Vermieten oder verkaufen - steuerliche Betrachtung - 500 Beiträge pro Seite

[maduski]

Hallo zusammen,

Ich möchte für ein angehendes Renterehepaar (Rente ab 60. beginnt in ca. 1,5 Jahren) etwas ausrechnen. Bitte korrigieren, falls irgendwas nicht stimmt.

Und zwar, ob sich deren vermietete Immobilien noch lohnen oder ob sie diese lieber verkaufen und das Geld anderweitig anlegen sollten.

Der Vergleich mit den festverzinslichen Kapitalanlagen ist einfach, da ab 2009 Zinseinnahmen mit 25% plus Soli/Kirche versteuert werden (Abgeltungssteuer).

Leider kann ich die Seite Vermietung schlecht berechnen. Ich verstehe nicht, wie viel Steuern Sie dann hierfür grob über den Daumen bezahlen müssten. Könnt ihr mir hier weiterhelfen?

Eckdaten:
Rente ab 60: Er 1600 Euro, Sie 450 Euro
Einkünfte aus 2 Mietappartement: 430 Euro pro Monat
Wert der Immobilien: ca. 90.000 Euro
Sonstige Einkünfte: ca. 500 Euro Zinseinnahmen liegen über dem Sparerfreibetrag.

Kann mich wer auf die richtige Fährte führen?

[DScully]

So ein Unsinn. Anlegen ? Miete ?
Hallo die sind 60. Da bleiben vielleicht noch 20 gemeinsame Jahre. Wozu wohlen die noch sparen ?
Den Schrums verkaufen, da ist schonmal die Belastung weg, sich um den Schrott zu kümmern.
Mit dem Geld dann was Erleben, solange es noch möglich ist.

[NATALY [VIP]]

Antwort auf Beitrag Nr.: 34.305.740 von DScully am 15.06.08 18:19:45

Bei der Rente ist zu berücksichtigen, dass davon 56 % steuerpflichtig ist, macht also 1148,00 EUR. Dazu kommen 430 EUR Mieteinkünfte, macht zusammen 1578 EUR x 12 = 18936 EUR/Jahr. Davon müssten eigentlich noch Sonderausgaben (Krankenversicherung, Haftpflichtversicherung) abgehen. Der Grundfreibetrag beträgt für ein Ehepaar 15.328 EUR. Also sehr hoch ist die Steuerbelastung sicher nicht. Die Steuerbelastung ist ungefähr gleich, ob nun Mieteinkünfte oder Zinseinkünfte vorliegen. Möglicherweise besteht bei der Immo noch Wertsteigerungspotential,das hängt vor allem von der Lage an.
Ein Grund, das Ersparte auf den Kopf zu hauen, besteht mit 60 nicht.

[DScully]

Antwort auf Beitrag Nr.: 34.305.855 von NATALY am 15.06.08 18:52:35

wenn nicht mit 60 wann denn dann anfangen ?

außerdem ehe die mieteinnahmen den sofortigen verkaufspreis eingeholt haben, sitzen die vielleicht schon im pflegeheim

[maduski]

Erstmal Danke für die Antworten.

Die erhöhte Flexibilität durch Verkauf war auch eins von meinen Argumenten.
Allerdings soll das Geld (jetzt noch) nicht aufgezehrt werden sondern die Einnahmen daraus werden verjubelt.

Nun ist halt die Frage, was ist besser. Im Netz gibt es Brutto/Netto Rechner, evtl. kann man da rausfinden, was an Steuern bezahlt werden muss? Gibt es da einen für Rentner?

Welche Steuerklasse hat man als Rentnerehepaar überhaupt? Oder kann man da auch wählen? (z.B. III und V statt IV und IV?)

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 34.305.608 von maduski am 15.06.08 17:41:41

Die steuerliche Frage dürfte im aufgeführten Fall wohl eher die untergeordnete Rolle spielen (egal ob Zins- oder Mieteinkünfte bei den dargestellten Situation fallen rd. 25-30% Steuern an).

Ich würde mich wesentlich mehr mit der Frage beschäftigen, ob die Immobilien a) das richtige für die Leute sind (Mieternerv, Arbeitsaufwand etc.) und b) ob es sich bei den 430,-€ p.M. um Nettomieteinnahmen handelt und c) ob das Verhältnis zwischen Wert und Mieteinnahmen stimmt. Einfach mal probieren, ob es denn einen Käufer zu den 90.000€ geben würde - bei dem Mietfaktor (nix für Eigennutzer!) müsste das ja schon in einer 1a City in 1a Lage sein... Erfahrungsgemäß gibt es da gewisse Unterschiede im gedachten Wert und dem was dann letztlich bezahlt wird..

Grüße K1

[maduski]

Hallo,

kannst du mal kurz klarmachen, wie du auf ca. 25-30% Steuer kommst im Falle Vermietung?

Antworten:
A) Es sind upper-class Studentenappartements, voll möbliert, die Lage ist sehr gut. Deswegen hat man keine sehr großen Probleme mit den Mietern aber natürlich einfacher als ein Onlinedepot/-konto auf keinen Fall.
B) Die 430 Euro ist die Kaltmiete (vor Steuern)
C) Die 90.000 sind angenommen von (kürzlich) verkauften Appartements im selben Gebäude. So in etwa plusminus ein paar k€ dürfte der Verkaufspreis schon liegen.

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 34.311.628 von maduski am 16.06.08 18:21:29

kannst du mal kurz klarmachen, wie du auf ca. 25-30% Steuer kommst im Falle Vermietung?

Das ist eine Schätzung. Genaue Angaben fehlen ja. Vielleicht sind es auch nur 10-20% wenn es nennenswerte Sonderausgaben (KV etc.) gibt. Wenn sie 2010 "in Rente" gehen, dann beträgt der steuerpflichtige Anteil der Rente 60%. Kannst Du ja einfach dann mit den präzisen Daten ausrechnen.

Entscheidend aber ist doch in dem Fall der Vergleich Immobilie <> Kapitaleinkünfte. Und da ist die Steuerbelastung fast gleich, denn wenn das Einkommen noch im Grundfreibetrag liegt, dann können auf Antrag ja dann auch die Kapitaleinkünfte eben mit dem entsprechend niedrigeren Steuersatz versteuert werden.

Das Steuerthema spielt hier also defacto keine Rolle.

Für mich wäre bei der geringen Mietrendite die Frage eines Verkaufs der Immobilien recht einfach zu beantworten...

Grüße K1

[maduski]

Danke K1,

recht nennenswerte Sonderausgaben bis auf die üblichen kommen nicht hinzu. KV ist die AOK Bayern (gesetzlich). Private Versicherungen halt Haftpflicht, Wohngebäude & Hausrat.

Man kann also auf Antrag die Zinseinkünfte auch niedriger besteuern lassen, also damit die 25% Abgeltungssteuer umgehen? Wusste ich gar nicht.

[NATALY [VIP]]

Antwort auf Beitrag Nr.: 34.313.042 von maduski am 16.06.08 23:51:39

Sonstige Einkünfte: ca. 500 Euro Zinseinnahmen liegen über dem Sparerfreibetrag.


Wie ist das gemeint? Wie hoch sind insgesamt die Zinseinnahmen im Jahr?

Welche Steuerklasse hat man als Rentnerehepaar überhaupt? Oder kann man da auch wählen? (z.B. III und V statt IV und IV?)


Als Rentnerehepaar hat man keine Lohnsteuerklassen, da von der Rente keine Lohnsteuer abgezogen wird. Dies wäre nur bei Beamten der Fall.

Übrigens: Beim Verkauf von vermieteten Immos ist die Frage eines Speku-Gewinns zu prüfen.

Für mich wäre bei der geringen Mietrendite die Frage eines Verkaufs der Immobilien recht einfach zu beantworten...

So gering scheint mir die Rendite nicht zu sein. Aus den Appartements im Wert von 90.000 EUR werden jährlich 5160 EUR erwirtschaftet. Allerdings fallen bei Immos auch Kosten für Instandhaltung an. Andererseits könnte hier Wertsteigerungspotential der Appartements bestehen.

[NATALY [VIP]]

Antwort auf Beitrag Nr.: 34.314.346 von NATALY am 17.06.08 10:25:34

Zu versteuern sind übrigens nicht 5160 EUR; zu versteuern sind die Mieteinnahmen abzüglich sämtlicher Werbungskosten, wozu auch die AfA in Höhe von 2 % der Anschaffungskosten der Appartements zählt.

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 34.314.346 von NATALY am 17.06.08 10:25:34

Sonstige Einkünfte: ca. 500 Euro Zinseinnahmen liegen über dem Sparerfreibetrag.
Wie ist das gemeint? Wie hoch sind insgesamt die Zinseinnahmen im Jahr?

Das ist doch letztlich egal, da ab 2009ff das -wenn der Steuersatz über dem Abgeltungssatz liegt- in einen anderen Topf wandert und die zu versteuernden "normalen" Einkünfte nicht mehr erhöht.

Übrigens: Beim Verkauf von vermieteten Immos ist die Frage eines Speku-Gewinns zu prüfen.

Klar, aber danach wurde ja nicht gefragt. Falls die Immobilien 10 Jahre oder kürzer gehalten wurden ergibt sich Veräusserungserlös + erfolgte AfA ./. Anschaffungskosten = "Spekulationsgewinn". Kann aber auch wenn man sich die Preisentwicklung der letzten 10 Jahre anschaut in nicht wenigen Fällen sogar ein Verlust sein... Da fehlen halt die Angaben - genauso wie für die Frage, wie hoch die AfA ist.

So gering scheint mir die Rendite nicht zu sein. Aus den Appartements im Wert von 90.000 EUR werden jährlich 5160 EUR erwirtschaftet. Allerdings fallen bei Immos auch Kosten für Instandhaltung an. Andererseits könnte hier Wertsteigerungspotential der Appartements bestehen.

Also mal realistisch gesehen würde ich von den 430€ Netto kalt rd. 100€ für Verwaltung, Instandhaltung etc. pp. abziehen. Das gibt dann maximal "echte" 4-5% Mietrendite. Also ich weiß nicht...

Grüße K1

[NATALY [VIP]]

Antwort auf Beitrag Nr.: 34.315.017 von K1K1 am 17.06.08 11:43:27

Klar, aber danach wurde ja nicht gefragt.

Aus den Postings geht hervor, dass die Fragen nicht von einem Steuer-Profi stammen.
Daher finde ich es zweckmäßig, auf Umstände hinzuweisen, die vielleicht übersehen wurden.

[offmore01]

Hallo,
zum einen fehlen wichtige Angaben über die persönlichen Verhältnisse des Rentnerehepaares zum anderen die Ziele die das Paar für die Zukunft verfolgt.

Pauschal würde ich in diesem Fall von einer Veräußerung absehen.
Eine Mietrendite von 4-5% ist okay. Auf Dauer ist Sie sogar Inflationsgeschützt.
Bei einem Immobilienwert von 90K€ ist dies eine Reserve im Sachwert die man unbedingt beibehalten sollte.
Kurzfristig ist über Darlehen immer Liquidität gegeben, für evtl. gesundheitliche Maßnahmen. Operationen die vielleicht eine Krankenversicherung nicht übernimmt.
(Eingetragene Grundschulden, die nicht mehr valutieren sind wie Bargeld)

Mein Motto ist: die beste Gesundheitsversorgung ist ein dicker Geldbeutel.

Dieser Aspekt ist vielleicht sogar wichtiger, als eine steuerliche Betrachtungsweise.

Grüße

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 34.320.884 von NATALY am 18.06.08 01:16:32

Daher finde ich es zweckmäßig, auf Umstände hinzuweisen, die vielleicht übersehen wurden.

Das ist korrekt. Also Frage an den Threaderöffner:
1. Anschaffungszeitpunkt
und wenn der weniger als 10 Jahre zurückliegt:
2. Anschaffungskosten (inkl. Notar, etc. PP)
3. Betrag der jährlichen AfA
4. Geplanter Veräusserungserlös - Antwort hierzu ist bekannt, 90T€

Grüße K1

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 34.322.679 von offmore01 am 18.06.08 11:17:23

Pauschal würde ich in diesem Fall von einer Veräußerung absehen.
Eine Mietrendite von 4-5% ist okay. Auf Dauer ist Sie sogar Inflationsgeschützt.

Die Mietrendite beträgt maximal 4-5%. Das finde ich nicht ok, da man ähnliche Redniten auch ohne großartigen Aufwand mit entsprechenden Festverzinslichen Wertpapieren erreichen kann.

Die Frage des Inflationsschutzes mag jeder für sich selbst beantworten - für den Zeitraum der letzten 10 Jahre trifft diese Aussage bspw. nicht zu.


Kurzfristig ist über Darlehen immer Liquidität gegeben, für evtl. gesundheitliche Maßnahmen. Operationen die vielleicht eine Krankenversicherung nicht übernimmt.
(Eingetragene Grundschulden, die nicht mehr valutieren sind wie Bargeld)

Da sage ich aus der hohlen Hand mal nein.

1. Geben Banken mit zunehmenden Alter der Kreditnehmer äusserst unwillig bis gar keine Darlehen - selbst wenn Sicherheiten noch und nöcher vorhanden sind.

2. Wenn mal akuter Geldbedarf vorhanden ist, dann ist gerade eine Immobilie nicht besonders einfach und schnell "zu Geld" zu machen. Geht mit sicheren Wertpapieren wesentlich einfacher.

3. Wenn - wie es sich anhand der dargestellten Einnahmensituation darstellt - ein solch hoher Anteil der Vermögenseinkünfte von einem Asset (Immobilie) abhängt, dann ist das auch eher eine bedenkliche Verteilung.

Übrigens gibt es ja auch neben der Möglichkeit beide Immobilien zu behalten die, eine der beiden zu veräussern. Damit würde ein Liquiditätspuffer geschaffen und es gäbe eine bessere Assetdiversifikation.

Grüße K1

[offmore01]

Antwort auf Beitrag Nr.: 34.322.969 von K1K1 am 18.06.08 11:48:57

(Eingetragene Grundschulden, die nicht mehr valutieren sind wie Bargeld)

Da sage ich aus der hohlen Hand mal nein.

Hallo K1
Es gibt auch Banken die legen nur Wert auf die Sicherheit.
Bei einer freien Grundschuld und bei einer unbelasteten Immobilie
kriegt man ein Darlehen auch bei einem 85 Jährigen durch.
Wenn man allerdings nur VR und Sparkasse kennt, trifft das schon zu!

[maduski]

Hallo Kollegen,

erstmal danke für Eure zahlreichen Antworten und Eure Mühen. Ich habe leider etwas länger gebraucht mit meiner Antwort, da ich bestimmte Sachen erst mit dem Ehepaar klären musste, nachdem Sie aus dem Urlaub zurückgekommen sind.

Es hat sich auch eine Verschiebung der Daten ergeben, da nochmal nachgeprüft wurde und Sie mir teilweise Netto statt Brutto nannten.

Nun die Updates:

2 Appartements voll möbliert inkl. 1 Tiefgarage
Anschaffungszeitpunkte: Eines vor 12 Jahren, das andere vor 4 Jahren

Abschreibungen: Das erstere wurde finanziert, ist aber schon abbezahlt und das zweite wurde ohne Finanzierung bezahlt.

Das 2te Appartement wurde etwas unter Marktpreis gekauft (35.000 Euro Kaufpreis plus Notar etc.)

Weitere neue Eckdaten:
Eckdaten: Rente ab 60: Er 1800 Euro, Sie 560 Euro (Brutto)
Einkünfte aus 2 Mietappartement: 6900 Euro Brutto p.a.; 2040 Euro Verwaltungskosten p.a. (welche nicht an die Mieter verrechnet werden, nur von der Steuer absetzbar)
Wert der Immobilien: ca. 90.000 Euro
Sonstige Einkünfte: ca. 1000 Euro Zinseinnahmen liegen über dem Sparerfreibetrag.

[maduski]

nochmal ein kleiner Nachtrag zu oben:
(anscheinend kann man seine Postings hier nicht editieren)

Kaltmieteinnahmen p.a. : 5520 Euro/Jahr

Vergesst die Verwaltungskosten oben, das waren nur (teilweise) umgelegte Nebenkosten.

Viele Grüße