Forward Darlehen jetzt - oder abwarten? - 500 Beiträge pro Seite

[Opla]

Hallo.

Stehe vor folgender Übelegung:

Momentan Finanzierung für fremdvermietete Wohung von 5,1% nominal.
Konditionsauslauf in 2 Jahren.

Jetzt ein Forwarddarlehen sichern zu 3,6% nominal oder darauf spekulieren, dass die Zinsen in der nächsten Zeit weiter fallen?

[pirmasenser]

Weiter fallen werden sie wohl nicht.

[Latinl]

es ist eine persönliche entscheidung. Wenn sie denken der markt wird weiter mit billigem Geld geflutet dann ja. Wobei wenn wir noch tiefer in die Krise schlittern es mit Finanzierungen , speziell Kapitalanlagen schwerer wird

ist doch super, bei gleichbleibender Mieteinnahme haben Sie ihre rendite risikolos um 1,4 % gesteigert ( ohne inflation rein auf finanzierungskosten gesehen)

[Vivian664]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.110.527 von Opla am 20.09.11 13:27:19

Ich habe Darlehen, die in 2013 auslaufen, anschlussfinanziert zu aehnlichen Konditionen.

[Opla]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.110.810 von Latinl am 20.09.11 14:19:02

Eigentlich gehe ich davon aus, dass die EZB den Markt weiter mit billigem Geld fluten wird, woraufhin die Bankenzinsen weiter nachegeben werden. Wissen kann man es aber natürlich nicht. Kredit zu bekommen ist nicht die Frage, da nur Konditionsauslauf.
Die Frage ist wenn, wie weit könnte es noch runter gehen. Es lohnt sich nicht zu riskieren, wenn es max. noch 0,2% runter geht sondern nur, wenn ich nächstes Jahr bei gleichem Beleihungsauslauf bei 3% liegen würde.

[Latinl]

Zitat von Opla: Eigentlich gehe ich davon aus, dass die EZB den Markt weiter mit billigem Geld fluten wird, woraufhin die Bankenzinsen weiter nachegeben werden. Wissen kann man es aber natürlich nicht. Kredit zu bekommen ist nicht die Frage, da nur Konditionsauslauf.
Die Frage ist wenn, wie weit könnte es noch runter gehen. Es lohnt sich nicht zu riskieren, wenn es max. noch 0,2% runter geht sondern nur, wenn ich nächstes Jahr bei gleichem Beleihungsauslauf bei 3% liegen würde.

wir waren bei 1 % , Zinstief Baufis waren wir im 10jährigen Bereich bei 2,44 % nominal

Das wohlgemerkt bei einer Spitzenbeleihung. Da sollte man Differenzieren. Aktuell laufen wir wieder in Richtung Zinstief.

Also haben Sie die Erwartungshaltung das wir die Japanische und Amerkanische 0 Zins Politik ansteuern. Aller Inflationssorgen zum trotz die die Staatsschulden halbieren könnten

http://www.interhyp.de/interhyp/servlet/interhyp?_rwc=style%…

[schwabensindsuper]

für welche Zinsbindungsdauer sollen die 3,6% denn gelten?

[Opla]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.112.154 von schwabensindsuper am 20.09.11 18:15:50

10 Jahre.
Im 5 Jahresbereich würde ich bei 3,3% liegen.

[50667]

Verlauf der Zinsen für Darlehen mit 10-jähriger Zinsfestschreibung (interhyp)

[Opla]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.112.436 von 50667 am 20.09.11 19:13:46

Ja, ich zahle ja auch einen Forward Aufschlag.

Spekuliere ich jetzt das die Zinsen fallen oder gleich bleiben, habe ich in 2013 ja automatisch einen besseren Zins, weil dann der Aufschlag weg fällt.

[Latinl]

Zitat von Opla: Ja, ich zahle ja auch einen Forward Aufschlag.

Spekuliere ich jetzt das die Zinsen fallen oder gleich bleiben, habe ich in 2013 ja automatisch einen besseren Zins, weil dann der Aufschlag weg fällt.

diese Aussage ist Käse. Die Aufschläge sind bei den führenden Häusern sehr gering. Man zahlt die ersten 6 Monate nichts und danach bis zur Ablöse ca. 0,025 % / Monat. Dafür das Sie jetzt einen besseren Zins bekommen und nur für 24 Monate 0,45 % Aufschlag zahlen wäre mir die Spekulation nicht wert.

Wer garantiert Ihnen das die Zinsen gleich bleiben oder niedriger ausfallen ? Irgendwann werden Sie auch gegen die Infaltion steuern müssen. Aktuell geht die Zinskurve im langen Bereich nach unten. Das kann sich aber wieder schnell ändern.

Ich verstehe die Leute nicht die eine deutlich bessere Finanzierung bekommen und dann noch spkulieren wollen.

Billig billig billig

[Opla]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.113.980 von Latinl am 21.09.11 08:23:08

Na na na, man sollte doch den guten Ton nicht vergessen. Ich kann nicht nachvollziehen, weshalb sie sich so aufregen. Sind Sie Banker?

Was spricht dagegen den Banken einen Strich durch die Rechnung machen zu wollen, indem man einen günstigeren Zins anstrebt. Dieses knappe halbe Prozent von dem sie sprechen (und in meinem Angebot sind es sogar 0,6%) kann dann wieder für die Tilgung verwendet werden. Ist es denn ok, dass die Banken dieses Geld selbst für 1% einkaufen und es teilweise für 4% weiterverleihen? Da schreit niemand billig, billig, billig...

[schwabensindsuper]

Dein Forward-Darlehen kostet ja den Aufschlag.
Es bringt Dir nur dann was, wenn die Zinsen bis dahin um mindestens diesen Aufschlag steigen.
Wenn sie weniger steigen, gleich bleiben oder gar noch weiter sinken, bezahlst Du drauf.

De facto ist das Forward-Darlehen also ein Call-Optionsschein, mit dem Du auf steigende Zinsen spekulierst, Basiswert 10-jährige Baudarlehen, Basipreis 3,6%.
Die Entscheidung kann Dir wohl keiner abnehmen, ob Du solch einen OS erwerben sollst.

Ich hab´s jedenfalls nicht gemacht die letzten 17 Jahre und bin gut damit gefahren. Aber es kann natürlich auch mal andersrum laufen ...
Ich habe sogar immer die 5-jährigen genommen und durch die niedrigeren Zinsen lieber die Tilgung entsprechend erhöht.

[Opla]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.114.258 von schwabensindsuper am 21.09.11 09:22:53

Genau, dass ist auch meine Überlegung. Ich kann mir nicht vorstellen, dass die Zinsen bis dahin 0,6% steigen werden. Außerdem habe ich ja jederzeit die Option, ein Forwardangebot anzunehmen wenn ich merke das der Markt dreht. Ich denke ich halte mal noch die Füße still.

Danke für die zahlreichen Meinungen.

[dig101]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.113.980 von Latinl am 21.09.11 08:23:08

Ich verstehe die Leute nicht die eine deutlich bessere Finanzierung bekommen und dann noch spkulieren wollen.



das will doch jeder in der heutigen zeit ,möglichst viel geld sparen die banken verdienen immer noch genug dran ,viel zu viel meiner meinung nach



wenn man sich manche banken anschaut wo man null, null für sein geld bekommt und man immer noch 2,8 % im 5 jahresbereich bekommt mit 50 % eigenkapital ,könnte rühig unter 2 % gehen

[Latinl]

Zitat von Opla: Na na na, man sollte doch den guten Ton nicht vergessen. Ich kann nicht nachvollziehen, weshalb sie sich so aufregen. Sind Sie Banker?

Was spricht dagegen den Banken einen Strich durch die Rechnung machen zu wollen, indem man einen günstigeren Zins anstrebt. Dieses knappe halbe Prozent von dem sie sprechen (und in meinem Angebot sind es sogar 0,6%) kann dann wieder für die Tilgung verwendet werden. Ist es denn ok, dass die Banken dieses Geld selbst für 1% einkaufen und es teilweise für 4% weiterverleihen? Da schreit niemand billig, billig, billig...

Sie können gerne machen was Sie wollen, ihre Entscheidung. Nur spekulieren Sie hier auf eine Größe die das große Ganze beeinflußt und nicht der kleine arme Mann.

Es ist auch nicht gesagt wenn es wiedererwartend eine Tendenz nach unten gibt diese von den Banken weitergegeben wird. Somit wieder ein Unsicherheitsfaktor den Sie nicht beeinflußen können. Es gibt übrigens auch kein Recht auf Kredit oder eine bestimmte Kondition. Die Banken weichen da kaum von einander ab.

Ihre Rechnung mit dem billig Einkaufen ist auch humbug. Die großen Häuser Refinanzieren sich entweder über die Sparanlagen die Sie hoch verzinsen ( siehe Tagesgeldvergleich) oder am Kapitalmarkt.

Diese Gelder sind zwear billig aber keine 1 % & Sie gaben dort kurzfristige Refinanzierungen. Das heißt ihren 3,6 auf 10 jahre beinhaltet neben dem Forwardrisiko ( die Banken müssen das Geld jetzt schon einkaufen) auch das Zinsrisiko der Bank.

Die sagte ja auch nicht in 7 Jahren nun haben wir 5,0 und müssen ihren Kredit anpassen.

Die einzigen Häuser die kleinere % im Tages & Festgeld geben sind die SPK & Vobas. Nur die decken jedes noch so kleine Fläckchen Deutschlands ab.

Also nochmal, ihre Entscheidung, allerdings sind die 3,6 % aktuell fair. Alles andere ist Prognosen. Sie werden hier unterschiedliche Meinung hören und heulen wenn es nicht eintrifft

[Latinl]

Zitat von dig101: Ich verstehe die Leute nicht die eine deutlich bessere Finanzierung bekommen und dann noch spkulieren wollen.



das will doch jeder in der heutigen zeit ,möglichst viel geld sparen die banken verdienen immer noch genug dran ,viel zu viel meiner meinung nach



wenn man sich manche banken anschaut wo man null, null für sein geld bekommt und man immer noch 2,8 % im 5 jahresbereich bekommt mit 50 % eigenkapital ,könnte rühig unter 2 % gehen

dann sollten Sie ihre Bank wechseln. Es gibt genug Angebote mit 2,x von seriösen deutschen Banken im Tagesgeldbereich.

siehe auch mein Posting zum Zinsrisko einer Bank. Die müssen es auch für 5 Jahre Fix einkaufen.

[honigbaer]

Da die Hypothekenzinsen doch mehr oder weniger direkt am Bundfuture hängen, müsste es eigentlich schlau sein, sich mit einer Option auf diesen Index gegen steigende Zinsen abzusichern. Viel teurer als das Forwarddarlehen (das ja dem Termingeschäft statt der Option entspricht) sollte das auch nicht sein und zusätzlich könnte man bei fallenden Zinsen unbegrenzt weiter von diesen profitieren.

[Opla]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.118.539 von honigbaer am 21.09.11 22:01:03

Interessant, könntest du das näher erläutern? Danke.

[honigbaer]

Bei den Details wird es natürlich gleich schwierig.
Man muss ja nicht denken, dass unsere Derivateindustrie in der Lage wäre, ein reichhaltiges Angebot an Optionsscheinen auf die Zinsentwicklung anzubieten. Sonst könnten sich ja tatsächlich Immobilienschuldner gegen steigende Zinsen versichern.

Börse Online hatte in Heft 34 vom August einen Beitrag "Mit Zinsen zocken", darin wurden einige Knock-out Bear Optionsscheine auf den Bund Future vorgestellt:
TB8 UXY Basis 141,33
CM6 S8X Basis 144,54
CK2 QYH Basis = k.o. 147,87

Da diese knock-out-Derivate beim Überschreiten der k.o.-Schwelle wertlos verfallen, dafür die Kursentwicklung des Basiswerts 1:1 abbilden sollen, ist es natürlich kein Optionsschein, sondern ein Termingeschäft.

WKN CK2QYH notiert derzeit bei 7,31, der Bundfuture bei 138,57. Bei einem Zinsanstieg um 1% würde der Bundfuture etwa 10% fallen, auf etwa 128. Der Knock-out-Schein, der die Differenz zwischen festgelegtem Basispreis und aktuellem Bundfuturekurs abbildet, sollte entsprechend von 7,31 auf etwa 17 steigen.

Echte Optionsscheine (PUT auf Bundfuture) müsste man mal suchen.
Scheinbar gibt es von Lang&Schwarz etwas.
Auch auf 10jahres Swapsätze gibt es Optionsscheine, aber da blicke ich nichtmal so ganz mit Basis und Abrechnungsgrößen durch. Auf den Bundfuture gibt es natürlich noch die echten Optionen der Eurex.

Mit dem beschriebenen Knock-out CK2QYH kann man aber den Abschluss eines Forwarddarlehens simulieren. Ein Kursanstieg des Knock-outs würde im Fall eines Zinsanstiegs die Mehrkosten eines 10jährigen Darlehens etwa ausgleichen. Bei einem Zinsrückgang, verbunden mit einem Anstieg des Bundfutures über die k.O.-Schwelle verfällt der Schein allerdings wertlos. Dann wäre aber eine Situation mit entsprechend tiefem 10-Jahresmarktzins gegeben, die man dann nutzen müsste, um die Finanzierung zu verlängern. Das ist nunmal der Haken der Knockouts gegenüber den Optionsscheinen, dass man zwischenzeitliche Kursschwankungen nicht aussitzen kann, wenn sie die K.O. Schwelle berühren.