Hauskauf - Verhandlungsstrategie - 500 Beiträge pro Seite

[momos]

Hallo,

durch Nachbarn kam mir vor einiger Zeit zu Ohren, dass ein altes, eher hässliches Zweifamilienhaus (Baujahr ca. 1930, letzte Renovierung ca.1970) mit großem, schönem Grundstück in sehr guter Lage einer Ruhrgebietsstadt bald zum Verkauf stehen könnte. Da in dieser Lage wenige Häuser auf den Markt kommen, habe ich Kontakt zum Eigentümer aufgenommen und von ihm nun ein privates Expose erhalten, dem ich entnehme, dass

- seit 1970 wirklich nichts mehr modernisiert wurde,

- eine Wohnung vermietet ist, d.h. aktuell nur das Erdgeschoss (80 qm) und das Dachgeschoss (45 qm) frei sind, für meine fünfköpfige Familie hätte ich aber gerne das ganze Haus
- die Preisvorstellung deutlich überhöht ist (ungefähr das Doppelte meiner Vorstellung, in meinen Augen ist das Haus selbst zu 75 Prozent seines Preises sehr wahrscheinlich nicht verkäuflich)

In meinen Augen ist der eigentliche Wert das Grundstück und evtl. noch der Keller, alles darüber müsste vermutlich stark modernisiert werden. Im Grunde ist das Haus wohl eher eine Belastung...

Nun hat mich der Verkäufer angerufen, um einen Besichtigungstermin zu vereinbaren und ich frage mich, wie man bei solch weit auseinander liegenden Preisvorstellungen vorgehen sollte.

Soll ich das Haus jetzt besichtigen oder warten, bis der Preis schon mal etwas niedriger ist (Zeit spielt eine eher kleine Rolle)?

Sollte ich den Besichtigungstermin wahrnehmen und meine Preisvorstellung sagen ?

Sollte ich den Besichtigungstermin wahrnehmen und nur klarmachen, dass die Preisvorstellungen seeehr weit auseinanderliegen, in der
Hoffnung, dass der Käufer sich in einem halben Jahr nochmal meldet?

Außerdem würde ich gerne wissen, wie man wasserdicht absichern kann, dass die Mieter der mittleren Wohnung in absehbarer Zeit ausziehen. Reicht da eine schriftliche Zusicherung oder sollte eine Kündigung des Mietvertrages vorliegen?

Wer hat Erfahrung mit solchen Situationen ?

Schon mal vielen Dank für Tipps und Hinweise,
<momos>

[Exploser]

Antwort auf Beitrag Nr.: 37.742.692 von momos am 10.08.09 10:35:38

- eine Wohnung vermietet ist, d.h. aktuell nur das Erdgeschoss (80 qm) und das Dachgeschoss (45 qm) frei sind, für meine fünfköpfige Familie hätte ich aber gerne das ganze Haus

Bevor das nicht geklärt ist, brauchst du dir über den Kaufpreis überhaupt keine Gedanken zu machen, denn dann ist diese Haus keine passende Immobilie für dich und deine Familie!!!

[Exploser]

Antwort auf Beitrag Nr.: 37.742.692 von momos am 10.08.09 10:35:38

und dir muss bewusst sein, das eine Immobilie, die seit 1970 (!!) nicht renoviert wurde, noch eine große Summe an Kosten verursachen wird!! Du musst ja fast alles neu machen!

Schon mal über "schlüsselfertiges Bauen" nachgedacht...!!

[Latinl]

Antwort auf Beitrag Nr.: 37.742.692 von momos am 10.08.09 10:35:38

also um Eigentum zu finanzieren ist es im mom optimal ! es gibt auch zinsgünstige Kfw Darlehen für Modernisierungsmassnahmen

das die eine Wohnung bewohnt ist könnte man doch auch Eigenbedarf pochen (?) ( kenne mich da aber nicht aus)

Nun ja ich würde mir das Haus wenigstens mal anschauen , evtl. gefällts dir dann doch nicht. Gucken kost ja nix.

Ich würde auch nicht mit direkt mim Preis anfangen sonst ist der Verkäufer von anfang an verstimmt. Aber 50 % über Marktwert das muß selbst ein Blinder raffen das es überteuert ist

[Gebirge]

Solange vermietet ist, müsstest du Eigenbedarf anmelden und den Mietern einen adäquaten Ersatz bieten / suchen.

Lass die Finger davon, wenn du es für dich haben willst.

[DerStrohmann]

Diese Aussage:

Außerdem würde ich gerne wissen, wie man wasserdicht absichern kann, dass die Mieter der mittleren Wohnung in absehbarer Zeit ausziehen. Reicht da eine schriftliche Zusicherung oder sollte eine Kündigung des Mietvertrages vorliegen?

zeugt von großer Naivität. Lies § 566, 573 BGB.

[kla4]

Antwort auf Beitrag Nr.: 37.742.692 von momos am 10.08.09 10:35:38

Solche Objekte gehen an (ahnungslose) Liebhaber oder Handwerker, die im Verbund alles schwarz erledigen.
Vernünftig, sich hier zunächst am Wert des bebauten (!) Grundstücks zu orientieren.
Orientierung für Abrisskosten: 20.000 EUR zuzüglich Asbest-, Teer-Entsorgung usw. .
Komplettsanierung eines unterkellerten ZFH (2x80m²)mit bewohnbarem DG: 300.000 EUR ohne Luxus. Alles andere sind Märchen verbreitet von Interessengruppen.
! Wert des Kellers ernsthaft prüfen: Fundament, gesamte Hausentwässerung, Bausubstanz des Kellers. Das ist entscheidend!
Die Teilvermietung ist da vergleichsweise unerheblich.
Wenn der Verkäufer wirklich verkaufen will, wird er den Schuppen komplett geräumt übergeben.

[Jeha]

Wenn Zeit keine Rolle spielt, würde ich auf jeden Fall warten und den Immomarkt in dieser Region weiter beobachten. Wenn es dauerhaft keine Käufer gibt, was anzunehmen ist fällt der Preis von ganz alleine. Ich würde mir jedoch gut überlegen ob es dir das Wert ist ein marodes Haus komplett zu Sanieren und dich evtl. noch damit rumärgern willst die Nachbarn rauszubekommen.

Warte lieber auf was passendes...

lg

[Jeha]

Wenn in dieser Region wirklich so wenig Gebäude verkauft werden, kann es natürlich auch sein, dass der Preis wirklich angemessen ist nach dem Motto "der Markt macht den Preis". Bei mir in München z.B. werden auch die größten Bruchbuden zu Traumhauspreisen verkauft. Das hat dann mit Fundamentalen Wert rein gar nichts mehr zu tun.

lg

[invest2002]

Antwort auf Beitrag Nr.: 37.744.120 von Jeha am 10.08.09 13:12:30

münchen ist aber nicht ruhrgebiet

[momos]

Antwort auf Beitrag Nr.: 37.743.391 von DerStrohmann am 10.08.09 11:50:02

Vielen Dank für die vielen schnellen Antworten.
In der Tat kommen in diesem Viertel ca. 1-2 Häuser pro Jahr auf
den Markt, soweit ich das bisher beobachtet habe, bzw. oft eben gar
nicht erst auf den Markt. Von daher wollte ich die Gelegenheit nicht völlig unbesehen verstreichen lassen.

Was die Mieter angeht bin ich ja eben nicht ganz naiv und weiß genau, dass Kauf nicht Miete bricht. Daher meine Frage, ob eine (wie auch immer ausgehandelte) Kündigung seitens der Mieter eine wasserdichte Sache ist. Ich hatte mich da vielleicht nicht klar genug ausgedrückt...

Gruß,
<momos>

[DerStrohmann]

Antwort auf Beitrag Nr.: 37.744.591 von momos am 10.08.09 14:00:34

Wieso sollten die MIETER kündigen? DU willst sie doch raushaben, und dabei wünsche ich viel Spaß...

[MrRipley]

Antwort auf Beitrag Nr.: 37.742.692 von momos am 10.08.09 10:35:38

Sag ihm, dass Du aus verlässlicher Quelle weisst, dass in erster Linie im Ruhrgebiet in den nächsten Jahren fast die Hälfte aller Eigentumswohnungen auf dem Markt kommen werden.
Sag aber nicht warum, schliesslich bist Du Wirtschaftsexperte und hast deine Schlüsse gezogen.
Du grummelst bei der Besichtigung laut - aber, als hättest Du keine Mithörer - etwas von "diese Kurzarbeit wird von Firma X und Firma Y nicht verlängert, die müssen alle gehen" usw.


Du bietest ihm nicht 50% von seinem Wert, sondern max. 30%, und dein Angebot gilt 2-4 Jahre.

Gib ihm deine Adresse und lass ihn einfach stehen, denn er wird dir einen Vogel zeigen.
Sei wirklich ein Arschloch!
Er oder sein Nachfolger wird sich innerhalb der nächsten drei oder vier Jahre bei dir melden, und zwar auf den Knien - garantiert.

Und das ist auch kein Gag von mir!

[Sano9]

[Sano9]

der talentierte Mr. Ripley

[Stoni_I]

1. Das Haus kann nur komplett frei übergeben werden - das musst Du dem jetzige Eigentümer sagen. Wenn nicht, kannst Du ggf. keine Renovierung in Angriff nehmen, aber die Kaufkosten belasten Dich trotzdem. Im Zweifel jahrelang. Ist ein unkalkulierbares Risiko.

2. Ich würde eine Besichtigung machen, um einen Gesamteindruck vom Haus zu bekommen. Fotoapparat mitnehmen und fragen, ob Du Foto's machen darfst. Dann kräftig knipsen. Maßband nicht vergessen. Und die üblichen Dinge (Kellerzustand (Feuchte, Salpeter, Schimmel), Hausanschlüsse, alle Leitungen bzw. deren Verlauf im Haus, Elektrik, Heizung, Dach, Fenster, Sanitär, Decken/Böden, Balkon, Fassade, Öltanks im Keller, Altlasten im Boden ...) notieren oder fest merken und danach gleich aufschreiben.

3. Einen Preis würde ich nicht nennen. Halt nur, das das Haus frei zu liefern ist. Dann würde ich - wenn die Begehung nicht zu desaströs war - einen zweiten Begehungstermin vereinbaren. Und zwar nicht alleine, sondern mit einem Bausachverständigen. Ggf. den genauen Termin nachreichen.

4. Dem Bausachverständigen schilderst Du dann Deine Eindrücke und sprichst eine Strategie für die Besichtigung mit ihm ab. Der Sachverständige kann dann schon mal vorab einschätzen, was auf ihn zukommt, bzw. kann bei der Besichtigung fundierter argumentieren, welches Instandsetzung wievel kostet. Außerdem hat er i.d.R. Feuchtemessgeräte etc.. Kostenpunkt ca. 1.000 Euro.

5. Dito kannst Du Dich beim örtlichen Gutachterausschuss o.ä. über die Grundstückswerte informieren.

6. Lage, Lage, Lage. Wenn - wie Du schreibst - in der Lage nur wenige Häuser auf den Markt kommen, kann es trotzdem sein, das der Eigentümer nicht an Dich verkaufen will und bei offener Werbung einen Käufer findet, dem zwar nicht das Haus, aber die Lage mehr wert ist als Dir und das Grundstück "überbezahlt". Das ist dann eben so.

Für kein Haus der Welt lohnt es sich, die nächsten 30 Jahre seine Lebenszufriedenheit, seine Ehe, seine Zeit mit den Kindern etc. auf's Spiel zu setzen. D.h., man muss auch vorher wirklich genau analysieren, was man in welcher Zeit selbst instandsetzen kann und wozu man Fachleute benötigt und wie teuer das dann wird.

[micropv]

Vergiss es.

Man macht bei Verkäufern, die selbst Exposees erstellen, kein Schnäppchen.Schon gar nicht in einer Gegend, in der so wenige Objekte gedreht werden.

Ausser, es wird direkt eine Umgehungsstrasse in nächster Zeit hinter dem Haus gebaut oder der Verkäufer hat einen echten Hass auf das Objekt bzw. kennt schwerwiegende Mängel , die Dir nicht bekannt sind.

Ich wundere mich auch immer wieder, dass uralte Objekte im EFH ZFH Bereich häufig mehr erlösen als gleichartige, neuwertige Objekte auf der grünen Wiese.Selbst eigentlich abrissreife Fertighäuser aus der ungesunden Phase gehen sehr gut, wenn Lage und Grundstücksausrichtung stimmen.

Das hat aus meiner Sicht zwei Gründe:

1. Die Verkäufer sind schuldenfrei und haben keinen Druck.

2. Die Immobilienkrise ist nicht in den Köpfen der (zumeist älteren) Verkäufer angekommen. Immoscout und stabile Preise , auch von Objekten, die z.T.mehrjährig offeriert werden , sprechen Bände.

Hingehen würde ich aber dennoch , viel aufschreiben , wenig sagen und zum Schluss ohne Gebot gehen und auf einen Anruf warten.Das übt auch ungemein. Wiederholung lohnt auch bei anderen Objekten, die nicht wirklich interessieren . Learning by doing.

Danach darüber wundern, dass das gerade ach so wertlose Objekt einen völlig überzogenen Preis erzielt hat und sich freuen, dass dieser Kelch an einen vorbeigezogen ist. Lustig ist das auch immer in ZV Foren, wo der Interessent immer glaubt, dass das Objekt wegen bestimmter Mängel nur ihn interessiert und sich am Ende darüber wundert, dass andere mehr geboten haben / exakt genauso denken.

Eine preisliche Groborientierung bieten übrigens die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse. Allerdings kostenpflichtig.

[naked]

ich bin zwar kein experte, aber ich würde als erstes den preis zur sprache bringen. da ihr so weit auseinander liegt macht es doch keinen sinn erst alles mögliche an zeit hineinzustecken, eventuell noch gutachten zu bezahlen wenn so gut wie keine chance besteht sich auf den preis zu einigen. wenn du weißt ob ihr euch beim preis einigen könnt und das mieterproblem gelöst werden kann, dann kannst du deinen sachverständigen durchs haus jagen und die finanzierung klären.

[momos]

Antwort auf Beitrag Nr.: 37.747.710 von Stoni_I am 10.08.09 18:51:34

Danke Stoni_I,
dieses Vorgehen scheint mir der Sache angemessen zu sein.
Ich werde mal schauen, ob ich nach der Besichtigung noch
Interesse habe.
Am Ende kommt es ja vor allem auf die Gesamtsumme an, die
nötig ist, um ein den eigenen Vorstellungen entsprechendes
Haus zu bekommen.

Was micropv sagt, könnte in diesem Fall tatsächlich eine Rolle
spielen: Der Verkäufer wohnt nicht hier und ist vielleicht
tatsächlich höhere Preise aus seiner Heimatstadt gewohnt.
Außerdem ist er gut situiert, auf den Verkauf also nicht schnell
angewiesen und versucht vermutlich einfach sein Glück mit einem
hohen Preis.

Ich werde wohl in den nächsten Wochen noch versuchen, ein
paar andere Objekte zu besichtigen, die mich nicht wirklich
interessieren, um einen Eindruck zu bekommen, auf was es
ankommt.

Die Situation ist eben etwas unverhofft eingetreten, eigentlich
hatte ich geplant, mich frühestens nächsten Sommer mit einem
Immobilienkauf zu befassen, aber nun ist es eben so.

Schöne Grüße,
<momos>

[Wassermann1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 37.760.099 von momos am 12.08.09 09:18:33

Hallo momos,

nachdem die Preisvorstellungen zwischen dir und dem Verkäufer so weit auseinanderliegen, scheint einer von euch beiden wohl illusorische Vorstellungen zu haben, was den Kaufpreis betrifft, wer kann ich natürlich nicht beurteilen.

Sollte die Preisvorstellungen tatsächlich weit überhöht sein, kömmt es auf die Einsicht des Verkäufers an wie schnell er auf den Boden der Tatsachen zurückkommt, bei manchen geht es schneller und bei manchen dauert es leider Jahre.

In deinem Fall, würde ich deine Priesvorstellungen dem Verkäufer mitteilen, dann siehts du ja ob er überhaupt verhandlungsbereit ist oder ob er diese vorerst nur belächelt, dann weißt jeder an was er ist.

Solltet ihr euch Kaufpreismäßig wirklich näher kommen, spielt der Mieter noch eine Rolle.
Was den Mieter betrifft ist es die einfachste Möglicheit, wenn diesem klar gemacht wird, daß er sollte daß Haus von dir erworben wird mit einer Eigenbedarfskündigung zu rechnen hat und über kurz oder lang ausziehen muß. Man könnte jedoch im Interesse beider Parteien eine Einigung anstreben, das heißt gegen Zahlung einer Summe XY verpflichtet sich der Mieter mit dem derzeitigen Eigentümer einen "Mietaufhebungsvertrag" vor Abschluß des Kaufvertrages abzuschließen, in dem er sich verpflichtet, daß Haus bis zu einem bestimmten Termin zu räumen. Weiterhin könnte man im Notarvertrag dann vereinbaren, daß der gesamte oder der vollständige Kaufpreis erst nach Räumung des Hauses bezahlt wird.

Aber das sind alles Verhandlungssachen, zuerst mußt du abklären, ob einen preisliche Einigung überhaupt in Betracht kommt, wenn nicht kannst du dir alle weiteren Schritte sparen.

Gruß Wassermann1

[Wassermann1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 37.760.099 von momos am 12.08.09 09:18:33

Hallo momos,

ach ja, zu den Gutachter usw. wollte ich noch sagen, daß kannst du dir wirklich sparen. Läßt du drei Gutachter an das Haus wir jeder das Haus anders bewerten, 1. kommt schon mal drauf an wer ihn beauftragt und zum anderen spielt auch seine eigene sichtweise eine Rolle.

Gutachterpreise spielen beim Immobilienverkauf im großen und ganzen keine Rolle, was eine Immobilie wert ist zeigt sich immer erst wenn sie verkauft wird, genau das ist die Immobilie dann zumindest für den Käufer wert. Es gibt immer wieder Immobilien, die aus irgendwelchen Gründen weit über dem "eigentlichen Wert" verkauft werden unt andere eben weit unter Wert, weil der Markt eben nicht mehr her gibt, Gutachten hin oder her.

Fast jede Immobilie wir verkauft, die Frage ist immer nur wann und zu welchem Preis, Angebot und Nachfrage werden dies immer regeln.

Gruß Wassermann1

[Anlageimmobilienhai]

!

Dieser Beitrag wurde moderiert. Grund: Spammposting

[Harry_Schotter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 37.787.437 von Wassermann1 am 15.08.09 08:03:31

@Wassermann1

Den Wertgutachter, den kann man sich idR. tatsächlich sparen, eien Schadensgutachter allerdings nicht. Ein Baufachmann, der die Substanz des Gebäudes und des Grundstücks auf Herz und Nieren testet, der ist beim Kauf unerlässlich.

[Wassermann1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 37.796.098 von Harry_Schotter am 17.08.09 16:47:21

@Harry_Schotter,

kommt wohl immer auf das Objekt an und welche Schäden das Objekt hat, zwingend notwendig ist er bestimmt nicht, aber daß muß jeder für sich selbst entscheiden, ob er sich dann sicherer fühlt.

Zumindest würde ich keinen beauftragen (ist ja schließlich auch eine Kostenfrage) wenn ich noch nicht mal weiß, ob eine preisliche Einigung möglich ist.

Muß aber letztendlich jeder selbst entscheiden, welchen Aufwand er treibt.

Gruß Wassermann1

[momos]

Hallo,
nochmal ein kurzer Zwischenstand. Ich habe das Haus inzwischen besichtigt, es hat einen wirklich traumhaften Garten, aber am Haus selbst scheint seit dem Bau in den 1930er-Jahren nicht viel gemacht worden zu sein. Auf den ersten Blick sieht zwar die Substanz gut aus, aber man müsste dennoch sehr viel tun (Isolierung, Elektro- und Wasserinstallation, Wände versetzen, ...), um einigermaßen auf den Stand von 2009 zu kommen.
Wieviel eine Modernisierung kostet, genau dafür würde ich gegebenenfalls einen Bausachverständigen holen.
Immerhin hat der Verkäufer im Gespräch kommentarlos den Preis um etwa 20 Prozent gesenkt. Was die vermietete Wohnung angeht, habe ich ihm meinen Standpunkt klar gemacht, aber das kam nicht wirklich bei ihm an. Ich denke aber, wenn er das von anderen Kaufinteressenten möglicherweise auch zu hören bekommt, dann wird er es eventuell ernst nehmen.
Ich rechne nicht damit, im nächsten Vierteljahr von ihm etwas zu hören, falls sich irgendwann noch etwas tut, werde ich Euch hier berichten.

<momos>

[Manfred123]

einfach dem Verkäufer sagen mann wäre interessiert, Preis im Prinzip nur das Grundstück, nach 40Jahren darfst du von einer Komplettrenovierung mit Kosten am Rande des Neubaus kalkulieren.
Viele Verkäufer verlangen erst mal Mondpreise, es dauert ca 6 Monate und ein paar Hunderter Anzeigenkosten weiter, eh man mit dem Verkäufer sachlich reden kann.
Einfach sich alle 4-5 Wochen melden.
Die vermietete Wohnung abklären ob die Miete angemessen ist, wenn ja das Haus renovieren , solange man es selber nicht nutzt , ist steuerlich eleganter.

[invest2002]

Antwort auf Beitrag Nr.: 37.842.659 von Manfred123 am 25.08.09 07:57:48

40? ich dachte baujahr ist in den 30ger gewesen, das sind dann über 70 jahre

[Fruehrentner]

Antwort auf Beitrag Nr.: 37.835.484 von momos am 24.08.09 08:27:34

Sanierungs- bzw. Modernisierungskosten:

rechne mal bei diesem Objekt inklus. energetischer Maßnahmen mit um die 800 EUR pro m2 Wohnfläche, wenn man es gut macht, so meine Schätzung. Vielleicht geht es auch noch etwas darunter, muss man halt Angebote vergleichen.

[Fruehrentner]

Aber wenn ich 30er oder 40er Jahre Baujahr höre und bisher wurde nur wenig gemacht, würde ich nur den Grundstückpreis abzüglich der Abrisskosten zahlen!

Ob hier überhaupt eine Sanierung lohnt? Es sei denn, es ist architektonisch erhaltenswert.

[micropv]

Antwort auf Beitrag Nr.: 37.863.672 von Fruehrentner am 27.08.09 13:11:10

In der Pampa mag das so sein.

Bei uns sind das die teuren Häuser. Nachkrieg, 60er oder 70er da lache ich aber.

Vor allem ohne Lage oder Objektkenntnis geht eine solche Pauschalaussage völlig an der Realität vorbei.

[Fruehrentner]

Antwort auf Beitrag Nr.: 37.867.774 von micropv am 27.08.09 20:40:58

aha, wo ist denn bei dir?

Bitte verwechsle Lage und Grundstückswert nicht mit der Hütte, die da drauf steht.

[Hausinspektor]

Die Äußerungen zum Preis sind vom Kaufinteressenten nicht realistisch. 75% zu hoher Preis können fast schon nicht sein. Vielleicht sollten Sie sich mal mit einem Gutachter die Immobilie angucken und sich über Mängel, Kosten und den Wert der Immobilie beraten lassen. Nur so können Sie eine realistische Einschätzung für einen angemessenen Kaufpreis treffen.

Ein 40 Jahre altes Haus ist nicht 0 EURO wert! Das Grundstück wird sicherlich einen nicht unerheblichen Teil am Wert der Immobilie ausmachen.

Lassen Sie sich vor dem Hauskauf durch einen Immobiliengutachter beraten. Gucken Sie mal hier : http://www.der-Hausinspektor.de

Wenn Sie aber selber schon sehen, dass die Preisvorstellungen zu weit auseinander liegen, lassen Sie es und konzentrieren Sie sich auf andere Objekte.

[Fruehrentner]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.076.644 von Hausinspektor am 29.09.09 14:06:15

Ein 40 Jahre altes Haus ist nicht 0 EURO wert!


Es ging um ein Haus aus den 40er-Jahren, das ist 0 EUR wert - es sei denn, Liebhaberteil und/oder instandgehalten.