdient, da sich daraus viele Lofts zu überschaubaren Kosten machen lassen.

Wenn er sagen wir mal 38.000 für das Ganze Anwesen zahlt, 50.000 reinsteckt, hat er schon 1 Loft fertig, die sich an einen Stzeuersparer eventuell für 130.000 verkaufen lässt und er kann die anderen Etagen herrichten.

Genug Platz für Öltanks ist vorhanden, das reicht für locker 2000 IBC-Container a 1000 Liter.

Wenn man Pflanzenöl einlagert ist es auch mit den Grundwasserschutzbedingungen einfacher.

Als Weizenlager braucht man keine besondere Genehmigung, das war es schon vorher.

Dieses Jahr könnte es noch einmal eine gute Ernte mit entsprechend niedrigen Preisen geben.

Statt Wassergraben ringsherum einen Satz Bewegungsmelder und Internetkameras installieren, dürfte genügen.

[foreverupanddown]

Empfehle jedem, der sich auf Ansprache eines Steuersparvermittlers mit dem Thema denkmalgestützte Immobilie auseindersetzt, einen Blick auf
http://sgk-ev.de/content/blogcategory/18/104/
zu werfen. In der Branche gibt es viele schwarze Schafe, die davon leben, Wohnungen zum doppelten Preis zu verkaufen, was sie dadurch zu übertünchen versuchen, dass das Objekt in 10 Jahren garantiert diesen Wert hat und sich voll und ganz durch Steuerersparnis finanziert....Unter Umständen sind sie sogar bereit, Garantien hierfür zu geben. Meist wird der Betroffene feststellen, dass es den Garantiegeber (GmbH) dann nicht mehr gibt.

[foreverupanddown]

Antwort auf Beitrag Nr.: 34.315.586 von foreverupanddown am 17.06.08 12:55:56

..denkmalgeschützte ....

[Gammelfleischer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 34.156.239 von Ahnungslooser am 23.05.08 08:54:41

Und hast du dein Loft in der Nähe von Dresden nun gekauft oder nicht?

[Achim1963]

Hallo!

1. Würde niemals so weit außerhalb kaufen, wieso soll da ein Akademiker etc. hinziehen??
2. Wenn dann in Dresden nur in den Top-Lagen kaufen, Elbhang, Striesen etc.
3.50% Anzahlung ist Unsinnn, lieber Liquidität schonen und separat anlegen, nicht an die Bank abtreten! Nur der Bank das geben was Sie haben muß, den Rest in Eigenregie verwalten!
4. Zur Info: Wir betreiben das Geschäft seit 18 Jahren: www.das-baudenkmal.de - im Osten werden Innenprovisionen gezahlt, da wird Ihnen schlecht, wir verhandeln hier sehr oft mit den Bauträgern geringere Margen, damit die effektiven Kaufpreise nicht zu hoch sind (z.B. Grunderwerbssteuer inkl., Küche inkl. etc. etc.)
Wenn Sie mal ne Berechnung brauchen, einfach melden!

Grüße!