Immobilien und Inflation - 500 Beiträge pro Seite

[pastis]

Liebe Leser,

ich mache mir derzeit Gedanken ob ich mich für eine zu vermietende Immobilie in Stuttgart verschulden soll.
Die Bewertung der Immobilie nach Ertragsgesichtspunkten scheint mir fair. Desweiteren spekulier ich ein bisschen auf ein zukünftiges inflationäres Umfeld, das die Schuldenlast durch Inflation dämpft. Gesamthaft schätze ich unser Kapitalsystem als wackelig ein, dem auch noch eine grössere Krise bevorstehen könnten.
Ist eine Immobilie wirklich ein Inflationsschutz?
Vergrössert sich mein Risiko eher durch dieses Umfeld oder sind meine Überlegungen richtig?
Vielen Dank für euere Inputs

[Vivian664]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.514.774 von pastis am 05.12.09 11:40:30

Das kommt - wie bei jeder Immobilie - auf den Standort an.

Stuttgart ist gut zum Vermieten.

Wo ist die Immobilie genau?
Haus oder Wohnung?
Groesse?
Preis?
Baujahr?
Mietvorstellung?

[Sano9]

Das stellt einer eine Frage, die nur eine Grundinformation birgt,
dann sollen wohl 10 Gegenfragen kommen und den weiteren Nutzen, denn der Fragesteller ja wohl erwartet, im aus der Nase popeln.

http://de.wikipedia.org/wiki/Immobilie#Wertentwicklung_von_I…

Wenn man ein Gesetz gebrochen hat, und eine hohe
Geldstrafe unumgänglich zu erwarten ist, geht man ja auch zu einem guten Anwalt und befrägt sich nicht hier bei WO.
Ebenso würde ich es mit dem Gedeanken zum Kauf einer Immo machen.
Ich würde nach zuerst eigener guter Recherche in letzer Instanz zur Überprüfung meiner eigenen Recherchen auch noch einen Immobilienberater aufsuchen.

[pastis]

Hallo Vivian664, hallo sano9

Ich bin Tragwerksplaner, ..die Bausubstanz einer Immobilie kann ich gut einschätzen, ich bin mit dem Hochbau gut vertraut.
Ebenso kenne ich alle Bewertungsverfahren für Immobilien und kann diese anwenden. Das Objekt, ein Haus im Zentrum von Stuttgart in dem ich selber lange Jahre gewohnt habe, ist fair bewertet.
Meine Kaufabsicht gründet aber auch auf einer spekulativen Komponente, nämlich zu günstigen Konditonen einen Kredit aufzunehmen, der mich in einigen Jahren nicht mehr so stark belastet aufgrund einer allgemeinen Geldentwertung durch höhere Inflation.
Vor Inflation schützen Sachwerte wie Immobilien,...so wird es überall behauptet,.. ganz simpel.
Ich stelle die Frage ob das wirklich wahr ist ?
Wann sind Immobilien ein Inflationsschutz, wann nicht ?
Welche Risiken könnte ich hierbei übersehen ?

Vielen Dank

[Zockerpitty]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.515.054 von pastis am 05.12.09 13:43:52

wenn dein erwartetes szenario eintritt, wirst du erstens froh sein, noch solvente mieter zu haben zweitens deine immobilie aufgrund des allgemeinen preisverfalls am markt (pleitewelle, zwangsversteigerungen etc.) massiv an wert verlieren und deine so liebe bank dich gewiss um nachschuss bitten und drittens ist keine bank so blöd, dass der schuldner sich auf kosten des gläubigers (hier die bank) saniert ... du bist gefangen im hamsterrad und hast bei deinem szenario probleme deine allgemeine lebenshaltung zu finanzieren und deine bankrate aus o. g. problemen wird dich platt machen. warum denken alle immer nur, dass (hyper) inflation gut für schulden ist???
good luck

[Manfred123]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.516.907 von Zockerpitty am 06.12.09 13:05:18

eine zu vermietende Immobilie, ist nicht einfach zu analysieren, mit der Bewertung der Substanz + ob Renovierugsbedarf besteht hast du ein Stück nach vorne gemacht.
Natürlich ist eine Immobilie erst mal ein Sachwert und damit nicht unmittelbar von der Inflation betroffen, auch Stuttgart ist ein Pluspunkt.
Denk aber daran, dass die Bevölkerung Deutschlands abnimmt, insbesondere auch noch der Teil der Bevölkerung der in gesunden finanziellen Verhältnissen lebt, Ältere kommen zwar als Mieter in Frage aber nicht als Käufer, Altere bekommen kaum Finanzierungen und dieser Bevölkerrungsanteil nimmt zu.
Rechne nicht mit real steigenden Immobilienpreisen noch mit der Zunahme solventer Mieter.
Die Mieteinnahme sollte Zins+Tilgung+Verwaltungskosten+Instandhaltungsrücklage+Rücklage für Mietausfälle (ca. 2% der Gesamtmiete)decken.
Das die Inflation die Darlehen bezahlt ist ein dünnes Brett, längere Zinsfestschreibungen kosten Geld, und nach 10Jahren geht das Spiel von vorne los, ansonsten werden bei steigender Inflation auch die Zinsen steigen und damit die Belastung.

[Taxpayer]

@pastis

Vorsicht ist die Mutter der Porzellankiste!

Bevor Du Dich auf ein derartiges Pokerspiel einläßt, bedenke bitte daß Du mit potentiellen Falschspielern (Banker und Politiker) an einen Tisch setzt.

1. Du unterschreibst bei einem Kreditvertrag die sofortige Zwangsvollstreckung in Dein Privatvermögen. Außerdem steht in den AGB der Bank so ziemlich jeder Horrorfall, so daß die immer abgesichert sind (Stichworte: außerordentliches Kündigungsrecht, Nachbesicherung)

2. Was ist denn mit er Solvenz des Mieters, was ist wenn der Deine Miete nicht mehr bezahlen kann oder will?

3. Alle BGB Regelungen sind mieterfreundlich. Die Mieterhöhungen sind nur in bestimmten Größen und in gewissen Intervallen möglich. Die Abrechnung der Betriebskosten nur einmal im Jahr ... Hyperinflation bedeutet Kostensteigerung von zig % im Monat ... nicht im Jahr!

4. Aus der Geschichte lernen! Bislang wurden immer auch die "Inflationsgewinner" geschoren (Stichworte: Zwangshypothek, Schuldgewinnausgleichsabgabe, Hypothekengewinnabgabe, Vermögensabgabe, Vermögensteuer). Einmal nur war ein Systemumbruch ein Glücksfall für Immobilienbesitzer und zwar die Wiedervereinigung 1990, das aber vielleicht nur, weil viele Politiker, Wirtschaftsgrößen, Lobbyisten noch Restitutionsansprüche auf Grundstücke im Osten hatten?!?

Einfach ganz genau überlegen ...

In diesem Sinne

taxpayer

[minister.grasser]

Ich hab schon im anderen Thread (Mieten / Eigentum) ähnliche Überlegungen geäußert.
Das ideale Szenario wäre, dass wir eine schleichende Inflation bekommen, wobei die Zinsen über lange Strecken real negativ bleiben (imho ein durhcaus nicht unwahrscheinliches Szenario).

Ich weiß nicht, wie der Markt in D zur Zeit aussieht, in Wien sind wegen der niedrigen Zinsen bereits viele in Immos rein, die Preise nicht mehr niedrig. (wien verzeichnet übrigens auch ein relativ solides Bevölkerungswachstum, wobei im letzten Jahr zum Glück einmal die Deutschen die größte Einwanderergruppe stellten , wenn man aber davon ausgehen kann, dass die neue Regierung in D die Dinge zum Besseren wendet, während wir in Ö mit der großen Koalition wieder mal in den Stillstand torkeln, wirds nicht so rosig bleiben, allerdings haben die Osteuropäer und auch die Türken ein gewisses Potential, uns vorwärts zu bringen)

In jedem Fall stimme ich meinem Vorredner zu, dass das Verhältnis von Mieteinnahmen zu den Kosten (Zins+Tilgung+ Verwaltungskosten+ Instandhaltungsrücklage+Rücklage für Mietausfälle (ca. 2% der Gesamtmiete) entscheidend ist. Wenn du das Projekt variabel verzinst finanzierst, sollte sich das momentan ausgehen (3/1 Monats Euribor+max 1%), dann ist aber ein steigender Zinssatz ein Risiko. Solltest du einen fixen Zinssatz vereinbaren, ist die Frage, wie die Kalkulation dann aussieht, ich vermute, du wirst de facto jährlich ein wenig nachschießen müssen.

Ich persönlich bevorzuge variable Kredite mit Rückzahlungsvereinbarung, was aber bedingt, dass das Immobilieninvestment nicht das Ein und Alles ist, sondern dass du flexibel bleibst.

Wenn du alles in die Immo butterst und dann auf den Segen der Inflation hoffst, dann beglückwünsche ich dich zu deiner Nervenstärke, ums mal höflich zu sagen.

Ein wenig Ahnung von Mietrecht und Steuer solltest du auch haben

In jedem Fall alles Gute und lass mal hören, wie es gelaufen ist.

[Manfred123]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.518.044 von Taxpayer am 06.12.09 20:45:47

dein Punkt 4, Abschöpfung der Inflationsgewinne, ist realistisch, gerade die letzten Jahre zeigen, dass sich das rechtliche Umfeld laufend ändert, langfristige Rechtssicherheit im Steuerrecht kann man vergessen.
Eine leichte , wärmende Inflation so 2-4%, bei moderaten steuerlich absetzbaren Zinsen ist das Ideale.

[Fruehrentner]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.514.774 von pastis am 05.12.09 11:40:30

in dem Wiwo-Artikel geht's um Immobilien als vermeintlicher Inflationsschutz:

Geldentwertung Inflationsangst frisst Geld

Stefan Hajek (Düsseldorf) 03.12.2009

Kaum etwas schreckt die Deutschen mehr als Inflation. Die Furcht vor ihr treibt viele dazu, unkalkulierbare Risiken einzugehen – und sie beschert den Marktschreiern aus der Finanzbranche gute Geschäfte.

http://www.wiwo.de/finanzen/inflationsangst-frisst-geld-4152…

[AlterMann]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.514.774 von pastis am 05.12.09 11:40:30

Das Du Baufachman bist, ist schon mal eine gute Voraussetzung.
Ich habe vor 15 Jahren auch so angefangen mit meinem 1. MFH.
Du wirst aber nicht umhinkommen Dich intensiv mit dem Mietrecht zu beschäftigen. Es ist wirklich übel in Deutschland, praktisch herrscht im Mietrecht Sozialismus - der Mieter hat (fast) immer recht und ist dem Vermieter gegenüber extrem bevorteilt . Zum Glück haben die meisten Mieter keine Ahnung davon, sonst würden die Vermieter reihenweise pleite gehen.

Das Problem bei Deiner Idee ist, das du sehr viel Aufwand für nur einen Baustein deiner Geldanlagen betreiben mußt. Diese Zeit bezahlt dir niemand. Wenn Du nicht, so wie ich, irgendwann komplett in Immos machen willst, solltest du lieber einen Immofond oder Aktie(n) benutzen.

Nebenbei halte ich den Ansatz Miete=Zins+Tilgung+blabla für unzureichend. Jede Investition muß auch einen anständigen Gewinn abwerfen, ansonsten Finger weg. Hier also vermutlich auch wieder ein klarer Vorteil für Fomds oder Aktien.

Der sogenannte "Steuervorteil" bei Immos ist übrigens ein Selbsbetrug erster Güte. Die Leute freuen sich, das sie Verluste machen und für diese Verluste nicht auch noch Steuern zahlen müssen. Das nennen sie dann "Steuern sparen"

[Burentom]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.556.806 von AlterMann am 12.12.09 14:32:09

Der sogenannte "Steuervorteil" bei Immos ist übrigens ein Selbsbetrug erster Güte. Die Leute freuen sich, das sie Verluste machen und für diese Verluste nicht auch noch Steuern zahlen müssen. Das nennen sie dann "Steuern sparen"


oder anders ausgedrückt: "Ich gebe 2 Euro her um 1 Euro zurückerstattet zu bekommen" und das Risiko habe ich auch noch am A....!

[Manfred123]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.557.401 von Burentom am 12.12.09 18:58:31

man setzt Verluste zum Beispiel Abschreibungen an, die nominal nicht entstanden sind, im Ganzen betrachtet ist es keine Steuerersparnis sondern eine Verschiebung der steuerpflicht, da man Wertzuwächse nach 10Jahren steuerdfrei entnehmen kann, kann bei Wertzuwachs auch ein engültiger positiver Steuereffekt entstehen.
Eine Investition sollte sich immer auch ohne Steuereffekt rechnen,
dieser ist am Ende ein Bonbon

[Burentom]

Verschiebung der steuerpflicht, da man Wertzuwächse nach 10Jahren steuerdfrei entnehmen kann, kann bei Wertzuwachs auch ein engültiger positiver Steuereffekt entstehen.

10 Jahre - steuerlich gesehen - eine ziemlich lange Zeit - besonders in diesem unserem Lande!

[minister.grasser]

Das Interessante bei Immobilien ist, dass man mit guter Planung auch mit beschränktem Eigenkapital ordentlich arbeiten kann.

Für dieses meiner Ansicht nach in diesem Thread angedachte Modell ist das Verhältnis der Mieteinnahmen zu den Rückzahlungen bei der Bank sehr wichtig. Ich bin allerdings kein so großer Fisch und nicht so erfahren wie alter Mann und es gibt verschiedenste Planungen.

Die Frage, die man hier stellt, ist: Ist die momentane Lage so, dass es sich lohnt, sein Portfolio (mit Kredit) aufzustocken.

Meine persönliche Antwort: Eher noch: JA. Es ist allerdings das Interesse an Immobilien in den letzten Monaten merklich gestiegen (zumindest in Wien), wenn auch der Artikel in der WIWO übertrieben erscheint (und by the way: der Markt hat eher recht als irgendwelche Gutachter, die sich an irgendwelche absurde Massstäbe richten) und mit dem Interesse stiegen auch die Preise. Frühjahr dieses Jahres war der Einstiegszeitpunkt ideal (wenn man ne solide Bank zur Hand hatte), mittlerweile sind schon viele auf dieselbe Idee gekommen.

Wenn die Zinsen niedrig bleiben, dann kann man mit den Mieteinnahmen verschiedener Objekte den Erwerb eines Neuen finanzieren (und die Einnahmen mit den Zinsaufwendungen steuerlich gegenrechnen).

Wenn der Markt dann besonders gut ist, kann man Objekte (die man schon 10 Jahre gehalten hat) aus seinem Portfolio wieder verkaufen. Wie gesagt, wenn man so operiert, sind die Zinsen der absolut entscheidende Faktor (neben guter Objektauswahl) und die bleiben zumindest bis Mitte nächste Jahres unter der Inflationsrate. Die Frage ist nur, was dann kommt.

[Tobias79]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.518.420 von minister.grasser am 06.12.09 23:25:39

Wie gesagt, es kommt ganz auf die heimische Politik an.

In Deutschland geb es Zwangshypotheken, usw.

Ich weiß nicht, wie es in Österreich war; aber da gehörte ja auch ein Großteil der Immobilien der Kaiserfamilie und dem Adel. Da schneidet man sich ja nicht in das eigene Fleisch

[Burentom]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.561.413 von minister.grasser am 14.12.09 10:45:45

Wer den Kauf von Zinshäuser schwerpunktmässig unter steuerlichen Gesichtspunkten betrachtet, ist in Deutschland schnell "verratzt".
Minimum einer Investition sollte zumindestens ein"Nullsummenspiel" oder mehr sein.
Für mich: Bruttomieteinnahmen ./. Zinsaufwendungen,Bewirtschaftungskosten usw. (Tilgungsraten,AfA u. lfd.Instandhaltung betrachte ich hierbei als mein "Sparbuch").

Risiken lauern so oder so an jeder Ecke. (lfd. veränderbare Steuer-/Mietgesetzte inkl. der derzeitigen Kappungsgrenze bei Mieterhöhungsbegehren)- Wer hierbei viel "fremdfinanziert" und dabei auf eine hohe Inflationsrate setzt - viel Vergnügen!