Sicherheit durch Immobilienfonds? - 500 Beiträge pro Seite
eröffnet am 21.08.10 17:15:40 von
neuester Beitrag 26.01.11 10:52:56 von
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Hallo,
in der Krise spricht jeder von hoher Sicherheit.
Trotzdem ist das Interesse an Immobilienfonds gering.
Und offene Fonds sind geschlossen oder werden ständig abgewertet.
Gibt es noch Chancen?
Wer kennt interessante Fondsprodukte?
in der Krise spricht jeder von hoher Sicherheit.
Trotzdem ist das Interesse an Immobilienfonds gering.
Und offene Fonds sind geschlossen oder werden ständig abgewertet.
Gibt es noch Chancen?
Wer kennt interessante Fondsprodukte?
Antwort auf Beitrag Nr.: 40.025.117 von DerMitDemKochTanzt am 21.08.10 17:15:40"Und offene Fonds sind geschlossen oder werden ständig abgewertet."
Ich denke, dass man hier schon deutlich zwischen der Performance von offenen und geschlossenen Fonds unterscheiden muss. Offene Immobilienfonds kann und muss man hier und da kritisieren - sie haben aber ganz überwiegend über viele Jahrzehnte hinweg stets positive Jahresergebnisse erzeugt - und die Mehrzahl macht das auch weiterhin.
Ganz im Gegensatz dazu ist die Bilanz der geschlossenen Fonds verheerend. Die Ursache dafür liegt m. E. auf der Hand und wird ja auch eifrig politisch diskutiert: Die mangelnde Regulierung dieses Anlagesegments ist offensichtlich als Freibrief zur Abzocke missverstanden worden.
Wer sich mit weiteren Details nicht beschäftigen, sondern nur mal einen allgemeinen Eindruck von dem Desaster erhalten will, möge sich einfach einmal die Zweitmarktkurse anschauen ...
Ich denke, dass man hier schon deutlich zwischen der Performance von offenen und geschlossenen Fonds unterscheiden muss. Offene Immobilienfonds kann und muss man hier und da kritisieren - sie haben aber ganz überwiegend über viele Jahrzehnte hinweg stets positive Jahresergebnisse erzeugt - und die Mehrzahl macht das auch weiterhin.
Ganz im Gegensatz dazu ist die Bilanz der geschlossenen Fonds verheerend. Die Ursache dafür liegt m. E. auf der Hand und wird ja auch eifrig politisch diskutiert: Die mangelnde Regulierung dieses Anlagesegments ist offensichtlich als Freibrief zur Abzocke missverstanden worden.
Wer sich mit weiteren Details nicht beschäftigen, sondern nur mal einen allgemeinen Eindruck von dem Desaster erhalten will, möge sich einfach einmal die Zweitmarktkurse anschauen ...
Antwort auf Beitrag Nr.: 40.025.468 von Herbert H am 21.08.10 21:46:55gebe dir prinzipiell recht, geschl. immo fonds, v.a. deutsche, haben sich nie mit Ruhm bekleckert. dass sich bei den offenen immo fonds aber einiges geändert hat, sollte man inzwischen schon realisiert haben. das prinzip aufwerten mit geschönten gutachten funktioniert nicht mehr. die gesamten highflyer der letzten jahre sind geschlossen und werden an der börse mit bis zu 20% discount gehandelt...
wenn man die portfolios mit aktuellen, nicht geschönten, ertragsgutachten bewerten würde, ohje ohje.
wer keinen eigenen vertrieb hat, geht aktuell baden. bei einigen banken gibt es wohl für die berater schon einen malus in ihre ertragsrechnung, wenn sie bestände von offenen immo fonds aus dem verbund verkaufen.
ein hoch auf die objektivität und das kundeninteresse...
@koch
aktuell würde ich von gewerblichen objekten v.a. in usa und europa auf jeden fall die finger lassen. woher gerade der teilweise grenzenlose optimismus für wohnimmobilien herrührt, ist mir (in D) auch eher schleierhaft.
wenn bei uns der wunsch nach einem immo invest aufkommt, bieten wir aktuell den atlantic australien II an. kommt ohne fremdkapital aus, eine tolle immobilie und ein toller mieter, zudem eine überschaubare laufzeit für ein immo invest. ob man die währung auf diesem niveau mag, ist geschmacksache, ich sehe aud $, can $ oder norwegen krone nach wie vor als interessante beimischung.
wenn man zudem sieht, was gerade bei einigen anbietern im fremdfinanzierten bereich passiert (KanAM, MPC...), ist mir die tatsache, dass das objekt ohne fremdkapital leben kann, viel wert. zudem hat man das DBA dazu, ohne die üble steuererklärung machen zu müssen...
der fonds ist nicht ganz billig, aber die qualität lässt dies auch zu. chance - risiko eben beidseitig eher begrenzt, was man aktuell auch als vorteil sehen kann, natürlich nicht muss...
gruß vom bodensee
wenn man die portfolios mit aktuellen, nicht geschönten, ertragsgutachten bewerten würde, ohje ohje.
wer keinen eigenen vertrieb hat, geht aktuell baden. bei einigen banken gibt es wohl für die berater schon einen malus in ihre ertragsrechnung, wenn sie bestände von offenen immo fonds aus dem verbund verkaufen.
ein hoch auf die objektivität und das kundeninteresse...
@koch
aktuell würde ich von gewerblichen objekten v.a. in usa und europa auf jeden fall die finger lassen. woher gerade der teilweise grenzenlose optimismus für wohnimmobilien herrührt, ist mir (in D) auch eher schleierhaft.
wenn bei uns der wunsch nach einem immo invest aufkommt, bieten wir aktuell den atlantic australien II an. kommt ohne fremdkapital aus, eine tolle immobilie und ein toller mieter, zudem eine überschaubare laufzeit für ein immo invest. ob man die währung auf diesem niveau mag, ist geschmacksache, ich sehe aud $, can $ oder norwegen krone nach wie vor als interessante beimischung.
wenn man zudem sieht, was gerade bei einigen anbietern im fremdfinanzierten bereich passiert (KanAM, MPC...), ist mir die tatsache, dass das objekt ohne fremdkapital leben kann, viel wert. zudem hat man das DBA dazu, ohne die üble steuererklärung machen zu müssen...
der fonds ist nicht ganz billig, aber die qualität lässt dies auch zu. chance - risiko eben beidseitig eher begrenzt, was man aktuell auch als vorteil sehen kann, natürlich nicht muss...
gruß vom bodensee
Antwort auf Beitrag Nr.: 40.025.117 von DerMitDemKochTanzt am 21.08.10 17:15:40Was für ein Thema! Ich glaube, hier könnte man einen Roman schreiben!
Also das Interesse an offenen Immobilienfonds ist im Großen und Ganzen gegeben, sieht man vom Mai ab, als das kleine Diskussionspapier der Bundesregierung für Furore sorgte. Dass das Interesse an offenen Immobilienfonds noch vorhanden ist, liegt vor allem an den großen Vertrieben der Privatbanken und der Genossen sowie der Sparkassen. Das ist auch ein ganz großer Vorteil dieser Anbieter.
In dem Bereich der Offenen Immobilienfonds sehe ich eher Risiken als Chancen, denn kein Mensch weiß, ob die Immobilien tatsächlich fair bewertet sind. OK, eigentlich wissen es alle: sie sind es nicht! Das kann man bei den Fonds offensichtlich merken, bei denen abgewertet wird. Und wieso sollen denn die anderen Fonds die Immobilien fair bewerten??? Also ich bin fest davon überzeugt, dass ALLE Anbieter ihre Immobilienbeständer mehr schlecht als recht bewertet haben (das liegt auch an der Bewertungsmethode = Ertragswertverfahren), und dass das dicke Ende erst noch kommt. Das hängt auch an einem speziellen Fonds ab, dem grundbesitz global der Deutschen Bank. Wenn man sich hier ansieht, dass ca. 45% der Mietverträge bis 2012 auslaufen und davon ca. 16% den amerikanischen Immobilienmarkt betreffen, ist es nur eine Frage der Zeit, bis bei diesem nicht gerade kleinen Fonds Abwertungen erfolgen. Und DANN kann ich mir vorstellen, dass die Anleger so langsam echt die Lust verlieren werden, in diese Anlageklasse zu investieren. Oder sie verkaufen ihre Bestände. Und dann wird diese Anlageklasse innerhalb weniger Jahre nicht mehr existent sein. Denn wenn immer mehr Fonds geschlossen werden und diese Immobilien verkaufen MÜSSEN, muss man kein Hellseher sein, dass die Einstandsapreise nicht zu erzielen sind! Und dann wollen NOCH mehr Anleger verkaufen usw usw....
WENN man an diese Anlageklasse glaubt, muss man u.a. auf folgende Punkte achten:
- Hohe Vermietungsquote (über 95%)
- Wenig auslaufende Mietverträge in den nächsten Jahren
- Geringe FK-Quote (MAX. 30%)
- Hohe Cash-Quote
- Junge Gebäude
- Wenige Gebäude >200 Mio. €
- Geringer Anteil institutioneller Investoren
- Vernünftiger Länder und Nutzungsmix
Zu den Geschlossenen könnte ich auch viel schreiben. In der Vergangenheit konnte sich diese Anlageklasse nicht mit Ruhm bekleckern. Das liegt wie ein Vorredner schon geschrieben hat daran, dass diese Anlageklasse nicht reguliert ist. Die Initiatoren machen, was sie wollen. Zudem sind die Provisionen einfach viel zu hoch. Und eine Frage stelle ich mir immer wieder: wieso kann es überhaupt passieren, dass eine Immobile in einen Geschlossenen Fonds kommt? Denn: wenn ein Institutioneller von einem Objekt Abstand nimmt, weil die Risiken nicht mehr entsprechend bezahlt werden! Und dann werden die Dinger den Beteiligungsgesellschaften angeboten! Wie soll sich der Trümmer denn noch in einer Beteiligung machen? Die Beteiligung hat VIEL höhere Kosten als ein Institutioneller und begnügt sich dann auch noch mit einer mageren Rendite. Die Wahrscheinlichkeit, dass dem Anleger das Risiko bezahlt wird, ist mehr als hoch!
Wenn man also an diese Anlageklasse glaubt, sollte man m.E. auf folgende Dinge achten:
- "günstige" Kostenstruktur
- Langfristiger Mietvertrag (bzw. MietVERTRÄGE)
- Lage Lage Lage (Darmstadt oder Regensburg sind NICHT erste Wahl!!!)
- "Gute Kalkulation": Inflation < 2% p.a., genügend Rückstellungen, Tilgung MINDESTENS 1% p.a. (das ist das ABSOLUTE MINIMUM), Exitszenario usw usw
- Einzelvermietungsrisiko sollte vermieden werden
Eine Beteiligung, die diese Kriterien erfüllt, ist mir aktuell nicht bekannt!
Wenn man mit Sicherheit versteht, dass man kein Geld verlieren kann, kann ich getrost schreiben: das gibt es in dieser Anlageklasse nicht. Von daher ist große Vorsicht angebracht. Wenn man Immobilien als risikobehaftete Anlageklasse betrachtet, können ruhig 10% des Vermögens investiert werden, mit Bedacht, versteht sich!
Ich warte wohl jetzt erst mal die Antworten ab, bevor ich weiter schreibe.... Es wird sonst einfach zu viel Text!
Also das Interesse an offenen Immobilienfonds ist im Großen und Ganzen gegeben, sieht man vom Mai ab, als das kleine Diskussionspapier der Bundesregierung für Furore sorgte. Dass das Interesse an offenen Immobilienfonds noch vorhanden ist, liegt vor allem an den großen Vertrieben der Privatbanken und der Genossen sowie der Sparkassen. Das ist auch ein ganz großer Vorteil dieser Anbieter.
In dem Bereich der Offenen Immobilienfonds sehe ich eher Risiken als Chancen, denn kein Mensch weiß, ob die Immobilien tatsächlich fair bewertet sind. OK, eigentlich wissen es alle: sie sind es nicht! Das kann man bei den Fonds offensichtlich merken, bei denen abgewertet wird. Und wieso sollen denn die anderen Fonds die Immobilien fair bewerten??? Also ich bin fest davon überzeugt, dass ALLE Anbieter ihre Immobilienbeständer mehr schlecht als recht bewertet haben (das liegt auch an der Bewertungsmethode = Ertragswertverfahren), und dass das dicke Ende erst noch kommt. Das hängt auch an einem speziellen Fonds ab, dem grundbesitz global der Deutschen Bank. Wenn man sich hier ansieht, dass ca. 45% der Mietverträge bis 2012 auslaufen und davon ca. 16% den amerikanischen Immobilienmarkt betreffen, ist es nur eine Frage der Zeit, bis bei diesem nicht gerade kleinen Fonds Abwertungen erfolgen. Und DANN kann ich mir vorstellen, dass die Anleger so langsam echt die Lust verlieren werden, in diese Anlageklasse zu investieren. Oder sie verkaufen ihre Bestände. Und dann wird diese Anlageklasse innerhalb weniger Jahre nicht mehr existent sein. Denn wenn immer mehr Fonds geschlossen werden und diese Immobilien verkaufen MÜSSEN, muss man kein Hellseher sein, dass die Einstandsapreise nicht zu erzielen sind! Und dann wollen NOCH mehr Anleger verkaufen usw usw....
WENN man an diese Anlageklasse glaubt, muss man u.a. auf folgende Punkte achten:
- Hohe Vermietungsquote (über 95%)
- Wenig auslaufende Mietverträge in den nächsten Jahren
- Geringe FK-Quote (MAX. 30%)
- Hohe Cash-Quote
- Junge Gebäude
- Wenige Gebäude >200 Mio. €
- Geringer Anteil institutioneller Investoren
- Vernünftiger Länder und Nutzungsmix
Zu den Geschlossenen könnte ich auch viel schreiben. In der Vergangenheit konnte sich diese Anlageklasse nicht mit Ruhm bekleckern. Das liegt wie ein Vorredner schon geschrieben hat daran, dass diese Anlageklasse nicht reguliert ist. Die Initiatoren machen, was sie wollen. Zudem sind die Provisionen einfach viel zu hoch. Und eine Frage stelle ich mir immer wieder: wieso kann es überhaupt passieren, dass eine Immobile in einen Geschlossenen Fonds kommt? Denn: wenn ein Institutioneller von einem Objekt Abstand nimmt, weil die Risiken nicht mehr entsprechend bezahlt werden! Und dann werden die Dinger den Beteiligungsgesellschaften angeboten! Wie soll sich der Trümmer denn noch in einer Beteiligung machen? Die Beteiligung hat VIEL höhere Kosten als ein Institutioneller und begnügt sich dann auch noch mit einer mageren Rendite. Die Wahrscheinlichkeit, dass dem Anleger das Risiko bezahlt wird, ist mehr als hoch!
Wenn man also an diese Anlageklasse glaubt, sollte man m.E. auf folgende Dinge achten:
- "günstige" Kostenstruktur
- Langfristiger Mietvertrag (bzw. MietVERTRÄGE)
- Lage Lage Lage (Darmstadt oder Regensburg sind NICHT erste Wahl!!!)
- "Gute Kalkulation": Inflation < 2% p.a., genügend Rückstellungen, Tilgung MINDESTENS 1% p.a. (das ist das ABSOLUTE MINIMUM), Exitszenario usw usw
- Einzelvermietungsrisiko sollte vermieden werden
Eine Beteiligung, die diese Kriterien erfüllt, ist mir aktuell nicht bekannt!
Wenn man mit Sicherheit versteht, dass man kein Geld verlieren kann, kann ich getrost schreiben: das gibt es in dieser Anlageklasse nicht. Von daher ist große Vorsicht angebracht. Wenn man Immobilien als risikobehaftete Anlageklasse betrachtet, können ruhig 10% des Vermögens investiert werden, mit Bedacht, versteht sich!
Ich warte wohl jetzt erst mal die Antworten ab, bevor ich weiter schreibe.... Es wird sonst einfach zu viel Text!
Antwort auf Beitrag Nr.: 40.026.757 von maltemoritz am 22.08.10 18:55:40Hier mal noch ein Statment zu einem anderen Thread.
Hier mal noch ein paar Tatsachen, dass nicht alle Immobilienfonds schlecht verwaltet werden!
http://www.dekabank.de/db/de/presse/informationen/meldungen/…
http://www.dekabank.de/db/de/presse/informationen/meldungen/…
http://www.dekabank.de/db/de/presse/informationen/meldungen/…
http://www.dekabank.de/db/de/presse/informationen/meldungen/…
http://www.dekabank.de/db/de/presse/informationen/meldungen/…
Alle Probleme die hier diskutiert werden drehen sich zum Großteil um das Thema Liquidität! Dies könnte übrigens jeden Hausbesitzer treffen.
Machen wir ein Beispiel:
Jemand besitzt ein Mehrfamilienhaus in einer Toplage z.B. Starnberger See - Verkehrswert 5 Mio Euro (Objekte ähnlicher Größe und Lage werden zw. 4.700.000€ und 5.500.000€ gehandelt). Das Gebäude ist langfristig zu 95% vermietet. Die Mieteinahmen fließen dem Hausbeitzer zu.
Daneben besitzt die Person Barvermögen von sagen wir 200.000€. Durch einen familären Notfall werden schnellstmöglich Barmittel in Höhe von 500.000€benötigt. Damit fehlen 300.000€. Sobald nun ein Interessent erfährt das der Hausbeitzer wegen dringenden Geldbedarfs sein Mehrfamilienhaus verkaufen möchte, wird er nicht mehr den Verkehrswert bieten, weil er weiß das der Hausbesitzer unbedingt sein Haus verkaufen will! Dadurch wird der Verkauf sagen wir zu 4.000.000€ durchgeführt, obwohl alle anderen Objekte in der Umgebung weiterhin für höhere Preise verkauft werden! Ein anderes Beispiel wären Zwangsversteigerungen, wo der Verkehrswert meist auch deutlich über dem Kaufpreis liegt. Jeder der schon mal aus einer Versteigerung heraus gekauft hat weiß das sein Objekt mehr Wert ist und wenn er genug Zeit hat 2-3 Jahre kann er beim Wiederverkauf einen normalen viel höheren Preis erzielen.
Die Beispiele sind natürlich nur vereinfacht wiedergegeben!
Ergo liegen die Probleme bei Immobilienfonds wie folgt:
- Gesellschaften die nicht zwischen Privat-/Inst.investoren trennen können sehr leicht in Liquiditätsschwierigkeiten kommen.
- Gesellschaften die Ihre Mittel-ZUFLÜSSE nicht steuern, kaufen evtl. überteuert am Markt ein
- es sollte Mindestanlagedauern geschaffen werden und Anlager größerer Summen sollten Ihre Anlagen zeitlich in Paketen zurückgeben können - nicht alles auf einmal (ist laut Gesetzentwurf vorgesehen)
- Die Kreditaufnahme sollte strikter gehandhabt werden. 50% ist meiner Meinung nach zu hoch. Eine Halbierung auf max. 25% würde den Hebeleffekt durch Fremdkapital vermindern
Immobilienfonds die diese Dinge berücksichtigen mussten weder Abwertungen im größeren Stil vornehmen oder die Anteilsrücknahme aussetzen.
Das Argument das hier häufig verbreitet wird, das die noch nicht betroffenen Immofonds (Bsp. Deka, UnionInvestment) nur durch hohe Mittelzuflüsse keine Abwertungen vornehmen müssen stimmt so nicht. Bei den genannten Fonds ist die Liquiditätsqoute sehr hoch (20-über 30%). Daher ist ein Mittelzufluss nicht unbedingt notwendig, es sei denn man möchte selektiv Objekte zu einem guten Preis/Leistungsverhältnis erwerben. Außerdem konnten Verkäufe über dem Verkehrswert vorgenommen werden. Also können Bewertungen auch zu niedrig ausfallen! Es kommt auch auf die Menge der Objekte an. Bei 100 Objekten werden z.B. 12 aufgewertet und 20 abgewertet, so dass dies wenig Auswirkungen auf den Anteilspreis hat. Abwertungen fanden auch bei den nicht geschlossenen Fonds statt. Deswegen liegen die Renditen ja nicht mehr bei 4-5% sondern aktuell bei 1-3%!
Die oben genannten Links bestätigen dies. Wenn nur Geld eingesammelt werden soll um keine Objekte verkaufen zu müssen, würde man das Geld doch in der Kasse behalten und nicht neue Objekte erwerben.
Ich hoffe nun, dass das Thema Immobilienfonds nun etwas selektiver gesehen wird.
Bei den Immofonds der UnionInvestment und der DekaBank sind meiner Meinung nach die Risiken, aus den oben genannten Gründen, noch am geringsten.
Viele Grüße
Hier mal noch ein paar Tatsachen, dass nicht alle Immobilienfonds schlecht verwaltet werden!
http://www.dekabank.de/db/de/presse/informationen/meldungen/…
http://www.dekabank.de/db/de/presse/informationen/meldungen/…
http://www.dekabank.de/db/de/presse/informationen/meldungen/…
http://www.dekabank.de/db/de/presse/informationen/meldungen/…
http://www.dekabank.de/db/de/presse/informationen/meldungen/…
Alle Probleme die hier diskutiert werden drehen sich zum Großteil um das Thema Liquidität! Dies könnte übrigens jeden Hausbesitzer treffen.
Machen wir ein Beispiel:
Jemand besitzt ein Mehrfamilienhaus in einer Toplage z.B. Starnberger See - Verkehrswert 5 Mio Euro (Objekte ähnlicher Größe und Lage werden zw. 4.700.000€ und 5.500.000€ gehandelt). Das Gebäude ist langfristig zu 95% vermietet. Die Mieteinahmen fließen dem Hausbeitzer zu.
Daneben besitzt die Person Barvermögen von sagen wir 200.000€. Durch einen familären Notfall werden schnellstmöglich Barmittel in Höhe von 500.000€benötigt. Damit fehlen 300.000€. Sobald nun ein Interessent erfährt das der Hausbeitzer wegen dringenden Geldbedarfs sein Mehrfamilienhaus verkaufen möchte, wird er nicht mehr den Verkehrswert bieten, weil er weiß das der Hausbesitzer unbedingt sein Haus verkaufen will! Dadurch wird der Verkauf sagen wir zu 4.000.000€ durchgeführt, obwohl alle anderen Objekte in der Umgebung weiterhin für höhere Preise verkauft werden! Ein anderes Beispiel wären Zwangsversteigerungen, wo der Verkehrswert meist auch deutlich über dem Kaufpreis liegt. Jeder der schon mal aus einer Versteigerung heraus gekauft hat weiß das sein Objekt mehr Wert ist und wenn er genug Zeit hat 2-3 Jahre kann er beim Wiederverkauf einen normalen viel höheren Preis erzielen.
Die Beispiele sind natürlich nur vereinfacht wiedergegeben!
Ergo liegen die Probleme bei Immobilienfonds wie folgt:
- Gesellschaften die nicht zwischen Privat-/Inst.investoren trennen können sehr leicht in Liquiditätsschwierigkeiten kommen.
- Gesellschaften die Ihre Mittel-ZUFLÜSSE nicht steuern, kaufen evtl. überteuert am Markt ein
- es sollte Mindestanlagedauern geschaffen werden und Anlager größerer Summen sollten Ihre Anlagen zeitlich in Paketen zurückgeben können - nicht alles auf einmal (ist laut Gesetzentwurf vorgesehen)
- Die Kreditaufnahme sollte strikter gehandhabt werden. 50% ist meiner Meinung nach zu hoch. Eine Halbierung auf max. 25% würde den Hebeleffekt durch Fremdkapital vermindern
Immobilienfonds die diese Dinge berücksichtigen mussten weder Abwertungen im größeren Stil vornehmen oder die Anteilsrücknahme aussetzen.
Das Argument das hier häufig verbreitet wird, das die noch nicht betroffenen Immofonds (Bsp. Deka, UnionInvestment) nur durch hohe Mittelzuflüsse keine Abwertungen vornehmen müssen stimmt so nicht. Bei den genannten Fonds ist die Liquiditätsqoute sehr hoch (20-über 30%). Daher ist ein Mittelzufluss nicht unbedingt notwendig, es sei denn man möchte selektiv Objekte zu einem guten Preis/Leistungsverhältnis erwerben. Außerdem konnten Verkäufe über dem Verkehrswert vorgenommen werden. Also können Bewertungen auch zu niedrig ausfallen! Es kommt auch auf die Menge der Objekte an. Bei 100 Objekten werden z.B. 12 aufgewertet und 20 abgewertet, so dass dies wenig Auswirkungen auf den Anteilspreis hat. Abwertungen fanden auch bei den nicht geschlossenen Fonds statt. Deswegen liegen die Renditen ja nicht mehr bei 4-5% sondern aktuell bei 1-3%!
Die oben genannten Links bestätigen dies. Wenn nur Geld eingesammelt werden soll um keine Objekte verkaufen zu müssen, würde man das Geld doch in der Kasse behalten und nicht neue Objekte erwerben.
Ich hoffe nun, dass das Thema Immobilienfonds nun etwas selektiver gesehen wird.
Bei den Immofonds der UnionInvestment und der DekaBank sind meiner Meinung nach die Risiken, aus den oben genannten Gründen, noch am geringsten.
Viele Grüße
Trading Spotlight
Antwort auf Beitrag Nr.: 40.027.102 von Tetz am 22.08.10 21:57:36Jetzt kommt noch eine Spur Humor in den thread.
Warum nicht gleich in AGs investieren mit einem hohen Immobilienanteil?
Sedlmayr Grund und Immobilien ist da besonders hervorzuheben.
Sedlmayr Grund und Immobilien ist da besonders hervorzuheben.
Antwort auf Beitrag Nr.: 40.032.447 von Goldbaba am 23.08.10 22:06:52Weil hier die Risiken viel höher sind als bei Beteiligungen oder Immobilienfonds. M.E. hat eine solche Anlage in AGs Nichts mehr mit Immibilien zu tun. Es ist ein reines Aktiengeschäft, und der Aktienkurs wird eher von allgemeiner Marktmeinung, Börsenverfassung usw getrieben!
Die Angabe, dass die Immobilien gerade an der Börse unter dem "fairen Wert" gehandelt werden, ist vollkommenener Quatsch. Denn der faire Wert ist genau so ein Wert wie der bei den Immobilienfonds - frei erfunden! Und wenn die Anleger an der Börse sagen, die Immobilien der AG sind 5 € Wert, sind die eben 5 € wert, und nicht 10 €, was dem "fairen Wert" entsprechen soll.
Also für Anleger, die aggresiv in Immobilien investieren möchten und sich bewusst sind, dass die Vola extrem hoch ist und auch die teilweise eingeschränkte Liquidität an den Börsen akzeptieren - ok! Die können dann meinetwegen 5% des Gesamtvermögens dort investieren. Aber mehr wäre ein großes Risiko!
Die Angabe, dass die Immobilien gerade an der Börse unter dem "fairen Wert" gehandelt werden, ist vollkommenener Quatsch. Denn der faire Wert ist genau so ein Wert wie der bei den Immobilienfonds - frei erfunden! Und wenn die Anleger an der Börse sagen, die Immobilien der AG sind 5 € Wert, sind die eben 5 € wert, und nicht 10 €, was dem "fairen Wert" entsprechen soll.
Also für Anleger, die aggresiv in Immobilien investieren möchten und sich bewusst sind, dass die Vola extrem hoch ist und auch die teilweise eingeschränkte Liquidität an den Börsen akzeptieren - ok! Die können dann meinetwegen 5% des Gesamtvermögens dort investieren. Aber mehr wäre ein großes Risiko!
Antwort auf Beitrag Nr.: 40.046.775 von maltemoritz am 26.08.10 07:58:05 Die Sedlmayraktie hat immensen Haus- und Grundbesitz,
hier ist aus dem Sedlmayrthread eine Kurs-Kalkulation,
aber sie ist nicht mehr aktuell, da Sedlmayr die Dinkelackerbrauerei
mit einem beträchtlichen Immobilienbesitz jüngst übernommen hat.
Folgende Antwort bezieht sich auf Beitrag Nr.: 39.462.624im neuen Fenster öffnen von Goldwalla am 05.05.10 17:46:32Zu Sedlmayr Bezug auf Seitenzahlen Geschäftsbericht 2008/2009:
Seite 40: Aktiva/ Vermögen (Buchwerte) = 632 Mio. €, inklusiv cash, Forderungen etc.
Seite 40: Bei Passiva angeführte Schulden = 338 Mio. €
Seite 73: Zahl der Aktien, d.h. Kommandit - Aktionäre mit Anteilen am Grundkapital 9,377 Mio. € (Seite 29) zu je 26.-- € = ca. 360 000 Anteile; an anderer Stelle auch genannt ca. 370 000 Stücke.
1. Weg
Seite 14: Nettomieten GJ 2008/2009 = 61,081 Mio. €
x Faktorannahme München 22 fach = ca. 1,342 Mrd. €
1,342 Millarden € + 0,150 Mrd. € für andere Aktivposten ( siehe 2. Weg) - 0,338 Mrd. Schulden = ca. 1,154 Mrd. € Nettovermögen : 360 000 Aktien
= ca. 3 200 € pro Aktie.
2. Weg
Seite 13: Vermietbare Nutz - Fläche ( Bruttogeschoßfläche ? Wand zu Wand - Fläche ?) = 384 166 m²
Seite 13: Grundstücke = 735 925 m² ( davon Land & Forstwirtschaft 146 230 m²)
gelegen hauptsächlich in München, weniger in Stuttgart.
Annahme: Mittelwert pro 1 m² Nutzfläche = 3 000 €
384 166 (m²) x 3 000 € = 1,152 Millarden € + 0,150 Mrd. € für Cash & Forderungen & immaterielle Vermögensgegenstände etc. laut Bilanz 2008&2009 - 0,338 Mrd. Schulden = 0,964 Mrd. € Nettovermögen : 360 000 Aktien
= ca. 2 700 € pro Aktie.
1. Weg
Seite 14: Nettomieten GJ 2008/2009 = 61,081 Mio. €
x Faktorannahme München 22 fach = ca. 1,342 Mrd. €
1,342 Millarden € + 0,150 Mrd. € für andere Aktivposten ( siehe 2. Weg) - 0,338 Mrd. Schulden = ca. 1,154 Mrd. € Nettovermögen : 360 000 Aktien
= ca. 3 200 € pro Aktie.
Seite 13: Vermietbare Nutz - Fläche ( Bruttogeschoßfläche ? Wand zu Wand - Fläche ?) = 384 166 m²
Seite 13: Grundstücke = 735 925 m² ( davon Land & Forstwirtschaft 146 230 m²)
gelegen hauptsächlich in München, aber auch in Stuttgart.
(Neubau in Berlin noch nicht berücksichtigt)
Annahme: Mittelwert pro 1 m² Nutzfläche = 3 000 €
384 166 (m²) x 3 000 € = 1,152 Millarden € + 0,150 Mrd. € für Cash & Forderungen & immaterielle Vermögensgegenstände etc. laut Bilanz 2008&2009 - 0,338 Mrd. Schulden = 0,964 Mrd. € Nettovermögen : 360 000 Aktien
= ca. 2 700 € pro Aktie.
hier ist aus dem Sedlmayrthread eine Kurs-Kalkulation,
aber sie ist nicht mehr aktuell, da Sedlmayr die Dinkelackerbrauerei
mit einem beträchtlichen Immobilienbesitz jüngst übernommen hat.
Folgende Antwort bezieht sich auf Beitrag Nr.: 39.462.624im neuen Fenster öffnen von Goldwalla am 05.05.10 17:46:32Zu Sedlmayr Bezug auf Seitenzahlen Geschäftsbericht 2008/2009:
Seite 40: Aktiva/ Vermögen (Buchwerte) = 632 Mio. €, inklusiv cash, Forderungen etc.
Seite 40: Bei Passiva angeführte Schulden = 338 Mio. €
Seite 73: Zahl der Aktien, d.h. Kommandit - Aktionäre mit Anteilen am Grundkapital 9,377 Mio. € (Seite 29) zu je 26.-- € = ca. 360 000 Anteile; an anderer Stelle auch genannt ca. 370 000 Stücke.
1. Weg
Seite 14: Nettomieten GJ 2008/2009 = 61,081 Mio. €
x Faktorannahme München 22 fach = ca. 1,342 Mrd. €
1,342 Millarden € + 0,150 Mrd. € für andere Aktivposten ( siehe 2. Weg) - 0,338 Mrd. Schulden = ca. 1,154 Mrd. € Nettovermögen : 360 000 Aktien
= ca. 3 200 € pro Aktie.
2. Weg
Seite 13: Vermietbare Nutz - Fläche ( Bruttogeschoßfläche ? Wand zu Wand - Fläche ?) = 384 166 m²
Seite 13: Grundstücke = 735 925 m² ( davon Land & Forstwirtschaft 146 230 m²)
gelegen hauptsächlich in München, weniger in Stuttgart.
Annahme: Mittelwert pro 1 m² Nutzfläche = 3 000 €
384 166 (m²) x 3 000 € = 1,152 Millarden € + 0,150 Mrd. € für Cash & Forderungen & immaterielle Vermögensgegenstände etc. laut Bilanz 2008&2009 - 0,338 Mrd. Schulden = 0,964 Mrd. € Nettovermögen : 360 000 Aktien
= ca. 2 700 € pro Aktie.
1. Weg
Seite 14: Nettomieten GJ 2008/2009 = 61,081 Mio. €
x Faktorannahme München 22 fach = ca. 1,342 Mrd. €
1,342 Millarden € + 0,150 Mrd. € für andere Aktivposten ( siehe 2. Weg) - 0,338 Mrd. Schulden = ca. 1,154 Mrd. € Nettovermögen : 360 000 Aktien
= ca. 3 200 € pro Aktie.
Seite 13: Vermietbare Nutz - Fläche ( Bruttogeschoßfläche ? Wand zu Wand - Fläche ?) = 384 166 m²
Seite 13: Grundstücke = 735 925 m² ( davon Land & Forstwirtschaft 146 230 m²)
gelegen hauptsächlich in München, aber auch in Stuttgart.
(Neubau in Berlin noch nicht berücksichtigt)
Annahme: Mittelwert pro 1 m² Nutzfläche = 3 000 €
384 166 (m²) x 3 000 € = 1,152 Millarden € + 0,150 Mrd. € für Cash & Forderungen & immaterielle Vermögensgegenstände etc. laut Bilanz 2008&2009 - 0,338 Mrd. Schulden = 0,964 Mrd. € Nettovermögen : 360 000 Aktien
= ca. 2 700 € pro Aktie.
Sollte die Sedlmayraktie auf den Normalkurs von über 2000 € wieder aufschließen,
der Gratisaktienabschlag hat den Kurs etwas gedrückt,
so sind bis zur nächsten HV mehr als 50 % Kurszuwachs durchaus möglich.
der Gratisaktienabschlag hat den Kurs etwas gedrückt,
so sind bis zur nächsten HV mehr als 50 % Kurszuwachs durchaus möglich.
Antwort auf Beitrag Nr.: 40.052.615 von Goldbaba am 26.08.10 21:52:08sind wir hier jetzt im Aktienthread ??
Eigentlich gehts hier nur um geschl. Fonds/Beteiligungen !!
Eigentlich gehts hier nur um geschl. Fonds/Beteiligungen !!
Hallo,
wenn ich das richtig sehe, sind geschlossene Immobilienfonds aktuell zu meiden.
Vielen Dank!
wenn ich das richtig sehe, sind geschlossene Immobilienfonds aktuell zu meiden.
Vielen Dank!
Hallo!
Habe mich die letzten Wochen durch eine Unmenge von Informationen zu geschlossenen Immobilienfonds gekämpft. Einserseits wollte ich mich generell schlau machen und andererseits suche ich tatsächlich eine stabile Anlagemöglichkeit.
Nach Lektüre dutzender Presseartikel, unzähliger Leistungsbilanzen, erfolgreiche/erfolglose Projekte aus der Vergangenheit, Mietverträge und letztendlich Rendite bin ich bei den Holland-Fonds von Wölbern Invest erstmal hängengeblieben.
Mietverträge mit soliden Mietern laufen mindestens bis Schluss des Fonds, Neubauten, gute Lage, Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Holland.
Die Renditen aus den Leistungsbilanzen und die geplanten Renditen würden mir persönlich ausreichen.
Die lange Kapitalbindung ist mir auch recht.
Hat jemand noch ein paar Minuspunkte?
Habe mich die letzten Wochen durch eine Unmenge von Informationen zu geschlossenen Immobilienfonds gekämpft. Einserseits wollte ich mich generell schlau machen und andererseits suche ich tatsächlich eine stabile Anlagemöglichkeit.
Nach Lektüre dutzender Presseartikel, unzähliger Leistungsbilanzen, erfolgreiche/erfolglose Projekte aus der Vergangenheit, Mietverträge und letztendlich Rendite bin ich bei den Holland-Fonds von Wölbern Invest erstmal hängengeblieben.
Mietverträge mit soliden Mietern laufen mindestens bis Schluss des Fonds, Neubauten, gute Lage, Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Holland.
Die Renditen aus den Leistungsbilanzen und die geplanten Renditen würden mir persönlich ausreichen.
Die lange Kapitalbindung ist mir auch recht.
Hat jemand noch ein paar Minuspunkte?
Probleme sehe ich nur im Exitszenario. Die Ankaufsrenditen sind einfach relativ hoch gestiegen. Das wievielfache des Mieterlöses wird im Ankauf bezahlt und mit dem wievielfachen bei welchem angenommenen Inflationsszenario rechnet Wölbern?
Wie lange laufen die Mietverträge noch zum geplanten Verkausfzeitpunkt?
Wie lange laufen die Mietverträge noch zum geplanten Verkausfzeitpunkt?
Antwort auf Beitrag Nr.: 40.239.933 von Graufell am 30.09.10 14:01:39Also der Haken ist, dass es Holland ist! ;-)
Zwar mag die Leistungsbilanz von Wölbern auf den ersten Blick gut aussehen, allerdings sind noch nicht so viele Fonds aufgelöst worden, und daher wäre ich mit Leistungsbilanzen sehr sehr vorsichtig. Solange der Mieter zahlt und der Mietvertrag läuft, ist alles ok. Aber wenn der Mietvertrag zur Verlängerung ansteht oder der Mietvertrag gekündigt wird, war es in der Vergangenheit IMMER so, dass die Kosten, die durch Umbauten, Incentives usw. entstehen, nie im Prospekt ausreichend Berücksichtigung finden.
Zudem rennen alle Fondsgesellschaften nach Holland. Das sollte einen stutzig machen.
Die Bauten sehen oftmals gut aus, stehen in vermeintlich guten Lagen und alles ist prima. Aber die Dinger sehen im Prospekt IMMER gut aus!
Ich würde auch mal schauen, ob in dem Ort nicht vielleicht noch eine andere Immobilie (vielleicht von Wölbern selber) steht. Vielleicht kann man sich das mal ansehen!
Und bitte nicht vergessen: geschlossene BEteiligungen kommen oftmals erst zum Zuge, wenn institutionelle Anleger den Preis zu hoch finden. Dann werden die Beteiligungsgesellschaften gefragt. Und dann kommen die Kosten für den Fonds noch oben drauf. Von daher muss die Beteiligung super gerechnet sein!!!
Welche Beteiligung ist das denn? Wenn Du magst, kann ich mal einen Blick drauf werfen!
Guck Dir auch mal die BEteiligung von DFH an. Immobilie in Stuttgart (DAS ist auch Immobilienstandort), Mieter Land Baden-Würtemberg und Börse Stuttgart. Zwar keine Tilgung, dafür aber nur ca. 34% FK! Ich habe mir das Ding noch nicht näher angesehen, finde das aber auf den ersten Blick nicht schlecht!
Zwar mag die Leistungsbilanz von Wölbern auf den ersten Blick gut aussehen, allerdings sind noch nicht so viele Fonds aufgelöst worden, und daher wäre ich mit Leistungsbilanzen sehr sehr vorsichtig. Solange der Mieter zahlt und der Mietvertrag läuft, ist alles ok. Aber wenn der Mietvertrag zur Verlängerung ansteht oder der Mietvertrag gekündigt wird, war es in der Vergangenheit IMMER so, dass die Kosten, die durch Umbauten, Incentives usw. entstehen, nie im Prospekt ausreichend Berücksichtigung finden.
Zudem rennen alle Fondsgesellschaften nach Holland. Das sollte einen stutzig machen.
Die Bauten sehen oftmals gut aus, stehen in vermeintlich guten Lagen und alles ist prima. Aber die Dinger sehen im Prospekt IMMER gut aus!
Ich würde auch mal schauen, ob in dem Ort nicht vielleicht noch eine andere Immobilie (vielleicht von Wölbern selber) steht. Vielleicht kann man sich das mal ansehen!
Und bitte nicht vergessen: geschlossene BEteiligungen kommen oftmals erst zum Zuge, wenn institutionelle Anleger den Preis zu hoch finden. Dann werden die Beteiligungsgesellschaften gefragt. Und dann kommen die Kosten für den Fonds noch oben drauf. Von daher muss die Beteiligung super gerechnet sein!!!
Welche Beteiligung ist das denn? Wenn Du magst, kann ich mal einen Blick drauf werfen!
Guck Dir auch mal die BEteiligung von DFH an. Immobilie in Stuttgart (DAS ist auch Immobilienstandort), Mieter Land Baden-Würtemberg und Börse Stuttgart. Zwar keine Tilgung, dafür aber nur ca. 34% FK! Ich habe mir das Ding noch nicht näher angesehen, finde das aber auf den ersten Blick nicht schlecht!
Antwort auf Beitrag Nr.: 40.252.670 von maltemoritz am 02.10.10 09:30:33Ja, stimmt. Im Moment rennt alles nach Holland. Darüber berichten viele Fachmedien. Man spricht sogar von einem Comeback der Holland-Fonds.
Holland 69 von Wölbern wurde gerade geschlossen. Im Oktober soll Holland 70 in den Vertrieb kommen. Mit dem liebäugel ich. Mit einer bekannten Suchmaschine wird man schon hier und da fündig.
Holland 69 von Wölbern wurde gerade geschlossen. Im Oktober soll Holland 70 in den Vertrieb kommen. Mit dem liebäugel ich. Mit einer bekannten Suchmaschine wird man schon hier und da fündig.
Antwort auf Beitrag Nr.: 40.252.947 von Graufell am 02.10.10 11:26:17Wie gesagt: man muss da vorsichtig sein! Denn wenn jeder einem Trend hinterher rennt, kann da was nicht stimmen!
Man muss sich im Moment vor Augen führen:
Ganz viele institutionelle Investoren suchen nach attraktiven Geldanlagen. Aktien sind zu risikoreich, Renten werfen nichts mehr ab. Bleiben noch Immobilien. Und wenn Holland SOOOOO interessant ist: wieso gibt es so viele geschlossene Beteiligungen?
Meiner Meinung nach bieten die Initiatoren so viel Geld, dass Institutionelle abspringen, weil es dann zu uninteressant wäre. Und dann kommen die Kosten noch oben drauf. Man wird Glück haben müssen, die richtige Beteiligung zu finden!
Den 70er schaue ich mir mal an. Aber wenn ich das richtig verstanden habe, ist in derselben Stadt eine Immobilie von Wölbern, die nicht so gut läuft.... Das wäre ein ganz ganz dickes Alarmzeichen!
Man muss sich im Moment vor Augen führen:
Ganz viele institutionelle Investoren suchen nach attraktiven Geldanlagen. Aktien sind zu risikoreich, Renten werfen nichts mehr ab. Bleiben noch Immobilien. Und wenn Holland SOOOOO interessant ist: wieso gibt es so viele geschlossene Beteiligungen?
Meiner Meinung nach bieten die Initiatoren so viel Geld, dass Institutionelle abspringen, weil es dann zu uninteressant wäre. Und dann kommen die Kosten noch oben drauf. Man wird Glück haben müssen, die richtige Beteiligung zu finden!
Den 70er schaue ich mir mal an. Aber wenn ich das richtig verstanden habe, ist in derselben Stadt eine Immobilie von Wölbern, die nicht so gut läuft.... Das wäre ein ganz ganz dickes Alarmzeichen!
Antwort auf Beitrag Nr.: 40.253.875 von maltemoritz am 02.10.10 17:40:46Wie heisst die nicht gut laufende Immobilie bzw. der Fonds? Muss ich auch gleich mal gucken.
Antwort auf Beitrag Nr.: 40.254.079 von Graufell am 02.10.10 19:22:31In Holland mag, bei einer Immobilieninvestition, auch die Höhe( Meeresspiegel) berücksichtigt werden.
Antwort auf Beitrag Nr.: 40.254.079 von Graufell am 02.10.10 19:22:31Das kann ich Dir in den nächsten Tagen sagen. Bin jetzt leider geschäftlich sehr viel untersegs, sodass ich nicht 100%ig sagen kann, wann ich Dir das verraten kann!
Werde mich bemühen, schnell zu sein!
Werde mich bemühen, schnell zu sein!
Bundesgesetzentwurf für offene Immobilienfonds
Ich habe gelesen das die Bundesregierung bereits einen Bundesgesetzentwurf zur Regulierung der offenen Immobilienfonds vrogelegt hat. Der Entwurf wird frühestens im ersten Quartal 2011 verabschiedet...
---------------------------------------------------------
Welche Änderungen sind vorgesehen?
- Mindesthaltedauer und 5.000 Euro jederzeit verfügbar
Künftig soll eine Mindesthaltedauer von zwei Jahren für alle Neu-Anleger gelten. Im dritten und vierten Jahr nach Erwerb eines Offenen Immobilienfonds ist eine gestaffelte Rückgabe mit einem zehn- bzw. fünfprozentigen Abschlag vorgesehen. Dies fördert vor allem den zielgerichteten Einsatz als langfristig orientierte Vermögensanlage.
Unabhängig von Mindesthaltedauer und Rücknahmeabschlägen kann jeder Anleger jederzeit mit Inkraftreten der Regelungen für den jeweiligen Fonds über bis zu 5.000 Euro monatlich verfügen, also Anteile wie gehabt abschlagsfrei zurückgeben. Damit kann der typische Privatanleger wie gewohnt in Offene Immobilienfonds investieren.
- Keine Rückwirkung
Für Anleger, die bei Umstellung der Vertragsbedingungen des Sondervermögens (Offener Immobilienfonds) auf das neue Gesetz bereits investiert sind, findet die zweijährige Haltefrist keine Anwendung; sie genießen Bestandsschutz. Rücknahmen sind dann auch über 5.000 Euro sofort möglich, allerdings zunächst mit einem Rücknahmeabschlag.
Über die Höhe der Abschläge sowie Übergangsfristen wird im Interesse der Anleger noch im laufenden Verfahren diskutiert.
- Flexibilität in der Produktgestaltung
Da sich Anleger in Offene Immobilienfonds mittlerweile sehr stark unterscheiden, bedarf es konsequenter Weise eines gesetzlichen Rahmens für spezielle Produktangebote. Wir gehen davon aus, dass am Ende des Gesetzgebungsverfahrens eine praxisgerechte Möglichkeit gefunden wird, um als Branche künftig unterschiedlichen Anlegergruppen flexible Regelungen und damit die gewohnte Produktvielfalt zu ermöglichen. Auch sollen einzelvertragliche Vereinbarungen über Halte- und Kündigungsfristen abweichend von den gesetzlichen Mindestvorgaben wirksam getroffen werden können.
- Häufigere Bewertungen
Abhängig von der Häufigkeit der Anteilscheinausgabe soll künftig die Bewertung der Immobilien von mindestens einmal jährlich bis zu maximal monatlich geregelt werden. Bei lediglich jährlicher Anteilscheinrücknahme muss auch nur jährlich bewertet werden. Wird häufiger zurückgenommen, so müssen die Immobilien auch bei jeder Rücknahme bewertet werden.
- Auszahlpläne
Im Rahmen der 5.000 Euro können Fondsanleger auch weiterhin monatliche Auszahlpläne beispielsweise als Zusatzrente nutzen. Die Rolle der Offenen Immobilienfonds als wichtiger Baustein für die private Altersvorsorge bleibt damit erhalten.
- Interessenkonflikt zwischen den verschiedenen Anlegergruppen eines Sondervermögens – Verfahren zur Abwicklung von Fonds
Es ist vorgesehen, dass bei einer wiederholten Aussetzungsphase binnen fünf Jahren eine dritte Aussetzung zur zwingend Abwicklung des Fonds führen soll. Dies ist nicht im Interesse des Anlegers und würde auch eine einmalige (Sonder-) Regelung im Investmentgesetz bedeuten. Insofern sind wir zuversichtlich, dass im parlamentarischen Verfahren Änderungen erreicht werden können, die den Anlegern, die ihre Anteile zurückgeben möchten gerecht wird, ohne dabei die Interessen der Anleger, die im Fonds investiert bleiben wollen, zu verletzten.
Verlauf des Gesetzgebungsverfahrens
Die konkrete Ausarbeitung des neuen Gesetzes wird noch einige Monate in Anspruch nehmen und so weitere Verbesserungen im Dialog mit der Politik erreicht werden. Nach den uns vorliegenden Informationen sollen die Lesungen im Plenum des Bundestag zwischen November 2010 und Januar 2011 stattfinden. Das Gesetz würde damit frühestens im März 2011 verabschiedet und für den Anleger mit Anpassung der Vertragsbedingungen Anfang 2012 in Kraft treten.
--------------------------------------------------------------
Also ich finde den Vorschlag ganz gut. Somit wird den Großinvestoren es unmöglich gemacht große Anteile innerhalb kürzester Zeit über die Fondsgesellschaft zu veräußern.
Ich persönlich finde die OI's SEB Immoinvest und AXA Immoselect sehr interessant. Beim SEB Immoinvest ist noch bis zum 05.05.2011 keine Rücknahme möglich. Der AXA Immoselect wird mit großer Sicherheit die Aussetzung der Rücknahme um ein Jahr verlängern. Somit wäre der AXA Immoselect bis zum 16.11.2011 geschlossen.
Ich denken nun darüber nach beide OI's günstig über die Hamburger Börse zu kaufen.
Was denkt Ihr über den Bundesgesetzentwurf ?
Ich habe gelesen das die Bundesregierung bereits einen Bundesgesetzentwurf zur Regulierung der offenen Immobilienfonds vrogelegt hat. Der Entwurf wird frühestens im ersten Quartal 2011 verabschiedet...
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Welche Änderungen sind vorgesehen?
- Mindesthaltedauer und 5.000 Euro jederzeit verfügbar
Künftig soll eine Mindesthaltedauer von zwei Jahren für alle Neu-Anleger gelten. Im dritten und vierten Jahr nach Erwerb eines Offenen Immobilienfonds ist eine gestaffelte Rückgabe mit einem zehn- bzw. fünfprozentigen Abschlag vorgesehen. Dies fördert vor allem den zielgerichteten Einsatz als langfristig orientierte Vermögensanlage.
Unabhängig von Mindesthaltedauer und Rücknahmeabschlägen kann jeder Anleger jederzeit mit Inkraftreten der Regelungen für den jeweiligen Fonds über bis zu 5.000 Euro monatlich verfügen, also Anteile wie gehabt abschlagsfrei zurückgeben. Damit kann der typische Privatanleger wie gewohnt in Offene Immobilienfonds investieren.
- Keine Rückwirkung
Für Anleger, die bei Umstellung der Vertragsbedingungen des Sondervermögens (Offener Immobilienfonds) auf das neue Gesetz bereits investiert sind, findet die zweijährige Haltefrist keine Anwendung; sie genießen Bestandsschutz. Rücknahmen sind dann auch über 5.000 Euro sofort möglich, allerdings zunächst mit einem Rücknahmeabschlag.
Über die Höhe der Abschläge sowie Übergangsfristen wird im Interesse der Anleger noch im laufenden Verfahren diskutiert.
- Flexibilität in der Produktgestaltung
Da sich Anleger in Offene Immobilienfonds mittlerweile sehr stark unterscheiden, bedarf es konsequenter Weise eines gesetzlichen Rahmens für spezielle Produktangebote. Wir gehen davon aus, dass am Ende des Gesetzgebungsverfahrens eine praxisgerechte Möglichkeit gefunden wird, um als Branche künftig unterschiedlichen Anlegergruppen flexible Regelungen und damit die gewohnte Produktvielfalt zu ermöglichen. Auch sollen einzelvertragliche Vereinbarungen über Halte- und Kündigungsfristen abweichend von den gesetzlichen Mindestvorgaben wirksam getroffen werden können.
- Häufigere Bewertungen
Abhängig von der Häufigkeit der Anteilscheinausgabe soll künftig die Bewertung der Immobilien von mindestens einmal jährlich bis zu maximal monatlich geregelt werden. Bei lediglich jährlicher Anteilscheinrücknahme muss auch nur jährlich bewertet werden. Wird häufiger zurückgenommen, so müssen die Immobilien auch bei jeder Rücknahme bewertet werden.
- Auszahlpläne
Im Rahmen der 5.000 Euro können Fondsanleger auch weiterhin monatliche Auszahlpläne beispielsweise als Zusatzrente nutzen. Die Rolle der Offenen Immobilienfonds als wichtiger Baustein für die private Altersvorsorge bleibt damit erhalten.
- Interessenkonflikt zwischen den verschiedenen Anlegergruppen eines Sondervermögens – Verfahren zur Abwicklung von Fonds
Es ist vorgesehen, dass bei einer wiederholten Aussetzungsphase binnen fünf Jahren eine dritte Aussetzung zur zwingend Abwicklung des Fonds führen soll. Dies ist nicht im Interesse des Anlegers und würde auch eine einmalige (Sonder-) Regelung im Investmentgesetz bedeuten. Insofern sind wir zuversichtlich, dass im parlamentarischen Verfahren Änderungen erreicht werden können, die den Anlegern, die ihre Anteile zurückgeben möchten gerecht wird, ohne dabei die Interessen der Anleger, die im Fonds investiert bleiben wollen, zu verletzten.
Verlauf des Gesetzgebungsverfahrens
Die konkrete Ausarbeitung des neuen Gesetzes wird noch einige Monate in Anspruch nehmen und so weitere Verbesserungen im Dialog mit der Politik erreicht werden. Nach den uns vorliegenden Informationen sollen die Lesungen im Plenum des Bundestag zwischen November 2010 und Januar 2011 stattfinden. Das Gesetz würde damit frühestens im März 2011 verabschiedet und für den Anleger mit Anpassung der Vertragsbedingungen Anfang 2012 in Kraft treten.
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Also ich finde den Vorschlag ganz gut. Somit wird den Großinvestoren es unmöglich gemacht große Anteile innerhalb kürzester Zeit über die Fondsgesellschaft zu veräußern.
Ich persönlich finde die OI's SEB Immoinvest und AXA Immoselect sehr interessant. Beim SEB Immoinvest ist noch bis zum 05.05.2011 keine Rücknahme möglich. Der AXA Immoselect wird mit großer Sicherheit die Aussetzung der Rücknahme um ein Jahr verlängern. Somit wäre der AXA Immoselect bis zum 16.11.2011 geschlossen.
Ich denken nun darüber nach beide OI's günstig über die Hamburger Börse zu kaufen.
Was denkt Ihr über den Bundesgesetzentwurf ?
Antwort auf Beitrag Nr.: 40.371.687 von Ollfried am 22.10.10 10:09:59Hm, ich glaube, du bist im falschen Forum.
Antwort auf Beitrag Nr.: 40.457.598 von Graufell am 04.11.10 20:08:21Hallo zusammen,
ein sehr interessantes Thema was hier diskutiert wird, dem würde ich mich gerne anschließen, ich bin in der Immobilienbranche tätig, allerdings nicht als Makler oder im Vertrieb von solchen Anteilen. Das Thema ist für mich sehr interessant und auch persönlich wichtig.
Um vorweg auf die Frage der Überschrift einzugehen.
JA, JA, JA, UNBEDINGT IST DER GESCHLOSSENE IMMOBILIENFONDS SICHER....!!!
bevor jetzt alles losbrüllen, ob ich etwas realitätsfremd bin, kurz durchatmen :-) der Begriff geschlossener Immobilienfonds ist lediglich eine Umschreibung eines rechtlichen Grundkonzeptes meist in der Form einer GmbH und Co. KG.
Was aber daraus in den letzten Jahren gemacht wurde ist eine Katastrophe, keine Frage, viele haben sich die Taschen voll gemacht und nichts hat funktioniert. Dafür kann aber das Grundkonzept eigentlich nichts.
Das vorige Posting von Ollfried ist hier gar nicht so falsch, das was gerade mit den offenen Immobilienfonds passiert, ist für mich auch ein Indiz das der geschlossene Fonds das bessere Produkt ist, ein ganz interessanter Artikel zu dem vorgestern vom Bundestag veröffentlichten Gesetzesentwurf habe ich hier http://www.investorsadvice.de/aus-is-das-ende-der-offenen-im…gefunden.
Das heißt das der offene Immobilienfonds eigentlich nicht funktioniert, keine Ahnung was ein Anteil Wert sein wird wenn die KAG´s den Wert nicht mehr selbst bestimmen. Deshalb lieber einen geschlossenen Fonds.
Nur müssen die Konzepte dieser "neuen" geschlossenen Fonds den Anforderungen der heutigen Zeit einfach Rechnung tragen.
Aber, wie das ja auch einige Vorredner schon angeführt haben, gibt es viele alte geschlossene Immobilienfonds die wirklich sehr gut laufen, und viele Beteiligungen die ich verdammt gerne hätte. Meist sind diese auch nicht zu verkaufen, denn wenn ich eine satte Rendite auf solche Beteiligungen habe, warum dann verkaufen.
Was mich jetzt interessieren würde, wäre die Frage, wie müsste denn ein Immobilienfondskonzept aussehen, das es zur heutigen Zeit passt.
Hierzu würde ich jetzt mal folgende Anregungen geben.
1. Lage, Lage, Lage, ich weiß, blöder alter Spruch, aber offensichtlich völlig vergessen und immer noch wahr, am besten 1A Lage, eine Immobilie in 1A Lage kann weniger oder mehr Wert sein, aber niemals wertlos. Gute Lage bringt gute Mieter, eine Vollvermietung mit professionellen Filialisten wäre mir das liebste. Eine Mischung aus Wohnungen und Gewerbe sinnvoll.
2. hohe Liquidität, wenig Schulden, schnelle Entschuldung, ich weiß Geld ist billig, es ist verlockend die Rendite mit billigem Geld zu hebeln, da ich aber heute nicht weiß was nächstes Jahr sein wird, ist das Risiko immens das sich das rächt.
3. keine Prognoserechnungen auf 30 Jahre, völliger Schwachsinn, auch die Wirtschaftsfachleute sind sich nicht einig was in einem halben Jahr passiert, wie kann ich da rechnen was in 30 Jahren sein wird.
Für mich "No Go´s " sind:
1. Blindpools, weil es noch nie funktioniert hat und ich wissen will was ich kaufe, nicht besser als ein offener Fonds
2. Fonds mit nur Supermärkten auf der grünen Wiese, weiß der Teufel ob es die am Ende des Mietvertages noch gibt, tausende schießen an jeder Ecke wie Pilze aus dem Boden, das kann nicht funktionieren das sich die alle rechnen.
3. weiche Kosten von 20% oder mehr, da kommt kein Investment auf einen grünen Zweig.
So in etwa sind das die wichtigsten Punkte, vielleicht fällt mir noch was ein.
ein sehr interessantes Thema was hier diskutiert wird, dem würde ich mich gerne anschließen, ich bin in der Immobilienbranche tätig, allerdings nicht als Makler oder im Vertrieb von solchen Anteilen. Das Thema ist für mich sehr interessant und auch persönlich wichtig.
Um vorweg auf die Frage der Überschrift einzugehen.
JA, JA, JA, UNBEDINGT IST DER GESCHLOSSENE IMMOBILIENFONDS SICHER....!!!
bevor jetzt alles losbrüllen, ob ich etwas realitätsfremd bin, kurz durchatmen :-) der Begriff geschlossener Immobilienfonds ist lediglich eine Umschreibung eines rechtlichen Grundkonzeptes meist in der Form einer GmbH und Co. KG.
Was aber daraus in den letzten Jahren gemacht wurde ist eine Katastrophe, keine Frage, viele haben sich die Taschen voll gemacht und nichts hat funktioniert. Dafür kann aber das Grundkonzept eigentlich nichts.
Das vorige Posting von Ollfried ist hier gar nicht so falsch, das was gerade mit den offenen Immobilienfonds passiert, ist für mich auch ein Indiz das der geschlossene Fonds das bessere Produkt ist, ein ganz interessanter Artikel zu dem vorgestern vom Bundestag veröffentlichten Gesetzesentwurf habe ich hier http://www.investorsadvice.de/aus-is-das-ende-der-offenen-im…gefunden.
Das heißt das der offene Immobilienfonds eigentlich nicht funktioniert, keine Ahnung was ein Anteil Wert sein wird wenn die KAG´s den Wert nicht mehr selbst bestimmen. Deshalb lieber einen geschlossenen Fonds.
Nur müssen die Konzepte dieser "neuen" geschlossenen Fonds den Anforderungen der heutigen Zeit einfach Rechnung tragen.
Aber, wie das ja auch einige Vorredner schon angeführt haben, gibt es viele alte geschlossene Immobilienfonds die wirklich sehr gut laufen, und viele Beteiligungen die ich verdammt gerne hätte. Meist sind diese auch nicht zu verkaufen, denn wenn ich eine satte Rendite auf solche Beteiligungen habe, warum dann verkaufen.
Was mich jetzt interessieren würde, wäre die Frage, wie müsste denn ein Immobilienfondskonzept aussehen, das es zur heutigen Zeit passt.
Hierzu würde ich jetzt mal folgende Anregungen geben.
1. Lage, Lage, Lage, ich weiß, blöder alter Spruch, aber offensichtlich völlig vergessen und immer noch wahr, am besten 1A Lage, eine Immobilie in 1A Lage kann weniger oder mehr Wert sein, aber niemals wertlos. Gute Lage bringt gute Mieter, eine Vollvermietung mit professionellen Filialisten wäre mir das liebste. Eine Mischung aus Wohnungen und Gewerbe sinnvoll.
2. hohe Liquidität, wenig Schulden, schnelle Entschuldung, ich weiß Geld ist billig, es ist verlockend die Rendite mit billigem Geld zu hebeln, da ich aber heute nicht weiß was nächstes Jahr sein wird, ist das Risiko immens das sich das rächt.
3. keine Prognoserechnungen auf 30 Jahre, völliger Schwachsinn, auch die Wirtschaftsfachleute sind sich nicht einig was in einem halben Jahr passiert, wie kann ich da rechnen was in 30 Jahren sein wird.
Für mich "No Go´s " sind:
1. Blindpools, weil es noch nie funktioniert hat und ich wissen will was ich kaufe, nicht besser als ein offener Fonds
2. Fonds mit nur Supermärkten auf der grünen Wiese, weiß der Teufel ob es die am Ende des Mietvertages noch gibt, tausende schießen an jeder Ecke wie Pilze aus dem Boden, das kann nicht funktionieren das sich die alle rechnen.
3. weiche Kosten von 20% oder mehr, da kommt kein Investment auf einen grünen Zweig.
So in etwa sind das die wichtigsten Punkte, vielleicht fällt mir noch was ein.
Antwort auf Beitrag Nr.: 40.494.977 von rtstandards am 10.11.10 18:17:20Also wenn heute Weihnachten wäre, würde ich mir auch noch folgende Punkte wünschen:
- Verbot von den dicken Front-Up Vergütungen! Laufende Vergütungen würden die Interessen vereinen!
- Immobilien mit mehreren Nutzern oder Nutzungsarten.
- RELIASTISCHE Ansätze in Bezug auf die Kalkulationsparameter (Zinsen, Inflation, Kosten, Leerstand, Renovierung) und dafür
- Niedrigere prognostizierte Ausschüttungen. Kunden mögen das nämlich nicht so sehr, wenn die Prognosen nicht eingehalten werden können....
- Es muss eine Regelung geben, wie man mit Interessenskonflikten umzugehen hat
- Um die Kunden zu schützen, sollten auch endlich mal Beratungsprotokolle mit Offenlegungspflicht der Provisionen eingeführt werden. (Sorry, liebe freie Vermittler)
Also ich glaube ja auch, dass Immobilienbeteiligungen bald die besseren offenen/geschlossenen Fonds darstellen werden. Grundvoraussetzung dafür muss jedoch sein, dass die Initiatoren endlich mal etwas dazu lernen, ein wenig Demut zeigen und öfter realistische Beteiligungen auf den Markt bringen. Heutzutage ist es einfach out, eine 6 vor dem Komma stehen zu haben. JEDER Kunde würde verstehen, wenn da nur die 5 steht, dafür das Ding aber auch realistisch gerechnet ist. Und wenn die 5 übertroffen werden, wird sich keiner beschweren!
Aber leider ist ja kein Weihnachten. Langsam habe ich die Hoffnung aufgegeben. Aber ein wenig ist noch da. Wer eine nette Immobilienbeteiligung kennt, kann die gerne mal hier einstellen...... Bin gespannt!
- Verbot von den dicken Front-Up Vergütungen! Laufende Vergütungen würden die Interessen vereinen!
- Immobilien mit mehreren Nutzern oder Nutzungsarten.
- RELIASTISCHE Ansätze in Bezug auf die Kalkulationsparameter (Zinsen, Inflation, Kosten, Leerstand, Renovierung) und dafür
- Niedrigere prognostizierte Ausschüttungen. Kunden mögen das nämlich nicht so sehr, wenn die Prognosen nicht eingehalten werden können....
- Es muss eine Regelung geben, wie man mit Interessenskonflikten umzugehen hat
- Um die Kunden zu schützen, sollten auch endlich mal Beratungsprotokolle mit Offenlegungspflicht der Provisionen eingeführt werden. (Sorry, liebe freie Vermittler)
Also ich glaube ja auch, dass Immobilienbeteiligungen bald die besseren offenen/geschlossenen Fonds darstellen werden. Grundvoraussetzung dafür muss jedoch sein, dass die Initiatoren endlich mal etwas dazu lernen, ein wenig Demut zeigen und öfter realistische Beteiligungen auf den Markt bringen. Heutzutage ist es einfach out, eine 6 vor dem Komma stehen zu haben. JEDER Kunde würde verstehen, wenn da nur die 5 steht, dafür das Ding aber auch realistisch gerechnet ist. Und wenn die 5 übertroffen werden, wird sich keiner beschweren!
Aber leider ist ja kein Weihnachten. Langsam habe ich die Hoffnung aufgegeben. Aber ein wenig ist noch da. Wer eine nette Immobilienbeteiligung kennt, kann die gerne mal hier einstellen...... Bin gespannt!
Antwort auf Beitrag Nr.: 40.496.518 von maltemoritz am 10.11.10 21:05:26
dem Wunsch der sinnvollen Kalkulation mit nicht übertriebender Ausschüttungsprognose schließe ich mich völlig an, das habe ich auch mit meinem Wunsch gemeint keine Prognosen auf 30 Jahre. Es müsen einfach viel mehr Risikovorsorgen kalkuliert werden, z.B. was ist wenn Mieter ausfallen, bei manchen Fonds hat man nur einen Mieter, das Ende des Mietvertrages und den dann fälligen Stand des Darlehens muss zusammenpassen, am besten ist die Immobilie schuldenfrei wenn der Mietvertrag abläuft.
Ich wünsche mir ein "Raster", oder eine Vorlage, wo alles aufgelistet ist was passieren kann, jeder kann sich dann überlegen ob das vorliegende Angebot in die Schablone passt und was ich mir rot anstreichen muss und abwägen sollte.
Z.B. "Mieter kann pleite gehen" auch wenn es ein großes Unternehmen ist. Jetzt kann ich abwägen wie wahrscheinlich halte ich es das der oder die Mieter pleite gehen.
Das Problem ist aber wie will Ottonormalinvestor wissen was riskante und was weniger riskante Parameter sind.
Und da kommen wir noch zu einem weiteren Wunsch den ich hätte, diese Ratings von GUB und Scope und wie sie alle heißen, sollten verboten werden. Die werden sowieso von den Initiatoren beauftragt und vor allem bezahlt. Es wird doch keiner so einfältig sein zu glauben das dies wirklich unabhängig ist. Was man an einigen Fonds mit ++ oder AA Rating sieht, die aber trotzdem heute einige Jahre später wertlos sind. Die ganzen DOBA Fonds hatten alles viele +++. Keiner schüttet heute mehr aus. Den Vogel schießt für mich der TÜV ab, Ratings vom TÜV, morgens Bremsen und nachmittag machen wir Fonds. So ein Unsinn.
Ein Gesetz sollte her, das nur jemand bewerten kann der nicht von dem bezahlt wird den er bewerten soll, das wäre mein Wunsch
!!!
dem Wunsch der sinnvollen Kalkulation mit nicht übertriebender Ausschüttungsprognose schließe ich mich völlig an, das habe ich auch mit meinem Wunsch gemeint keine Prognosen auf 30 Jahre. Es müsen einfach viel mehr Risikovorsorgen kalkuliert werden, z.B. was ist wenn Mieter ausfallen, bei manchen Fonds hat man nur einen Mieter, das Ende des Mietvertrages und den dann fälligen Stand des Darlehens muss zusammenpassen, am besten ist die Immobilie schuldenfrei wenn der Mietvertrag abläuft.
Ich wünsche mir ein "Raster", oder eine Vorlage, wo alles aufgelistet ist was passieren kann, jeder kann sich dann überlegen ob das vorliegende Angebot in die Schablone passt und was ich mir rot anstreichen muss und abwägen sollte.
Z.B. "Mieter kann pleite gehen" auch wenn es ein großes Unternehmen ist. Jetzt kann ich abwägen wie wahrscheinlich halte ich es das der oder die Mieter pleite gehen.
Das Problem ist aber wie will Ottonormalinvestor wissen was riskante und was weniger riskante Parameter sind.
Und da kommen wir noch zu einem weiteren Wunsch den ich hätte, diese Ratings von GUB und Scope und wie sie alle heißen, sollten verboten werden. Die werden sowieso von den Initiatoren beauftragt und vor allem bezahlt. Es wird doch keiner so einfältig sein zu glauben das dies wirklich unabhängig ist. Was man an einigen Fonds mit ++ oder AA Rating sieht, die aber trotzdem heute einige Jahre später wertlos sind. Die ganzen DOBA Fonds hatten alles viele +++. Keiner schüttet heute mehr aus. Den Vogel schießt für mich der TÜV ab, Ratings vom TÜV, morgens Bremsen und nachmittag machen wir Fonds. So ein Unsinn.
Ein Gesetz sollte her, das nur jemand bewerten kann der nicht von dem bezahlt wird den er bewerten soll, das wäre mein Wunsch
!!!
@maltemoritz und rtstandards:
es gibt sehr erfolgreiche blindpools ohne front-up und so'n quatsch. bereits erfolgte exits mit renditen von 10%+ p.a. (für den Anleger!), alles schon betriebsgeprüft.
nur werden die halt nicht an jeder ecke vom strukki vertrieben...
es gibt sehr erfolgreiche blindpools ohne front-up und so'n quatsch. bereits erfolgte exits mit renditen von 10%+ p.a. (für den Anleger!), alles schon betriebsgeprüft.
nur werden die halt nicht an jeder ecke vom strukki vertrieben...
Antwort auf Beitrag Nr.: 40.505.499 von ArabHP am 11.11.10 19:47:47Es gibt mit Sicherheit einige Initiatoren, die solche Modelle anbieten. Allerdings bin ich immer auf der Suche nach BEteiligungen etwas größerer Häuser. Ich fühle mich da etwas wohler, wenn mal wieder die nächste Krise vor der Tür steht.
Eine Garantie für eine erfolgreiche BEteiligung ist das natürlich nicht.
Zu den Ratings: da sollte der Vertrieb die Finger von lassen. Denn wenn ein Anleger z.B. auf die Idee kommt, den Vertrieb bei Dubai 1000 (SCOPE Rating AAA ! ! ! ! !) zu verklagen mit der Begründung, man hätte mit diesem Rating geworben, dann kann man nur raten, wer einen solchen Prozess egwinnen würde.
Ich sag immer: wenn man nicht in der Lage ist, eine Beteiligung ohne Rating zu verkaufen, sollte sich einen anderen Job suchen. Aber das muss jeder selber wissen.
Eine Garantie für eine erfolgreiche BEteiligung ist das natürlich nicht.
Zu den Ratings: da sollte der Vertrieb die Finger von lassen. Denn wenn ein Anleger z.B. auf die Idee kommt, den Vertrieb bei Dubai 1000 (SCOPE Rating AAA ! ! ! ! !) zu verklagen mit der Begründung, man hätte mit diesem Rating geworben, dann kann man nur raten, wer einen solchen Prozess egwinnen würde.
Ich sag immer: wenn man nicht in der Lage ist, eine Beteiligung ohne Rating zu verkaufen, sollte sich einen anderen Job suchen. Aber das muss jeder selber wissen.
Antwort auf Beitrag Nr.: 40.505.892 von maltemoritz am 11.11.10 20:36:14Servus, zu den Ratings äußere ich mich jetzt mal nicht...
Mal ne Frage: welche Sicherheit sollen größere Häuser bringen? Die sind oftmals börsennotiert, da braucht man sich die Frage der Interessenlage nicht stellen!
Ein großes, börsennotiertes Emmissionshaus aus Hamburg hat auf einer Gesellschafterversammlung zu verstehen gegeben dass sie pleite sind, wenn der Fonds die Platzierungsgarantie zieht! Soviel zu großen Häusern...
Mach Dir bitte eins bewußt: die großen Häuser werden hauptsächlich von Strukkis verkauft (ich sag nur: Exklusiv-Fonds)! Kleinere, inhabergeführte Emmissionshäuser sind teilweise auch wesentlich besser durch die Krise gekommen.
Und ich rede hier nicht von Faxrvexta und Konsorten, da liegt die Kostenquote nämlich bei über 30-40% (ist nur auf den 2. Blick erkennbar).
Mal ne Frage: welche Sicherheit sollen größere Häuser bringen? Die sind oftmals börsennotiert, da braucht man sich die Frage der Interessenlage nicht stellen!
Ein großes, börsennotiertes Emmissionshaus aus Hamburg hat auf einer Gesellschafterversammlung zu verstehen gegeben dass sie pleite sind, wenn der Fonds die Platzierungsgarantie zieht! Soviel zu großen Häusern...
Mach Dir bitte eins bewußt: die großen Häuser werden hauptsächlich von Strukkis verkauft (ich sag nur: Exklusiv-Fonds)! Kleinere, inhabergeführte Emmissionshäuser sind teilweise auch wesentlich besser durch die Krise gekommen.
Und ich rede hier nicht von Faxrvexta und Konsorten, da liegt die Kostenquote nämlich bei über 30-40% (ist nur auf den 2. Blick erkennbar).
Antwort auf Beitrag Nr.: 40.506.301 von ArabHP am 11.11.10 21:26:51das mit dem Vertrauen an "größere" Häuser kann ich durchaus nachvollziehen, aber haben nicht genau diese das Vertrauen mißbraucht?
Sind nicht die größten der Großen diejenigen die in dieser Krise Probleme bekommen haben? Bei offenen Immobilienfonds warten jetzt noch 26 Mrd. Euro darauf zurückbezahlt zu werden.
Ich versteh es, denke eigentlich auch so, muss aber eingestehen das man hier wohl umdenken muss. Beim "kleinen" Anbieter stellt man sich halt immer die Frage ob der es auch schaffen wird, ob der über genug Erfahrung verfügt, oder sogar noch schlimmer ob es vielleicht nicht doch eine Riesenbetrugskiste ist.
Es heißt ja immer "Track Record", aber ok, dieser ist bei vielen eigentlich eine Katastrophe.
Bezüglich den Ratings sehe ich das ganz genauso, wenn ein Produkt ein Rating von GUB oder Scope hat, dann ist das per se für mich schon unseriös.
Hab ich letztens gelesen,...ein Projektenticklungsfonds in Polen. Mangelnde Erfahrung des Anbieters wird kritisiert, die Finanzierung ist nicht gesichert, Blind Pool, man weiß nicht was kommt, man weis nur, man will in Polen Geld vergraben. GUB gibt ein Doppelplus, logisch ist doch eine tolle Idee und hört sich so an als ob es funktionieren könnte. Da fällt mir doch nichts mehr ein, oder?
Sind nicht die größten der Großen diejenigen die in dieser Krise Probleme bekommen haben? Bei offenen Immobilienfonds warten jetzt noch 26 Mrd. Euro darauf zurückbezahlt zu werden.
Ich versteh es, denke eigentlich auch so, muss aber eingestehen das man hier wohl umdenken muss. Beim "kleinen" Anbieter stellt man sich halt immer die Frage ob der es auch schaffen wird, ob der über genug Erfahrung verfügt, oder sogar noch schlimmer ob es vielleicht nicht doch eine Riesenbetrugskiste ist.
Es heißt ja immer "Track Record", aber ok, dieser ist bei vielen eigentlich eine Katastrophe.
Bezüglich den Ratings sehe ich das ganz genauso, wenn ein Produkt ein Rating von GUB oder Scope hat, dann ist das per se für mich schon unseriös.
Hab ich letztens gelesen,...ein Projektenticklungsfonds in Polen. Mangelnde Erfahrung des Anbieters wird kritisiert, die Finanzierung ist nicht gesichert, Blind Pool, man weiß nicht was kommt, man weis nur, man will in Polen Geld vergraben. GUB gibt ein Doppelplus, logisch ist doch eine tolle Idee und hört sich so an als ob es funktionieren könnte. Da fällt mir doch nichts mehr ein, oder?
Antwort auf Beitrag Nr.: 40.523.122 von rtstandards am 15.11.10 15:16:46Du hast mich nicht verstanden!
Ich sehe die großen Häuser durchweg sehr kritisch!!
Projektentwickoung in Polen? Mit blind-pool und ohne gesicherte Finanzierung? Da gehe ich lieber ins Casino, da hat man mehr Spaß!!!
Ich sehe die großen Häuser durchweg sehr kritisch!!
Projektentwickoung in Polen? Mit blind-pool und ohne gesicherte Finanzierung? Da gehe ich lieber ins Casino, da hat man mehr Spaß!!!
Ok, sorry hatte ich Dich falsch verstanden.
Casino ist ein guter Vergleich :-), geht auch schneller bis das Geld weg ist :-). Man muss nicht jahrelang zusehen sondern hat schnell Spass, Loool :-)
Apropos Geld weg, noch ein Beispiel hierfür, da sterben noch einige Fonds wie die Fliegen. Im Göttinger Tagblatt (da ist dieser Doppelmord passiert!!! passiert) ist ein Link auf diesen Artikel.
http://www.investorsadvice.de/shb-ag-fihm-ag-carre-gottingen…
Obwohl das doch eigentlich eine tolle Immobilie ist mitten in der Stadt? Also kann es ja nicht nur am Objekt liegen. Man muss also auch irgendwie gewährleisten, das die Manager des Fonds das Geld nicht verpulvern.
Casino ist ein guter Vergleich :-), geht auch schneller bis das Geld weg ist :-). Man muss nicht jahrelang zusehen sondern hat schnell Spass, Loool :-)
Apropos Geld weg, noch ein Beispiel hierfür, da sterben noch einige Fonds wie die Fliegen. Im Göttinger Tagblatt (da ist dieser Doppelmord passiert!!! passiert) ist ein Link auf diesen Artikel.
http://www.investorsadvice.de/shb-ag-fihm-ag-carre-gottingen…
Obwohl das doch eigentlich eine tolle Immobilie ist mitten in der Stadt? Also kann es ja nicht nur am Objekt liegen. Man muss also auch irgendwie gewährleisten, das die Manager des Fonds das Geld nicht verpulvern.
Da denken gutgläubige Anleger, sie hätten einen soliden Immobilienfonds ... und dann kommt so etwas:
11:37, 29.12.10
Geschlossene Fonds
Leiden unter dem Franken
Von Alexander Heintze
Einige Anleger von Immobilienfonds des Eschborner Initiators Commerz Real haben Mitte Dezember unerfreuliche Post im Briefkasten gefunden. Der Inhalt: Der CFB Fonds 142 „Sachsenhausen“, 150 „Joseph-Bech-Building in Luxemburg“ und 159 „Eschborn Plaza“ haben sich bei der Finanzierung von Darlehen in Schweizer Franken verspekuliert. Alle drei Fonds hatten einen Teil der Kredite in der Schweiz aufgenommen. Wegen des massiven Wertverlusts des Euro gegenüber dem Schweizer Franken verlangen die finanzierenden Banken jetzt zusätzliche Sicherheiten. Für mindestens zwei Fonds fällt daher die nächste Ausschüttung aus. Betroffen sind etwa 5000 bis 7500 Anleger.
Insgesamt müssen die drei Fonds bis zum Jahresende 12,5 Mio. Euro als zusätzliche Sicherheit für die Währungsverluste an die Banken verpfänden. Da das Geld nur teilweise aus der Liquiditätsreserve der Fonds kommen kann, müssen Anleger bei den Fonds 150 bis 159 mindestens auf eine Ausschüttung verzichten.
Günstigere Zinsen im Nachbarland genutzt
Die Commerz Real steht mit dem Problem nicht allein da. Der Hamburger Anbieter Lloyd Fonds hat die Anleger seiner 2006 und 2007 aufgelegten Fonds Holland I und Holland II ebenfalls schon informiert, dass künftig Ausschüttungen ausfallen werden.
Zahlreiche Initiatoren hatten in der Vergangenheit einen Teil der Kredite in Schweizer Franken aufgenommen, um die günstigeren Zinsen im Nachbarland zu nutzen. Dadurch konnten den Anlegern eine höhere Ausschüttung versprochen werden. Das ging so lange gut, wie der Kurs des Schweizer Franken gegenüber dem Euro nicht zu stark anstieg. Genau das ist jedoch in den letzten Monaten geschehen.
Andere Gesellschaften hoffen noch auf Besserung
Seit Beginn der Schuldenkrise in Griechenland und Irland suchen immer mehr Anleger Sicherheit im Schweizer Franken. Seit 2006 hat der Euro gegenüber dem Franken rund 15 Prozent an Wert verloren. Vielen Anlegern dürfte dieses Risiko gar nicht bewusst gewesen sein. Im Unterschied zu den Banken. Sie haben zumeist Währungsklauseln in die Darlehensverträge eingebaut, bei denen die Fonds zusätzliche Sicherheiten hinterlegen müssen, wenn der Kurs zu stark fällt. Das Geld wird zunächst auf ein Sicherungskonto eingezahlt. Erholt sich der Kurs, steht es wieder für Ausschüttungen zur Verfügung. „Sobald es eine Erholung gibt, werden es die Anleger spüren“, sagt Michael Kohl, Geschäftsführer von Commerz Real.
Bei anderen Fondsgesellschaften herrscht noch die Hoffnung, dass sich der Euro wieder stabilisiert, bevor den Anlegern die schlechten Nachrichten überbracht werden müssen. So sind elf Fonds von WealthCap, sieben von Real I.S. sowie einzelne Fonds von Gesellschaften wie Hannover Leasing, HCI oder KGAL teilweise mit Schweizer Franken finanziert. Bei WealthCap sei beim H.F.S. Immobilienfonds Deutschland 11 und beim Immobilien Deutschland 30 bereits eine Nachbesicherung mit den finanzierenden Banken vereinbart. Diese komme aus der Liquiditätsreserve, Ausschüttungskürzungen seien „gegenwärtig“ nicht zu erwarten. Auch die anderen Initiatoren vertrauen darauf, dass die Barreserve ausreicht, um die Banken zufriedenzustellen. Dass künftig Ausschüttungen ausfallen können, will aber niemand ausschließen.
Allzu enttäuscht dürfen Anleger dennoch nicht sein. „Über die vergangenen Jahre haben unsere Anleger so in der Regel von der liquiditätswirksamen Zinsersparnis durch Franken-Finanzierungen profitiert“, ist sich Olaf Neumann, Leiter des Zins- und Währungsmanagements der HCI Gruppe, sicher. Bei den CFB-Fonds hat der Zinsvorteil laut Kohl zu Einsparungen von immerhin 8 Mio. bis 15 Mio. Euro geführt.
Ob dieser Puffer ausreicht, hängt von der weiteren Entwicklung des Verhältnisses von Euro und Schweizer Franken ab. Michael Schubert, Währungsexperte der Commerzbank, hält den Schweizer Franken gegenüber dem Euro „so deutlich überbewertet wie nie zuvor in den letzten 30 Jahren“. Er sieht den Tiefstand des Euro bei knapp 1,30 erreicht. Sollten sich die Schuldenprobleme in der EU ausweiten, dürfte der Franken noch einmal deutlich aufwerten. Die österreichische Raiffeisen Research geht dann von Kursen bis 1,20 und darunter aus. Dann dürften noch mehr Fonds ihren Anlegern erklären müssen, warum eine eigentlich sicher geglaubte Immobilie zum Währungsspielball geworden ist.
11:37, 29.12.10
Geschlossene Fonds
Leiden unter dem Franken
Von Alexander Heintze
Einige Anleger von Immobilienfonds des Eschborner Initiators Commerz Real haben Mitte Dezember unerfreuliche Post im Briefkasten gefunden. Der Inhalt: Der CFB Fonds 142 „Sachsenhausen“, 150 „Joseph-Bech-Building in Luxemburg“ und 159 „Eschborn Plaza“ haben sich bei der Finanzierung von Darlehen in Schweizer Franken verspekuliert. Alle drei Fonds hatten einen Teil der Kredite in der Schweiz aufgenommen. Wegen des massiven Wertverlusts des Euro gegenüber dem Schweizer Franken verlangen die finanzierenden Banken jetzt zusätzliche Sicherheiten. Für mindestens zwei Fonds fällt daher die nächste Ausschüttung aus. Betroffen sind etwa 5000 bis 7500 Anleger.
Insgesamt müssen die drei Fonds bis zum Jahresende 12,5 Mio. Euro als zusätzliche Sicherheit für die Währungsverluste an die Banken verpfänden. Da das Geld nur teilweise aus der Liquiditätsreserve der Fonds kommen kann, müssen Anleger bei den Fonds 150 bis 159 mindestens auf eine Ausschüttung verzichten.
Günstigere Zinsen im Nachbarland genutzt
Die Commerz Real steht mit dem Problem nicht allein da. Der Hamburger Anbieter Lloyd Fonds hat die Anleger seiner 2006 und 2007 aufgelegten Fonds Holland I und Holland II ebenfalls schon informiert, dass künftig Ausschüttungen ausfallen werden.
Zahlreiche Initiatoren hatten in der Vergangenheit einen Teil der Kredite in Schweizer Franken aufgenommen, um die günstigeren Zinsen im Nachbarland zu nutzen. Dadurch konnten den Anlegern eine höhere Ausschüttung versprochen werden. Das ging so lange gut, wie der Kurs des Schweizer Franken gegenüber dem Euro nicht zu stark anstieg. Genau das ist jedoch in den letzten Monaten geschehen.
Andere Gesellschaften hoffen noch auf Besserung
Seit Beginn der Schuldenkrise in Griechenland und Irland suchen immer mehr Anleger Sicherheit im Schweizer Franken. Seit 2006 hat der Euro gegenüber dem Franken rund 15 Prozent an Wert verloren. Vielen Anlegern dürfte dieses Risiko gar nicht bewusst gewesen sein. Im Unterschied zu den Banken. Sie haben zumeist Währungsklauseln in die Darlehensverträge eingebaut, bei denen die Fonds zusätzliche Sicherheiten hinterlegen müssen, wenn der Kurs zu stark fällt. Das Geld wird zunächst auf ein Sicherungskonto eingezahlt. Erholt sich der Kurs, steht es wieder für Ausschüttungen zur Verfügung. „Sobald es eine Erholung gibt, werden es die Anleger spüren“, sagt Michael Kohl, Geschäftsführer von Commerz Real.
Bei anderen Fondsgesellschaften herrscht noch die Hoffnung, dass sich der Euro wieder stabilisiert, bevor den Anlegern die schlechten Nachrichten überbracht werden müssen. So sind elf Fonds von WealthCap, sieben von Real I.S. sowie einzelne Fonds von Gesellschaften wie Hannover Leasing, HCI oder KGAL teilweise mit Schweizer Franken finanziert. Bei WealthCap sei beim H.F.S. Immobilienfonds Deutschland 11 und beim Immobilien Deutschland 30 bereits eine Nachbesicherung mit den finanzierenden Banken vereinbart. Diese komme aus der Liquiditätsreserve, Ausschüttungskürzungen seien „gegenwärtig“ nicht zu erwarten. Auch die anderen Initiatoren vertrauen darauf, dass die Barreserve ausreicht, um die Banken zufriedenzustellen. Dass künftig Ausschüttungen ausfallen können, will aber niemand ausschließen.
Allzu enttäuscht dürfen Anleger dennoch nicht sein. „Über die vergangenen Jahre haben unsere Anleger so in der Regel von der liquiditätswirksamen Zinsersparnis durch Franken-Finanzierungen profitiert“, ist sich Olaf Neumann, Leiter des Zins- und Währungsmanagements der HCI Gruppe, sicher. Bei den CFB-Fonds hat der Zinsvorteil laut Kohl zu Einsparungen von immerhin 8 Mio. bis 15 Mio. Euro geführt.
Ob dieser Puffer ausreicht, hängt von der weiteren Entwicklung des Verhältnisses von Euro und Schweizer Franken ab. Michael Schubert, Währungsexperte der Commerzbank, hält den Schweizer Franken gegenüber dem Euro „so deutlich überbewertet wie nie zuvor in den letzten 30 Jahren“. Er sieht den Tiefstand des Euro bei knapp 1,30 erreicht. Sollten sich die Schuldenprobleme in der EU ausweiten, dürfte der Franken noch einmal deutlich aufwerten. Die österreichische Raiffeisen Research geht dann von Kursen bis 1,20 und darunter aus. Dann dürften noch mehr Fonds ihren Anlegern erklären müssen, warum eine eigentlich sicher geglaubte Immobilie zum Währungsspielball geworden ist.
Es gibt einige Risiko-Analysen auf dem Markt. Ich personlich glaube nur den Zahlen - deswegen empfehle ich nur mathematisch hochwertige analysen.
z.B. kenne ich von BUSS Capital die Dextro Stabilitätsanalyse. Google findet die seite: http://www.dextrogroup.de/leistungen/dsa.html
sonst muss ich sagen, dass ich mit dem Prospekt alleine überfordert bin.
z.B. kenne ich von BUSS Capital die Dextro Stabilitätsanalyse. Google findet die seite: http://www.dextrogroup.de/leistungen/dsa.html
sonst muss ich sagen, dass ich mit dem Prospekt alleine überfordert bin.
@Herbert H
Danke für den Beitrag. Zeigt einmal mehr, dass man sich von Meinungsspielen fern halten sollte.
Dass gerade CFB und KGAL auf diesen opportunistischen Zug aufgesprungen sind, finde ich sehr schade.
Es dürfte sich negativ auf die Leistungsbilanz auswirken. Fakt ist jedoch auch, dass die zwei Gesellschaften mit 90 % und 92 % die höchste Prognosesicherheit am Markt haben.
Und was lernen wir daraus?
Es war ein Währungsspiel und ich wüßte gerne, ob dies in den Risiken hervorgehoben wurde. Würde mich nicht wunder, wenn der ein oder andere involvierte Emittent es als Währungschance auf dem Verkaufsflyer prospektiert hat. Mann, Mann, Mann...
Auf jeden Fall wird aller Voraussicht nach bei der Umsetzung der AIFM Richtlinien http://tapirseasyfinance.blogspot.com/search/label/AIFM%20R… besonderer Wert auf eine Hervorhebung solcher zusätzlichen Risiken gelegt.
Ab Mitte 2013 sollen geschlossene Fonds auch jährliche Wertermittlungen der Anteile erstellen. Dann sieht man den Fels als Anleger nicht mehr erst dann, wenn er das Boot bereits zertrümmert. Alles soll besser werden.
Ich bin gespannt.
Grüße
Danke für den Beitrag. Zeigt einmal mehr, dass man sich von Meinungsspielen fern halten sollte.
Dass gerade CFB und KGAL auf diesen opportunistischen Zug aufgesprungen sind, finde ich sehr schade.
Es dürfte sich negativ auf die Leistungsbilanz auswirken. Fakt ist jedoch auch, dass die zwei Gesellschaften mit 90 % und 92 % die höchste Prognosesicherheit am Markt haben.
Und was lernen wir daraus?
Es war ein Währungsspiel und ich wüßte gerne, ob dies in den Risiken hervorgehoben wurde. Würde mich nicht wunder, wenn der ein oder andere involvierte Emittent es als Währungschance auf dem Verkaufsflyer prospektiert hat. Mann, Mann, Mann...
Auf jeden Fall wird aller Voraussicht nach bei der Umsetzung der AIFM Richtlinien http://tapirseasyfinance.blogspot.com/search/label/AIFM%20R… besonderer Wert auf eine Hervorhebung solcher zusätzlichen Risiken gelegt.
Ab Mitte 2013 sollen geschlossene Fonds auch jährliche Wertermittlungen der Anteile erstellen. Dann sieht man den Fels als Anleger nicht mehr erst dann, wenn er das Boot bereits zertrümmert. Alles soll besser werden.
Ich bin gespannt.
Grüße
Zitat von rtstandards: Für mich "No Go´s " sind:
1. Blindpools, weil es noch nie funktioniert hat und ich wissen will was ich kaufe, nicht besser als ein offener Fonds
2. Fonds mit nur Supermärkten auf der grünen Wiese, weiß der Teufel ob es die am Ende des Mietvertages noch gibt, tausende schießen an jeder Ecke wie Pilze aus dem Boden, das kann nicht funktionieren das sich die alle rechnen.
3. weiche Kosten von 20% oder mehr, da kommt kein Investment auf einen grünen Zweig.
So in etwa sind das die wichtigsten Punkte, vielleicht fällt mir noch was ein.
Dann habe ich gerade Deine Regeln mit dem Kauf des Habona Einzelhandelsimmobilienfonds gebrochen. Ich denke aber, dass das Risiko bei einer Fondslaufzeit von knapp 5 Jahren bei Mietverträgen von 12-15 Jahren begrenzt ist. Die Mieter haben eine gute Bonität und das Neuvermietungsrisiko entfällt im grunde.
Antwort auf Beitrag Nr.: 40.925.462 von straßenköter am 26.01.11 09:01:23Hallo Straßenköter,
damit es bei der Fondslaufzeit von 5 Jahren bleibt brauchen wir nach 5 Jahren einen Käufer und einen guten Preis - ich kenne die Prognosen beim Verkauf nicht aber es gibt genug Beispiele bei denen die Rechnung nicht aufging.
Also keine Laufzeiten kaufen.....
damit es bei der Fondslaufzeit von 5 Jahren bleibt brauchen wir nach 5 Jahren einen Käufer und einen guten Preis - ich kenne die Prognosen beim Verkauf nicht aber es gibt genug Beispiele bei denen die Rechnung nicht aufging.
Also keine Laufzeiten kaufen.....
Antwort auf Beitrag Nr.: 40.925.661 von maxschulz am 26.01.11 09:26:55Die Ungewissheit über den Verkauf hast Du doch bei jeder Immobilie. Nach den ersten 5 Mietjahren sollten Versicherungen und Pensionskassen Interesse an solchen Immos haben. Die kaufen dann im grunde nur den Mietvertrag, der dann noch 7-10 Jahre läuft, um einen relativ sicheren Cashflow zu generieren. Die Allianz hat von ALDI vor kurzem 100 Märkte mit entsprechenden Verträgen gekauft. Solche großen Pakete gibt es aber nur selten am Markt. Es macht für eine Versicherung aber keinen Sinn 100 Märkte einzeln zu kaufen. Das hieße mindestens 100x Due Dilligence (fallen ja auch einige Objekte in der Prüfung durch), 100 Notartermine und so weiter. Kaufen die stattdessen Märkte von zum Beispiel einer Fondsgesellschaft, wissen sie durch die bisherige Laufzeit wie die Märkte laufen (Wichtig für Anschlussvermietung, wenn auch weit weg), es gibt nur einen Notartermin, Due Dilligence entfällt größtenteils, die Grunderwerbssteuern entfallen und Maklergebühren sparen sie obendrein.
Du kannst ja mal bei der Versicherern nachfragen wie sie Ihre durchschnittlich 3,5% Garantiezins in diesem Marktumfeld erwirtschaften wollen.
Und die Preise fallen sowohl beim Verkauf als auch beim Kauf nicht vom Himmel. Da gibt es Ankauf- und Verkaufsfaktoren, die relativ wenig schwanken.
Was Du mit "keine Laufzeiten kaufen" sagen willst, verstehe ich nicht. Genau genommen habe ich bei jeglichen Anlagen außer Tagesgeld eine Art Laufzeit im Produkt, nur kann ich einige Anlagen täglich liquidieren.
Du kannst ja mal bei der Versicherern nachfragen wie sie Ihre durchschnittlich 3,5% Garantiezins in diesem Marktumfeld erwirtschaften wollen.
Und die Preise fallen sowohl beim Verkauf als auch beim Kauf nicht vom Himmel. Da gibt es Ankauf- und Verkaufsfaktoren, die relativ wenig schwanken.
Was Du mit "keine Laufzeiten kaufen" sagen willst, verstehe ich nicht. Genau genommen habe ich bei jeglichen Anlagen außer Tagesgeld eine Art Laufzeit im Produkt, nur kann ich einige Anlagen täglich liquidieren.
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