Sedlmayr Spaten (Seite 2)

[Triaas]

Dividende bleibt bei €29/Aktie. Wär mir zwar lieber, wenn das Geld für die Reduzierung der kurzfristigen Verbindlichkeiten hergenommen werden würde, aber in der Relation würd das ja auch nicht viel ausmachen. Vielleicht brauchen ja die Erben auch das Geld, wer weiß. Vonovia zahlt ja auch eine Dividende obwohl man das Geld im Konzern für die Kapitalstruktur brauchen würde.

[jkreusch]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.446.814 von babbelino am 13.03.24 16:41:03

@babbelino

Ja, das Projektgeschäft wird vollständig durch den SGI-Konzern finanziert, aber 25 % der möglichen Gewinne landen bei der BoB zudem weitere Zahlungen für bezogene Dienstleistungen (Planungsleistungen etc.). Keine Frage, das Chancen-Risiko-Verhältnis der Berliner Projektentwicklungen ist, da es deutlich von den jeweiligen Kapitalanteilen der Projekt-KapGs abweicht und auch über die Patronatserklärungen und Bürgschaften der SGI liquide gehalten wird, diskussionswürdig. Solange keine Verluste anfielen, konnte sich auch niemand daran stoßen, da es lange unter dem Radar blieb, was durch die sehr dünne Berichterstattung zur Projektentwicklung begünstigt wurde. Nun sind aber im GJ 2021/22 bereits € 46,391 Mio. (Wertberichtigungen auf Forderungen ggü. Berliner Projektgesellschaften und Abschreibungen auf deren Beteiligungsansätze) im Konzern angefallen und dann im GJ 2022/23 noch einmal € 30,45 Mio. Da kommen Fragen auf, wenn der Konzern-JÜ vor solchen Abschreibungen und Wertberichtigungen im GJ 2020/21 € 45,8 Mio. bzw. in 2019/20 € 39,7 Mio. betrug.

Der Deutschen Bank warf man auch vor über zehn Jahren vor eine Rechtskanzlei mit angeschlossenem Bankgeschäft zu sein. Es kommt immer auf die Dimensionen der jeweiligen Geschäftssegmente an.

[babbelino]

@jkreusch

Super Recherche, vielen Dank. Auf der letzten HV wurde, wenn ich mich richtig erinnere, von 15 Projektentwicklungen gesprochen. In Deiner Aufzählung (die klasse ist!) werden 13 genannt. Da bin ich schon gespannt, ob da noch was auftaucht. Mir schmeckt die ganze Konstruktion der SPG nicht. Sedlmayr hält dort 75%, 25% entfallen mutmaßlich auf die BoB Immobilienkonzepte. In beiden Unternehmen ist Kalähne GF.

https://www.bob-immo-konzept.de/de/profil.html

In dem Unternehmensprofil steht: "Die SPG & Co. Berlin Projektentwicklungs GmbH ist eine Investmentgesellschaft, die als gemeinsame Tochter eines Münchener Großkonzerns und der BoB Immobilienkonzepte GmbH agiert." Sollte dies stimmen, ist die BoB der Minderheitsgesellschafter in der SPG. Ausweislich der letzten auf Bundesanzeiger.de einsehbaren Abschlüsse hatte die BoB am 31.12.21 bei einer Bilanzsumme von 23,5 Mio. ein Eigenkapital i.H.v. 2,9 Mio. Euro. Also mal ganze 12,3%. Interessant ist auch, dass die Gesellschaft Forderungen an Kalähne (alleiniger Geschäftsführer und Gesellschaften) in Höhe von rund 4,0 Mio. hatte. Na super.

[jkreusch]

@babbelino

Danke für den Lesetipp, aber im frei zugänglichen Teil des Artikels sind keine neuen Informationen enthalten, den Rest kann ich leider nicht lesen, es mir aber denken.

Also noch einmal auf den Geschäftspartner der Berliner Projektentwicklungen - Hrn. Kalähne - zurückzukommend: Persönlich werde ich immer vorsichtig, wenn (potentielle) Geschäftspartner sich plötzlich auch um Yachten (Pearl 1 luxury yachting GmbH, Berlin, GF: Till-Oliver Kalähne) und Oldtimer (July Classic Cars Services GmbH, GF: Niklas-Henrich Nils Kalähne, der Sprößling) zu kümmern beginnen. Ja, ich werde sogar vorsichtig, wenn diese sich solche privat kaufen, aber mir ist noch nie ein Geschäftspartner untergekommen, der auf die Idee kam, mit solchen zu handeln und dafür jeweils Firmen zu gründen...

Meine doppeldeutige Frage wäre dann direkt: "Und wie viele Pferdchen haben sie nebenbei noch laufen?" Zwielichtige Gestalten fühlen sich immer von denselben Dingen angezogen... Soweit der Exkurs meiner Lebens- und Geschäftserfahrungen.

________

Da ich über 1.800 km entfernt von Berlin lebe, hoffe ich dass andere Leser dieses Forums - wie bereits @werthaltig - den aktuellen Stand des ein oder anderen Projektfortschritts mitteilen können, da das bei Google Streetview hinterlegte Bildmaterial veraltet ist.
Die Sedlmayr & Co. Projektentwicklungs GmbH, München, hält folgende Beteiligungen:
- Hermannstr. 227 Grundbesitz GmbH, Berlin (Aeronaut, Serviced Apartments)
- Rungestr. 28 Grundbesitz GmbH, Berlin (JIA, 213 Serviced Apartments)
- Carmer 16 GmbH & Co. KG, Berlin (Carmer 16 Hotel bzw. Serviced Apartments) ->s. Beitrag von @werthaltig
- Über die SPG Wohnbau Gmbh, Berlin, dann mindestens folgende Projekte:
- Pestalozzistr. 11 ("Rubinium") - soweit ich beim vertreibenden Makler las, ist genau EINE WEH verkauft
- Sophienstr. 34
- Amselstr. 4, Seitenstr. zur Clayallee

Soweit ich weiß, werden die weiteren Projekte über die SPG & Co. Berlin Projektentwicklungs GmbH gehalten:
- Flohrstr. 19-21 GmbH & Co. KG
- Kantstr. 49 (Emma)
- Kantstr. 43 (Marianne)
- Potsdamer Str. 120
- Clayallee 18 (Aeronaut Suites)
- Lehder Str. 92 über die LEH92 Lebenswelten GmbH, Berlin
- SPG Jungfernsee GmbH (Potsdam, bebaut)

[Andrija]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.444.561 von babbelino am 13.03.24 11:52:10

Die haben doch von jkreusch abgeschrieben.

[babbelino]

Moin,

der Business Insider hat das Thema aufgegriffen. Der Artikel liegt hinter einer Bezahlschranke, ist aber lesenswert.

https://www.businessinsider.de/wirtschaft/sedlmayr-ag-fiel-b…

[jkreusch]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.432.606 von Andrija am 11.03.24 15:56:51

@Andrija

Wie bereits unten erwähnt habe ich nur Zugriff auf öffentliche Quellen, mir trägt kein Unternehmensinsider Informationen zu.

Die Projektgrundstücke in Berlin müssten größtenteils bekannt sein; mir sind mind. 14 Grundstücke bekannt, i.d.R. beträgt die Beteiligungshöhe 75 % über die SPG & Co. Berlin Projektentwicklungs GmbH, Berlin, es werden aber auch vier Gesellschaften mit Berliner Objekten über die Sedlmayr & Co. Projektentwicklungs GmbH, München, gehalten, wobei die SPG Wohnbau GmbH, Berlin, selbst drei Objekte hält, die Beteiligungshöhe beträgt auch hier nach meinem Kenntnisstand jeweils 75 %. Problematisch empfinde ich vorallem die abgegebenen Paronatserklärungen und Bürgschaften für die SPG & Co. Berlin GmbH und den Gesellschaftsvertrag der Hermannstr. 227 Grundbesitz GmbH.

Der Hinweis auf den Straßenstrich ist ein pikantes Detail, das verdeutlicht inwieweit sich die Projektierer verschätzt haben, schließlich war sich Hr. Kalähne damals sicher, dass sich dieses Problem nach dem Bau in Luft auflösen würde. Aber es ist auch bezeichnend, dass diese beiden Berliner "Schmuddelobjekte" ausgerechnet von der SGI angegangen werden mussten.

[Andrija]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.431.244 von jkreusch am 11.03.24 12:38:01

@jkreusch

Auch von mir vielen Dank für die Infos. Was hast Du denn da für Quellen? Offiziell ist ja zu diesen Projekten nichts zu finden.
Für die HV wäre dann einer Auflistung sämtlicher Projekte und nach der jeweiligen Beteiligungshöhe, die offenbar unterschiedlich hoch ist, zu fragen.

Ich bin auch einigermaßen fassungslos was eine Münchener Immobilienfirma so in Preußen plötzlich treibt.

https://www.northdata.de/SPG+%26+Co.+Berlin+Projektentwicklu…
https://twitter.com/a_watch/status/1436315896503545886/photo…

PS: ist ja vermutlich einigen bekannt, aber wie man Potsdamer Str. Ecke Kurfürsten Str. als Münchener Unternehmen bauen kann, verstehe ich gar nicht. Soweit ich weiß existiert der Straßenstrich heute noch.
https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/strassenstr…

[jkreusch]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.425.783 von Triaas am 09.03.24 21:45:16

@Triaas

Nicht ausschließlich, aber hauptsächlich. Die mittlerweile in den Bestand des TU Mars übernommenen Objekte Clayallee 20 und 22 sollten bspw. ursprünglich als WEH vermarktet werden. Das ebenfalls vor Jahren in den Bestand der SGI gewanderte ehemalige Projektobjekt in Potsdam wird im UV des Konzerns bilanziert und ist zur Veräußerung vorgesehen. Hier dürfte es mit den Baugenehmigungen auch nicht glatt gelaufen sein.

Der Markt für WEH ist in Berlin sehr stabil, aber nicht für Baugrundstücke und Bauprojekte. Das Hauptproblem in Berlin ist das äußerst schwierige Baugenehmigungsumfeld, dies als investoren- oder entwicklerunfreundlich zu bezeichnen, wäre ein Euphemismus. Daher war ich stets verwundert, dass sich SGI nicht bloß auf das Bestandshaltergeschäft mit der Mars in Berlin beschränkte. Auch bei der Mars hat SGI die berlintypischen Probleme und Einschränkungen bei der Neuvermietung etc. bereits gespürt. Dies führt dazu, dass die Rendite auf das eingesetzte Kapital in Leipzig höher als in Berlin ist.

Projektentwicklungen werden klassischerweise zum Großteil variabel finanziert. Die finanzielle Größe und damit Bedeutung für den Konzern lässt sich anhand der kurzfristigen Verbindichkeiten im Konzernabschluss grob abschätzen, während dies für SGI nicht aus dem Konzernlagebericht über die Projektentwicklungen abschätzbar ist. Seit Herr Adam auf Herrn Wagner nachfolgte wird zur Projektentwicklung im GB gemauert, was angesichts der Performance dieses Segments mich nicht mehr verwundert. Erfolgsmeldungen gab's keine zu berichten. Angesichts der jetzt im zweiten GJ in Folge nötigen hohen Wertberichtigungen und Abschreibungen müsste dies im GB nun breiten Raum einnehmen. Spätestens jetzt muss im GB 2022/23 transparent über diese Probleme berichtet werden. Insofern hoffe ich sehr, dass sich viele Fragen nicht mehr stellen werden und warte den GB ab. Traditionell findet die HV Ende April im Löwenbräukeller statt.

Für uns Publikumsaktionäre ist der Kursverfall sicher nicht schön anzuschauen, aber unsere Kursverluste sind im Vergleich zur Sedlmayr-Familie nur Peanuts und wir können diese begrenzen.

[Triaas]

Vielen Dank erstmal für die ganzen Beiträge hier, ich lerne hier jedenfalls grad viel was mir (leider) vorher noch nicht bekannt war. Mir war beispielsweise nicht bekannt, dass man in Berlin ausschließlich auf die Verwendung als serviced apartments setzt, und wie es hier um den Bau/Planungsfortschritt steht. Jetzt ergibt das auch erstmal Sinn, wie man mit so wenigen Projekten über 2 Jahre einen mittleren bis hohen zweistelligen Millionenbetrag verbrennen kann (vor allem, weil Berlin ja auch in der Korrektur mit der stabliste Immo-markt ist). Das ganze hat mich ehrlich gesagt auch nie wirklich interessiert, da ich dachte, dass die Immos in München und Stuttgart (Dinkelacker) sowieso der Großteil der Firma ist und was in Berlin passiert ist quasi vollkommen egal und wird nie auch nur annähernd an irgendeine Wesentlichkeitsgrenze herankommen. Tja, Fehler gemacht, gelernt, und bezahlt.

Geht jemand von euch auf die HV und spricht das Thema an bzw. reicht die Fragen auch vorher ein? Ich hoffe sowieso, dass das Thema im Geschäftsbericht und auf der HV von der SGI aus bereits ausführlich angegangen wird.

Weiß jemand, wie die Erbengemeinschaft hinter der Sedelmayr Treuhand involviert ist? Sind die da sehr aktiv oder eher passiv? Denen kann das ja mit 90% am Unternehmen unmöglich egal sein. Und die braucht man ja vermutlich dann auch, um Veränderungen (wie von @jkreusch besprochen sich von Herrn Kalähne zu trennen - vielen Dank nochmal für deinen langen tollen Beitrag !) zu bewirken. Was private Aktionäre wie ich mit meinen 50 popeligen Anteilen denken ist ja erstmal völlig egal für die Gesellschaft.