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Offene Immobilienfonds vor der Krise?



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Die weltweit fallenden Immobilienpreise besorgen mich zunehmend mehr. Auf Grund der wirtschaftlichen Abkühlung erwarten Experten, dass künftig der Leerstand an Gewerbeimmobilien deutlich ansteigen wird und negative Bewertungsberichtigungen drohen.

Als Geldmarktersatz bin ich schon seit längerem in folgenden Fonds positioniert:

1. UBS Euroinvest (977261)
2. TMW Immobilien Weltfonds (A0DJ32)
3. KanAm Grundinvest (679180)

Wie würdet Ihr Euch verhalten? Komplett in Geldmarktfonds switchen (natürlich ohne ABS-Anteile)? ;-)

Vielen Dank vorab für Eure Meinungen.

Earl of Nordend
4 Antworten
Es ist eine unfassbare Ironie, dass Leute, die Angst vor der Immobilien- und Kreditkrise haben, gerade jetzt in diese Produkte flüchten.

Die Stabilität der offenen Immobilienfonds ist eine Illusion, die solange perfekt funktioniert, wie Nettomittelzuflüsse erfolgen. Solange das der Fall ist (und im Moment ist es so) wird nichts geschehen.

Bei den Immobilienaktien (aber auch geschlossenen Fonds) ist längst auch dem letzten klar geworden, dass man sich auf publizierte NAVs nicht verlassen kann. Viele Immobilienaktien notieren 50, 60 und manchmal auch 80 Prozent tiefer als ihr NAV.

Offene Immobilienfonds sind in genau denselben Vermögenswerten investiert wie diese Immo-AGs, der einzige Unterschied besteht in der fehlenden Leverage. Ergo sind auch hier Realität der NAVs in Frage zu stellen, wenn auch nicht in so starkem Umfang wie bei geleveragten AGs oder geschlossenen Fonds.

Der Umstand, dass offene Immobilienfonds ihre Anteile zum NAV zurücknehmen (statt Sekundärhandel zu realen Marktpreisen) sorgt für eine stabile Entwicklung, die aber mit der Realität der Assets nichts zu tun hat. Es ist genauso wie bei einer Immobilienaktie, bei der das Management den Kurs pflegt, indem bei Kursausschlägen unter den NAV Aktien aus dem Markt gesaugt werden. Dafür gibt es Beispiele aus der Vergangenheit, und so etwas ist jedesmal dramatisch schiefgegangen.

Sobald also die Anleger beginnen, mehrheitlich Gelder aus offenen Immobilienfonds abzuziehen, wird sich für diese Fonds die Frage stellen wo das Geld dafür herkommen soll. Es ist allgemein bekannt, dass man derzeit kaum etwas zum publizierten NAV verkaufen kann, schon gar nicht unter Druck. Dann wird die Rücknahme ausgesetzt werden, und es wird ein Riesengeschrei geben.

Man beachte: solange die Masse da Geld reinpumpt, wird nichts geschehen! Man beachte weiters, dass es solche und solche Fonds gibt. Je mehr Bargeld bzw. leicht liquidierbare Assets vorhanden sind, desto länger würde es dauern, bis ein Mittelabfluss zum Exitus führt. Jemand, der den Markt täglich beobachtet, kann sowas also als Sparbuchersatz kaufen, aber er muss immer auf der Hut sein.

Sowas jetzt kaufen und wegschauen ist mE das DÜMMSTE, was man derzeit machen kann. Wennschon Immobilien, dann eine der geprügelten Immo-AGs, aber auch das nur nach sorgfältiger Selektion, und unter Beachtung von Depotanteilsgrenzen.
Hi Pfandbrief,

Argumentation verstanden. Klingt plausibel. Es gibt aber auch ein Argument der Verfechter der Immofonds:

Bei steigender Inflation würden die vereinbarten Mieten steigen, da sie an oftmals an die Inflation gebunden wären. Wenn das der Fall wäre, dann würde auch die Bewertungen zumindest nach Ertragswert-Methode steigen.

Daneben: Wann wäre Dein Szenario gegeben? Wann würden die Nettozuflüsse in Nettoabflüsse kippen?

Wir haben vor ca. 2,5 Jahren die ersten Zwangs-Fondsschliessungen gesehen. Interessanterweise war die Bewertung z.B. des RREEF grundbesitz europa (damals grundbesitz invest) höher als vor Schließung. Mir erschliesst sich bis heute nicht, wie es dazu kam?
Ich will das Investment Immobilien auch nicht prinzipiell schlechtreden. Es ist jedoch klar, dass man das Argument der Inflation genausogut (oder sogar besser) auf geleveragte und unter ihrem NAV notierende Immo-AGs oder geschlossene Fonds anwenden kann.

Zu Fondsschließungen kommt es eben immer dann, wenn hinreichend viel Geld abgezogen wird. Dieses Abziehen muss ja keinen realen Hintergrund haben. Es entsteht allein dadurch, und dem Prinzip der NAV-Rücknahme ein Problem, selbst dann, wenn die Mieteinnahmen schön fließen.

Der Punkt hier ist, dass viele Anleger dieses Instrument nicht verstehen. Sie schauen auf den Chart in der Vergangenheit (der natürlich wie mit dem Lineal gezogen aussieht) und folgern daraus, dass hier der sichere Hafen für ihr Geld ist. Und das ist ein Problem. Ein großes Problem. Denn ein Anleger, der seine Depotwerte von Anfang an nicht versteht, ist auch ein Anleger, der im Ernstfall in Panik gerät, selbst wenn fundamental dazu keine Veranlassung besteht. Es ist nicht prognostizierbar, wann solche Leute einen Run auf ihren Fonds veranstalten.

Ich bin daher dafür, dass das Prinzip eines offenen Fonds überhaupt nur dann verwendet werden dürfte, wenn die Assets eines Fonds leicht liquidierbar sind (Aktien, Anleihen, nicht jedoch Kreditverbriefungen oder Immobilien).
Antwort auf Beitrag Nr.: 35.399.303 von Pfandbrief am 03.10.08 16:59:50Ich habe auch bei dem Depot meiner Mutter, welches ich in den vergangenen Jahren mit solchen Witwen und Waisen Fonds ausgestattet hatte erst einmal alle offenen ImmoFonds liquidiert.

Mir ist einfach nicht geheuer, was da im Portfolio unter Cash Anteil gehalten wird. Das beobachte ich erst einmal von der Seitenlinie.
Einsteigen kann man später immer noch wieder. Da verpasst man zur Zeit nichts.

Mal die steuerliche Betrachtung außen vor, die Rendite bekomme ich zur Zeit auch ohne Risiko auf einem Tages- oder Festgeld.

Gruß
Das Postguru
Antwort auf Beitrag Nr.: 35.396.447 von Pfandbrief am 03.10.08 14:10:49"Jemand, der den Markt täglich beobachtet, kann sowas also als Sparbuchersatz kaufen, aber er muss immer auf der Hut sein."

Kann ich denn überhaupt die täglichen Zu- und Abflüsse eines offenen Immobilienfonds irgendwo nachsehen ?
Taggenau meines Wissens nach nicht...es mag Fonds geben, die das veröffentlichen. Aber man muss halt auf gewisse Anzeichen schauen. Z.B. es gibt einen Run auf einen anderen Fonds. Oder urplötzlich steigt der Rücknahmewert nicht mehr linear. Oder es gibt einen Artikel in einer vielgelesenen Zeitung, in dem auf das oben beschriebene Problem aufmerksam gemacht wird.

Dann sollte man allerdings besser flott unterwegs sein...
Beim SEB Immoinvest (DE0009802306) ist mir aufgefallen, dass sich der Kurs in den letzten Wochen etwas untypisch, im Vergleich zu seinem bisherigen Chartverlauf verhalten hat.
Hat vielleicht dazu jemand Infos zu den Gründen ?
Antwort auf Beitrag Nr.: 35.403.265 von TokioBill am 03.10.08 20:18:11Das liegt an dem erwähnten Cash Anteil.

Der Fonds hält zB den "SEB Immo Cash" ist scheinbar ein eigener Fonds nur für die Baranteile des Fonds. Kann man nicht einsehen.

Aber schau dir mal die 3 Geldmarktfonds von SEB an, dann erhälst du vielleicht einen Eindruck warum die Vola raufgeht.

SEB MoneyMarket DE0009769158

SEB Geldmarkt Euro DE0009769026

SEB EuroCash Spezial I LU0036593480

Gruß
Das Postguru

Interessante Diskussion unter:
http://www.wertpapier-forum.de/index.php?showtopic=6720&st=2…
Antwort auf Beitrag Nr.: 35.407.226 von postguru am 04.10.08 08:09:34Ich bin um offene Immofonds nicht so besorgt, sofern ein hoher Cashbestand nicht dafür verwendet wird, Liquiditätslöcher bei Banken zu stopfen. Wenn die Mieter solide bzw. nicht stark fremdfinanziert sind und einen konstanten Cashflow haben, wird sich der Immowert nach dem Ertragswertverfahren stabil zeigen.
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