Immobilienfinanzierung: Erstrangig fest, zweitrangig variabel? - 500 Beiträge pro Seite

[xxt]

Hallo, ich spiele gerade die möglichkeiten zur Finanzierung einer selbstgenutzen Eigentumswohnung durch.

Ist folgends Modell möglich:

1. Rang 10 Jahre fest, 60%

2. Rang, variables Darlehn 30%


Das zweitrangige Darlehn würde dann im Fall von deutlichen Zinssteigerungen dürch Wertpapierverkäufe u.ä. getilgt werden.

[Profistar]

Antwort auf Beitrag Nr.: 37.479.780 von xxt am 27.06.09 14:46:53

Nimm doch das Nachrangdarlehen von der Kfw und vereinbare für die 1. Hypothek eine Sondertilgung. Kfw geht auch 15 Jahre fest Konditionen kannst Du Dir bei z.B. ING-Diba holen.

[Latinl]

Antwort auf Beitrag Nr.: 37.479.846 von Profistar am 27.06.09 15:07:20

schließe mich dem an

kfw macht allerdings nur sinn wenn es günstiger ist wie die hauptfinanzierung , bei der diba hast du sogar rabatt auf dei kfw konditionen


wie hoch die die Darlehensumme wenn du z.B. 100 aufnimmst und 5 % Sondertilgen kannst sind es 5' , da mußt du sehr viel gute trades haben

[mario1106]

Antwort auf Beitrag Nr.: 37.479.780 von xxt am 27.06.09 14:46:53

Hallo!
Möglich ist es, ob es Sinnvoll ist steht auf einem anderen Blatt.
Gibt ja bekanntlich sehr viele Varianten bei der Baufinanzierung. Wichtig wäre zu wissen, welche Dinge Dir bei einer Finanzierung wichtig sind, z.B. Zinssicherheit, möglichst schnelle Rückzahlung, geringe Rate und und und.
Grüße

[Frickhasserin]

Antwort auf Beitrag Nr.: 37.479.780 von xxt am 27.06.09 14:46:53

da hab ich einen viel besseren Vorschlag

die 25-30%? Eigenkapital in physischen Gold anlegen, 2 Jahre warten

dann hat sich dein Kapital ca. verfünffacht und der Wert der Eigentumswohnnung minimum halbiert.

dann musst Du nur ca. ein Drittel Deines Goldes verkaufen um die Bude bar zu bezahlen

[Jeha]

Antwort auf Beitrag Nr.: 37.480.399 von Frickhasserin am 27.06.09 18:41:20

erinnert mich irgendwie an das hier:

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[alpenyuppie]

Antwort auf Beitrag Nr.: 37.479.780 von xxt am 27.06.09 14:46:53

hallo,

hab's grad schon in einem anderen beitrag geschriebeb - habe genauso finanziert vor einiger zeit.

15 jahre fest 60%
variabel ca. 25%

allerdings musste ich das variable mit mind. 1% tilgen, kann aber beliebig soti leisten. hab das über baufiplatz bekommen (www.baufiplatz.de).

KFW Darlehen waren mir zu teuer und da ich immer noch am kfw newsletter angemeldet bin habe ich freitag gelesen, dass die zinsen dort erhöht wurden. liegt momentan nahe an den 5%, dagegen variabel bei ca. 2%.

ich würde die augenblickliche situation ausnutzen und wenn die zinsen steigen, kannst du immer noch in eine festschreibung wechseln (bei meinem anbieter geht das jederzeit kostenfrei).

man fährt in der mischkalkulation ja immer noch besser, auch wenn sich der zins verdoppelt..... denke so viel machst du mit der konstellation nicht falsch....

[xxt]

Grundsätzlich möchte ich eine Wohnung finanzieren und nicht zocken. Für die KFW ist es etwas knapp, da ich am Donnerstag eine Wohnung ersteigern möchte, aber ich werde da nochmal nachfragen.

Mein System ist für mich auf Grund folgender Punkte sinnvoll:

Ich kann einige Aktien erst ab Dezember steuerfrei verkaufen, bei welchen ich derzeit relativ hohe Buchgewinne habe.

Ich habe derzeit recht hohe nebenberufliche Einnahmen im Online-Marketing, welche aber jederzeit wegbrechen können. Diese Einnahmen möchte ich gerne zur schnellen Tilgung der zweitrangigen Grundschuld einsetzen, solange das Geld noch fließt.

@Alpenyuppi

Wie hoch war bei dir der Risikoaufschlag für das nachrangige Darlehn? Hast die beide Kredite bei der selben Bank finanziert?


Wie sieht es eigentlich bei einem variablen Darlehn mit Alternativen aus, um sich gegen langfristig steigende Zinsen abzusichern?

[Vivian664]

Antwort auf Beitrag Nr.: 37.490.012 von xxt am 30.06.09 01:42:47

Ich kann einige Aktien erst ab Dezember steuerfrei verkaufen, bei welchen ich derzeit relativ hohe Buchgewinne habe.

Na dann viel Glueck dabei.
Im Dezember wird sich der Wert Deiner Aktien halbiert haben.

Verkaufe lieber jetzt und versteuere den Gewinn.

Nur ein gutgemeinter Ratschlag

[Bulli1929]

Antwort auf Beitrag Nr.: 37.490.012 von xxt am 30.06.09 01:42:47

"Grundsätzlich möchte ich eine Wohnung finanzieren und nicht zocken."
Was du vorhast ist aber eine Spekulation auf Kredit. Um Steuern zu sparen.
Du wärst auf jeden Fall nicht der Erste, den das mehr Geld kostet als bringt.
Sofortiger Verkauf der Wertpapiere und Einbringen als Eigenkapital könnte einen geringeren Zinssatz bedeuten, das würde einen Teil der Steuern wieder hereinbringen = nachrechnen (lassen). Ruhigen Schlaf inclusive. Für die Nebeneinkünfte langt eine große Sondertilgungsoption.
Mit zwei verschiedenen Banken wird sich so ein Konstrukt eh nicht zu Schaufensterkonditionen machen lassen (welche Bank wäre so dämlich, hier in den zweiten Rang zu treten?).

Gruß, Bulli

[baufibemu]

Warum willst Du den variablen Teil nachrangig finanzieren.
Gibt es keine variablen Darlehen bei der erstrangig finanzierenden Bank, oder willst Du eine extra Grundschuld dafür haben?

[xxt]

Antwort auf Beitrag Nr.: 37.516.769 von baufibemu am 03.07.09 20:16:32

Ich möchte die Wohnung mit etwa 75% des Verkehrswertes beleihen.

Wenn ich 75% mit einer festen Laufzeit (5, 10, 15 Jahre) beleihe, bekomme ich schlechtere Konditionen, als wenn ich nur 50% beleihen würde.

Daher mein Gedanke, nur den Teil fest zu finanzieren, für welchen ich die besten Konditionen bekomme. Und den fehlenden Rest mit einem variablen Zinssatz, da die "schlechtere" Sicherheit durch den günstigeren variablen Zins aufgewogen wird.

Mittlerweile habe ich ich übrigens die Wohnung ersteigert. Top Lage im Rhein-Main Gebiet für 80% vom Verkehrwert, deutlich unter meinem Limit.

Die Wohnung war mit fast dem doppelten Betrag beliehen. Vor 3 Jahren wurde die selbe Wohnung 60% teurer verkauft, allerding unsaniert. Bin mit meinem Kauf also ganz zufrieden.

Habe auch ein ersten Finanzierungsangebot bekommen.

3,76 effektiv für 5 Jahre fest. 10% Sondertilgung pro Jahr möglich.
4,30 effektiv bei 10 Jahren fest.

Auch die Splittung in einen festen und einen variablen Teil wäre möglich.

Ich werde jetzt noch ein paar Angebote sammeln.

[alpenyuppie]

Antwort auf Beitrag Nr.: 37.490.012 von xxt am 30.06.09 01:42:47

hallo,

ja ich habe bei der selben bank finanziert.
in sofern ist es keine nachrangige finanzierng, nur eine nachfinanzeirung - da die grundschuld dem selben gläubiger gehört.

ich habe einen aufschlag um die 0,8% - zahle daher 1,87% momentan.

zu deinem punkt mit den steigenden zinsen:
wenn du davon ausgehst, dass die zinsen nachhaltig steigen, schliesst du kein variables darlehen ab. man kann zwar ein cap darlehen abschliessen, aber das macht ja wenig sinn, weil die ersparnis aufgebraucht wird durch die absicherung.

du gehst davon aus, dass die zinsen langfristig niedrig bleiben (oder du schnell zurückzahlst). ein zwischenzeitlicher anstieg ist normal und kommt vor, da sollte man keine panik haben. ich war vor 1 jahr auch mal knapp unter 6%.