Offene Immobilienfonds und die Abgeltungssteuer - 500 Beiträge pro Seite

[fondsrecovery]

Wie werden eigentlich Offene Immobilienfonds ab 2009 behandelt? Gilt da auch für Kursgewinne Altbestand nach 1 Jahr Haltefrist als steuerfrei? Und wie werden die Ausschüttungen behandelt ab 2009? Wenn z.B. die ebase die Ausschüttungen automatisch wieder anlegt, gilt dies als Neukauf und was ist dann zu beachten? Wäre es besser der ebase mitzuteilen Ausschüttungen nicht automatisch wieder anzulegen sondern auszuzahlen um keinesfalls in die Abgeltungssteuerfalle zu tappen? Was wäre die beste Lösung?

[ragga_berlin [wO]]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.286.819 von fondsrecovery am 26.09.08 09:31:12

Hey, das dürfte deine Frage beantworten:
(Gefunden bei ftd.de http://www.ftd.de/boersen_maerkte/alternativen/Portfolio-Off…)

Offene Immobilienfonds bessergestellt

Offene Immobilienfonds stehen nach der Steuerreform zum Jahreswechsel deutlich besser da als bisher - im Gegensatz zu Aktien- oder Zertifikatefonds. Die Auswirkungen der Abgeltungsteuer fallen fast ausschließlich zugunsten der Anleger aus. Damit zählen Immobilienfonds zu den Reformgewinnern.

Die steuerpflichtigen Erträge werden moderater erfasst, die Spekulationsfrist für Immobilien bleibt bestehen, und für Erlöse jenseits der Grenze interessiert sich der deutsche Fiskus ab 2009 überhaupt nicht mehr. Daher kommt es bei dieser Anlage nicht auf die Rettung des Bestandsschutzes, sondern auf die Nutzung neuer Privilegien an.

In der Praxis sind nur die vom Fonds kassierten heimischen Mieterträge minus laufender Kosten und Gebäudeabschreibung voll steuerpflichtig. Statt der individuellen Progression löst das künftig nur noch die pauschale 25-Prozent-Abgabe aus. Zudem erhöhen diese Einnahmen nicht mehr den Steuersatz für das übrige Einkommen des Fondssparers. Steuer auf den Verkaufsgewinn aus Inlandsobjekten fällt nur selten an, da die Manager die Zehnjahresfrist meist abwarten.

Progressionsvorbehalt entfällt

Liegen die Grundstücke jenseits der Grenze, zahlt der Immobilienfonds im jeweiligen Staat Steuer, der Anleger muss sich darum nicht kümmern. Die Einkünfte erfasst das inländische Finanzamt über den Progressionsvorbehalt und erhöht lediglich den Steuersatz des Anlegers für übrige Einkünfte. Ab 2009 interessieren den heimischen Fiskus Mieten und Verkaufserlöse jenseits der Grenze gar nicht mehr, der Progressionsvorbehalt entfällt.

Damit werden ausländische Mieterträge und kurzfristige Verkaufsgewinne wie weiße Einkünfte behandelt, um die sich die Abgeltungsteuer nicht kümmert. So senken Fonds die Steuerpflicht künftig sogar dauerhaft gegen null, sofern sie fast ausschließlich auf Auslandsimmobilien setzen.

Ein Wermutstropfen bleibt jedoch: Anleger können ihre nach 2008 erworbenen Anteile nicht mehr steuerfrei verkaufen. Ein Großteil vom Kursplus resultiert jedoch ohnehin aus steuerfreien Auslandserträgen. Die Fonds schütten Verkaufsgewinne zuvor unbehelligt und kursmindernd aus.

[fondsrecovery]

Gebt ihr Eurer Depotbank ab 2009 den Auftrag Ausschüttungen der Immofonds automatisch anzulegen oder lasst Ihr Euch die Ausschüttung auszahlen? Was ist empfehlenswert?

[Toadie82]

Mich würde es auch interessieren, was mit den wiederanlagen bei Ebase ist. Steuerfrei oder müssen versteuert werden?
In meinem Beispiel wäre es der KanAm Grundinvest.

[fondsrecovery]

Keiner einen Input? Besser Ausschüttungen auszahlen zu lassen?

[IndexBroker]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.463.205 von fondsrecovery am 07.10.08 20:19:14

Die Frage ist etwas schwer zu beantworten, ohne weitere Angaben von Dir.

So lautet die Antwort: 42

Also pauschal würde ich sagen, daß wenn du deinen Freistellungsauftrag (z.B. 801 Euro bei Ledigen) ausgeschöpft hast, die Ausschüttungen wieder anlegen lassen solltest.
Die Ausschüttung selbst bleibt ja zu großen Teilen beim KanAm steuerfrei und das auch 2009ff und trotz Abgeltungssteuer.

Die Anteil der Kursgewinne der Offenen Immobilienfonds unterfällt zwar dann der Abgeltungssteuer, aber schau mal nach wie hoch die Kursgewinne beim KanAm in den letzten Jahren im Vergleich zu den Ausschüttungen lagen.

Und selbst wenn die Kursgewinne unerwartet hoch sein sollten. Wo ist das Problem? Dann streichst du halt ca. 75% dieser unerwarteten Kursgewinne ein.

Entscheidend ist doch wie du NACH Steuern die höchste Rendite erzielst. Und da wirst du bei ausgeschöpftem Freibetrag mit einem Offenen Immobilienfonds wohl gerade ab 2009 nicht schlecht fahren.

[Taxadvisor]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.485.602 von IndexBroker am 08.10.08 22:14:41

Wenn der Fonds ausschüttet, ist es egal, ob man wieder anlegt oder nicht. Soweit in der Ausschüttung steuerpflichtige Bestandteile enthalten sind, fällt Steuer an, auch bei Wiederanlage. Die wiederangelegten Stücke unterliegen bei Verkauf dann zusätzlich der Abgeltungsteuer.

Gruß
Taxadvisor

[IndexBroker]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.486.213 von Taxadvisor am 08.10.08 23:14:54

Dass man die Besteuerung der aktuellen Ausschüttung nicht durch Wiederanlage oder Nicht-Wiederanlage beinflussen kann, ist hoffentlich klar.
Deswegen habe ich mein Szenario auf kommende Ausschüttungen bezogen.

Ich kann mich nur wiederholen: um eine sinnvolle Antwort geben zu können, muss da schon noch mehr Input geliefert werden, was genau eigentlich bezweckt werden soll durch die Wiederanlage bzw. Nicht-Wiederanlage.

[fondsrecovery]

Also ich wollte mit meiner Frage eigentlich folgendes bezwecken. Ich möchte ein Depot fahren, welches absolut abgeltungssteuerfrei ist und bleibt. Für Investments ab 2009 eröffne ich ein seperates, weiteres Depot. Nun habe ich bei ausschüttenden Aktienfonds meiner Bank mitgeteilt, alle Ausschüttungen auszuzahlen und nicht automtisch wiederanzulegen. Damit umgehe ich Neuanlagen und die Abgeltungssteuer. Deshalb die Frage wie bei Immofondsausschüttungen am besten zu verfahren wäre im Hinblick auf die Abgeltungssteuer für mein kleines "Altdepot". Angenommen die Ausschüttungen werden automatisch wiederangelegt, diese wären doch nach 10 Jahren Haltedauer abgeltungssteuerfrei??? Danke für etwas Aufklärung.

PS Mein Freistellungsauftrag ist noch nicht ausgereizt.

[geektrader]

Mit dem "nach 10 Jahren steuerfrei" bezieht sich auf die Immobilien die der Fonds hält. Wenn diese 10 Jahre im Fonds waren sind die Veräußerungsgewinne IM FONDS steuerfrei. Das hat aber mit dem Zeitpunkt deines Fondskaufs überhaupt nichts zu tun sondern spielt nur auf Fondsebene eine Rolle.

Ausser du hast selber eine *echte* Immobilie, die kannst du dann nach 10 Jahren auch steuerfrei verscheuern

Sonst ist noch folgendes zu sagen: jetzt werden sogar für Fonds die vorher vor deutschen Immobilien zurückgeschreckt sind solche interessant! Grund ist nämlich folgender: vor Einführung der 25% Abgeltungssteuer die sich in dem Fall ja nur auf Deutsche Immobilien im Fonds bezieht, mussten teilweise höhere Steuern Fondsintern für dieses Objekt gezahlt werden als wenn der Fondsanleger jetzt 25% selbst abführt - daher werden deutsche Immobilien für die Fonds sogar recht attraktiv, denn kaum ein anderes Land (Frankreich, UK, oder wo auch immer die meisten ihre Immobilien haben) verlangt da "nur" 25%, die liegen alle fast ausnahmslos höher als die pauschalen 25% die dann hier nächstes Jahr abzuführen sind. Nur hat man das vorher eben nicht gesehen da die Steuern schon Fondsintern abgezogen waren und der Rest steuerfrei für den Anleger selbst.

Das heisst aber nicht dass nie Steuern auf die ausländischen Immobilien im Fonds gezahlt wurden! Die 100% Steuerfreiheit bei einigen Fonds beziehen sich nur darauf dass der Anleger selber keine Steuer mehr abführen muss wegen Doppelbesteuerungsabkommen.

Mal an einem (sehr simplen) Beipsiel verdeutlicht wie es vor 2009 aussah:

Immobilie in Frankreich, 7% Mietertrag, 32% Steuer in Frankreich auf die Miete gelöhnt, die Fondsintern abeführt wurde (war schon immer so, nur kriegt man das als Fondsanleger garnicht mit wenn man nicht genau liest). Der Rest des Ertrags natürlich in Deutschland steuerfrei da ja schon in Frankfreich versteuer wurde, also "100%" Steuerfrei, wobei aber eben schon Fondsintern in Frankreich versteuert werden musste!

Selbe Immobilie in Deutschland, 7% Mietertrag, minus Steuer die für diese Immobilie vom Anleger mit seinem persönlichen Steuersatz zu versteuern war.

Ab 2009:

Immobilie in Frankreich, 7% Mietertrag, 32% Steuer in Frankreich auf die Miete gelöhnt, die Fondsintern abeführt wurde.

Selbe Immobilie in Deutschland, 7% Mietertrag, minus 25% Pauschalsteuer.


Von daher wäre das selbe Objekt NACH Steuern für den Deutschen Anleger günstig als das selbige in Frankreich in den Fonds zu nehmen.

Man muss hier eben genau hinschauen, "100% Steuerfrei" heisst nicht dass für eine Immobilie keine Steuern abgeführt wurden. Das wurden sie nämlich schon immer und zwar immer in dem Land (solange diese nicht in Deutschland steht) indem sie stand! Aber wurde eben Fondsintern abgeführt und danach natürlich "100% Steuerfrei" da Doppelbesteuerungsabkommen.


Tja alles nicht so einfach, aber gerade für Immofonds bringt die Abgeltungssteuer eine Entlastung. Auch deshalb weil die Erträge ab 2009 nicht mal mehr dem Progressionsvorbehalt unterliegen!

[fondsrecovery]

Danke geektrader,

hmm, also am besten wäre es doch die Anteile automatisch wiederanzulegen damit man wenigsten hier etwas Substanzsteigerung im Depot generiern kann oder? Wenn man sich die Ausschüttungen von Immofonds immer auszahlen läßt, erhöht sich der Wert dieser Fonds ja so gut wie nicht... Oder wäre im Hinblick auf die Abgeltungssteuer hiervon abzuraten? Sorry, so richtig eine Antwort ob besser auszahlen oder wiederanlegen dieser speziellen Fondsgattung habe ich noch nicht gelesen. Der Fall betreffend Aktienfonds und Co. ist mir klar.

fondsrecovery

[geektrader]

Es ist bei den Immofonds ziemlich wurst, du kommst nicht um die Abgeltungssteuer rum und wie gesagt, unterm Strich hast du nächstes Jahr mehr von der Rendite der ImmoFonds als vor der Abgeltungssteuer, egal ob du nun die Ausschüttungen wieder anlegst oder nicht, es kommt aufs selbe.