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Offene Immobilienfonds vor der Krise? (Seite 693)



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Der Allianz Flexi Immo beendet in Kürze mit einer angekündigten Schlusszahlung von 11 € seine Liquidation. Angeblich sind die nicht börsengehandelten Zielfonds außerbörslich veräußert worden. Meine überschlägige Rechnung hätte einen Substanzwert von 12,15 € pro Anteil ergeben, wenn man die Zielfonds wie folgt bewertet hätte:

CS PROPERTY DYNAMIC: 40 €

DEGI GERMAN: 3,05 €

KanAm SPEZIAL: 18 €

SEB Global: 230 €

SEB-ImmoPortfol.Tar. Ret.Fds.: 29 €

Wenn man nun nur auf 11 € gekommen ist, scheinen die Käufer dieses Pakets die o. g. Zielfonds noch einmal 10 % schlechter eingeschätzt zu haben ... :eek:
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Ein Artikel von CS Realwerte AG unter: http://csrealwerte.de/neuigkeiten/ , der in seiner Tendenz auch auf CS Euroreal oder SEB Immoinvest zutrifft.

Wie ich immer sage, die Beschreibung eins Selbstbedienungsladens vom Feinsten !

Jedem das Seine, mir das Meiste
5. Oktober 2017 Article

Lange Zeit hatten wir vom KanAm grundinvest und seinen scheinbar anerkennenswerten Verkaufs-Leistungen in der Abwicklungsphase eine gute Meinung. Nach Lektüre des gestern veröffentlichten Abwicklungsberichts zum 30.06.2017 der Depotbank M. M. Warburg & Co. hat das aber einen kleinen Knacks bekommen.

Am Beginn des Berichtszeitraums (01.07.2016) lag das Fondsvermögen noch bei 2,06 Mrd. EUR, zum 30.06.2017 waren es 1,16 Mrd. EUR. Im gleichen Zeitraum konnten bis auf vier kleinere (zwei in den Niederlanden, zwei in Frankreich) alle Restobjekte des KanAm grundinvest verkauft werden. Deshalb ging das Immobilienvermögen von 1,29 Mrd. EUR auf 0,16 Mrd. EUR zurück. Gleichzeitig stiegen die Bankguthaben von 0,19 Mrd. EUR auf 1,00 Mrd. EUR an (nachdem es im Juni 2017 eine vor diesem Hintergrund mehr als mickrige Ausschüttung von 0,21 Mrd. EUR gegeben hatte).

Zwar wird mit blumigen Worten in ständiger Wiederholung gleich an mehreren Stellen des Berichts beteuert, wie richtig und sinnvoll die Liquiditätseinbehalte seien. Doch hier dürfte eher die alte Erfahrung gelten: Wer sich zu vehement verteidigt, klagt sich nur selbst an. Wir halten diese gebetsmühlenartigen Beteuerungen jedenfalls für nichts weiter als verbale Nebelkerzen, mit denen der eigentliche Zweck der unverhältnismäßig hohen Liquiditätsrückbehalte verschleiert werden soll: Sich auf Kosten der Anleger in der Endphase noch mal ordentlich die Taschen zu füllen.

Die Depotbank und damit letzlich KanAm bekommen auf das verwaltete Fondsvermögen ohnehin einen der höchsten in der Branche vorkommenden Gebührensätze: 1,2 % p.a. Das brachte den Akteuren im abgelaufenen Geschäftsjahr 18,3 Mio. EUR Ertrag. Doch damit nicht genug: Als transaktionsabhängige Vergütung für die rd. 1,1 Mrd. EUR (Summe Verkehrswerte) Verkäufe des Berichtsjahres kassierte KanAm noch mal 37,1 Mio. EUR obendrauf, also etwa 3,5 % der Verkaufspreise.

Das sind in Summe 55,4 Mio. EUR (die 0,5 Mio. EUR zusätzliche Depotbankvergütung für Warburg sind da beinahe schon eine vernachlässigenswerte Marginalie) – 55,4 Mio. EUR bei einem Fondsvolumen am Geschäftsjahresende von 1,15 Mrd. EUR. Oder, anders ausgedrückt, 77 cent pro Anteilschein = 5,6 % vom Börsenkurs.

Die traurige Rechnung für die Anleger sieht im Geschäftsjahr 2016/17 demnach so aus: Aus den Veräußerungsgeschäften wurden 268,6 Mio. EUR Gewinne und 133,9 Mio. EUR Verluste realisiert, macht in Summe ein positives Ergebnis aus Veräußerungsgeschäften von 134,7 Mio. EUR. Im laufenden (Vermietungs-)geschäft schrieb man – kein Wunder bei der üppigen Ausgabenpolitik – rote Zahlen, sprich 12,0 Mio. EUR Verlust. Als Ergebnis des Geschäftsjahres bleiben damit 122,7 Mio. EUR Gewinn.

Bis dahin würde man sich als Anleger in diesem Fonds gefreut haben. Das “dicke Ende” kommt in Form der am Schluß abgerechneten Transaktionskosten: 121,9 Mio. EUR. Von all den tollen Wertzuwächsen im dreistelligen Millionenbereich (für die sich das Fondsmanagement auch bei jeder Gelegenheit selbst überschwenglich gefeiert hatte) bleiben für die armen Anleger gerade noch 0,8 Mio. EUR übrig. Selbst der Begriff “Krümel” wäre dafür immer noch eine schamlose Übertreibung.

121,9 Mio. EUR Transaktionskosten (davon 37,1 Mio. EUR an KanAm selbst und 84,8 Mio. EUR an “family and friends”) sind übrigens gut 11 % der Summe der Verkehrswerte der im Berichtsjahr veräußerten Objekte. Allein diese Zahl dokumentiert schon eine scheinbar hart an der Grenze der Legalität liegende Selbstbereicherungsmentalität.

Das Drama ist damit aber noch gar nicht zu Ende: Turnusgemäß und nach dem von der BAFin an sich verlangten Halbjahresrhytmus wäre spätestens im Dezember 2017 die nächste Ausschüttung fällig. Doch KanAm bzw. Warburg erklären dem verdutzten Anleger mit allergrößter Chuzpe, daß heute noch nicht einmal ansatzweise abzusehen sei, wann man überhaupt wieder etwas ausschütten könne. Damit setzt sich bei der Ausschüttungspolitik nahtlos die Veralberung der Fondsanleger fort, mit der der Fonds bereits im Frühjahr unangenehm aufgefallen war.

Natürlich hat dieser Wahnsinn Methode: Je länger man sich an die im Fonds vorhandene Liquidität klammern kann, desto länger kann man die mit 1,2 % p.a. des Fondsvermögens ohnehin unanständig hohe Verwaltungsgebühr kassieren. Zur Erinnerung: Das Fondsvermögen von 1,16 Mrd. EUR besteht inzwischen zu über 1,00 Mrd. EUR aus Bankguthaben. 1,2 % von 1,00 Mrd. EUR sind 12 Mio. EUR im Jahr – ein wirklich schönes Salär für das sicher unglaublich schwierige und Heerscharen akademisch gebildeter Spezialisten erfordernde Aufschlitzen von Kontoauszügen.

Dass den Anlegern da nebenbei auch noch ein Schaden von 2,5 Mio. EUR p.a. in Form der “Verwahrentgelte” der beteiligten Kreditinstitute entsteht, muß man halt in Kauf nehmen.
Damit wir nicht mißverstanden werden: Wir haben nichts dagegen, wenn jemand für ordentliche Arbeit auch ordentliches Geld verdient. Es gibt auch keinen Zweifel, daß KanAm grund hier ordentliche Arbeit geleistet hat. Die Gebührenschinderei zu Lasten der ohnehin gebeutelten Anleger sprengt hier aber jedes Maß und überschreitet die Grenzen des guten Geschmacks.

Zum Schluß noch ein kleiner Schlenker und ein Blick auf die unterschiedliche Größe der Fleischhappen, die die Beteiligten bei dieser Mahlzeit im Geschäftsjahr 2016/17 bekamen:

37.100.000,00 EUR transaktionsabhängiges Entgelt für KanAm grund
18.377.431, 31 EUR Verwaltungsgebühren für das Fondsmanagement
473.048,19 EUR Depotbankvergütung
39.671,62 EUR Vergütung für die Sachverständigenausschüsse

Knapp 40 TEUR Vergütung für die regelmäßige Bewertung eines anfangs noch milliardenschweren Immobilienvermögens: Es bleibt Ihrer Phantasie überlassen, wie viel Arbeitsqualität man für diesen Hungerlohn erwarten darf. Aber das ist dann schon wieder ein anderes Thema und ein Problem praktisch aller Immobilienfonds, auch der noch lebenden …
Antwort auf Beitrag Nr.: 55.727.409 von Herbert H am 12.09.17 22:11:08Ich würde unbedingt empfehlen die Aktion von „Degispezi“ und „wallstreetmarc“ zu unterstützen !
Warum ? Aus ureigenem Interesse.


Denn, wenn wir jetzt nicht zusammen etwas tun, dann sind die Hoffnungen auf eine risikogerechte Rendite im Eimer.

Dann werden – bedingt durch die nicht vorhandenen Regularien – weiterhin überhöhte Rückstellungen – mit märchenhaften Begründungen hinsichtlich des „Warum´s“, gebildet und solange es nur geht ausgenutzt.

Bei den Auflösungen wurden von der BaFin noch Fristen gesetzt, bis zur End-End-Abwicklung ist die Bafin jedoch weitestgehend außen vor. Wenn diese Bundesbehörde schon in der Vergangenheit nicht als Verbraucherschutz-Organisation aufgefallen ist bei der Abwicklung eines Mrd-Vermögens, was glauben sie, wie dann die Aktivitäten aussehen, wenn es sich nur noch um Reste handelt ?

Wird sie einem Argument wie „ unter dem Gebäude kann noch ein Riesen-Blindgänger aus dem 2. Weltkrieg liegen, der sowohl das Gebäude, als auch tausende von Menschen in den Tod reißen kann“ widersprechen können und wollen? Wenn, wie jetzt in Frankfurt und Berlin in einem zwei-Wochen-Takt tatsächliche solche Sachen gefunden werden !

KanAm testet jetzt bei dieser Riesen-Rückstellung die Reaktionen der Anleger, wenn es sein muss auch noch mit überlanger Rückhaltezeit, wenn das dann alles hingenommen wird wie geplant, dann werden auch alle anderen Fonds, die es noch können, folgen.

So gut wie die Branche vernetzt ist, würde ich nicht ausschließen, dass da eine bestimmte Abrede, oder ein vertrauliches Hintergrundgespräch stattgefunden hat.

Ich kann mich noch erinnern, wie bei dem SEB Imminvest Fonds ein Hotelverkauf in Berlin an ein befreundetes Unternehmen stattgefunden hat, bei dem - im beiderseitigen Einvernehmen – man auf die Nennung des Kaufpreises verzichtet hat. Gerade da hätte es zu einer sauber nachvollziehbaren Entscheidung gehört Ross und Reiter zu nennen. Natürlich Verkauf auch unter dem vorher bereits reduzierten Verkehrswert !

Eingelegter Protest blieb erfolglos. Dafür werden wir bis heute wie unmündige Kinder, über deren Vermögen quasi ohne Rechenschaft verfügt werden kann, behandelt.

Schauen sie sich u.a den letzten Bericht von KanAm an, da ist die Nennung des Verkaufpreises inzwischen die Ausnahme, nicht anders sieht es aus bei SEB / Savills !

Regelmäßig werden wir mit Beschreibungen wie „Verkauf unter dem Verkehrswert „ abgefunden, obwohl dieser, gerade erst wieder einmal abgewertet worden war, gar nicht bekannt ist.

Es sind 2 Gründe weshalb die Management-Firmen und die Depotbanken die überzogenen Rückstellungen -gerade jetzt erst – für sich entdecken:

1. Es lässt sich wunderbar und mühelos noch damit Geld verdienen. Wir sehen es überdeutlich gerade bei KanAm, wo man für ein paar Kontenbewegungen, oder -überwachungen ca. 1.000.000,00 € im Monat a b k a s s i e r e n kann. (Darüber haben wir ja bereits ausführlich diskutiert.)

2. Indem man auch – das eigene Risiko ausschaltet – um weiterhin die fetten Geldquellen abschöpfen zu können.

Dazu unter „Risiko“ die entsprechende Aussage der Geschäftsführung im Jahresbericht 2016, der KanAm Grund Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH

„Risiken bestehen aufgrund von möglicher Weise schlagend werdende liquiditätswirksamen Risiken im KanAm grundinvest Fonds nach Übergang auf die Depotbank. Folge einer hierdurch verursachten Insolvenz des Sondervermögens wäre, aufgrund der Höhe der potenziellen Ansprüche und einer möglichen subsidiären Haftung der Kapitalverwaltungsgesellschaft, auch die Insolvenz der Gesellschaft. Zur Steuerung des Risikos wurde das vorhandene Risikomanagementsystem weiterentwickelt. Dieses sieht vor, dass die Liquidität des Sondervermögens erst nach Wegfall der betreffenden Risiken zur Ausschüttung an die Anleger vorgesehen wird. „

Die hohen Rückstellungen werden zum überwiegenden Teil in dieser Höhe zur Sicherheit für M.M. Warburg und KanAm gebildet und weniger weil es sich um ein Risiko bei den verkauften Immobilien handeln könnte.

Machen Sie sich also nichts vor, so sieht die Abzocke in den nächsten Jahren aus !!!
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Antwort auf Beitrag Nr.: 55.910.297 von ariba0815 am 09.10.17 11:45:49Forums-Mitglied User_X ist der Meinung:

„ARD,ZDF guter Witz, für wen schreiben die, für die Politik, die Lobby kontrolliert die Politik...Zu welchen 4 gehört Warburg...Mit diesen Mitteln erreicht man nie etwas .NO CHANCE! „


warum denn so pessimistisch ?

Wenn dieses Forum einen Sinn haben sollte, außer der Informationsbeschaffung, wobei dabei ja nicht jeder teilnehmen kann, dann ist es die Möglichkeit sich mit anderen zusammen zu wehren,
sich nicht alles gefallen zu lassen!

„Degispezi“ zeigt uns – nicht zum ersten Mal – mit seiner Zivilcourage, was man alles machen kann. Helfen wir ihm doch dabei. Es betrifft doch auch uns, ein Teil unseres Vermögens, für das viele von uns schwer genug gearbeitet haben, wird immer noch geplündert !

Lassen wir uns von Niemand die Hoffnung nehmen, dass viele kleine Lichter auch strahlen können.

Schon der römische Dichter Ovid sagte „Steter Tropfen höhlt den Stein.“

Wenn nicht viele von uns anfangen einmal auch zu kämpfen, wenn es uns selbst betrifft, bei Handlungen wie: Übervorteilung, Ausnutzung, Unfairness, Überheblichkeit, Arroganz, Rücksichtslosigkeit bis zu Gier und Untreue, dann dürfen wir uns auch nicht wundern, wenn wir wieder und wieder über den Tisch gezogen werden! Oft von den gleichen Typen !

Natürlich sind wir kleine Anleger gegen diese „Profis der Abzoge“, aber warum darum gleich aufgeben?

Helfen Sie doch einmal mit „Degispezi“ und „Wallstreetmarc“ zu unterstützen. Jede Aktion von Ihnen aus dem Forum, muss irgendwie wahrgenommen werden müssen. Ohne etwas zu tun, verlieren Sie jeden Monat weiteres Geld!

Sie können folgendes tun:

1. Beschwerde beim Ombudsmann a) ausgefüllte Beschwerde an Ombudsmann, b) FORMULAR leer an Ombudsmann

2. Schreiben an die BaFin (siehe Anlage: a) Beschwerde an Bafin

3. Staatsanwaltschaft a) Anzeige gegen M.M. Warburg wegen Untreue


Zur weiteren Info für Sie außerdem: a) Degispezi KanAm und b) Degispezi Fondsnewsletter, und ein ausführlicher Beitrag von CS Realwerte AG unter http://csrealwerte.de/neuigkeiten mit dem Titel : „Kaufen, wenn die Kanonen donnern ?“

Hört da der Autor bereits unser Schüsse auf die Festung „BaFin- KanAm- M.M. Warburg“ ?


PS.: Kann mir jemand aufzeigen, wie ich allen Interessiert, die Dateien zugänglich machen kann ?
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Antwort auf Beitrag Nr.: 55.911.215 von ariba0815 am 09.10.17 13:27:34Das was zur Zeit bei KanAm abläuft könnte auch bei den anderen Fonds von CS und SEB vor der Türe stehen!

Klar erkannt Trendfighter. Das Geld gehört den Anteilseignern !

Aber nur die Summe, die ausgeschüttet wird, kommt bei Dir an.

Für jede deiner 1.000 € Anlage, verlierst Du pro Jahr – durch das nicht ausschütten – die Summe von -12,50 € (an Gebühren) und von -2,50 € an negativen Zinsen!

Das vorgeschobene Argument - und nicht nachvollziehbar aufgelistet – diese Summe für die Risikovorsorge einbehalten zu müssen, ist geradezu aberwitzig.

KanAm Grundinvest hat bisher aus den Verkäufen des Fonds, 2,4 Mrd. € an Fremdmittel zurück geführt, sowie 2,0 Mrd. € an die Anteilseigner ausgeschüttet.

Dabei wurden sicherlich bei den Verkäufen der Objekte in den Verträgen – wie üblich – die Klausel „wie besichtigt unter Ausschluss für Gewährleistung bei offenen Mängel“ aufgenommen.

Und auf einmal – nicht über die gesamte Laufzeit der Verkäufe – behält man 22,73 % , also 1,0 Mrd. €, so einfach als Sicherheitspolster ein !

Nur weil eine schmalbrüstige Klein-Bank und eine Immobilien-Verwaltungsgesselschaft mbH, die außer der Abwicklung dieses Fonds, keine nennenswerte Einkünfte mehr hat, Geld brauchen ?

Selbstbedienung vom Feinsten ?

Wenn man als dummes Schaf nicht nur immer nur Haar lassen will, dann sollte man jetzt endlich auch etwas tun, das da wäre:

1. Schreiben an die BaFin
2. Schreiben an den Banken Ombudsman
3. Scheiben an Bank M.M. Warburg und KanAm Kapitalgesellschaft mbH
4. Anzeige an die Staatsanwaltschaft in Hamburg
5. Stellungnahmen bei Google usw. bei den betroffenen Gesellschaften
6. Kontakte zu Presse aufnehmen
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