Sedlmayr Spaten - Die letzten 30 Beiträge

[Perlentaucher01]

Der aktuelle Kurs ist wirklich ein absolutes Trauerspiel, zumal man als Aktionär von SGI immer gedacht hat, dass SGI in einer anderen Liga als die Vonovia´s, Dt. Wohnen, Aroundtown oder TAG spielen.
Mit anderer Liga meine ich zum einen die regionale Lage (90% der Immobilien im schicken München und Stuttgart) und das nur sehr selektive Projektgeschäft. Dass nun letztgenanntes und dann auch noch
im „Nebenschauplatz“ Berlin zum zweiten Mal so ins Ergebnis haut, ist umso bitterer. Man kann nur hoffen, dass „Berlin“ so schnell wie möglich ganz beendet wird. Rückwirkend kann man auch nur feststellen,
dass Vorstand + Aufsichtsrat (dazu zählen sicher auch die Namen Kayser-Eichberg und Soltmann) eine Reihe von Fehlentscheidungen getroffen haben, die sich nun bitter rächen (insbesondere am Vermögen der eigenen Familien).
Ich gehe seit über 10 Jahren zur HV (mit Ausnahme der Corona-Jahre). Vor Jahren wurde mal der Vorschlag zur Emission einer Anleihe zur Reduzierung der (damals schon) hohen Verschuldung gemacht. Damals
wären Zinssätze von 1% und darunter möglich gewesen. Die Antwort war ein „das haben wir doch nicht nötig….“. Jetzt schiebt man einen Berg kurzfristiger Schulden vor sich her mit entsprechenden Zinslasten.
Positiv an der SGI sehe ich, dass in den letzten Jahren noch nie Immobilen im nennenswerten Umfang verkauft wurden oder werden mussten (außer mal nen alter Gasthof im nirgendwo). man kann nur hoffen, dass
das ganze Immobilienportfolio seinen Wert einigermaßen gehalten hat. Positiv dazu gestimmt haben mich 2 Transaktionen der letzten Wochen in München, die doch zumindest gezeigt haben, dass für gute Lagen
auch noch Top-Preise gezahlt werden (siehe links unten). Ich werde auf jeden Fall am Freitag "vor Ort" sein. Gerne würde ich mich mit anderen Aktionären -wie in den letzten Jahren- persönlich austauschen. Wer auch kommt, kann sich gerne melden.

https://www.sueddeutsche.de/muenchen/muenchen-fuenf-hoefe-ve…
https://www.sueddeutsche.de/muenchen/muenchen-maximilianstra…

[jkreusch]

Zur letzten HV notierte der SGI-Kurs ungefähr 50 % höher als jetzt, bin etwas verwirrt ob dieses anhaltenden Abverkaufs, zuletzt notierte SGI Anfang 2010 so günstig. Bei dem Tempo bin ich mir unsicher, ob der SGI-Aktienkurs zur HV noch vierstellig notiert... Wird sicherlich eine Bombenstimmung am 26.4. im Festsaal herrschen.

[Andrija]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.636.980 von jkreusch am 17.04.24 18:10:11

...und es geht weiter. Bei den Kursen müsste man ja schon eine Insolvenzverkündigung auf der HV erwarten was natürlich Blödsinn ist.

[jkreusch]

@Andrija

Heute wieder hohe Umsätze, es wechseln Blöcke von bis 48 Stück heute in F zu € 1.150,-/Aktie den Eigentümer, mich wundert diese Aktivität auch, aber ich kann dir keine plausible Erklärung dafür liefern. Es mutet es so an, als ob jemand bewusst den Kurs zu drücken versucht, da ich nicht nachvollziehen kann, wieso derart große Blöcke gehandelt werden. Wenn ein Wert eher markteng wie die SGI ist, dann versucht man doch als Verkäufer mit kleineren Lots über einen längeren Zeitraum auszusteigen. Stattdessen wird hier in einem großen Schwung der Kurs zusammengeklopft. So erlöse ich als Verkäufer garantiert weniger...

[jkreusch]

Im letzten halben Jahr gab es häufig Tage an denen tlw. aus heiterem Himmel größere Stückzahlen gehandelt worden sind. Hinter diesem Handel vermute ich nicht Verkäufe von Erbengemeinschaften, sondern eher Verkäufe enttäuschter Aktionäre, die sich gezwungen sehen aufgrund des Kursverlaufs die Notbremse zu ziehen, schließlich stand der Kurs vor noch nicht allzu langer Zeit bei über € 3.500,-. Vielleicht sind darunter auch Verkäufe von Personen, die deutlich näher am Geschehen dran sind als wir Publikumsaktionäre. Bisher war das Timing dieser Verkäufer deutlich besser als meines, da der Kurs stets weiter verfallen ist, während ich immer noch auf meiner kleinen Position sitze und zuschaue wie der Kurs stets weiter absinkt. Aber meine Positionsgröße ist klein und ich habe zudem meinen Glauben an eine Wende immer noch nicht verloren, aber viele Fragen, die im GB unbeantwortet blieben...

[Andrija]

Hat wieder eine Erbengemeinschaft panisch das Depot geräumt oder was war heute schon wieder los? Es ist zum Mäuse melken!

[jkreusch]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.581.843 von Andrija am 08.04.24 11:21:03

@Andrija

Geht mir leider genauso; die Location lohnt sich stets, M - die Großstadt mit Herz💕... Spass beiseite, wäre toll, wenn sich jemand aus den Nähe Münchens bereit erklären würde, der von der HV berichten und Stimmrechte vertreten könnte.

[Andrija]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.482.007 von Triaas am 19.03.24 19:29:35

Geht denn jemand zur HV und würde berichten?

Bin ja selbst am Überlegen, aber extra nach München...lohnt sich wenigstens die Location?

[jkreusch]

Leider ist meine Befürchtung wahr geworden: neues, aufgehübschtes Layout, aber niedrigerer Informationsgehalt. Vor dem Layoutwechsel waren in der Übersichtstabelle zum Immobilienbestand noch die Grundstücksfläche, der Vermietungsgrad und die HGB-Buchwerte aufgeführt.

Leider wurde die Chance vertan, berechtigte Zweifel am Berliner Projektgeschäft durch umfangreichere Berichterstattung auszuräumen, stattdessen wird auf S. 42f. des aktuellen GB 2022/23 eine inhaltliche Wiederholung der Gewinnwarnung abgeliefert.

Mindestens genauso besorgniserregend empfinde ich die Prognose und den Ausblick: Früher wurden belastbare Zahlen genannt, jetzt lese ich auf S. 48 nur, dass im GJ 2023/24 das EBIT deutlich über VJ liegen wird.

[Triaas]

Die Einladung zur Hauptversammlung ist nun auch da. Immerhin ist die Einladung in diesem Jahr in nem hübscheren Format verglichen mit den Word-Dateien der letzten Jahre

[Triaas]

Dividende bleibt bei €29/Aktie. Wär mir zwar lieber, wenn das Geld für die Reduzierung der kurzfristigen Verbindlichkeiten hergenommen werden würde, aber in der Relation würd das ja auch nicht viel ausmachen. Vielleicht brauchen ja die Erben auch das Geld, wer weiß. Vonovia zahlt ja auch eine Dividende obwohl man das Geld im Konzern für die Kapitalstruktur brauchen würde.

[jkreusch]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.446.814 von babbelino am 13.03.24 16:41:03

@babbelino

Ja, das Projektgeschäft wird vollständig durch den SGI-Konzern finanziert, aber 25 % der möglichen Gewinne landen bei der BoB zudem weitere Zahlungen für bezogene Dienstleistungen (Planungsleistungen etc.). Keine Frage, das Chancen-Risiko-Verhältnis der Berliner Projektentwicklungen ist, da es deutlich von den jeweiligen Kapitalanteilen der Projekt-KapGs abweicht und auch über die Patronatserklärungen und Bürgschaften der SGI liquide gehalten wird, diskussionswürdig. Solange keine Verluste anfielen, konnte sich auch niemand daran stoßen, da es lange unter dem Radar blieb, was durch die sehr dünne Berichterstattung zur Projektentwicklung begünstigt wurde. Nun sind aber im GJ 2021/22 bereits € 46,391 Mio. (Wertberichtigungen auf Forderungen ggü. Berliner Projektgesellschaften und Abschreibungen auf deren Beteiligungsansätze) im Konzern angefallen und dann im GJ 2022/23 noch einmal € 30,45 Mio. Da kommen Fragen auf, wenn der Konzern-JÜ vor solchen Abschreibungen und Wertberichtigungen im GJ 2020/21 € 45,8 Mio. bzw. in 2019/20 € 39,7 Mio. betrug.

Der Deutschen Bank warf man auch vor über zehn Jahren vor eine Rechtskanzlei mit angeschlossenem Bankgeschäft zu sein. Es kommt immer auf die Dimensionen der jeweiligen Geschäftssegmente an.

[babbelino]

@jkreusch

Super Recherche, vielen Dank. Auf der letzten HV wurde, wenn ich mich richtig erinnere, von 15 Projektentwicklungen gesprochen. In Deiner Aufzählung (die klasse ist!) werden 13 genannt. Da bin ich schon gespannt, ob da noch was auftaucht. Mir schmeckt die ganze Konstruktion der SPG nicht. Sedlmayr hält dort 75%, 25% entfallen mutmaßlich auf die BoB Immobilienkonzepte. In beiden Unternehmen ist Kalähne GF.

https://www.bob-immo-konzept.de/de/profil.html

In dem Unternehmensprofil steht: "Die SPG & Co. Berlin Projektentwicklungs GmbH ist eine Investmentgesellschaft, die als gemeinsame Tochter eines Münchener Großkonzerns und der BoB Immobilienkonzepte GmbH agiert." Sollte dies stimmen, ist die BoB der Minderheitsgesellschafter in der SPG. Ausweislich der letzten auf Bundesanzeiger.de einsehbaren Abschlüsse hatte die BoB am 31.12.21 bei einer Bilanzsumme von 23,5 Mio. ein Eigenkapital i.H.v. 2,9 Mio. Euro. Also mal ganze 12,3%. Interessant ist auch, dass die Gesellschaft Forderungen an Kalähne (alleiniger Geschäftsführer und Gesellschaften) in Höhe von rund 4,0 Mio. hatte. Na super.

[jkreusch]

@babbelino

Danke für den Lesetipp, aber im frei zugänglichen Teil des Artikels sind keine neuen Informationen enthalten, den Rest kann ich leider nicht lesen, es mir aber denken.

Also noch einmal auf den Geschäftspartner der Berliner Projektentwicklungen - Hrn. Kalähne - zurückzukommend: Persönlich werde ich immer vorsichtig, wenn (potentielle) Geschäftspartner sich plötzlich auch um Yachten (Pearl 1 luxury yachting GmbH, Berlin, GF: Till-Oliver Kalähne) und Oldtimer (July Classic Cars Services GmbH, GF: Niklas-Henrich Nils Kalähne, der Sprößling) zu kümmern beginnen. Ja, ich werde sogar vorsichtig, wenn diese sich solche privat kaufen, aber mir ist noch nie ein Geschäftspartner untergekommen, der auf die Idee kam, mit solchen zu handeln und dafür jeweils Firmen zu gründen...

Meine doppeldeutige Frage wäre dann direkt: "Und wie viele Pferdchen haben sie nebenbei noch laufen?" Zwielichtige Gestalten fühlen sich immer von denselben Dingen angezogen... Soweit der Exkurs meiner Lebens- und Geschäftserfahrungen.

________

Da ich über 1.800 km entfernt von Berlin lebe, hoffe ich dass andere Leser dieses Forums - wie bereits @werthaltig - den aktuellen Stand des ein oder anderen Projektfortschritts mitteilen können, da das bei Google Streetview hinterlegte Bildmaterial veraltet ist.
Die Sedlmayr & Co. Projektentwicklungs GmbH, München, hält folgende Beteiligungen:
- Hermannstr. 227 Grundbesitz GmbH, Berlin (Aeronaut, Serviced Apartments)
- Rungestr. 28 Grundbesitz GmbH, Berlin (JIA, 213 Serviced Apartments)
- Carmer 16 GmbH & Co. KG, Berlin (Carmer 16 Hotel bzw. Serviced Apartments) ->s. Beitrag von @werthaltig
- Über die SPG Wohnbau Gmbh, Berlin, dann mindestens folgende Projekte:
- Pestalozzistr. 11 ("Rubinium") - soweit ich beim vertreibenden Makler las, ist genau EINE WEH verkauft
- Sophienstr. 34
- Amselstr. 4, Seitenstr. zur Clayallee

Soweit ich weiß, werden die weiteren Projekte über die SPG & Co. Berlin Projektentwicklungs GmbH gehalten:
- Flohrstr. 19-21 GmbH & Co. KG
- Kantstr. 49 (Emma)
- Kantstr. 43 (Marianne)
- Potsdamer Str. 120
- Clayallee 18 (Aeronaut Suites)
- Lehder Str. 92 über die LEH92 Lebenswelten GmbH, Berlin
- SPG Jungfernsee GmbH (Potsdam, bebaut)

[Andrija]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.444.561 von babbelino am 13.03.24 11:52:10

Die haben doch von jkreusch abgeschrieben.

[babbelino]

Moin,

der Business Insider hat das Thema aufgegriffen. Der Artikel liegt hinter einer Bezahlschranke, ist aber lesenswert.

https://www.businessinsider.de/wirtschaft/sedlmayr-ag-fiel-b…

[jkreusch]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.432.606 von Andrija am 11.03.24 15:56:51

@Andrija

Wie bereits unten erwähnt habe ich nur Zugriff auf öffentliche Quellen, mir trägt kein Unternehmensinsider Informationen zu.

Die Projektgrundstücke in Berlin müssten größtenteils bekannt sein; mir sind mind. 14 Grundstücke bekannt, i.d.R. beträgt die Beteiligungshöhe 75 % über die SPG & Co. Berlin Projektentwicklungs GmbH, Berlin, es werden aber auch vier Gesellschaften mit Berliner Objekten über die Sedlmayr & Co. Projektentwicklungs GmbH, München, gehalten, wobei die SPG Wohnbau GmbH, Berlin, selbst drei Objekte hält, die Beteiligungshöhe beträgt auch hier nach meinem Kenntnisstand jeweils 75 %. Problematisch empfinde ich vorallem die abgegebenen Paronatserklärungen und Bürgschaften für die SPG & Co. Berlin GmbH und den Gesellschaftsvertrag der Hermannstr. 227 Grundbesitz GmbH.

Der Hinweis auf den Straßenstrich ist ein pikantes Detail, das verdeutlicht inwieweit sich die Projektierer verschätzt haben, schließlich war sich Hr. Kalähne damals sicher, dass sich dieses Problem nach dem Bau in Luft auflösen würde. Aber es ist auch bezeichnend, dass diese beiden Berliner "Schmuddelobjekte" ausgerechnet von der SGI angegangen werden mussten.

[Andrija]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.431.244 von jkreusch am 11.03.24 12:38:01

@jkreusch

Auch von mir vielen Dank für die Infos. Was hast Du denn da für Quellen? Offiziell ist ja zu diesen Projekten nichts zu finden.
Für die HV wäre dann einer Auflistung sämtlicher Projekte und nach der jeweiligen Beteiligungshöhe, die offenbar unterschiedlich hoch ist, zu fragen.

Ich bin auch einigermaßen fassungslos was eine Münchener Immobilienfirma so in Preußen plötzlich treibt.

https://www.northdata.de/SPG+%26+Co.+Berlin+Projektentwicklu…
https://twitter.com/a_watch/status/1436315896503545886/photo…

PS: ist ja vermutlich einigen bekannt, aber wie man Potsdamer Str. Ecke Kurfürsten Str. als Münchener Unternehmen bauen kann, verstehe ich gar nicht. Soweit ich weiß existiert der Straßenstrich heute noch.
https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/strassenstr…

[jkreusch]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.425.783 von Triaas am 09.03.24 21:45:16

@Triaas

Nicht ausschließlich, aber hauptsächlich. Die mittlerweile in den Bestand des TU Mars übernommenen Objekte Clayallee 20 und 22 sollten bspw. ursprünglich als WEH vermarktet werden. Das ebenfalls vor Jahren in den Bestand der SGI gewanderte ehemalige Projektobjekt in Potsdam wird im UV des Konzerns bilanziert und ist zur Veräußerung vorgesehen. Hier dürfte es mit den Baugenehmigungen auch nicht glatt gelaufen sein.

Der Markt für WEH ist in Berlin sehr stabil, aber nicht für Baugrundstücke und Bauprojekte. Das Hauptproblem in Berlin ist das äußerst schwierige Baugenehmigungsumfeld, dies als investoren- oder entwicklerunfreundlich zu bezeichnen, wäre ein Euphemismus. Daher war ich stets verwundert, dass sich SGI nicht bloß auf das Bestandshaltergeschäft mit der Mars in Berlin beschränkte. Auch bei der Mars hat SGI die berlintypischen Probleme und Einschränkungen bei der Neuvermietung etc. bereits gespürt. Dies führt dazu, dass die Rendite auf das eingesetzte Kapital in Leipzig höher als in Berlin ist.

Projektentwicklungen werden klassischerweise zum Großteil variabel finanziert. Die finanzielle Größe und damit Bedeutung für den Konzern lässt sich anhand der kurzfristigen Verbindichkeiten im Konzernabschluss grob abschätzen, während dies für SGI nicht aus dem Konzernlagebericht über die Projektentwicklungen abschätzbar ist. Seit Herr Adam auf Herrn Wagner nachfolgte wird zur Projektentwicklung im GB gemauert, was angesichts der Performance dieses Segments mich nicht mehr verwundert. Erfolgsmeldungen gab's keine zu berichten. Angesichts der jetzt im zweiten GJ in Folge nötigen hohen Wertberichtigungen und Abschreibungen müsste dies im GB nun breiten Raum einnehmen. Spätestens jetzt muss im GB 2022/23 transparent über diese Probleme berichtet werden. Insofern hoffe ich sehr, dass sich viele Fragen nicht mehr stellen werden und warte den GB ab. Traditionell findet die HV Ende April im Löwenbräukeller statt.

Für uns Publikumsaktionäre ist der Kursverfall sicher nicht schön anzuschauen, aber unsere Kursverluste sind im Vergleich zur Sedlmayr-Familie nur Peanuts und wir können diese begrenzen.

[Triaas]

Vielen Dank erstmal für die ganzen Beiträge hier, ich lerne hier jedenfalls grad viel was mir (leider) vorher noch nicht bekannt war. Mir war beispielsweise nicht bekannt, dass man in Berlin ausschließlich auf die Verwendung als serviced apartments setzt, und wie es hier um den Bau/Planungsfortschritt steht. Jetzt ergibt das auch erstmal Sinn, wie man mit so wenigen Projekten über 2 Jahre einen mittleren bis hohen zweistelligen Millionenbetrag verbrennen kann (vor allem, weil Berlin ja auch in der Korrektur mit der stabliste Immo-markt ist). Das ganze hat mich ehrlich gesagt auch nie wirklich interessiert, da ich dachte, dass die Immos in München und Stuttgart (Dinkelacker) sowieso der Großteil der Firma ist und was in Berlin passiert ist quasi vollkommen egal und wird nie auch nur annähernd an irgendeine Wesentlichkeitsgrenze herankommen. Tja, Fehler gemacht, gelernt, und bezahlt.

Geht jemand von euch auf die HV und spricht das Thema an bzw. reicht die Fragen auch vorher ein? Ich hoffe sowieso, dass das Thema im Geschäftsbericht und auf der HV von der SGI aus bereits ausführlich angegangen wird.

Weiß jemand, wie die Erbengemeinschaft hinter der Sedelmayr Treuhand involviert ist? Sind die da sehr aktiv oder eher passiv? Denen kann das ja mit 90% am Unternehmen unmöglich egal sein. Und die braucht man ja vermutlich dann auch, um Veränderungen (wie von @jkreusch besprochen sich von Herrn Kalähne zu trennen - vielen Dank nochmal für deinen langen tollen Beitrag !) zu bewirken. Was private Aktionäre wie ich mit meinen 50 popeligen Anteilen denken ist ja erstmal völlig egal für die Gesellschaft.

[jkreusch]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.425.351 von werthaltig am 09.03.24 18:18:06

@werthaltig

Mein Beileid zu diesem täglichen Anblick und vielen Dank für das Einfügen des "unschönen", aber sehr aussagekräftigen Bildes und Ihrer Beobachtungen. Nein, mir liegen nur öffentlich zugängliche Infos vor, da sind Sie als Charlottenburger sicher näher dran, während ich heute in meinem Exil 25 cm Neuschnee genoßen habe. Meine letzten Immoprojekte in D hatte ich im Jahr 2021 beurkundet und bin aus diesen Markt ausgestiegen. Soweit ich das beurteile, ist die Zeit des Wiedereinstiegs noch fern.

Das Problem bei Carmerstr. 16 ist das Genehmigungsumfeld. Es nützt nichts auf Baugenehmigungen, insb. in Berlin(!), zu spekulieren und ein Problemobjekt spekulativ anzukaufen. Solange sich SGI nicht vom Geschäftspartner Kalähne trennt, wird das auch nichts mehr, da lege ich mich 100 %-ig fest. Die Mieten der beiden Dixies und Bauschuttcontainer werden die SGI nicht ruinieren, aber es ist ein schönes Sinnbild für deren Umgang mit Kapital im Berliner Projektgeschäft.

[werthaltig]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.411.440 von jkreusch am 07.03.24 12:51:05

Carmer 16

Hallo @jkreusch

da ich in unmittelbarer Umgebung wohne und die hässliche verlassene Baustelle jeden Tag sehe😢 wollte ich wissen ob Sie nähere Infos haben? Ich kann nur sagen, dass diese Baustelle seit ein ein paar Jahren! fast vollständig ruht. Alle paar Monate denkt man es geht weiter, weil irgend ein einzelner Arbeiter ein paar Latten rein oder rausträgt, aber der Schein trügt....vielleicht nur ein Inspektionskommando was nachsieht, ob irgendwo ein Rohrbruch statt fand, oder ob sich Penner eingenistet haben. Auf mich wirkt diese Bauruine, wie die eines vor der Pleite stehenden Unternehmens. Ich meine...die Lage ist 1A Bestlage und Luxuswohnungen könnte man dort sicher für über 10.000/qm verkaufen...oder etwas bodenständig saniertes für 8000.--/qm. Serviced Appartments kann ich nicht einschätzen, aber wie Sie schon sagten...gibt es bereits zu Hauf hier. Nach der Stilllegung des Hotels wurde dies irgendwann mal temporär wiederbelebt, dann endgültig dicht gemacht. Dann wurde angefangen es zu entkernen und mitten drin irgendwann mal (vor ein paar Jahren) plötzlich nichts mehr gemacht, gar nichts mehr.

Das ist ein finanzielles Desaster! Gerüchteweise habe ich von einem Anwohner gehört, dass es seinerzeit für 10 Mio. vom Voreigentümer gekauft wurde. Seit Jahren liegt hier mausetotes Kapital und frisst auch noch Brot in Form von Zinsen und Erhaltungskosten/Steuern etc. Es bleibt tatsächlich nur der Schluss übrig, dass die Eigentümer seit längerem finanziell technisch schwer angeschlagen sind, sonst würde man so ein Objekt nicht JAHRELANG verwahrlosen lassen. Je länger sowas verwahrlost, desto teurer wird die Sanierung. Allein deshalb würde ich hier keinen Cent in diese Aktie investieren. Auch der Chart deutet ja schon auf eine sehr tiefgreifende Problematik hin.

Ich kopier hier mal das Bild aus google streetview vom Juni 2023 rein. So sah es auch schon lange Zeit vorher aus und so sieht es auch heute noch aus. Exakt diese 2 Container und Dixie Klos stehen immer noch da. Positiv: Scheint also immerhin noch Geld für die Mietzahlung derselben vorhanden zu sein.

Zitat von jkreusch: Um zu erraten, zu was das ehemalige Bestandshotel Carmerstr. 16 entwickelt wurde, müssen die Leser dieses Forums keine Hellseher sein (Stichwort: Carmen).

[jkreusch]

@gschl
Volle Zustimmung, bei Dinkelacker sind solche Kapitalfehlallokationen noch nicht aufgetreten.

@babbelino
Das Objekt Potsdamer Str. 120 habe ich unten vergessen aufzuführen. Hierfür wird ebenfalls eine Nutzung als Serviced Apartments angestrebt. Übrigens sollten bereits im 4. Quartal 2023 Carmen, Emma, JIA und Marianne geöffnet haben. Das jetzt von Carmen in Carmer 16 Hotel umbenannte Hotel ist noch geschlossen (s. https://www.hotel-carmer16.de/). Zum Emma kann unter https://kantkieze.de/neues-apartment-hotel-im-millieuschutzg… nachgelesen werden, wieso ich unten von Notlösung für überteuerte Objekte schrieb. Die anvisierten Eröffnungsdaten sind also wieder gefloppt. Wie korrekt von Dir beschrieben, sind solche Objekte sehr schnell Investitionsruinen, die große Summen für eine Umpositionierung verschlingen. Was ich nie verstanden hatte, wieso setzte SGI geradezu ausschließlich auf diese Nutzungsart?

Nun aber zu Deiner Frage: Ich lege mich jetzt fest, solange sich die SGI nicht vom Geschäftspartner Kalähne trennt, wird in Berlin weiter gutes Geld schlechtem hinterhergeworfen. Meine Geschäftsmaxime sind stets gewesen: "never lose capital" und "stop the bleeding asap".

[babbelino]

@jkreusch

Chapeau! Die Informationen sind neu für mich und sie beunruhigen mich. Zumindest verstehe ich jetzt Grund und Ausmaß der neuen Gewinnwarnung besser.

Leider habe ich im Bundesanzeiger keine Informationen über die Betreibergesellschaft „PEARL 1 LIVING & HOSPITALITY GMBH“ finden können. Der Namensbestandteil „Pearl1“ und die Yachting-Website wecken bei mir ungute Gefühle. Hotellerie und Serviced Apartments kennen ja mehrere Modelle und Ausprägungen. Ich bin gespannt zu erfahren, ob und inwieweit sich Sedlmayr hier zu einer Dummheit hat hinreißen lassen. Völlig unverständlich ist für mich, warum man sich offenbar gleich an mehreren Orten der Stadt für dieses Modell und diesen Betreiber entschieden hat. Ich ahne, dass dieses Konzept die Drittverwendungsfähigkeit der Objekte stark einschränkt und diese sich je nach Ausführungszustand nur mit viel Geld in eine mögliche neue Verwendung überführen lassen. Buchbar scheint nur das Aeronaut in der Hermannstraße zu sein. Die anderen Objekte sind nur Renderings, deren aber bereits freigeschaltete Buchungsfunktion zum Aeronaut führt (was mich ein wenig an der Seriösität zweifeln lässt). Bezieht sich die Formulierung im unteren Teil des Postings „Leider war der Gewinnwarnung nicht zu entnehmen, dass man sich in Berlin von einem Geschäftspartner getrennt hat, was mich weitere finanzielle Belastungen im lfd. GJ 2023/24 vermuten lässt.“ auf den Betreiber?

[geschl]

Danke jkreusch für den ausführlichen Beitrag. Ergänzend möchte ich hinzufügen, dass bereits letztes Jahr die Gewinnwarnung ziemlich spät erfolgte. Ich wunderte mich schon damals. Habe die letzten beiden HV online verfolgt und hege nicht die Hoffnung, dass sich irgendjemand zu den Problemen in Berlin en Detail äußern wird. Schon gar nicht gegenüber dem sehr kleinen Streubesitz. Ich kann nur feststellen: Schuster bleib bei Deinen Leisten. Projektentwicklung birgt Risiken über die schon andere Immobilienunternehmen ins Straucheln geraten sind. Ein Vorbild ist m. E. Dinkelacker ( hier hält man 70% ), da können sich die Versntwortlichen eine Scheibe abschneiden. Dividende (incl Bonus) unverändert und die positiven Aussichten des Immomarktes Stuttgart inklusive ( auch wenn der Aktienkurs nicht gerade Optimismus versprüht) Und die Herren von SGI können bei Dinkelacker nicht gegen den 2. im Bunde mit 25% Anteil agieren

[jkreusch]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.391.226 von babbelino am 04.03.24 17:33:56

@babbelino

Ja, leider war meine Vorsicht berechtigt und ich tendiere immer dazu nicht das Kind mit dem Bade auszuschütten, aber es müssen jetzt Veränderungen her. Die Kapitalallokation der SGI war in den letzten Jahren mangelhaft. In der Boomzeit wird dies überdeckt durch Negativzinsen, die zu Preisanstiegen auf breiter Front führten. Erst bei Ebbe zeigt sich, wer ohne Badehose geschwommen ist...

Meine Überlegungen und Beobachtungen der SGI nach der ominösen Gewinnwarnung teile ich gerne hier im Forum. Vielleicht gelingt es eine überfällige Diskussion anzustoßen. Oftmals sehen Beobachter aus der Ferne die Probleme besser.

SGI wird immer noch von den Berliner Projektentwicklungen belastet. SPG & Co. Berlin Projektentwicklungs GmbH ist trotz erfolgter Abschreibungen im GJ 2021/22 und jetzt 2022/23 weiterhin das Problemkind im Konzern. Es fällt mir sehr schwer mich des Eindrucks zu erwehren, dass man dort nicht den falschen GF hat. Was wurde aus den hochtrabenden Plänen für das Gebäude Ecke Potsdamer Str. und Kurfürsten Str.? Till Oliver Kalähne plante ursprünglich ein Hochhaus mit 12-14 Stockwerken. Mir genügte damals ein Blick auf die umliegende Bebauung mittels öffentlich zugänglicher Kartendienste und Straßenansichten, um zu erkennen, dass dies eine Utopie bleiben würde. Übrigens bestätigten die Stadtentwicklungsräte frühzeitig, dass nur 7 Stockwerke genehmigungsfähig seien und Wohnungen statt Gewerbe/Apartmenthotel wünschenswert seien.

Nein, auch in Berlin sollte man nicht nur in Apartmenthotels und Serviced Apartments investieren. Diese Kalähne-Ideen - Serviced Apartments und möbliertes Wohnen auf Zeit - nach seiner US-Reise sind bloß Notlösungen für Objekte, die bereits zu teuer eingekauft worden sind. Ja, ich bekenne, dass ich selbst gerne in Aparthotels absteige; sehr zu empfehlen ist bspw. in Dresden das Aparthotel am Dresdner Neumarkt. Aber diese Nutzungsart ist ein alter Hut, früher nannte man es Ferienwohnung bzw. Pension. Klar, mit einem Anglizismus beworben macht die Idee gleich mehr Eindruch auf Investoren.

Der Vorstand wird in Berlin noch einige Probleme zu lösen haben: Das Serviced Apartmenthotel Aeronaut (Hermannstr. 223), ja bitte schauen sie sich selbst die Präsentation unter https://pearl1.de/de/#safer_than_home an und urteilen sie selbst. Um zu erraten, zu was das ehemalige Bestandshotel Carmerstr. 16 entwickelt wurde, müssen die Leser dieses Forums keine Hellseher sein (Stichwort: Carmen). Bei den Objekten Kantstr. 43 (Stichwort: Marianne), Kantstr. 49 (Stichwort: Emma), Rungestr. 28 (Stichwort: JIA) und Clayallee 18 (Stichwort: Aeronaut Suites) verhält es sich ähnlich. Die Objekte Clayallee 20 und 22 übernahm die Mars bereits vor Jahren in den Bestand (Mieterträge bisher? Fehlanzeige, € 0,-). Alarmzeichen fanden sich bereits im GB des GJ 2021/22 auf S. 51 und S. 81. Für die AG wurden € 37,373 Mio. für eine mögliche Inanspruchnahme genannt. Das "Berlin-Problem" lässt sich klar benennen, es heißt Kalähne und daher kann es zeitnah gelöst werden.

Das Heidepark-Projekt bewerte ich ebenfalls als schwierig, aber hier hat die Stadt M zum Glück planerischen Spielraum, der zum beiderseitigen Vorteil genutzt werden kann. Die Stadt M möchte möglichst schnell den Bau weiterer (Sozial-)Wohnungen nach dem Münchner Modell, während die SGI sich mit jeweils rapide gestiegenen FK-Zinssätzen und Baukosten konfrontiert sieht. In diesem Zusammenhang möchte ich an die im März 2023 genehmigte millionenschwere Zuwendung der Stadt M an die Genossenschaften erinnern, nachdem Progeno und andere ihre Planungen pausiert hatten.

Nach der Gewinnwarnung, welche über 5 Monate nach dem Ende des betreffenden GJ 2022/23 veröffentlicht wurde, ist sehr viel Vertrauen verspielt worden. Zitat aus der Ad-hoc: "Aufgrund der weiter fallenden Immobilienpreise war eine Neubewertung der Immobilien und in Folge dessen auch von Forderungen und Anteilswerten notwendig." Ja, wie überraschend, dass dies erst 5 Monate nach GJ-Ende auffällt...

Kurze Rückblende mit dem Versuch das Geschehene einzuordnen: Die Abschreibungen im VJ-Konzernabschluss i.H.v. € 46,391 Mio. waren also zu niedrig. Damals wurden € 42,404 Mio. Forderungen ggü. Berliner Projektgesellschaften und € 3,987 Mio. auf den Beteiligungsbuchwert der Berliner Projektgesellschaften abgeschrieben. Der Konzern-JÜ des GJ 2020/21 betrug € 40,5 Mio. und der des Jahres 2019/20 € 39,7 Mio. Mithin wurde also bereits im GJ 2021/22 etwas mehr als der JÜ eines GJ abgeschrieben.

Nun nochmal ein Zitat aus der Ad-hoc: "Die Sedlmayr Grund und Immobilien AG führt Projektentwicklungen über das verbundene Unternehmen Sedlmayr & Co. Projektentwicklungs GmbH durch. Die Entwicklungsgrundstücke liegen im Großraum Berlin und stehen jeweils im Eigentum von Unternehmen, an denen die Sedlmayr & Co. Projektentwicklungs GmbH Anteile hält. Aufgrund der weiter fallenden Immobilienpreise war eine Neubewertung der Immobilien und in Folge dessen auch von Forderungen und Anteilswerten notwendig." Daraus geht hervor, dass nur für die Berliner Projekte Abschreibungen auf Forderungen und Beteiligungsbuchwerte durchgeführt werden, die im bald vorliegenden GB 2022/23 hoffentlich detailliert aufgeschlüsselt werden. Leider war der Gewinnwarnung nicht zu entnehmen, dass man sich in Berlin von einem Gechäftspartner getrennt hat, was mich weitere finanzielle Belastungen im lfd. GJ 2023/24 vermuten lässt.

Hoffentlich findet zukünftig eine bessere Kapitalallokation innerhalb des Konzerns statt. In Oberschleißheim, Am Stutenanger 4, sollte ebenfalls in aller Ruhe die Planung bis zum Ende der Frist im August 2024 optimiert werden. Der Vorstand wird auf der HV schlüssige Lösungen präsentieren müssen, wie sich die oben beschriebenen Probleme schnell lösen lassen, sonst haben wir die Tiefstkurse noch nicht gesehen. Die Rentabilität muss deutlich verbessert werden und es sollte nur die Mindestdividende ausgeschüttet werden, da SGI leider über relativ hohe Summen variabel verzinster Kredite verfügt, mehr langfristige Zinsfestschreibungen wären in der Vergangenheit geboten gewesen.

[babbelino]

@Andrija

Meine Vermutung ist es, dass Herr Kayser-Eichberg, in Anerkennung seiner unzweifelhaften Verdienste für das Unternehmen, am Ende seiner Schaffensperiode die Bodenhaftung verloren hatte. Erschwerend kommt/kam hinzu, dass es wohl niemanden im Unternehmen gab, der es wagte, Widerspruch zu erheben.

[Andrija]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.394.955 von babbelino am 05.03.24 09:36:24

Guten Morgen,

ich auch. Hätte man ja auch gleich zusammen mit dem HV-Termin mitteilen können.

Wie kann man mit so schönen Münchener Immobilien so baden gehen.

[babbelino]

Moin,

selbst wenn man das Berlin-Debakel im Konzernjahresüberschuss bereinigt, bleibt das Ergebnis unter dem bereinigten Ergebnis der Vorjahre. Ich bin überrascht zu erfahren, welch großes Rad Sedlmayr in Berlin gedreht hat bzw. immer noch dreht.

Die Serie von Abschreibungen könnte sich beim Projekt in der Heidemannstr. in den kommenden Jahren fortsetzen. Dieses Projekt ist nach meiner Einschätzung richtig im Begriff, in die Grütze zu gehen. Ich bin auf den Dividendenvorschlag gespannt.

[Triaas]

Das sind natürlich keine schönen Nachrichten, jedoch angesichts des Kursverlaufs auch keine überraschenden. Mittlerweile ist ja immerhin auch schon fast wieder das halbe neue Geschäftsjahr vorbei. Wenn die nächsten Tage das Volumen hoch bleibt werde ich die Position weiter aufstocken, denke hier ist so langsam alles im Kurs drin, wenngleich ich meinen Vorpostern zustimme, dass hier einiges an Seriösität und Vertrauen verloren gegangen ist.