Vermietete Immobilien abschreiben - 500 Beiträge pro Seite

[maria71a]

Fragen im Forum:

Beispielrechning:

Kaufe Wohnung für 115 000 EUR.
Nehme Kredit für 100 000 EUR.

Monatliche Zinsen: ca 300 EUR.
Nicht umlagefähige Kosten: 70 EUR
Abschreibung von Gebaude 2%: ca 100 EUR
-------------
Insgesamt Ausgaben 470 EUR

Mieteinnahmen : 490 EUR
____________________________________
Bekomme Gewinn: 20 EUR


Möchte aber Verlust machen und vom Steuer abschreiben, was mache ich falsch?

[1erhart]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.742.838 von maria71a am 21.12.10 10:28:17

Wie kommst du bei der Abschreibung auf cirka 100 müssten das nicht cirka 200 sein

[maria71a]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.742.860 von 1erhart am 21.12.10 10:32:43

Die Wohnung (Altbau) kostet 115.000 EUR ---->> ca 65.000 EUR (Grundstuck) + ca 50.000 EUR (Wohnung). Abschreiben kann nur die Wohnung.
So hat uns der Immobilien Makler erklärt.

Wo kann ich die Information finden, wie hoch die Grundstuck und Haus Anteil von gesamte Kaufpreis sind?
Paar Grunddaten:

Ort: München,
Gebäude: 1972, 8-stockige Haus

[Silberpfeil1]

Was mache ich falsch?

Die Zinsen dürften höher als monatlich 300 Euro liegen.

[minister.grasser]

Wieso, die sind eh schon ziemlich hoch....ca.3%+
für ne Fixbindung ok!

Wenn die Miete die Nebenkosten und Zinsen nicht decken würde, wärs ja wohl ein schlechtes Investment ein gewisser Überschuss ist also zu erwarten.

Der könnte aber eventuell unter irgendwelchen Steuerfreigrenzen liegen.

[maria71a]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.743.488 von Silberpfeil1 am 21.12.10 12:11:01

Thread: E-mail-Service im Urlaub

Meine Berechnung:
Kredit 100.000 EUR
Zinssatz: 3,6% - zur Zeit sind die Zinsen noch niedriger

Jahreszinsen: 3.600 : 12 = 300 EUR

Ist das möglich die Immobilien Abschreibung so optimieren, dass Verlust vom Steuer kommt.

[minister.grasser]

In Ö gibts zu dem Thema folgendes:

"Zusatzeinkommen

Jeder unselbständig Erwerbstätige hat die Möglichkeit, zusätzlich zu seiner regulären Arbeit ein Einkommen zu beziehen. Liegt dieses Zusatzeinkommen unter 730,– Euro pro Jahr, so ist es steuerfrei. Allerdings gilt das nicht, wenn das Zusatzeinkommen aus einem echten Dienstvertrag stammt. Wird diese Grenze überschritten, ist das Gesamteinkommen aus regulärer Tätigkeit und Zusatztätigkeit beim Finanzamt zu veranlagen." (Internetseite e 50....)

[Windschaden]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.743.805 von minister.grasser am 21.12.10 13:00:28

Maria,
die Rechnung stimmt. 20 Euro steuerlicher Gewinn pro Monat haut für dieses Investment zumindest über den Daumen hin.
Mit 490Euro monatl Miete kaufst Du einen 5-Prozenter.
Die Finanzierung ist zu 3 Prozent und damit zunächst mal deutlich niedriger als die Mietrendite.
Die Zeiten, als man mit Immobilien noch satt Verluste fahren konnte, sind vorbei. Es gibt keine Sonderabschreibungen mehr, keine degressive Abschreibung, die Denkmalabschreibung ist auch schon über ein paar weitere Jahre gestreckt worden. Ausserdem bin ich der Meinung, dass sich bei Denkmal-"Investitionen" sowieso nur die Bauträger die Steuerersparnis über aufgeblähte Verkaufspreise in die Tasche stecken (abzulesen an Renditen von Denkmälern, die erbärmlich sind).

Also: wo sollen die Verluste herkommen? Selbst mit einem sehr hohen Fremdfinanzierungsanteil wie hier bei Maria kommt man nicht mehr in die steuerlichen "Miesen"...

(Wobei noch zu überlegen ist, ob ein 1972-er Baujahr in München mit 5 Prozent realistisch angesetzt ist. Da müsste man Lage, Grösse, Ausstattung etc kennen).

Grüsse,
Wind.

[Waldsperling]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.744.165 von Windschaden am 21.12.10 14:00:22

>>>Also: wo sollen die Verluste herkommen?<<<


Von Mietnomaden! Da sind locker 10000 Euro Miese drin.

[Mr.Boombastic]

Also wenn überhaupt ein vermietetes Objekt her soll und es auch steuerlich attraktiv sein soll, dann muss es Richtung Denkmalschutz gehen. Aber vorsichtig, hier tummeln sich natürlich auch viele schwarze Schafe. Aber unter steuerlichen Gesichtspunkten gibt es meiner Meinung aktuell nicht viel was besser ist (legal!).

[Silberpfeil1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.743.793 von minister.grasser am 21.12.10 12:58:10

Gibt es aktuell Darlehensgeber, die Euro-Finanzierungen zu 3,6 Prozent für eine 90-prozentige Beleihungsquote (bei manchen Banken eher 100-prozentige Beleihungsquote) anbieten?

Das muß wohl eine sehr kurze Zinsbindungsfrist sein? Bei Vermietung würde ich eher eine Zinsfestschreibung von 10 Jahren und mehr bevorzugen.

Gruß

Silberpfeil

[Windschaden]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.745.033 von Silberpfeil1 am 21.12.10 16:02:36

Pfeil,
Yep. Die Zinsbindung bei Vermietung hat 10 Jahre oder mehr zu sein, steht ausser Frage.
Mittlerweile gibt´s die 10jährigen Darlehen für 90% Beleihung aber nur noch für um die 4% oder mehr - aber denken wir uns nur mal etwa einen Monat zurück, da gab´s das noch für 3.5%. Der Anstieg der Zinsen für Baugeld in den letzten Wochen war rasant.

[armer_schueler]

Versuch mal hiermit zu einer besseren Kaufpreisaufteilung zu kommen:

http://www.amtsvordrucke.de/forms/cc6fc9aeff4d34fc5575984940…

[tonigt]

Hallo,
habe da eine ähnliche Konstellation!
Anschaffungskosten liegen bei 61402€
Warmmiete 550€
Größe 69m²
Lage bei Dresden
fremdfinanziert bei 15 Zinsbindung 2% Tilgung; Zinssatz 5%
EK = 7000€

Ich überlege, ob sowas als Kapitalanlage und Steuersparmodell dienen kann.
Bruttojahreseinkommen 40.000€

An Werbungskosten ist ja für die vermietetet (wären in dem fall meine Großeltern) Wohnung einiges absetzbar
AFA, Zinsen, lfd. Kosten, Reperaturen