Bausparvertrag geeignetes Mittel zur Immobilienfinanzierung - 500 Beiträge pro Seite

[Ahnungslooser]

Hallo WO'ler,

ich war heute zur Beratung meines Wüstenrot-Vertreters und bin nun etwas unschlüssig / unsicher.

Unsere Situation:
- Bauabsicht in 5 Jahren
- Objektwert ca. 350k
- bis dahin ca. 80k Eigenkapital

Meine Erwartung: deutlich höhere Ertrags- wie auch Kreditzinsen in 5 Jahren

Nun hat mir die Dame heute folgendes erzählt: Ich könnte einen BSV mit 100.000 Euro abschließen, müsste monatlich nur 50€ (davon 26€ vermögenswirksame Leistungen) einzahlen und dann in 4 Jahren ein Jahr die dann noch ausstehenden ca.47.500€ einzahlen, um dann in 5 Jahren ein 50.000€ Darlehen mit nur 1.6% Zinsen abschließen zu können. Die Bearbeitungsgebühr liegt bei einmalig einem Prozent.

Sollte das alles stimmen, wäre es ein Superinstrument um in 5 Jahren immerhin 50k meines zu erwartenden Kredits zu 1.6% aufzunehmen. Zumal ich die 50k dann meinem Eigenkapital zurechnen dürfte, was die Konditionen der neuen Finanzierung deutlich verbessern sollte, da bei dem Niedrigzins die überschaubaren Raten zum Abzahlen der 50k überschaubar sein sollten.

Wo ist aber der Pferdefuß - was hab ich übersehen?

Bin gespannt auf Eure Meinung / Erfahrungen.

Ahnungslooser



So, jetzt

[Firefield]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.637.323 von Ahnungslooser am 28.12.09 17:16:28

Also die Idee ist nicht schlecht.
Du hebst am Ende (wenn du das Geld brauchst) deine Bewertungszahl soweit an, so dass eine Auszahlung des Gesamtbetrages zustande kommt.
Die Frage die sich mir nur stellt:
Bleibt es bei den 1,6 Prozent??

[Ahnungslooser]

Angeblich ja, allerdings muss ich das nochmal recherchieren. Hab von einem Bekannten gehört, dass er plötzlich versteckte Zusatzzinsen zahlen musste. Was mich auch stutzig macht. Sie sprach von 20 Jahren Rückzahlungszeitraum - für den BSV gilt aber immer Anspareitraum = Rückzahlungszeitraum - nach meiner bisherigen Recherche.

[Ahnungslooser]

Auch noch offen: geht es, dass ich tatsächlich bei einer Darlehenssumme von 50k Euro bis zum letzten Jahr vor geplanter Zuteilung jährlich nur 600 Euro anspare und dann einen großen Block einzahle?

[Firefield]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.637.476 von Ahnungslooser am 28.12.09 17:43:26

Ich finde dei 1,6 Prozent ziemlich wenig !?! Bin bei einer anderen Kasse und da sind die Höher.
Ansparzeitraum=Rückzahlungszeitraum stimmt m.E. nicht. Habe mal länger zurückgezahlt als angespart.

[AlterMann]

Der ganze Bausparmist ist nur für einen gut - die Bausparkasse.

Hab es einmal durch - nie wieder. War gar kein so großer Unterschied zu Deinem Beispiel - alles kein Problem, suuuper günstig, blablabla.

Als es dann so weit war, das ich das Geld brauchte, ein paar Monate vorher noch mal nachgehakt - alles suuuuper, no problem. Das Ende von der Geschichte - irgenwie konnte ich das Geld dann doch noch nicht rechtzeitig bekommen (ups, da können wir aber wirklich nichts machen ...) und (alles kein Problem) wir haben da kurz noch eine Zwischefinanzierung für sie...
Ergebis: Zusatzkosten und bürokratisches Gedöns ohne Ende (muß ja für ein paar Wochen ins Grundbuch eingetragen werden). Und alles wegen einer ähnlich läppischen Summe wie bei Dir.

Meine verschiedenen Anuitätendarlehen bei verschiedenen Banken hingegen, waren wesentlich einfacher und auch glasklar von den Kosten her. Obwohl die Summen wesentlich höher waren als bei dem scheiß Bausparmüll.

Die Jungens haben nicht nur nix zu verschenken, sondern da müssen auch noch tausende Außendienstler von leben.

Wenn Du sicher bist, das die Zinsen in ein paar Jahren höher sind, gibts genügend Finanzinstrumente um das zu integrieren (Forwarddarlehen, Optionen,...).

Wenn ich übrigens Deine Rechnung richtig verstehe, hast du im Moment nahezu gar kein Eigenkapital (gemessen an der Bausumme). Du solltest also erst mal anständig was ansparen, statt den Bausparkassen Provisionen zu verschaffen.

[Ahnungslooser]

Hallo - erstmal vielen Dank für die schnellen und ehrlichen Antworten,

habe zwar etwas Kapital, möchte aber in 2 Jahren eine kleine (vermietete) Eigentumswohnung abbezahlen, die ich als Teil unserer Altersvorsorge vorsehe - daher die überschaubare Eigenkapitalsumme in 5 Jahren.

Was denkt ihr eigentlich - werden die Zinsen in 5 Jahren sehr viel höher sein?

[AlterMann]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.637.782 von Ahnungslooser am 28.12.09 18:34:36

Ich denke ja, sie werden in Richtung Inflation tendieren. Trotzdem kann man sich nicht darauf verlassen. Wäre nicht das erste mal das es anders kommt als man denkt.

Zum Thema WEG abbezahlen.
Ist Dir klar, das Du dann die Miete versteuern mußt?
Man(Ich) geht eigentlich den umgekehrten Weg - Eigentum cash bezahlen und im Gegenzug Vermietungsobjekte so hoch wie möglich kreditieren, da dort die Zinsen (und nur die) dierekt vom Einkommen abgezogen werden können. Sind bei 42% Grenzsteuersatz etliche Euronen.

[Manfred123]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.637.323 von Ahnungslooser am 28.12.09 17:16:28

jetzt zur Realität:

Bausparprämie gibt es 8,8%

für Singels bis 512€ Einzahlung pro Jahr zu versteuerndes Einkommen ,maximal 25600€,
für verheiratete die doppelten Summen.

dazu passt für einen Single eine bausparsumme von 8000€
verheiratet 15000€

das man 4 jahre minimal einzahlt, und dann im fünften Jahr auffüllt, und dann über das günstige Darlehen verfügen kann, ist ein Märchen, zwar Verkaufsfördernd , aber leider deshalb nicht wahrer;

[Manfred123]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.637.782 von Ahnungslooser am 28.12.09 18:34:36

lass die vermietete Eigentumswohnung belastet, setz hier eher die Tilgung aus, ein höheres Eigenkapital verbessert die Konditionen für dein neues Objekt.

[Ahnungslooser]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.638.251 von Manfred123 am 28.12.09 20:06:58

"das man 4 jahre minimal einzahlt, und dann im fünften Jahr auffüllt, und dann über das günstige Darlehen verfügen kann, ist ein Märchen, zwar Verkaufsfördernd , aber leider deshalb nicht wahrer;"

Kann das jemand Zweifelsfall bestätigen? Dann bin ich heute bewusst in die Irre geführt wurden und werde morgen den Vertrag von 30.000 Euro auf 10.000 Euro umschreiben lassen.

Danke für die vielen Antworten!

[Klein123]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.638.400 von Ahnungslooser am 28.12.09 20:38:40

Ich bin Bausparlaie, aber hab schon 5 BSV durch, man braucht eine
bestimmte "Bewertungszahl" + die Jahre um das Darlehen zu bekommen, das Kapital muß also einige Jahre niedrig verzinst bei der Bausparkasse liegen um den günstigen Zinssatz zu erhalten, ich pers. glaube der/deiner Beratung, die du geschildert hast, nicht.


Karlos

[Ahnungslooser]

Hallo Karlos, das klingt plausibel - vermutlich muss ich den großen Brocken erst 2,3 Jahre niedrigstverzinst liegen lassen, um eine Zuteilung zu bekommen.

[Vivian664]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.637.476 von Ahnungslooser am 28.12.09 17:43:26

Sie sprach von 20 Jahren Rückzahlungszeitraum - für den BSV gilt aber immer Anspareitraum = Rückzahlungszeitraum - nach meiner bisherigen Recherche.

Das ist Quatsch.
Der Rueckzahlungszeiraum ermittelt sich anhand der Zinsen und der Hoehe der Tilgung.

Du kannst 5 Jahre einzahlen und 10 Jahre zurueckzahlen.
Oder andersrum.
Geht alles.

[Vivian664]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.637.544 von Ahnungslooser am 28.12.09 17:51:20

Auch noch offen: geht es, dass ich tatsächlich bei einer Darlehenssumme von 50k Euro bis zum letzten Jahr vor geplanter Zuteilung jährlich nur 600 Euro anspare und dann einen großen Block einzahle?

Das geht m. E. nicht.

Dein "Recht" auf das Darleen erwirbst Du anhand der Bewertungskennzahl im BSV.

Diese ereechnet sich u.a. aus den gezahlten Zinsen.

600 EUR einzahlen, da kommst Du nur auf eine kleine Zinssumme!

[Vivian664]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.637.782 von Ahnungslooser am 28.12.09 18:34:36

Warum die VERMIETETE Wohnung abbezahlen?
Steck das Geld in das Haus, in dem Du selbst wohnen willst, und finanziere lieber die vermietete Wohnung.

[Friseuse]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.637.782 von Ahnungslooser am 28.12.09 18:34:36

Und bei höheren Zinsen kommt wieder eine BHW-Zeit

Bangen, Hoffen, Warten

Jeder Bausparer will dann und mit der Konstruktion biste in der Reihe ganz hinten.

Dem Produkt fehlt die Zielführung, es weckt die Gier und damit hat es sich

[vopa77]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.638.400 von Ahnungslooser am 28.12.09 20:38:40

30.000 Euro auf 10.000 Euro umschreiben lassen


Bringt Dir meiner Meinung nach nix....ging mir letztes Jahr so, beim Kauf der ersten Immobilie....BSV immer groß gelobt, dann zum Finanzierungsangebot zur Hausbank (der Berater hatte den BSV meiner Frau abgeschlossen:rolleyes, seine Worte waren "also ihre zwei Bausparverträge 10000 (meiner) und 15000 (der meiner Frau) Euro,steuern nichts wesentlich zum EK bei, wir müssen einen neuen
abschließen mit einer höheren Summe. Die beiden alten können sie weiterlaufen lassen für spätere Renovierungen ! Dann zur nächsten Bank, die hatten die selben Worte .

BSV bringt meiner Meinung nach erst was, wenn ich den mit 15-18 Jahre abschließe in einer relativ hohen Bausparsumme und vom Arbeitgeber noch VWL bekomme...ansonsten bringts nix, außer Provision 1% der Bausparsumme für die Bank!

Vielleicht steh ich auch aufgrund der ganzen Geschichte etwas negativ der Sache entgegen, aber ich würde keinen mehr abschließen!

[Silberpfeil1]

Ohne den konkreten Vertragsinhalt zu kennen, ist eine Einschätzung schwierig.

Zu der Einmalzahlung: In der Regel behalten sich BSK vor, Einmalzahlungen von Ihrer Zustimmung abhängig zu machen. Ist dies der Fall, müßte es so im Vertragswerk stehen. Lehnt die BSK die Einmalzahlung ab, dann ist das bisher eingezahlte Kapital niedrig verzinst gebunden, weil die Zuteilung auf sich warten läßt.

Zu der Zuteilung: Sie ist grundsätzlich abhängig von der Bewertungszahl. Das Verfahren zu ihrer Bestimmung weicht von BSK zu BSK ab, teilweise innerhalb einer BSK je nach Tarif und wird über die Jahre bei Einführung neuer Tarife auch schon mal gerne modifiziert. Nach meinen bisherigen Erfahrungen ist es aber so, daß für die Zuteilung mehrere Voraussetzungen kumulativ erfüllt sein müssen. Ein für mich immer wesentliches Merkmal war und ist die Kapitalbindung. Grob: Eingezahltes Kapital mal Zeit. Stimmt die BSK einer extrem hohen Einmalzahlung kurz vor beabsichtigter Darlehensaufnahme zu, dann kann diese Einmalzahlung nach der genannten Grobformel nur marginal zur Erhöhung der Bewertungszahl beitragen.

Außerdem habe ich schon Tarife gesehen, bei denen je nach Höhe der Bewertungszahl der effektive (!) Darlehenszins variiert. So erhält man bei Erreichen der für die Darlehensauszahlung mindestens erforderlichen Bewertungszahl einen Effektivzins von x Prozent. Nimmt man das Darlehen zu einem späteren Zeitpunkt entgegen, verringert sich der Effektivzins bei entsprechend weiter angestiegener Bewertungszahl auf x - 0,yy Prozent.

Zu VL und WOP: Für den, der sie in Anspruch nehmen kann, sind sie ein kleines Zubrot. Für die Entscheidung, eine Finanzierung mit oder ohne BSV durchzuführen, sind sie vernachlässigbar.

Vertreter"versprechen", zudem mündlich gegeben, würde ich immer als unverbindlich, sprich nicht existent betrachten. Wenn Du nach einer schriftlichen (Sonder)Vereinbarung fragst und diese abgelehnt wird, weißt Du sofort, was die wohlklingenden Worte wert sind. Zumal es noch weitere Punkte gibt, die zu berücksichtigen sind und evtl. eine Darlehensauszahlung verzögern könnten. Schaue dazu bitte einmal nach, ob die BSK sich vorbehalten kann, die Darlehensauszahlung zu verzögern - bspw. dann, wenn hierzu allgemein nicht genügend Mittel zur Verfügung stehen.

Gruß

Silberpfeil

[Dorfrichter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.637.323 von Ahnungslooser am 28.12.09 17:16:28

Lies AlterMann´s Posting bitte nochmals.

Ich würde,(wenn´s schon ein Bausparvertrag sein soll) jetzt zur Konkurrenz gehen (früher mal beste Erfahrungen mit der LBS, als ich noch Bausparrer hatte) und mir ein Gegenangebot unterbreiten lassen.

Anschließend würde ich das Wüstenrot-Angebot von diesem Berater prüfen lassen und seine Stellungnahme abwarten.

[honigbaer]

Die Bausparleute wollen doch derzeit alle den Wohnriester verkaufen. Das ist wahrscheinlich auch Mist, aber hat wohl den Vorteil, daß man damit vorzeitig an Riestergeld rankommt.

Problem beimBausparen in den letzten Jahren war natürlich, daß die normalen Baufi-Zinsen immer so niedrig waren, daß sich die Inanspruchnahme der Darlehen nicht gelohnt hat. Dann macht es natürlich nur Sinn, um bei der Bank für die Haupthypothek bessere Konditionen zu bekommen, weil sagen wir EK 20%, Bausparkredit 20% und 60% erste Hypothek, gemessen am Beleihungswert, das macht die Bank viel lieber, als eine 80% Finanzierung. Den Trumpf muß man bei der Hausbank ausspielen, nicht bei der Bausparkasse. Und wenn das in einer Hand ist, kriegt man natürlich keinen Rabatt und man hat für die BAnk gebauspart.

Gerade im geschilderten Fall (niedriges EK) und bei Erwartung steigender Zinsen, kann es aber sinnvoll sein. Das Modell, Sonderzahlung am Schluß, ist ganz normal. Das gab es vielleicht mal 1980, als die Zinsen 10% waren, daß die Bausparkassen da queruliert haben, wenn man schnell ans Darlehen wollte. Man sollte allerdings mal mit den Bewertungszahlen laut Tarif mal rechnen, damit man versteht, wie sich die Zahlungen auswirken. Die Schwäbisch Hall verlangt für kleinere Teildarlehen gar keine Grundschuld und für die Bausparkassen ist es normal, ein nachrangiges Darlehen zusätzlich zur BAnkfinanzierung zu geben oder ein paar Monate bis zur Zuteilung mit Zwischenfinanzierungen zu überbrücken. Kostenfallen sind zusätzliche Lebensversicherungen und (längere) Zwischenfinanzierungen, während man noch den Vertrag bespart. Wenn man einerseits 5% zahlt und andererseits 2% kriegt, das kann sich ja nicht rechnen.

Also 20% des geplanten Gesamtdarlehens als Bausparsumme sind ein sinnvoller Anteil. 40% wäre schon das äußerste, denn die hohen Tilgungen beim Bauspardarlehen werden dann auch bedrohlich.

Also ruhig mal den Berater ausquetschen, wie die Bewertungszahl berechnet wird und da mal ein paar Modellrechnungen machen. Und den Bausparvertrag nicht bei der finanzierenden Bank machen (naja, man sucht ja dann sowieso am Markt das beste Angebot für die HAuptfinanzierung). Die hat doch kein Interesse bei den Konditionen etwas nachzulassen und Eure Erfahrung, daß dann ein neuer Vertrag angeboten wird, oder teure Modelle ist doch nur logisch. Außerdem würde ich mal im Bekanntenkreis rumfragen, wer da einen überflüssigen besparten Vertrag hat. Statt neu abzuschließen, kann man den dann übertragen und erhöhen, die Bewertungspunkte gehen nicht verloren und man ist viel schneller am Ziel.

[timekiller]

Hallo,

der Witz beim Bausparer ist doch die unlimitierte Sondertilgung.

Von da her ist es eben sehr wohl ein gutes Instrument!

Ich habe jedenfalls bei Bangen Hoffen Warten recht gute Erfahrungen gemacht.

Natürlich gibt es lt. der Bauspar-Gegner an jeder Ecke Produkte, die viel besser sind.

Gibt es aber eben doch nicht.

WENN es drauf ankommt, dann ist ein Bausparer eine sehr feine Sache.

Meine Frau hatte auch einen, diesen haben wir uns allerdings ausbezahlen lassen, ohne das Darlehen in Anspruch zu nehmen.

Das war aber dumm sagen jetzt manche.

War es eben nicht, weil wir dadurch eine recht passable Nachverzinsung über die gesamte Laufzeit bekommen haben.

Was allerdings stimmt, ist, dass es dann wenn es so weit ist, die Abwicklung plötzlich dann nicht mehr ganz so "easy going" ist!

Hier hat sich in unserem Fall "Beamten Heim Werker" alle Ehre gemacht und es war tatsächlich ein wenig nervig.

Und ja, die Bauspar-Mitarbeiter bekommen Provision. Ist ja auch echt der Hammer.
Bei anderen Finanzprodukten bekommen die Mitarbeiter nichts.

Die arbeiten alle umsonst

[AlterMann]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.643.920 von timekiller am 29.12.09 20:10:37

Und ja, die Bauspar-Mitarbeiter bekommen Provision. Ist ja auch echt der Hammer.Bei anderen Finanzprodukten bekommen die Mitarbeiter nichts.Die arbeiten alle umsonst lachen lachen lachen

Im Gegensatz zum Bausparmüll sind die Kosten bei Anuitätendarlehen von Anfang an glasklar. Nix Abschlußprovision, nix Zwischenfinzierungsabgezocke.

Und ebenfalls im Gegensatz zum Bausparen kann ich über mein Geld während der Ansparphase frei verfügen und entsprechend der Marktentwicklung die Anlagen umschichten, statt an starre niedrige Zinsen gebunden zu sein.

"Unlimitierte Sondertilgung" ist auch ohne Bauspar völlig problemlos. Einfach, so wie ich es gemacht habe, einen Teilkredit mit variablen Zinsen abschließen und fertig. Der Variable ist übrigens, über die bisherige Laufzeit gesehen, mein günstigster Kredit (vor etwa 12 Jahren abgeschlossen).

[honigbaer]

BHW scheint ein Fall für sich zu sein, das habe ich auch schon gehört, daß die etwas ängstlich sind und am liebsten stabiles Einkommen plus eine Risiko LV plus eine solide Immobilie wünschen. Bei S-Hall und Wüstenrot habe ich sowas noch nicht gehört.

@ Alter Mann Der Zins ist bei der Bausparfinanzierung genauso von Anfang an bekannt. Umschichten in der Sparphase, naja, das scheitert ja vor allem an den VL und Wohnungsbauprämienfristen. Und ob da so viel höhere Provisionen gezahlt werden, möchte ich bezweifeln, natürlich ist das Bauspargeschäft kleinteilig, aber mit einem normalen Darlehen nicht zu vergleichen. Tatsächlich ist bei einem Festzinsdarlehen und auch bei einem variablen Darlehen das volle Zinsrisiko beim Kunden, die Bank gibt nur den Marktzins + Marge weiter. Der Bausparvertrag bietet sowohl die Sondertilgung vor allem aber auch die Zinsgarantie für ein Darlehen, das man nicht in Anspruch nehmen muß, aber zu einem beliebigen Zeitpunkt in der Zukunft annehmen kann. (Man vergleiche das mit Bereitstellungszinsen und Zinsaufschägen bei Forwarddarlehen!) Jetzt ist seit Jahren Tiefzins und die Versicherung gegen hohe Zinsen scheinbar wenig wichtig. Aber eine Brandversicherung ist nicht Mist, nur weil es eine Weile nicht gebrannt hat.

Mag sein, daß man die Zinssicherheit auch mit Optionen kaufen könnte. Wenn man Topkonditionen, z.B. 2,94 und 3,68 für 5 bzw 10 Jahre anschaut, ist klar, daß der Bankzins für das 6.-10. Jahr eigentlich 4,42% ist, da kann doch mancher Bauspartarif mithalten. Man kann ja rechnen: Sparphase (mit Zinsverzicht) und meist längere Darlehensphase (mit Zinsvorteil).

[Silberpfeil1]

Das Sondertilgungsinstrument bei einem Bauspardarlehen sollte meines Erachtens nicht überbewertet werden. Eine gewisse Vorausplanung und Planbarkeit von Einnahmen und Ausgaben vorausgesetzt, kann ich bei einem Annuitätendarlehen mit Sondertilgungsrecht von 10 Prozent pro Kalenderjahr in der Spitze knapp ein Drittel des Ursprungsdarlehensbetrags innerhalb eines Jahres tilgen. Die Wahrscheinlichkeit eines unerwarteten Zuflusses in voller Darlehenshöhe sollte in der Planung als eher gering berücksichtigt werden.

Beispiel: Im Oktober 00 erhalte ich Kenntnis über einen im Januar 01 mit Gewißheit eingehenden größeren Geldbetrag, der für die Darlehenstilgung eingesetzt werden kann. Dann tilge ich zum 30.12.00, 02.01.01 und 02.01.02 jeweils in voller Höhe des Sondertilgungsrechts - in Summe also 3 x 10 Prozent.

Auch wurde eingangs von einer Bauabsicht innerhalb von 5 Jahren gesprochen. Innerhalb von bis zu 5 Jahren bieten Finanzdienstleister im Rahmen von Aktionen immer wieder Darlehen an, ohne dafür einen Zinsaufschlag einzupreisen. Ob dies lediglich für Darlehensnehmer gilt, die umfinanzieren möchten, müßte noch untersucht werden.

Wenn ich aktuell finanzieren müßte, würde ich über eine lange Zinsfestschreibung ohne variablen Finanzierungsbaustein nachdenken. So bekomme ich heute Zinsbindungszeiträume von bis zu 25, ja sogar 30 Jahren mit Zinssätzen von unter 5 Prozent p. a. Mit entsprechender Tilgungsvereinbarung (ordentlich und außerordentlich) müßte ich so - selbst bei relativ wenig Eigenkapitalanteil - eine Vollfinanzierung zu Konditionen realisieren können, mit denen eine BSK nicht mithalten kann. Hierbei unterstelle ich, daß bei dem Annuitätendarlehen aufgrund der hohen Konkurrenz keine Gebühren anfallen, hingegen bei der BSK Abschlußgebühren, ggf. zzgl. Darlehensgebühren sowie Finanzierungsnebenkosten.

Ein Gespräch bei einem BSK-Vertreter kann sicherlich erste Informationen liefern. Verbindlich ist letztendlich aber allein das Vertragswerk (von in der Regel wenigen kleingedruckten Seiten). Hier stehen verbindlich die Voraussetzungen für eine Zuteilung, insbesondere die Ermittlung der Bewertungszahl und Konstellationen in denen die BSK nicht leisten muß bzw. sich einen ggf. zeitlich unbefristeten Leistungsaufschub erlauben darf.

Gruß

Silberpfeil

[honigbaer]

Da stimme ich weitgehend zu.

Allerdings sollte man doch gerade wenn man die langfristige Finanzierung möchte beachten, daß die Zinsen für die ersten Jahre niedrig und dann höher sind, das ist nunmal der MArkt. Und die BAuspardarlehen mit 2-4 Effektivzins in der Darlehensphase sind dann eigentlich immer billiger. Den Preis dafür zahlt man in der Sparphase, und wenn man da bei der Bank keinen höheren Zins bekäme als bei der Bausparkasse, ist der Preis null. Allerdings ist die bausparfinanzierung wegen der hohen Tilgung natürlich nicht wirklich langfristig.

Und dann noch, Abschluß- und Darlehensgebühr, letztere gibt es ja kaum noch, aber nur weil das so plakativ als Kosten daherkommt, muß man nicht denken, bei normalen Annuitätendarlehen würden keine Provisionen anfallen. Vertriebskosten gibt es immer und die werden je nach Anbieter in die Zinsmarge einkalkuliert. DAß die Bausparkasse bei 1% Guthabenzins und 3% Darlehenszins eine hohe Marge hat, ist klar. Aber letztlich sparen da ja auch viele für 1%, die kein Darlehen nehmen und eine Refinanzierung zu 1% das hat auch keine Hypothekenbank.

[Silberpfeil1]

Vielleicht noch eine kleine präzisierende Ergänzung meinerseits:

"... daß die Zinsen für die ersten Jahre niedrig und dann höher sind ..." habe ich so verstanden, daß die Zinsen nach der Zinsbindung höher liegen (können). In meinem Szenario der bis zu 30jährigen Zinsbindung wollte ich grundsätzlich davon ausgehen, daß eine Volltilgung realisierbar sei - der Begriff Vollfinanzierung war da evtl. ein wenig mißverständlich. Im Ergebnis hatte ich damit hinsichtlich der zu Beginn feststehenden Zinshöhe einem Annuitätendarlehen die gleiche Kalkulierbarkeit wie einem Bausparvertrag zugestanden, um einen Vergleich zu ermöglichen.

Was die Provisionen betrifft, so kann man erstens sagen: Je höher, desto weniger sich der Darlehensnehmer um die Darlehensbeschaffung selbst kümmert. Und zweitens: Ich richte mich nach dem (echten) Effektivzins, in den Provisionen eingepreist sein mögen. Aber hier besteht die Verhandlungsmasse.

Ich denke, um letztlich Gewißheit zu haben, bräuchten wir 2 Angebote: einen Bausparvertrag und ein Forwarddarlehen. Die auf der Zeitschiene unterschiedlich ausgeprägten Zahlenreihen aus Ein- und Auszahlungen müßten wir dann vergleichen.

Gruß

Silberpfeil

[Manfred123]

also
ein Bausparvertrag lohnt sich zur Anlage vermögenswirksamer Leistungen, und wenn die Vorraussetzungen für die Wohnungsbauprämie geeben sind.
also zu versteuerndes Einkommen 26500 für Singels, 53000 Verh.
Sparsummen 512€ p.a. 1024€ p.a.

Bausparsummen 8000€ 15000€

Prämie 8,8%

da die Kreditzinsen bei Bausparern immer über den Guthabenzinsen liegen, und die Kapitalbindung in der Ansparzeit grösser als in der Finanzierungszeit ist,
lohnt sich Bausparen nur unter obigen Vorraussetzungen.

[timekiller]

Wie gesagt!

BHW sagt man eine recht gute Verzinsung bzw. günstige Konditionen nach, aber eben Bürokratentum und Generve!

Von Wüstenrot, Schwäbisch Hall etc. habe ich so etwas noch nicht gehört. Die scheinen im Umgang einfach besser bzw. unkomplizierter zu sein.

BHW will am liebsten 10 Häuser als Sicherheit, um 1 zu fianzieren und am besten noch die ganze Familie inkl. Großeltern als Bürgen!

Um es kurz zu machen: "Die stellen sich ganz schön an".

Dafür, dass man über sehr lange Zeit Geschäftspartner ist, ziemlich schäbig!

ABER ein Bausparer hat eben auch Vorteile.

Muss letztlich jeder selbst entscheiden.

[honigbaer]

BHW kommt hier nicht gut weg, scheint kein Einzelfall zu sein, wenn die sich anstellen.

@ Silberpfeil Mit später sind die Zinsen höher meinte ich nicht die auslaufende Zinsbindung, sondern den Unterschied zwischen 5jähriger und 10jähriger Zinsbindung. Wenn die Zinsfestschreibung bei 10 Jahren z.B. 0,8% teurer ist, als für 5 Jahre, dann ist ja eigentlich in den zweiten 5 Jahren der Zins mehr als 1,6% höher, denn die 0,8% zahlt man ja auch die ersten 5 Jahre zusätzlich im Vergleich zur kürzeren Zinsbindung. Man muß schon diese Betrachtung anstellen, ein fünfjähriges Darlehen in 5 Jahren (forward) dürfte eigentlich 1,6% mehr kosten. Und dann ist das beim Bausparen ja eine Option und niemand wird (wie beim annuitätendarlehen) gezwungen, das Darlehen zu nehmen, falls der Marktzins bis zur Zuteilung fällt.

@ Mandfred123
und die Kapitalbindung in der Ansparzeit grösser als in der Finanzierungszeit ist
Das stimmt nicht. Mit den alten Tarifen der Schwäbisch Hall hatte ich vor Jahren mal gerechnet:
Annahme 10 TEuro Bausparsumme Tarif AM 40% Besparung
2% Guthabenzins 4,75% Darlehenszins (effektiv 5,07%)
Zur Zuteilung ist eine Zinssumme von 279,81 Euro erforderlich.
Bei kontinuierlicher Besparung ist also das durchschnittliche Guthaben von 2.000 Euro 6,97 Jahre gebunden. Bzw eine Einmalzahlung von 3722 Euro wäre 3,75 Jahre gebunden.
Die Darlehensphase (6.000 Euro) dauert 10 Jahre und 8 Monate.
Mal lineare Tilgung unterstellt wäre das Durchschnittsdarlehen 3.000 Euro für 5,33 Jahre. Tatsächlich ist die Laufzeit noch etwas länger, da der Tilgungsanteil der Raten erst am Ende deutlich zunimmt.

also 3.722 mal 3,75 Jahre = 13.957 TeuroJahre Guthabenbindung
und 3.000 mal 5,33 Jahre = 16.000 Teurojahre Darlehensanspruch

Also die ganze Rechnung geht auf, wenn man in der Sparphase keine bessere Anlagemöglichkeit findet. Bei 2% Zinsen aufs Sparbuch kann man auch Bausparen und VL / Wohnungsbauprämie mitnehmen. Wenn man bessere Anlageideen hat, kann es mehr Sinn machen, die Zinsen so anzusparen.

[Manfred123]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.649.469 von honigbaer am 30.12.09 21:28:10

das ist ein Eizelfall, heutige Tarife sehen 50% Ansparung vor, daher es verschiebt sich ;
Wohnungsbauprämie gibt es nur auf Bausparverträge, die Prämie gleicht die niedrige Verznsung in der Ansparphase aus, sodass die günstige Verzinsung in der Darlehnsphase als Nettonutzen bleibt.

[honigbaer]

Kann schon sein, im neuen Tarif gibt es zwar auch einen mit 40% Besparung, aber ich müsste da mal rechnen. So oder so hat das Bausparen in den letzten Jahren wenig Spaß gemacht. Wenn der Marktzins für Finanzierungen mal auf 8% ginge und die Bausparer zu unter 4% finanzieren, dann wäre es eine feine Sache.

[Bulli1929]

@Ahnungslooser

Ich würde das Thema so angehen:

Bausparvertrag:

Du setzt 60*50 € ein + die 47500 für ein Jahr, um ein Eigenkapital von 50000 und einen Kreditanspruch auf 50000 zu 1,6% zu haben.

Vergleich zum Annuitätendarlehen :

Du legst 60*50 € und ein Jahr lang 47500 € an, ergibt bei einem angenommenen Zins von 2% rund 52700 € , 47300 € sind dann noch zu finanzieren.

Monatliche Rate habe ich auf rund 450€ bei beiden Lösungen geschätzt , dann wäre das Annuitätendarlehen bei einem Zinssatz von ca 3% gleichzeitig getilgt.

Schafftst du es, aus deinem Kapitaleinsatz 55000 € zu machen, dürfte das Darlehen 4% kosten...

Gruß und Allen einen guten Rutsch !

Bulli

[honigbaer]

Ja, nochmal zurück zum eigentlichen Fall.
Es ist natürlich noch zu prüfen, wie hoch der Effektivzins und die Tilgung dann in der Darlehensphase sind. Die 1,6% ist wohl nominal, nicht effektiv, und die gibt es vermutlich nur bei hoher Tilgung. Das könnte aber problematisch sein, denn die fehlenden 220 TEuro müssen ja außerdem finanziert werden. (350 - 80 EK - 50 Bauspardarlehen)

Bei S-Hall wäre der Tiefstzins 1,95 (2,34 eff.) aber 8 Promille monatliche Tilgung. Bei 50 TEuro wären das 400 Euro im Monat.
(Bei 4, 5 oder 6 Promille Tilgung ist ggfs die Sparphase etwas länger und der Zins deutlich höher.)

Dazu kommt für 220 TEuro 4% Zins und 1% Tilgung 11.000 Euro im Jahr, also weitere 916 Euro monatlich.

Zu knapp sollte man das nicht kalkulieren, die Tilgungsraten muß man monatlich aufbringen können, 916 + 400 = 1316! Wenn das Objekt gekauft wird, kann man dann immernoch 2% statt 1% jährliche Tilgung für das Hauptdarlehen einplanen.