Warum keine Pflegeimmobilien ... - 500 Beiträge pro Seite

[DerMitDemKochTanzt]

Hallo,

Deutschland wird älter. Der Markt der Pflegeimmobilien boomt!

Aktuell sind verfügbar:
- INP 12. Pflege-Immobilienfonds
- IMMAC Pflegezentren 52 Renditefonds

Wer kann bei der Beurteilung helfen?

[MdBJuppZupp]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.493.174 von DerMitDemKochTanzt am 16.12.11 19:57:50

Ich bin an einem IMMAC Pflegeheim in Österreich beteiligt. Die zahlen seit 2 Jahren momatlich ihre "Miete". Und die Sache ist dank Doppelbesteuerungsabkommen auch steuerlich interessant. Aber man muß das Prospekt schon einige Stunden analysieren, um sich eine halbwegs qualifizierte Ausage machen zu können. Darum nur meine allgemeine Aussage zu IMMAC: Seriös und kompetent., m. E.

[Mampfred]

Hallo

ich hab Erfahrung mit Schiffsfonds, Immofonds, Solarfonds,

generell kann man sagen

erst bedienen sich die Betreiber, Banken u.s.w. und wenn dann was übrig bleibt, wird Rendite ausgeschüttet, ansonsten bist Du der letzte im Glied.

Als die Wirtschaft brummte,gabs keine Probleme ,da wurde die Ausschüttung immer irgendwie hinbekommen,aber in der heutigen Zeit mit z. B. wenig Charterrate,säumige Mieter,Mieterinsolvenz, defekten Solarmodulen u.s.w. dümpeln die Fonds so dahin und bringen gerade die Bankzinsen auf.

Fazit: Es kann gut gehen, aber so gut wie die Fondsbetreiber ist man selbst.Das bezieht sich m.E. auf alle Fonds.

[Jo1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.494.201 von Mampfred am 17.12.11 09:47:03

Hi Koch,

die Leistungsbilanz von Immac ist sicherlich hervorragend, während der Betriebsphase hätte ich keine Bedenken. Ich bin ein wenig unschlüssig was nach Ablauf der Verträge geschieht, wir haben uns bisher nur marginal am Vertrieb beteiligt.

Die Ausstattung der Fonds mit der Auszahlungsfrequenz ist natürlich attraktiv. Schau dir auch immer ein wenig den Standort an und google mal was denn Plätze in benachbarten Heimen kosten...

Auch immer interessant ob es reine Pflege- oder eben auch Altenheime sind.

Mir ist immer ein wenig die zukünftige Finanzierung des Systems suspekt, deswegen halte ich mich hier ein wenig zurück.

Nice weekend, Jochen

[MdBJuppZupp]

Sicherlich bringt eine Solaranlage in Eigenregie bessere Rendite. Aber du hast auch die Arbeit, dich um alles selber zu kümmern. So bezahlst du einen "Verwalter" (Fondsgesellschaft), die machen dann das für dich. Die Kosten der Fonds stehen aber im Prospekt. Über 10 % der Anlagesumme würde ich als zu hoch bezeichnen. Und die laufenden Kosten stehen auch drin.
Ja und dann ist da noch das Risiko, dass du eine schlechte Anlage kaufst, der Standort nicht optimal ist oder wie auch immer. Beim Fonds sind diese Risiken gestreut auf mehrere Anlagen und der Projektierer macht das Hauptberuflich, sollte also besser sein im Erkennen von Schwachstellen.

Ach ja, was bei eine Solaranlagen noch geht, kaufen und in Eigenregie betreiben, ist bei einem Pflegeheim kaum möglich. Es sei denn, man kann und will ein paar Millionen anlegen.

[AHEO]

Mit Pflegeimmobilien wird in Zukunft kein Geld zu verdienen sein.
Wer soll 4-5 Jahren noch Pflege bezahlen können. Die Leute werden immer weniger Geld zur Verfügung haben und der Staat muss sich um Europa kümmern wenn er nicht wie Griechenland gleich mit untergehen will.

[ORAKEL11]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.493.174 von DerMitDemKochTanzt am 16.12.11 19:57:50

Ich teile die Meinung von Mampfred voll und ganz. Seit 2008 hat sich die Landschaft verändert! Es zeigt sich nun - und das gilt nicht nur für die Schiffsbranche - dass Fondskonstruktionen mit Fremdkapital zum Spielball der Banken werden können. Kritisch sehe ich bei geschlossenen Fonds grundsätzlich die Weichkosten. Aus meiner Sicht gibt es bei Produkten mit langer Laufzeit prognostisch kaum noch verlässliche Einschätzungen (übrigens auch in steuerlicher Hinsicht). Die Märkte drehen immer schneller. Was heute Bestand hat kann in 2 - 5 Jahren schon anders sein.
Orakel11

[DiplMarkus]

Ich mache Wohnen auf Zeit in einer Seniorenstadt - seniorengerechte Apartmentswohnungen
Das funktioniert eigentlich recht gut. Ich habe noch eine Sanitäterausbildung, erledige Einkäufe und fahre die Herrschaften auch mal dorthin wo sie möchten.
Meist werde ich aber gar nicht gebraucht. wichtig ist eben, dass notfalls Jemand da ist.
Vielleicht könnte man daraus ein Modell machen. Die Immopreise sind hier zur Zeit nicht sehr hoch, und ich nehme 30-60 Euro/Tag... Je länger Jemand bleibt, desto billiger wird es. Bei Interesse Boardmsg

[AHEO]

Alles was mit Sozialleistungen verbunden ist, ist kein Modell für die Zukunft.Dann lieber Geld in einen Fischteich investieren, wird mehr Rendite in Zukunft abwerfen.

[DerMitDemKochTanzt]

Hallo,

das verstehe ich nicht.
Es wird doch immer mit sehr hoher Sicherheit, regelmässige monatliche Ausschüttungen und hohem zukünftigen Bedarf geworben?!

[Herbert H]

Zitat von DerMitDemKochTanzt: Hallo,

das verstehe ich nicht.
Es wird doch immer mit sehr hoher Sicherheit, regelmässige monatliche Ausschüttungen und hohem zukünftigen Bedarf geworben?!

Naja, dass man sich nicht auf die Werbung verlassen, sondern lieber selber Informationen einholen sollte, ist ja wohl klar.

Die angeblich so sicheren Mieteinnahmen bei einem Pflegeheim sind ganz wesentlich durchgeleitete Investitionskostenzuschüsse der kommunalen Kostenträger. Diese Konstellation birgt große Gefahren, denn zum einen ist die Höhe dieser Zuschüsse nicht langfristig gesichert und zum anderen gibt es für Pflegeheime keinen Mieterhöhungsspielraum - denn Investitionskostenzuschüsse steigen nicht, sondern werden von den zuständigen Ämtern allenfalls gesenkt!

[MichaelH]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.521.354 von Herbert H am 25.12.11 20:22:33

es wird doch immer mehr ältere Menschen geben, die gepflegt werden müssen
Die Familien werden immer kleiner und irgend jemand muss sich ja um die älteren Menschen kümmern. Es sehe für die Pflegeheime keine großen Gefahren, außer wie soll die Pflege in einigen Jahren überhaupt noch finaziert werden

[Herbert H]

Zitat von MichaelH: es wird doch immer mehr ältere Menschen geben, die gepflegt werden müssen
Die Familien werden immer kleiner und irgend jemand muss sich ja um die älteren Menschen kümmern. Es sehe für die Pflegeheime keine großen Gefahren, außer wie soll die Pflege in einigen Jahren überhaupt noch finaziert werden

Leider hat das eine mit dem anderen wenig zu tun. Die Vergütung der Pflegeheime wird nämlich nicht mit den Kunden bzw. Bewohnern verhandelt, sondern von den Kostenträgern diktiert. Die für die Mietzahlung relevanten sog. Investitionskostenzuschüsse sind nicht langfristig garantiert und können je nach Kassenlage der Kommune und je nach Rechtsprechung der Sozialgerichte auch gesenkt werden.

[ArabHP]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.523.027 von Herbert H am 27.12.11 13:13:14

Dann verstehe ich aber eines nicht: die Pachtzahlungen sind doch unabhängig vom Investitionskostenzuschuss zu leisten, die Fonds lassen sich diesen Betrag lediglich als Sicherheit für den Fall der Insolvenz des Betreibers abtreten - also eine worst-case-Versicherung. Oder sehe ich das falsch???

[Herbert H]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.523.395 von ArabHP am 27.12.11 15:11:58

Wenn die Investitionskostenzuschüsse gesenkt werden und der Betreiber eine gleichbleibende Pacht zahlen soll: Woher nehmen? Eine Unterdeckung bei den Investitionskostenzuschüssen kann kein Betreiber über einen längeren Zeitraum ausgleichen, weil er dafür Überschüsse in anderen Kategorien (Pflegesätze, Lebensmittelrationen) benötigen würde, die ihm 1. die Kostenträger nicht einfach so gestatten und die ihn 2. konkurrenzunfähig machen würden (weil dann Geld dort fehlt, wo es die Bewohner/Kunden sofort merken). Somit führen sinkende Investitionskostenzuschüsse unweigerlich zu der Frage, ob die Pacht gesenkt oder der Betreiber in die Insolvenz geschickt wird.

Übrigens gewinnt diese Frage an Aktualität, da viele Pflegeheimbetreiber schon heute eine Unterdeckung bei den Investitionskosten haben. Diese wurde/wird in der Regel dadurch ausgeglichen, dass man mit sehr schlecht bezahltem Pflegepersonal arbeitet(e). Aufgrund des Fachkräftemangels (und Mindestlöhnen) in der Pflege verliert dieser Weg aber an Wirksamkeit. Die vielen Pflegeheime, die auf Pachtbasis betrieben werden und 20 bis 30 % ihrer Einnahmen an den Verpächter abgeben müssen, gehen m. E. sehr schweren Zeiten entgegen (und mit ihnen die Eigentümer bzw. die Fondsanteilseigner)!

[Profistar]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.523.427 von Herbert H am 27.12.11 15:24:01

und was dann? stehen die alten Leute dann alle auf der Straße? Oder übernimmt dann der nächste Betreiber? Im Moment laufen die Fonds doch so gut, da die Zinsen für das Fremdkapital so günstig sind. Was passiert denn, wenn die Zinsen mal wieder bei z.B. 8 % liegen?? Wie soll denn dann noch so eine neue Immobilie überhaupt betrieben werden? Oder werden dann keine mehr eröffnet und die Alten zu Hause gepflegt?
Warum kaufe ich mir zur Vermietung ein Mehrfamilienhaus? Es könnte ja sein, dass die Mieter nichts mehr verdienen und dann die Miete nicht mehr bezahlen können und dann in die Privatinsolvenz gehen.
Schreibt doch mal einfach wo Ihr Euer Geld anlegt - und nicht wo nicht.

[fondsexperte_99]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.523.606 von Profistar am 27.12.11 16:29:42

Problematisch wird es immer dann, wenn "sale-and-lease-back"-ähnliche-Strukturen vorliegen. Wenn also jemand aus einer Unternehmensgruppe die Pflegeimmobilie an die Fondsgesellschaft verkauft und aus der selben Unternehmensgruppe der Langfrist-Mieter kommt, dann weiß man nie, ob Marktpreise gezahlt (Kaufpreis) wurden bzw. erzielt (Miete) werden.

Es kann sein, dass der Erst-Mietvertrag ausläuft und man danach ganz ganz schlecht dasteht.

[Profistar]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.523.634 von fondsexperte_99 am 27.12.11 16:36:35

ja genau siehe auch das gleiche bei der großen Kaufhauskette, wo jetzt der Insolvenzverwalter den alten Vorstand verklagt.
Aber da sollte man sich auch die Vorgaben genau ansehen.
Ich bin bei IMMAC an einem Österreich Fonds beteiligt und bekomme jeden Monat meine Ausschüttung. 6,5 % steigend. Ich habe auch 8 WE vermietet. Solange die vermietet sind, ist der Ertrag höher. Jedoch muss ich auch investieren. Die genauen Zahlen sehe ich dann, wenn mein WP mir die Erklärung vorlegt. Danach bin ich dann meistens bei +-0.
Ferner halte ich noch einen ImmobilienFonds mit SAP als Mieter. Da gibt es seit 2005 7,5 %. Die Ausschüttung steigt ab 2013 auf 9 %.
Nächstes Jahr läuft die Finanzierung aus. Anschlußfinanzierung wurde ursprünglich mit 6 % kalkuliert. Ich denke, dass in nächster Zeit für um die 4 % gefixt wird. Also noch Spiel nach oben.
Der Vorteil bei diesen Fonds ist halt, dass man damit keine Arbeit hat.

[Herbert H]

Zitat von Profistar: und was dann? stehen die alten Leute dann alle auf der Straße? Oder übernimmt dann der nächste Betreiber?

Noch einmal: Pflegeheime kann man nicht mit anderen Immobilien vergleichen, da Pflegeheime ihre Miete nicht erwirtschaften, sondern mit dem örtlichen Sozialamt verhandeln müssen. Alle Anleger, die in einen Pflegeheimfonds investieren, sollten daher wissen, dass die Sicherheit ihrer Mieterträge von Gunst und Gönnen des jeweiligen Sozialamts abhängt.

Im übrigen gibt es keinerlei Zutrittsbarrieren in den Pflegeheimmarkt. Wer eine Pflegeimmobilie errichten will, ist von den Genehmigungsbehörden kaum aufzuhalten. Daher haben wir ja auch die derzeitige Überversorgung mit Pflegeheimplätzen und die damit verbundenen Probleme wie die zunehmenden Insolvenzen in der Pflegebranche.

[Profistar]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.524.348 von Herbert H am 27.12.11 21:30:18

ich bitte um Antwort auf meine letzte Frage.

[Herbert H]

Aktuelle Meldung vom Vincentz-Newsticker:

Österreich: Humanitas kämpft gegen die Pleite
Sechs Heime mit 527 Betten betreibt Humanitas in der Steiermark (Belegung fiel auf 85%), vier Heime gehören der IMMAC. Wie in Österreich jetzt bekannt wurde, hat die Humanitas Verwaltungs- und Beteiligungs-GmbH einen Schuldenberg von fast 15 Mio. Euro angehäuft. Den Gläubigern wird eine Quote von 20 Prozent geboten.

[MG1109]

@herbert h

Ich habe hier mit Immac schon drüber gesprochen und Zusammengefasst folgende Stellungnahme erhalten.


Es betrifft eine Muttergesellschaft der jeweiligen Betreiber. Der Fonds ist in keiner Form gefährdet, da es Bankbürgschaften gibt die im Zweifel ziehen und es wird bereits ein „Casting“ gemacht für Betreiber die die Häuser gern übernehmen wollen.

[ReneBanker]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.634.007 von MG1109 am 23.01.12 17:04:22

Hallo MG,
das würde ich mal stark in Zweifel ziehen ("Der Fonds ist keiner Form gefährdet...").

1. Bankbürgschaften dürften doch maximal eine Jahresmiete abdecken.
2. Die jeweiligen Betreibergesellschaften werden doch nur das Mindest-Eigenkapital haben - wenn die Muttergesellschaft hops geht ... folgen die Töchter schnell nach.
3. Ein Casting für andere Betreiber? Wenn der vorherige Betreiber nicht betriebswirtschaftlich erfolgreich arbeiten konnte, werden Nachfolger idR nur zu sehr viel schlechteren Konditionen mieten/pachten.

Fazit:
Ein Pflegeheim ist eine Spezialimmobilie und steht/fällt mit der Bonität des Betreibers ... hier fällt er dann wohl eher!?

Rene

[MG1109]

Naja der Mietanteil ist nur ein Teil der Kalkulation. Und die Muttergesellschaft ist hier das Problem, nicht die jweiligen Betreibergesellschaften die darunter hängen.

Na schauen wir mal was passieren wird.
Das Pflegeimmobilien Spezialimmobilien sind, da sind wir uns einig.

[ReneBanker]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.640.250 von MG1109 am 24.01.12 16:56:55

Hallo MG,
die Töchter gehen mit der Mutter ... wohin auch immer ;-)

Hier mal die Daten aus dem Austria-2:

1. Objekt Pertlstein; Stammkapital Betreiber 36,4 TEUR; Bankgarantie: 295 TEUR (=0,5 Jahrespacht)
2. Objekt Judendorf; Stammkapital Betreiber 35 TEUR; Bankgarantie: 280 TEUR (=0,5 Jahrespacht)
3. Objekt Unterpremstätten; Stammkapital Betreiber 36 TEUR; Bankgarantie: 260 TEUR (=0,4 Jahrespacht)

Inzwischen ist übrigens die HUMANITAS Österreich anscheinend schon in der Insolvenz ....

Hier der heutige Bericht aus der Wiener Zeitung:
http://www.wienerzeitung.at/nachrichten/wirtschaft/oesterrei…

Seniorenheim-Pleite: Humanitas hat 14,8 Millionen Euro Schulden
Von Kid Möchel

Holding-Gesellschaft bietet Gläubigern 20 Prozent Quote und will sich sanieren.

Graz. Eigentlich wollte sich die Humanitas-Gruppe in den nächsten fünf Jahren zu einem führenden privaten Pflegeanbieter in Österreich mausern, doch gestern, Donnerstag, wurde über die Holdinggesellschaft "Humanitas Verwaltungs und Beteiligungs GmbH" das Insolvenzverfahren eröffnet. Die Holding verwaltet die Beteiligungen an sechs steirischen Pflege- und Seniorenheimen in Arnfels, Feldkirchen, Graz, Judendorf, Pertlstein und Unterpremstätten. Diese werden aber von eigenständigen Gesellschaften betrieben.


Insgesamt beträgt die Kapazität 260 Ein- und Zweibettzimmer, zwölf Wohneinheiten plus weitere hundert Betten.

"Die Insolvenzursache liegt primär in Kürzungen und Zugangsbeschränkungen im Sozialbereich, der mangelnden Auslastung der Pflegeheime und der teilweise fehlenden Valorisierung der Pflegetagessätze", heißt es im Sanierungsantrag. Den Gläubigern wird 20 Prozent Quote geboten.

Hohe Abgabenschulden
Laut den Gläubigerschutzverbänden AKV, Creditreform und KSV1870 hat die Holding rund 14,81Millionen Euro Schulden, davon entfallen knapp 2,7 Millionen Euro auf Forderungen der Töchter, rund 1,2 Millionen Euro auf die Gebietskrankenkasse, 917.000 Euro auf die Finanz und 335.000 Euro auf die Raiffeisenbank Deutschlandsberg; weitere 4,5 Millionen Euro auf eine "stille Beteiligung" des AWS Mittelstandsfinanzierungsfonds und 2,43 Millionen Euro auf Haftungen und Bankgarantien gegenüber der Erste Bank. Mit 1,21 Millionen Euro haftet die Holding für die Seniorenheim-Töchter bei der Hypo Alpe Adria Bank und mit 200.000 Euro bei der Raiffeisenbank Feldkirchen.

Laut Firmencompass (www.compnet.at) hatte Humanitas 2010 noch rund 202 Mitarbeiter, aber seit Dezember 2011 beschäftigt die Holding keine Dienstnehmer mehr. Der knapp gehaltene Insolvenzantrag gibt wenig Aufschluss über die Humanitas-Gruppe, die im Vorjahr angeblich 18 Millionen Euro Umsatz erwirtschaftet haben will. Die Verwaltungsaufgaben führt derzeit die Tochter Humanitas Hoteldienstleistungs GmbH durch.

"Das Ganze ist derzeit noch nicht durchschaubar", sagt René Jonke vom KSV1870. Indes rechnet Markus Graf vom AKV damit, dass das Schuldenvolumen durch Abzug von konzerninternen Verbindlichkeiten und nachrangigen Forderungen schrumpfen wird.

"Ich sehe derzeit auch keine Bedrohung für die Weiterführung der einzelnen Betreuungseinrichtungen", sagt Graf. Humanitas wurde 1994 vom Arzt Kurt Bäckenberger gegründet, der mit Wolfgang Benigni auch die Geschäfte führt

Und dann noch das: http://www.wienerzeitung.at/dossiers/insolvenzen/429039_Huma…

[b]Humanitas-Pleite: Gläubiger erstatten Strafanzeige
Graz. (kmö) Die 14,8-Millionen-Euro-Insolvenz der Seniorenheim-Holding Humanitas Verwaltungs- und Beteiligungs GmbH um Kurt Bäckenberger wirbelt viel Staub auf. Vor allem Professionisten, die Arbeiten für Humanitas durchführten, wollen nun den Staatsanwalt einschalten. "Ich werde am Montag Strafanzeige gegen die Geschäftsführer und gegen die Gesellschaft nach dem Verbandsverantwortlichkeitsgesetz erstatten", sagt Anwalt Harald Christandl zur "Wiener Zeitung". Seine Mandanten hätten an der Adaptierung und Erweiterung unter anderem des Seniorenheimes Unterpremstätten gearbeitet, seien aber nur teilweise bezahlt worden - und das, obwohl der deutsche Immobilienfonds Immac, der vier Humanitas-Heime übernommen hat, seinen Vertrag auf Punkt und Beistrich eingehalten und alle Rechnungen gezahlt hat, wie Immac-Sprecher Martin Zechner bestätigt.

Humanitas mietet diese Heime zurück und betreibt sie. "Es ist Geld geflossen für die Sanierung und Erweiterung von Unterpremstätten um 26 Betten", sagt Zechner. Sollte Humanitas als Betreiber den Immac-Qualitätskriterien nicht entsprechen, suche sich der Fonds einen neuen Betreiber. Christandl will von der Staatsanwaltschaft prüfen lassen, wohin die von Immac bezahlten Millionen geflossen sind. Bäckenberger konnte für eine Stellungnahme nicht erreicht werden.[/b]

Rene

[MG1109]

Hallo Rene,

anbei http://fondsblog.blog.de/2012/03/20/immac-austria-fonds-i-ii… habe ich eine Info zu unserem hier eingeschlafenen Thema gefunden, der sich mit der insolventen Mutter und den Auswirkungen auf die Fonds Austria I und Austria II von Immac bezieht. Die Sorgen scheinen durch Immac ausgeräumt zu werden.

Hat jemand noch andere Infos zu den Fonds?