Kauf einer ETW von Wohnungsbaugesellschaft - 500 Beiträge pro Seite

[Aktienhunger]

Hallo zusammen,

ich plane eine Immobilie von einer Wohnungsbaugesellschaft zur Kapitalanlage zu kaufen. Die Wohnung (50 qm) aus den 50ern ist top renoviert und befindet sich in einer Top-Lage einer Großstadt im Ruhrgebiet. Die Wohnung liegt in einer ruhigen Seitenstraße unweit eines sehr angesagten Szeneviertels. Im Kaufpreis von 65.000 € ist ein Stellplatz enthalten. Die Wohnung ist derzeit für eine Kaltmiete von 360 € im Monat solide vermietet.

Nun meine Fragen:
Seht Ihr Chancen beim Kauf von einer Wohungsbaugesellschaft etwas am Preis zu drehen? Ich stehe nicht unter Kaufdruck und könnte gelassen in die Verhandlungen gehen. Würde max. 60.000 € zahlen.

Wie würdet Ihr strategisch vorgehen?

Habt Ihr noch Tipps bzgl. Finanzierung (10 T€ EK sind für den Kauf eingeplant)?

Viele Grüße
AH

[Frickhasserin]

Antwort auf Beitrag Nr.: 36.392.635 von Aktienhunger am 16.01.09 19:58:49

Immobilie als Kapitalanlage am Beginn einer Weltwirtschaftskrise

Seit Monaten wird ein Immofonds nach dem anderen geschlossen wegen Panikverkäufe. Die Anleger
kommen nicht mehr an ihre Kohle.

Die Immopreise kollabieren, die Arbeitslosenzahlen explodieren 2009-2012

die Kreditvergabe implodiert, die Zwangversteigerungen bei Immobilien explodieren 2009-2012

Tipp: Kauf für Deine 10.000 Euronen lieber Krügerrand. Die sind in 12 Monaten 30.000 Euro wert und die
Wohnung kostet dann höchstens noch 30.000 Euro und Du kannst die Bude paar bezahlen

[der007]

Hallo,


Wohnung al Kapitalanlage ist sicher sinnvoll! aber nicht im Ruhrgebiet! ich würde dir empfehlen, zBsp. in München zu kaufen , weil du hier zusätzlich zu deiner rendite nch ne Wertsteigerung einplanen kannst, da momentan nur in München 20.000 Wohnungen fehlen!
Auch wird in München niemals eine Wohnung leerstehen!

Glaubs mir, bin aus de Branche!
am Ende sollte nicht nur der Preis, sondern auch die zukunft und die Perspektive der Wohnung zählen! Nur in München hast du solche Chancen! die Wohnung kostet dann vielleicht das doppelte, die Miete ist aber auch das doppelte! und das Sicher mit Steigerung!!

[Frickhasserin]

Antwort auf Beitrag Nr.: 36.392.635 von Aktienhunger am 16.01.09 19:58:49

wenn Du eine Immobilie auf Pump kaufst, dann machst Du Dich zu einem lebenden Hedgefonds....
und die gehen zur Zeit alle Pleite

[Aktienhunger]

In Aktien und Gold bin ich schon drin...

Wenn es ganz schlimmm kommt, kann ich immer noch die Wohnung selber nutzen. Ist zwar zu zweit etwas eng, aber zumindest müsste ich nicht unter der Brücke schlafen

[elpollo]

FH, guck dir nochmal die deutsche Grammatik an.

[Aktienhunger]

Antwort auf Beitrag Nr.: 36.392.835 von der007 am 16.01.09 20:23:30

Ich halte es für ganz wichtig in der Nähe zu wohnen und die Lage zu kennen. München ist mir da leider zu weit weg.

[Frickhasserin]

Antwort auf Beitrag Nr.: 36.392.881 von Aktienhunger am 16.01.09 20:29:11

aber zumindest müsste ich nicht unter der Brücke schlafen

bist Du Dir da sicher?

Eine 60.000 Euro Bude mit 10K Eigenkapital kaufen, ist nichts anderes als mit Hebel 5 long gehen
auf Immobilienpreise.

und Du beleihst die Wohnung mit 83%
fallen die Wohnungspreise nur 20% dann bekommst Du ziemlich wahrscheinlich
von Deiner Bank Post in der sie zusätzliche Sicherheiten (ca. 10.000 Euro) von Dir
verlangt oder mit Zwangsversteigerung droht.

Wirst Du arbeitslos und kannst die Raten nicht mehr bezahlen wird die Bude
für 40-50% des Werts zwangsversteigert.

Fazit: Wer Schulden hat, steigert sein "unter der Brücke Risiko" auf 99%

[Frickhasserin]

Antwort auf Beitrag Nr.: 36.392.635 von Aktienhunger am 16.01.09 19:58:49

Folgender Artikel dürfte Deine Entscheidung erleichtern

Besonders Seite 6 "Was uns 2009 konkret erwartet"

http://www.hartgeld.com/filesadmin/pdf/Art_2009-118_Ausblick…

[Flieseboerse]

Antwort auf Beitrag Nr.: 36.392.635 von Aktienhunger am 16.01.09 19:58:49

50 qm ist eine Hundehütte. Wenn Du Hunde hast, dann ja, aber nur für die Wauwis.

[Aktienhunger]

Antwort auf Beitrag Nr.: 36.393.059 von Frickhasserin am 16.01.09 20:56:35

Eine Hyperinflation wäre doch für mein Vorhaben gar nicht so schlecht. Dann könnte ich mit meinen paar Goldmünzen, den Kredit ablösen

Aber nun mal wieder zum Thema. Hat jemand gute Empfehlungen für meine Verhandlungen?

[Jeha]

Antwort auf Beitrag Nr.: 36.393.120 von Aktienhunger am 16.01.09 21:03:30

Als ich vor zwei Jahren eine Wohnung gekauft habe, erhandelte ich dazu noch einen PKW Stellplatz den ich dann ohnehin noch gekauft hätte. Vermietet sich im Stadtgebiet einfach besser mit Stellplatz oder TG.

Würde aber auch gegebenenfalls noch 1-2 Jahre abwarten und dann vielleicht eine etwas größere ETW ins Visier nehmen. Bei 65000€ hat die doch max. 2 Zimmer oder? Und dann auch wirklich nur in einer Strukturstarken Wachstumsgegend investieren, sonst kann dich das echt ruinieren. Ich weiß zwar nicht was sie verdienen aber aus meiner Sicht darf so eine Finanzierung max. 10 Jahre dauern. Und auf Sondertilgung würde ich auch nicht verzichten.

20% EK halte ich für noch vertretbar, weniger auf keinen Fall.

lg

[der007]

mach ein Angebot mit 52.000, mach die wohnung darin schlecht, aber nicht zu schlecht, sonst würdest du Sie ja nicht kaufen!!!

dann werden Sie dich nach oben handeln, dann gehst halt mal mit so 1.000 € weis... siehst dann schon ne reaktion!

oder schalt nen V Mann ein, der die Wohnung billig kaufgen will, und das Limit rausspüren kan...dann weisst du es und bietest 3.00 weniger.. dann kommst schon zu deinem Prreis oder auch weniger!

vergiss aber bei deiner Kalkulation nicht, dass ca. 1.5% Notar und 3,5 % Grunderwerbssteuer dazukommen!
Und bei der Miete ist es üblich 20 % Mietausfallwagnis einzukalkulieren. Somit 2 Monatsmieten
1 weitere Monatsmiete ist für Rücklagen/Reniovierungen etc.
Denk auch dran das bei ner Wohnung Rücklagen gebildet werden müssen! Die zahlst du und nicht der Mieter!
Zu guter letzt kommst dann auf 3 % , die das ganze zu einem Riesen Schmarrn machen!!!!!

WWohnungen in deiner Ecke werden noch billiger, und es wird sicher noch ein Kojunkturprogramm für den Bau/ Immobilien geben müssen....
dann kannst erneut schauen!!!

Ich bn wirklich Insider im immobiliengeschäft, und habe keine einzige vermietete Wohnung, ich weiss warum, könnte aber sicher mehrere deiner Wohnungen bar bezahlen!!!!

Noch ne Anrecgung diese Wohnbaugesellschaft besteht doch auch nur aus Profis, meinst du die würden die Wohnung verkaufen, wenn es so ein super Geschäft wäre--- Nein

Sondern Sie verkaufen, weil Sie so rechnen wie ich... an viele dumme Leute, die nicht richtig rechnen können!

Da erwaretet dich noch sehr viel ... Energieverordnungen die noch kommen...
Sonderumlagen....


Vergiss es ganz schnell wieder, und dank mir, dass ich dir es so klar schreibe!!!!!!!!!!!!!!!!!

[der007]

noch was, schau dir mal die Aktienkurse der:

Gagfah
Patrizia
Deutsche Wohnen an


alle - 90 %
dann nochmal 10 - 30 % drauf,

sind immer noch ca. 85% im Verlust!

wieso nur? Lies mal die Analysen....!!!

Finger weg von deiner Wohnung!

[Aktienhunger]

Das sind doch endlich mal kontruktive Beiträge.

Ich habe mich mit dem Viertel sehr intensiv auseinander gesetzt. Dort gibt es schon seit Jahren fast keine Leerstände. Auch die Parkplatznot ist exterm groß. Stellplätze gehen locker für 40 Euro und Garagen für 60-70 Euro Miete über den Tisch. Werde mal versuchen statt eines Stellplatzes eine Garage rauszuhandeln.

Mein Wunschergebnis:
Wohnung für 57.000 incl Garage
Kaufpreiszahlung im März/April, da ich mit sinkenden Bauzinsen Mitte Februar rechne.

[Aktienhunger]

Antwort auf Beitrag Nr.: 36.393.292 von Jeha am 16.01.09 21:21:58

Was spricht denn gegen 2 Zimmer. Es gibt immer mehr Singles in unserer Gesellschaft, die es meistens eher in die City zieht. Auch können sich viele von denen eine größere Wohnung gar nicht leisten.

[COOLMOVE]

Hier sind wieder alle Fachleute versammelt, merkt man an den zum Teil sehr qualifizierten Kommentaren.
Für das Geld würde verkaufe ich ETWs mit Baujahr 1990 und jünger.
In Ballungsgebieten mit guter Mieterstruktur versteht sich von selbst.
Habe selbst einige im Bestand. Würde momentan in nichts anderes als in Immobilien investieren, vorrausgesetzt die Lage und der Preis stimmen. Gerade wegen der Finanzkrise!
Ich kaufe nichts älter als BJ 1990.

Und doppelt so teuer und dafür doppelt so viel Miete, wo soll darin der Vorteil liegen?
Versteh ich rein rechnerisch nicht.

[der007]

du willst es nicht kappierne!!!

das was du vor hast ist Kapital Venichtung, eine Vermehrung gibt es nicht!!!!!!

Miete = Zahl dem Vermieter 3 %

Kapiers halt!

Als Anlage ists ja Ok, aber nicht wenn dus Finanzieren musst!!!!

Rechne mal was dir im Monat tatsächlich bleibt!!

soll ichs dir sagen: minus 100- 150 €

als Beispiel, die Wohnugen die 1990 verkauft wurden, sind heute nur noch 80 % Wert! Ausnahme München und Stuttgart!! sonst nirgends!!!!!

Naja, ich habs dir gesagt,.... viel Erfolg!

Aber denk nochmal drüber nach und mach mal deine Schönrechnung als Schlechtrechnung!!! Und wenn nur den Mittelwer nimmst, zahlst voll drauf!

was machst wenn 2019 die Wohnung noch 80 % Wert ist, du genau noch ca. 90 % Schulden hast, und dann die Zinsen bei 10 oder 14 % stehen, was nicht unrealistisch ist??????????

Ja, dich erchiesen? Wohnung mit 30.000 Verlust verkaufen? Insollvenz anmelden?

ZVST abwarten?

VERGISS es, und glaubs mir einfach!

seh mal immer die Interessen von deinen vertragspartnern in deinem Fall!

Wohnungsbaugesellschaft: Verdient Geld an die!
Makler verdient an dir
Notar_: verdint an dir
Bank: verdient an dir

Was haben die für ein Ziel, dass du eine Wohnung kaufst, am besten gleich 10 !!!

Ich mach das Geschäft jeden Tag, ist ja auch mein Geld, aber ich seh hinter die Kullissen!!!glaub mir! mehr kann ich nicht mehr für dich tun!!!!!!

[der007]

cool..

weil bei hohen Preisen, wie in München noch erhebliche Chancen nach oben sind!!!!!!
München Wohnungspreise + 10 - 15% alleinig das letzte halbe jahr, das gibts sonst nirgends!!!

Immobilie ist ja OK, aber nicht in Schullilulli! sonder in ner Stadt!!!!

[Kramerbau]

Also ich würde eine, nicht selbst genützte Immobilie, nur dann kaufen, wenn ich sie auch ohne die Mieteinnahmen bezahlen könnte.

Ansonsten glaube ich, das Immobilienbesitzer im Grisenfall besser dastehn als Mieter---schlieslich haben die was zu verkaufen ( wenn auch mit Verlust ).


Meine Meinung.

Kramerbau

Ps: Wer kauft eigentlich das ganze Gold, wenn Imobilien im Keller sind und jeder der Gold hält, dies auf den Markt schmeisst um Imobilien zu kaufen

[COOLMOVE]

Antwort auf Beitrag Nr.: 36.393.591 von der007 am 16.01.09 21:53:45

Ok das stimmt 100 %!
Ich bin ETW Händler und schaue auf immer nur auf den EK. Münschen dürfte ein umkämpftes Pflaster sein und wirklich günstig zu kaufen für den normalen Laien schier unmöglich sein.
Es muss nicht nur München sein, Wiesbaden z.Bsp. ist ein Knaller, selbst man glubt es kaum Aschaffenburgam Main extrem begehrt. Da werden Preise für Immos bezahlt die sich als Kapitalanlage hinten und vorne nicht rechnen und trotzdem finden sich unglaublich viele Abnehmer dafür. Da halte ich mich raus, ich habe feste Regeln für den Kauf.

[COOLMOVE]

Antwort auf Beitrag Nr.: 36.393.685 von Kramerbau am 16.01.09 22:03:37

Die Immobesitzer die heute schon gute 20% unter Verkehrswert kaufen werden keine großen Verluste haben.

[Jesko800]

Um welche Stadt handelt es sich?Wohnungsbaugesellschaften lassen schlecht mit sich handeln, dann müsstest du schon ein Paket von 3 Wohnungen kaufen.
Steuerlich macht der Einsatz von Eigenkapital ja weniger Sinn, da du weniger abschreiben kannst. In guten Lagen im Ruhrgebiet wirst du immer gut vermieten können.
München wird so wie die Immobilienblase in anderen Ländern platzen.

[Aktienhunger]

Dortmund, das Wohngebiet befindet sich in City, Uni und Stadionnähe. Kleinkunst-Freunde und Kneipengänger kommen dort auch auf ihre Kosten. Von der Lage 1 A.

Wenn die Wohnungsbaugesellschaft sich preislich nicht bewegt, kommt kein Geschäft zustande.

[ORACLEBMW]

hallo Aktienhunger.

bleib mal locker, die Whgen in Dortmund hauen schon nicht ab.

Dein Gegenüber von der Gesellschaft hat wie jeder andere Futzi einen Spielraum. Nenne ihm deine Forderungen und warte ab, und bleib auch freundlich und werde nicht frech, sonst verkaufen sie dir nichts.

Persönliich würde ich jetzt nichts kaufen, würde abwarten, so in sechs Monaten könnnte man weiter schauen wie sich die Wirtschaftslage entwickelt.

So wie die Staaten die Märkte mit billigem Geld fluten und die Banken das mal für sich nutzen und so ihre Wunden lecken, wird die Inflation wieder den Turbo einschalten.

Denke daran, dass du mit einem Ei im Korb erheblich was riskierst. Stell dir mal vor dein Mieter verliert den Job oder im Haus werden bestimmte Dinge aus Geldmangel nicht renoviert oder repariert und der Mieter kürzt dir die Miete oder zahlt mal gar nix.

Bevor du was machen kannst, vergehen ganz schnell im schlimmsten Falle, fünf Monaten ohne Mieteinnahmen und deine langfristige Anlage kannst du in die Tonne schmeissen.


Wirtschaftslage hin oder her:
Ich würde mir nie und nimmer eine Wohnung kaufen. Entweder kaufst du das ganze Gebäude und bist Herr der Diversifizierung oder du lässt es sein. Kauf dir mit deinem Geld Gold und lass es im Safe der Bank...

Glaub mir Junge, deine Absicht ist gut gemeint. Du willst ne Wohnung kaufen und dir etwas aufbauen und dein eigen nennen, aber lass es sein. So wie es hier schon einer geschrieben hat, an dir verdienen so viele Leute....

[awsx]

Antwort auf Beitrag Nr.: 36.393.685 von Kramerbau am 16.01.09 22:03:37

Also ich würde eine, nicht selbst genützte Immobilie, nur dann kaufen, wenn ich sie auch ohne die Mieteinnahmen bezahlen könnte.

Ansonsten glaube ich, das Immobilienbesitzer im Krisenfall besser dastehn als Mieter---schlieslich haben die was zu verkaufen ( wenn auch mit Verlust ).


Meine Meinung.

Kramerbau

Ps: Wer kauft eigentlich das ganze Gold, wenn Imobilien im Keller sind und jeder der Gold hält, dies auf den Markt schmeisst um Imobilien zu kaufen


Hallo Kramer!
Alle die in der Krise mit ihrem Kapital (Immobil) ie , lieber flexibel und mobil sein wollen.
Könnte sein weil:
Keine Arbeit mehr,
Nix zu fressen,
Mob tobt vorm Haus ,
alle Nachbarn schon weg,

mit etwas Zeit kann dir die Wohnung oder Haus später als Grundlage dienen für ein Leben im Wirtschaftswunder 2025 .


PS: Wo wohnen deine Immoverkäufer wenn sie mit Verlust verkauft haben ? Mietwohnung mit 1.000000 Miete im Monat ?


MFG AWSX

[Kramerbau]

Antwort auf Beitrag Nr.: 36.394.412 von awsx am 17.01.09 07:15:21

Guten Morgen awsx,

lange nix mehr gehört von dir--hoffe es geht dir gut.

Wie ich am Anfang meines Posts schrieb würde ich keine Imobilie kaufen bei der ich auf die Miete angewissen bin.
Für mich kommt nur eine Selbst genutzte Imobilie in Frage(w.g. Mietnomaden, Vandalismus u.s.w ), und dann auch nur wenn ich dort Leben kann wie es mir gefällt,-- also ich hätte keinen Bock darauf das ich bei einer Eigentümerversammlung gesagt bekomm, wie ich meinen Balkon zu streichen hab.

Gold würde ich nicht kaufen, ganz einfach weil jeder Lemming Schreit: Kauf Gold!!!.

Meine Börsenerfahrung sagt mir, das immer das Gegenteil von dem was der Lemming tut,am Lukrativsten ist.

Gruß Kramerbau

Ps: Jeder in meinem Umfeld der es zu was gebracht hat, ist Imobilienbesitzer---hat sicher einen Grund.
Oder kennst du einem Mieter der nach 30sig Jahren den Gegenwert seiner Mietwohnung ( Haus ) angespart hat ?

[Kramerbau]

Antwort auf Beitrag Nr.: 36.394.421 von Kramerbau am 17.01.09 07:40:20

Als gutes Beisspiel fällt mir da noch meine Schwester ein, die hatte ein Häuschen gemietet und dieses dann später gekauft, nun zahlt sie weniger am Pump ab als sie vorher Miete bezahlt hat

Rücklagen braucht sie kaum da wir in unserer Familie alle Handwerker sind

Ich kann mir nicht Vorstellen das sie als -- Mietezahlende Goldbesitzerin-- besser gefahren wäre

Meine Meinung-was sonst.

Kramerbau

[awsx]

Antwort auf Beitrag Nr.: 36.394.426 von Kramerbau am 17.01.09 07:50:17

Ja mir geht es sehr gut !
Danke

Die Rechnung wird am Schluß gemacht , bis heute hat sie (Schwester) recht !

PS : Es gibt auch beides !

[Searcher70]

ich würde mich auf jeden Fall auch über die Rücklagen der Gesamtimmobilie erkundigen und ob es derzeit in der Eigentümergemeinschaft irgendwelche Proble/Rechtsstreitgigkeiten gibt.

Sind in absehbarer Zeit Investitionen nötig (Heizung/Dach, Wär edämmung...) und sind diese durch die Rücklagen ausreichend gedeckt.

Außerdem wäre interessant, wie sich die Eigentümerstruktuir zusammensetzt. Wenn dann die Wohnungsgesellschaft noch der Mehrheitseigentümer und auch gleichzeitig der Verwalter ist, bist Du bei allen Beschlüssen über Dein Eigentum im Nachteil.

Hier gibt es viel mehr zu beachten außer die Investition. Die Wohnung kann auch Dein neues Hobby werden .

gruß
searcher70

[vevivi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 36.393.685 von Kramerbau am 16.01.09 22:03:37

"Ansonsten glaube ich, das Immobilienbesitzer im Grisenfall besser dastehn als Mieter---schlieslich haben die was zu verkaufen ( wenn auch mit Verlust )."

Was ist Grisenfall?

[vevivi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 36.394.412 von awsx am 17.01.09 07:15:21

"Hallo Kramer!
Alle die in der Krise mit ihrem Kapital (Immobil) ie , lieber flexibel und mobil sein wollen.
Könnte sein weil:
Keine Arbeit mehr,
Nix zu fressen,
Mob tobt vorm Haus ,
alle Nachbarn schon weg,

mit etwas Zeit kann dir die Wohnung oder Haus später als Grundlage dienen für ein Leben im Wirtschaftswunder 2025 .


PS: Wo wohnen deine Immoverkäufer wenn sie mit Verlust verkauft haben ? Mietwohnung mit 1.000000 Miete im Monat ?


MFG AWSX2Hallo Kramer!
Alle die in der Krise mit ihrem Kapital (Immobil) ie , lieber flexibel und mobil sein wollen.
Könnte sein weil:
Keine Arbeit mehr,
Nix zu fressen,
Mob tobt vorm Haus ,
alle Nachbarn schon weg,

mit etwas Zeit kann dir die Wohnung oder Haus später als Grundlage dienen für ein Leben im Wirtschaftswunder 2025 .


PS: Wo wohnen deine Immoverkäufer wenn sie mit Verlust verkauft haben ? Mietwohnung mit 1.000000 Miete im Monat ?"

Bei Deinem Zukunftsszenario kann man nur:
a) ein Stück Land kaufen welches einen ernährt und genug Waffen um es zu verteidigen
b) sofort Selbstmord begehen.

[Kramerbau]

Antwort auf Beitrag Nr.: 36.394.650 von vevivi am 17.01.09 10:21:56

Nanana--da will wohl einer Lehrer werden

Krise---meinde ich nadürlich.


Krus Grammerpau

[CreditCrunch]

Jetzt muss ich mal eingreifen ...

Ich kaufe und verkaufe seit mehreren Jahren Immobilien, einen Großteil aus Zwangsversteigerungen, aber auch beispielsweise Objekte mit Mietgarantie. Ich kenne keinen einzigen Fall, wo das schief gelaufen ist !

Es ist ähnlich wie bei Aktien und auch jeder anderen Kapitalanlage, im Einkauf liegt der Gewinn und was bei Aktien die Geschäftsfelder nebst Management ist, ist bei einer Immobilie der Standort.

Sicherlich sind München, Stuttgart, Frankfurt, Hamburg etc. tolle Standorte mit tollen langfristigen Renditen, aber auch z.B im Ruhrgebiet gibt es vor allem im Süden ebenso sehr lukrative Wohnungen.

Die Frage ist, wieviel Geld hat jemand noch übrig, der vor 2 jahren 100.000 € in Aktienfonds investiert hat ? Vielleicht 60.000 €, vielleicht aber auch nur noch 50.000 € !

Wieviel ist denn seine Wohnung noch wert, die er vor 2 Jahren für 100.000 € gekauft hat ? Und welche steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten hat er jedes Jahr darauf ? Hat er vielleicht sogar eine denkmalgeschützte Immobilie mit Hebel auf die Abschreibung ?

Ich glaube das Thema Immobilie als Kapitalanlage sollte man nicht ganz unter den Tisch kehren, gerade jetzt in der Finanzkrise flüchten nämlich viele in diese Form der Kapitalanlage, vorausgesetzt es sind nicht völlig überteuerte Immobilien an völlig absurden Standorten.

Ich denke man kann ca. 1000 € pro qm an einem Mittelklasse-Standort rechnen, wären also bei 50 qm zirka 50.000 €. Ist die Grundsubstanz der Immobilie überdurchschnittlich, sprich das gesamte Objekt ebenso in einem TOP-Zustand, z.B kernsaniert und ist auch die Eigentümergemeinschaft in einem guten Zustand (Rücklagen etc.), so sind auch 1200 € pro qm gerechtfertigt.

Alles natürlich nur Näherungswerte !

Jetzt das Rechnenbeispiel:

Nehmen wir einfach mal die 60.000 plus 5% Nebenkosten für den Kauf, also 63.000 €.

Finanziert mit 4,5% über 20 Jahre und 2% Tilgung macht 6,5% Gesamtaufwand pro Jahr = 4095 € pro Jahr, also 340 € pro Monat !

Das ist die 100%-Variante, sprich 0 € EK, welches man bei einer fremdvermieteten Immobilie nach Möglichkeit nicht einseten soll.

(ich habe nicht EINE meiner Immobilien mit EK unterlegt)


Rechnet sich auf jeden Fall, denn auch wenn du mal arbeitslos werden solltest, bekommst du ja weiterhin deine Miete. und auch wenn die Miete mal 20% fallen sollte, was eher unwahrscheinlich ist, bis du immer noch deutlich im Plus unterm Strich !

Immerhin haben wir mit einem Gesamtaufwand von 6,5 % gerechnet, wobei aber 2% Sparanteil sind, sprich Tilgung !

Reine Zinsen sind also 4,5% (wobei du z.Z auch eine Finanzierung für 4%, über Bauparen auch sogar für ~3%, wobei du dort meistens bei einem niedrigen Zinssatz relativ hoch tilgen musst nach Zuteilung.

Ich rechne grundsätzlich immer mit dem WorstCase-Szenario, also in diesem Fall 4,5%, der reine Zinsaufwand also 236 € ohne Tilgung !

Die Wohnung trägt sich also in jedem Fall von ganz alleine, vorausgesetzt der Preis stimmt und ist für die Lage auch gerechtfertigt. Im Normalfall kannst du die Immobilie aber mit großer Wahrscheinlichkeit noch 10%, vielleicht sogar 15% drücken, weil viele Wohnungsbaugenossenschaften froh sind, wenn sie jetzt Bargeld bekommen um neue Projekte zu planen . Deine Chance die Immobilie also für 55.000 € zu bekommen sind also sehr gut und damit verbessert sich auch deine Finanzierungssituation !

Ich habe vor einigen Jahren eine Immobilie ebenfalls im Ruhrgebiet gekauft, 55 qm für 40.000 € !!!

350 € Mieteinnahmen und der Wert der Wohnungs ist jetzt nach Schätzungen eines befreundeten Sachverständingen momentan min. 57.000 € wert. Die Miete kommt regelmäßig und durch Sondertilgungen habe ich die Wohnung nach ca. 10 jahren abbezahlt (bzw. 80% meine Mieterin ) und ich habe eine Kapitalanlage von ca. 60.000 €, wo ich in 10 Jahren vielleicht NETTO 15.000 € selber investiert habe durch die Tilgung !

Immobilie auf jeden Fall lukrativ, wenn man weiß was man macht und die richtgen Leute an seiner Seite hat, die einen dabei zu 100% unterstützen.


P.S. Die Menschen die aber ständig an allem was rumzumeckern haben und alles schlecht reden und nicht mal bereit sind ein kleines Restrisiko einzugehen, wie man es auch bei Aktien eingeht, die werden es niemals schaffen sich nahezu kostenlos eine Altersvorsorge aufzubauen.

Fragen diesbezüglich nehme ich gerne entgegen ...

[nemaxzehntausend]

Antwort auf Beitrag Nr.: 36.395.090 von CreditCrunch am 17.01.09 12:37:02

so in etwa hatte ich das auch grade überschlagen.

wobei das ja ein best case szenario malt, wo keine renovierungskosten, evtl. mietausfälle, sanierungsmassnahmen am gebäude etc. mit dabei sind.

wie sieht es denn damit aus?

ich meine, was hast du denn bei deinen immos so für sonderkosten gehabt?

finde auch, das für unter 60000€ die chancen überwiegen bei diesem projekt, wenn nicht gerade die anderen eigentümer einen gläsernen fahrstuhl einbauen wollen, den du dann anteilig mitbezahlen musst

[vevivi]

Bei Vermietung besteht immer das Risiko einen schlechten Mieter zu erwischen. Aber abgesehen davon:
Sollte der Wert einer Wohnung um 50% fallen bedeutet das nicht daß auch die erhaltene Miete bzw. die ersparte Miete bei Eigennutzung ebenfalls um 50% fällt. Im Gegenteil: Viele erwarten weiter fallende Immo-Preise, jedoch eine starke Inflation in den nächsten Jahren.
Nur wer eine Wohnung verkaufen möchte kann Nachteile haben.

[Aktienhunger]

Antwort auf Beitrag Nr.: 36.395.168 von nemaxzehntausend am 17.01.09 12:58:08

Danke für Deinen Beitrag. Ich plane auch mit möglichst wenig EK zu fnazieren. Sondertilgungen sollten aber möglich sein, so dass ich entsprechend den Entwicklungen an den Kapitalmärkten ggf. noch etwas nachschiessen kann.

Einen Instandhaltungsrückstau sehe ich momentan nicht, da gerade alles in einen TOP-Zustand gebracht wurde. Bekomme hierzu in den nächsten Tagen weitere Unterlagen, die mir das hoffentlich bestätigen.

Wenn ich hier lese, dass ich alle in Gold packen soll, kann ich nur lachen. Ich denke in der momentanen Phase, weiss niemand welche Anlageklasse die besten Perspektiven hat.

Und wenn Immobilien in guten Lagen nicht mehr zu vermieten sind, dann sieht es in Deutschland richtig bitter aus.

[CreditCrunch]

Antwort auf Beitrag Nr.: 36.395.168 von nemaxzehntausend am 17.01.09 12:58:08

Dann kaufe dir eine Immobilie mit Mietgarantie, sprich du kaufst die Immobilie über die Gesellschaft, die später deine Mieter ist. Zwar bekommst du weniger Miete (ca. 10-15%), da die Gesellschaft ja teurer weiter vermietet, dafür hast du aber auch die Miete 10 oder sogar 15 Jahre garantiert.

Wichtig hierbei ist, dass die Gesellschaft, die letztlich die Garantie aussprechen kann, nicht irgendeine Klitsche ist, sondern eine langjährige Historie nachweisen kann und über Jahre gesehen auch vernünftige Zahlen nachweisen kann.

Wie gesagt, Restrisiko bleibt immer, auch wenn man es auf ein Minimum reduzieren kann.

Fazit also:

1. Standort
2. Standort
3. Standort
4. Kaufpreis
5. Finanzierung
6. Mieter



P.S. Mittlerweile kann man das Mietausfallrisiko auch versichern bei einigen Gesellschaften.




Ich denke, wenn man wirklich das richtige Objekt hat mit den geeigneten Rahmenbedingungen kombiniert und nicht auf unseriöse Geldmacher hereinfällt mit überteuerten Bruchbuden, macht man immer einen guten Gewinn. Je neuer das Objekt, desto besser, aber auch desto teurer die Anschaffung.

Ich glaube es ist auch schwer zu vermitteln in einem Online-Forum wie die ganzen Zusammenhänge sind, aber ich kann aus Erfahrung sagen, dass man lieber 2-3 mal hinschaut, dann auch 2-3 mal verhandelt, auch mit den Banken und dann auch die Mieter letztlich gut durchleuchtet und das Ausfallrisiko vielleicht sogar teilweise absichert.

Restrisiko bleibt trotz allem, wie bei jeder Geldanlage, aber komischerweise sind die Anleger, die seit Jahren nur auf Immobilien gesetzt haben im Alter meistens am Besten abgesichert ... eine Immobilie verzockt man nun mal nicht so schnell als wenn man sein Geld an der Börse anlegt.

[Manfred123]

Preise auch im Immobilienbereich sind Verhandlungssache, geh auf 60.000€, Jahresmiete etwas über 4000, dann wäre die Bruttorendite, knapp 7% ist ok. Frag nach den Umagen (Hausgeld). Die Netoorendite nach nicht überwälzbaren Kosten sollte nicht unter 5% liegen, die Finanzierung sollte dich nicht mehr als 4,1-4,3% Kosten.

[Lauren]

noch ein Rat: auf jeden Fall beim dem jetzigen Mieter vorbeigehen,
fragen, ist alles o.k.?
evtl. einen weiteren Mieter fragen.
Knarren die Dielenbretter schon beim hoch gehen?
Wie viele Mieter sind im Haus?
Hausverwalter?
Hausmeister?
Wer putzt den Flur?
Wo findet die Eigentümerversammlung statt?

weil, was kann nicht o.k. sein?
-- die Antwort z.B.:
- die Heizung funktioniert nicht (im Winter)
- die Nachbarn putzen nicht (schlechte Stimmung im Haus)
- ist noch Gas im Haus oder ist die Heizung schon elektrisch?
- würde der Mieter auch selbst die Wohnung kaufen und macht es nur nicht, weil er bald auswandert?
- Ist bald eine Umgehungsstraße gebaut und die Mieter suchen sich schon neue Wohnunggen?
- wohnt oben drüber eine Familie mit sechs Kindern und spielen Ball?
etc.

-- drum prüfe wer sich ewig bindet, ob sich nicht was bessres findet?!
in München doer Wiesbaden (Flughafen ffm)

[COOLMOVE]

Mietgarantie ist auch so eine Sache, ich persönlich halte nicht viel davon. Garantie ist nur soviel wert wie der der sie ausgibt. Bei einer GmbH ist immer Vorsicht geboten. Die macht morgen zu und dann ists essig mit der Garantie.
Günstig in guter Lage kaufen, dann braucht man keine Garantie.