Günstige Immobilienpreise - niedrige Zinsen - das gabs noch nie - wie kommt das - 500 Beiträge pro Seite

[tollixx]

Wer hat Erfahrungen als Immobilieninvestor mit CHF-Finanzierungen

[Silberpfeil1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.677.010 von tollixx am 08.12.10 23:37:20

Was genau gab es denn noch nie?

Nach meinem Empfinden sind die Finanzierungskosten zumindest hierzulande in den letzten Wochen je nach Zinsbindungsfrist (erst einmal wieder) um rund 30 Prozent gestiegen.

Gruß

Silberpfeil

[minister.grasser]

1) Günstig sind die Immobilien an vielen Orten (Wien, München, Schweiz, etc. nicht mehr), manche reden sogar schon von Blasen....

...ich würde nicht mehr von allzu stark steigenden Preisen ausgehen.
Wobei andererseits zu berücksichtigen ist, dass wir in D und Ö durch den für uns zu schwachen Euro vielleicht eine solide Inflation bekommen werden.

Andererseits, wenn du ne gute Immo zur Eigennutzung gefunden hast (die dir billig erscheint) und du gerne dort wohnst (irgendwo in der Pampa? :keks, kann man sich die noch halbwegs niedrigen Zinsen noch sichern.

Ich hab vor 1 1/2-2 Jahren zugekauft, Eigennutzung und Vermietung, seitdem nicht mehr.

Was mir retrospektiv leid tut, ist, dass ich nicht in den Innenstadt Dachausbauten Markt reingegangen bin/ reingehen konnte (zu teuer und weil ich eigentlich immer skeptisch bin/war (Hitze-Kälte-Wind u. Wetter)), da sind die Preise richtiggehend explodiert.

2) Ich habe meine Kredite teils in CHF (Tilgungsträger - selbst wählend, endfällig), da ist die Kreditsumme gewaltig gestiegen (etwas 20%) - buhuuu, und ich gehe von einem weiter steigenden Franken aus. Allerdings sind die Zinsen nach wie vor sehr niedrig - was für mein momentanes Einkommen/bzw. Kosten aus den Investments entscheidend ist. Und der chf Libor steigt nicht so stark (wobei ich noch nicht von stark reden würde) wie der Euribor.

Wenns am Ende nicht reichen sollte (was bei der bisherigen Performance der Aktien in den letzten 2 Jahren nicht so aussieht), werde ich wohl Anschlussfinanzierungen suchen (müssen) - was kein Problem ist, die Mieten werden in 25 Jahren vermutlich wesentlich höher sein)- wie gesagt, Immos sind für mich extrem langfristige Investments (über Generationen).

[minister.grasser]

Hoppla, "Immobilien Investor" bin ich wohl keiner.... , eher ein kleiner Fisch

[Silberpfeil1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.678.562 von minister.grasser am 09.12.10 10:29:07

Ergänzend: Hinsichtlich einer Baufinanzierung in CHF sollte man meines Erachtens bedenken, daß zu einem Zeitpunkt, wo es hierzulande Euro-Konditionen 10 Jahre Zinsfestbindung zu nominal 2,98 Prozent / effektiv unter 3,10 Prozent bis 80 Prozent des Verkehrswerts gab (das war vor wenigen Wochen der Fall), eine CHF-Baufinanzierung kaum attraktiv erscheinen dürfte.

Gruß

Silberpfeil

[minister.grasser]

naja, chf geht um 1-1.25% (1m libor+aufschlag)

[Silberpfeil1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.684.084 von minister.grasser am 09.12.10 20:04:39

Das wäre also ein variabler Zins?

Selbst bei vergleichbarer Zinsbindung: Was würden bei (meines Erachtens) vor kurzer Zeit attraktiven Euro-Konditionen von 2,98 Prozent nominal die Kosten zur Absicherung des Wechselkursrisikos EUR/CHF kosten?

[boygeorge]

Endfällige CHF, Yen oder was auch immer Kredite sind gelebter Masochismus oder massive Dreifach-Spekulation, nur etwas für Idioten, Ignoranten oder wie gesagt für Masochisten.

Wer weiß schon, wie die Wärungsrelation in zig Jahren ausschaut, die Tilgungsträger taugen oft auch nichts, und der Zinsvorteil kann zum Zinsnachteil werden.

Dieser Shit ist von Vorarlberg nach Restösterreich übergeschwappt, dort zum Glück erschwert, jetzt werden die Deutschen bluten müssen.

[honigbaer]

Das Modell ist doch mausetot. Bei 1% Zinsdifferenz CHF / Euro auf Sicht von 10 Jahren überwiegt das Währungsrisiko. Der Devisenkurs schwankt ja innerhalb von Monaten um die 10%, die man da in 10 Jahren Zinsen spart.

Außerdem kriegt die Threadüberschrift eine 6, Thema verfehlt.

Sind denn die Zinsen wirklich niedrig?
Manche EU Staaten zahlen doch über 5%.
Und sind Immobilien wirklich billig?
Wo gibt es denn Objekte, die bei der Kaltmiete mehr als 5% abwerfen?
Gibt es schon, aber das sind Altbauten, die der teuren wärme- und energietechnischen Nachrüstung harren.

[minister.grasser]

Ich hab keine Ahnung, was die Absicherung kosten würde, vermutlich mehr als den Zinsvorteil.

Ich stimme durchaus zu, dass vielleicht das Währungsrisiko im Moment den Zinsvorteil nicht wert ist.

Es ist eine massive dreifach Spekulation, darüber muss man sich im Klaren sein. Ob man als Spekulant ein Idiot ist, sieht man in Zukunft. Ich wäre im Moment sicher froh, wenn ich mir den CHF Anteil gespart hätte.

1% sind bei 200 000 Euro 150 im Monat. Das ist oft die Marge, die entscheidet, ob du bei ner vermieteten Wohnung monatlich was rausbekommst oder reinbuttern musst.

[Silberpfeil1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.686.967 von minister.grasser am 10.12.10 10:12:33

1% sind bei 200 000 Euro 150 im Monat. Das ist oft die Marge, die entscheidet, ob du bei ner vermieteten Wohnung monatlich was rausbekommst oder reinbuttern musst.

Das kann man aber so nicht verallgemeinern. Es kommt letztendlich auf die Immobilie an.

Grob gerechnet: 70 qm für 200 TEuro ergibt bei Kaltmiete von 10 Euro Mietzins von 700 Euro p. M.. 160 TEuro mit Laufzeit 10 Jahre Euro-Bankfinanzierung zu 3,75 Prozent ergibt monatliche Zinslast von 500 Euro. Rechnen wir grob 125 Euro für alle nicht umlagefähigen Kosten, so bleiben noch rund 75 Euro monatlicher Überschuß. Hinzu kommt eine Steuerersparnis, die ich einfach mal mit durchschnittlich 50 Euro monatlich schätze. Dann wären wir - wie gesagt grob gerechnet und wie oben geschildert - bei rund 5 Prozent nach Steuern.

Gruß

Silberpfeil

[honigbaer]

Genau gerechnet sogar nur 3,75%, wobei eine realistischere Steuererparnis von 90 statt 50 Euro (35% Progression) zu 5% nach Steuer führen würde, bezogen auf die 40 TEuro Eigenkapitaleinsatz. 1% weniger Kreditzins würden die Rendite um 4% vor Steuer und 2-3% nach Steuer erhöhen. Wenn dem allerdings 2% jährlicher Kursverlust eines Währungskredits genüberstehen, blaiben nach Steuer nur noch 2% übrig. Dann ist man ganz auf die Wertsteigerung angewiesen, damit die Sache noch aufgeht, und das ist reine Spekulation.

[minister.grasser]

SilberpfeilsBeispielisteinEuroKredit

Ich rede eigentlich davon, dass die Miete nicht nur die Zinsen, sondern auch die Rückzahlung annähernd decken sollte.

Bei 200 000 vor 2 Jahren kann man heute locker mit 780 Kaltmiete rechnen, Chf Zinsen variabel bei 0,14 %, mit Aufschlag 1%.Kreditsumme mittlerweile 230 000, ergibt mit Nebenkosten 2500 Zinsen, 5100 Kredittilgung (25 Jahre), 2000 Erhaltungskosten = 9500-10 000 Kosten, 9300 Einnahmen.

Da kommts also auf jedes Prozentelchen an.... Steuer fällt auch noch an.

Bei Objekten, die schon länger vermietet sind, schauts aber entspannter aus, da wir bis jetzt eigentlich durchgehend steigende Mieten hatten. Kleinere Einheiten haben auch ne bessere Rendite.
könnte man rechnen: 80 000 vor zwölf Jahren, heute 500 Kaltmiete, da bleibt schon was fürs Körberl.

Und Objekte, die ganz abbezahlt sind,.....machen nur mehr ein wenig Arbeit.

[honigbaer]

Also mit der Kalkulation begibt man sich wegen der vielen Unbekannten doch auf sehr dünnes Eis. Das mögen ja nur ein paar Prozentelchen sein, aber in Summe ist das Währungsrisiko + Zinsänderungsrisiko + Wertverlustrisiko + Miethöhe- und Mietausfallrisiko doch ganz enorm. Und wenn man ohne Eigenkapital kalkuliert, sind das hochriskante Zockereien, die den Wertverlust durch Alterung ausblenden.

Wenn das in den letzten 10 Jahren noch halbwegs gut ausging, in Deutschland sind Kaltmieten und Baukosten in dieser Zeit um insgesamt 10% bzw 17% gestiegen, und der Franken hat auch nur 18% aufgewertet, kann für die nächsten 10 Jahre ganz anders aussehen, vor allem wenn der variable Zins mal etwas höher ausfällt und die Preise trotzdem nicht steigen. Und auch für die letzten 10 Jahre, wenn die Frankenaufwertung der Inflation bei Mieten und Baukosten entspricht, ist immer noch die Wertminderung eines 10 Jahre alten Gebäudes im Vergleich zum Neubau zu verkraften. Und das sind dann nicht ein paar Prozenterl auf und ab bei der Monatsrate, sondern ein fünfstelliger Euro Wertverlust der Immobilie oder Devisenverlust aus Immobilienspekulation oder Zinslasten aus der teureren Finanzierung.

Das Vermietungsgeschäft lohnt sich für Leute, die durch die Abschreibung eine Stuererparnis haben. Bei Kaufpreisen zwischen 15 und 25facher Jahresmiete, die für Neubauten verlangt werden, kann man Mietimmobilien nicht als sinnvolle Geldanlage betrachten, sondern allenfalls als Spekulationsobjekt und ohne Eigenkapitalanteil bei der Finanzierung ist es auch nichts anderes. Der Blick auf monatliche Raten führt da meiner Meinung nach in die Irre, was die Risiken anbelangt.

[minister.grasser]

Klarerweise sind das alles Spekulationen mit einem gewissen Risiko.

Ohne Risiko wird man kaum reich.... und Immobilien in D sind immerhin vorhersehbarer als Neuer Markt oder Uranaktien oder was sonst noch so "in" war.

Und diese Berechnngen stelle ich ja nicht als Investitionsempfehlungen an, sondern um Klarheit zu schaffen, wie dünn das Eis ist, auf dem man ist....

Ich glaube, dass man, wenn man sich für Immos interessiert und Zeit, Geduld und ein wenig Glück mitbringt, schon ein Portfolio aufbauen kann, von dem man selbst oder die Erben etwas haben...und zwar auf Dauer.

Ich investiere in Wien in Altbauten, die bereits 100-140 Jahr auf dem Buckel haben. Die Nachfrage danach ist groß, Wertabschreibungen aufgrund der Nutzungsdauer gibts zwar immer, wenn der Schätzwert ermittelt wird, die sind aber praktisch eher theoretischer Natur, denn diese Häuser werden locker noch 200 Jahre und länger stehen....

Gut ist es auch, wenn man sich ein wenig auskennt oder mit Freunden auch aus einer Bruchbude was Brauchbares machen kann.

Das letzte existenzgefährdende Problem waren die Flächenbombardements, die Wien als Teil des deutschen Reiches mitmachen musste...