Auweia - jetzt kracht es auch noch auf dem deutschen Immobilienmarkt !!! - 500 Beiträge pro Seite

[StockFactory]

Den Korb zu voll gepackt

Auf dem deutschen Wohnungsmarkt kracht es. Den spektakulären Käufen vergangener Jahre folgen nun die Pleiten. Die ersten Finanzinvestoren auf dem Wohnungsmarkt brechen unter der Zinslast zusammen. Den Auftakt machte die Level One Asset Management, gefolgt von drei Töchtern der Titan Holdings in Berlin.

DÜSSELDORF. Level One Asset Management mit mehr als 24 000 Wohnungen beantragt bereits am 21. August Insolvenz beim Amtsgericht Berlin Charlottenburg (Az.: 36l IN 3453/08). Am Mittwoch folgte nun auch die Facility-Management-Gesellschaft der Gruppe.

Nur wenige Tage nach Level One Asset Management war es für drei Töchter der Titan Holdings in Berlin soweit. TN Jet Stream, TN Jet Stream 2 und TN Eagle 2 meldeten beim gleichen Amtsgericht Insolvenz an (Az.: 36t IN 2912/08 bis 2914/08). Titan ist im Besitz einer britischen Familie. Die Unternehmensgruppe unterhalte annähernd 3 000 Wohn- und Gewerbeimmobilien in Ostdeutschland, sagt der vorläufige Insolvenzverwalter, Rechtsanwalt Rüdiger Wienberg. Viele ihrer Standorte sind laut Experten nicht erste Wahl. Steigende Leerstände führten dazu, dass die Titan-Gesellschaften Zins- und Tilgung nicht mehr zahlen konnten, berichtet Wienberg.

Titan und Level One haben – wie viele andere – nach der gleichen Strategie gespielt. Die Zinsen waren niedrig, also wurden die Portfoliokäufe mit sehr geringem Eigenkapital finanziert. Das geht so lange gut, wie die Zinsausgaben niedriger als die Mieteinnahmen nach Abzug aller Kosten außer den Zinsen sind. Brechen Mieteinnahmen weg oder können Mieten nicht so schnell erhöht werden wie angenommen, geht das Spiel verloren. Das Ende kommt noch schneller, wenn Anschlussfinanzierungen teurer werden. Es zeige sich, dass die Kombination aus Wohnungen in Ostdeutschland und wenig Eigenkapital heute am Markt nicht mehr funktioniert, sagt Thomas Beyerle, Leiter der Marktanalyse beim Immobilienfondsanbieter Degi. Ein Mix, der auf beide Gruppen zutrifft.

Wirklich überraschend kommen die Pleiten nicht. „Kenner der Branche haben schon vor Monaten vor solchen Entwicklungen gewarnt“, sagt Wolfgang Wingendorf, Geschäftsführer des Wohnungsverwalters Treureal in Mannheim. Wohnungsverwalter sehen, was an Einnahmen und Ausgaben anfällt.

Analyst Beyerle rechnet nun damit, dass das Level-One-Portfolio in Einzeltranchen von zehn Mill. bis 15 Mill. Euro zerstückelt wird. Dafür finde sich dann womöglich ein Käufer, allerdings nur mit erheblichen Preisabschlägen.

Dass solche Bestände auch für etablierte Wohnungsunternehmen ihren Reiz haben, bestätigt etwa Wijnand Donkers, Chef der größten deutschen Wohnungsgesellschaft Deutsche Annington: „Wir interessieren uns auch für kleinere Portfolios von Unternehmen, die sich aus dem Markt zurückziehen müssen.“ Michael Zahn, Vorstandsvorsitzender der börsennotierten Deutsche Wohnen AG (Deuwo) stimmt zu: „In der Tat bieten Portfolios, wie sie zum Beispiel in Verbindung mit Insolvenzen auf den Markt kommen, Möglichkeiten, unser Engagement in unserer Kernregion Berlin zu verstärken.“

Was für die Deuwo in Berlin gilt, gilt an anderen Standorten nicht weniger. „Gute, zukunftsfähige Immobilien, die von der Ausstattung in unser Portfolio passen und in einer unserer Schwerpunktregionen liegen, sind für uns grundsätzlich immer interessant. Dresden ist zum Beispiel eine solche Region“, sagt TLG-Immobilien-Chef Volkmar von Obstfelder. Level One hat sowohl in Dresden als auch in Berlin Bestände. Was aber nicht heißt, dass Deuwo und TLG sich auf Level-One-Pakete stürzen werden. „Soweit uns das Level One-Portfolio allerdings bekannt ist, hat es nicht das Entwicklungspotenzial, das wir von unseren Portfolios erwarten“, stellt Deuwo-Chef Zahn klar.

Wohnungen angeschlagener Gesellschaften wecken aus zwei Gründen das Interesse: Zum einen können durch Zukäufe vorhandene Kapazitäten an einem Standort besser ausgelastet und damit die Verwaltungskosten je Wohnung gesenkt werden. Zudem hat der mit dem Rücken zur Wand stehende Verkäufer beim Preispoker die schlechteren Karten. Wer an einem Standort bereits vertreten ist, wisse schnell, was ein Paket wert ist und was man daraus machen könne, gibt Donkers zu verstehen. Was für die vielerorts vertretene Annington gilt, gilt ebenso für kommunale Gesellschaften. Die werden gerne die Rosinen vor Ort picken, gibt der Geschäftsführer einer norddeutschen Gesellschaft im Besitz der öffentlichen Hand zu verstehen.

[Cashlover]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.118.948 von StockFactory am 15.09.08 21:20:14

Es gibt auch hier im Forum immer noch etliche, die Immobilienanlagen (auch in Berlin) immer noch für ein aussichtsreiches Investment halten.
Frage mich schon seit langem, wie man auf so ein schmales Brett kommen kann.

Wenn selbst die Dicken mit immer noch relativ niedrigen Refinanzierungskosten Probleme bekommen?
Denn wenn hier in #1 von "Zinslast" gesprochen wird, dann ist das eigentlich ein joke, denn historisch sind die Zinskonditionen ja wohl immernoch relativ günstig.

In Wahrheit kommen da etliche trotz relativ günstiger Refinanzierung nicht klar und das ist wirklich erschreckend, weil es ein äußerst derbes Licht auf die Renditen bei Immobilien in Deutschland an bestimmten Standorten wirft.

Jetzt muss man sich nur mal vorstellen, was passiert, wenn das bedingungslose Grundeinkommen mal Realität wird, was wohl nur eine Frage der Zeit ist.
Dann müssten ja wohl alle staatlichen Mietsubventionen wegfallen, d.h konkret, je billiger man wohnt, umso mehr Geld bleibt für den Konsum.
Also wird es einen regelrechten Wettlauf um günstigen Wohnraum geben, bis an die Schmerzgrenze für die Vermieter.

Wer da noch mithalten will, als Vermieter, der kann Zinshäuser ja nur für nen appel und nen Ei einkaufen, wenn er überleben will.

Wo sollen denn da die grossen Wertsteigerungen in den nächsten Jahren herkommen?

[StockFactory]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.124.572 von Cashlover am 16.09.08 09:06:44

So siehts aus ...

[Cashlover]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.124.572 von Cashlover am 16.09.08 09:06:44

"Dann müssten ja wohl alle staatlichen Mietsubventionen wegfallen,"

um das mal zu konkretisieren:
30% der Wohnkosten für Harz IV-ler trägt aktuell der Staat.
In Berlin dürfte wohl die HarzIV-Quote bei knapp 20% liegen, in einigen anderen Ballungszentren sieht das nicht sehr viel besser aus.