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CS Euroreal, 39/39,60 gute Kaufbasis (Seite 246)


ISIN: DE0009805002 | WKN: 980500 | Symbol: 980500
8,385
19.02.18
Baader Bank
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Bei CS Euroreal wurde wohl das Objekt; „Le Galilee“ /Lot =2B, Andromede in Toulouse verkauft.

Gekauft im Jahr 2008 für ca. 33.881.000,00 €, wurde der Bau im Jahre 2010 fertiggestellt.
Der Verkehrswert lag am 30.9.2011 bei 35.785.000,00 € und im Jahr 2018 bei 24.300.000,00 €.

Es wird nun, nach der Vollvermietung, mit einem Verkaufserlös über dem derzeitigen Verkehrswert gerechnet. Wie das alles mit den verschiedenen Verkehrswerterhöhungen zusammenhängt ist jedoch noch völlig unklar. Ein Armutszeugnis für die verantwortliche Commerzbank AG, als Depotbank.

Damit wäre das Objekt Nr. 14 auch verkauft.

Der Bestand an Barmittel könnte dann auf ca. 4,85 € angestiegen sein, was eine Ausschüttung in Höhe von 2,00 € im Dezember 2018, als realistisch erscheinen lässt, insbesonders nach den beschämenden 0,55 € bei der letzten Ausschüttung.
Habe bei 8.045 erstmal die Deutsche Tranche verkauft. Da die Schweitzer Tranche günstiger ist und aus strategischen Gründen habe ich bei der Schweitzer Tranche weiter zugekauft.

Erhoffe mir Kurse zwischen 11,20-11,50
Was kann man dazu noch sagen ?

Die Commerzbank AG ist als Depotbank auch für die Abwicklung des CS Euroreal Fonds zuständig, ebenso ist sie für den DEGI Global Business Fond in Abwicklung zuständig.

Die Commerzbank AG, mit vielen hochbezahlten Experten, war schon in der Lage, ihren eigenen Aktienkurs um über 90 % einzudampfen, aber das war noch nicht die Krönung des Unvermögens.

Beim DEGI Global Business, wurde die letzte Immobilien, einst für ca. 85 Mio. € gekauft, für nunmehr eine Summe in Höhe von 1.177.000,00 € - minus der Nebenkosten in Höhe von 202.000,00 € - verkauft !

Die Anschaffungs- und Nebenkosten waren zu diesem Zeitpunkt des Verkaufs 88.989.000,00 €.

Der gutachterliche Verkehrswert war zum selben Zeitpunkt noch 4.500.000,00 €

Der Verlust für den Anleger pro Anteil belief sich auf 26,27 € !


Der ausgewiesene Verlust bei einem einzigen Objekt also 87.179.359,00 €, und das obwohl das Einkaufszentrum zu 90 % vermietet ist.

Die Commerzbank AG, die BAFIN und die 'Wirtschaftsprüfer haben diesen Vorgang abgesegnet.

So etwas stinkt wie 10 Schweine-Güle-Teiche gegen den Himmel.

Die Sonderbarkeiten bei diesem Objekt sind jedoch nicht gerade neu. Denn bereits der Kaufpreis (gekauft im Jahr 2007) dieses Objektes mit 15.616 qm Nutzfläche – in Zagreb – für 85.000.000,00 € zu 5.443,00 €/qm war wunderlich. Da hätten die Alarmglocken angehen müssen, bei allen verantwortlichen Stellen.

Diese qm-Preise werden heute selbst in Wert-Europa nicht bezahlt. Ein Kaufpreis von 15 bis 23 Mio. €, erschien irgendwie realistisch, nicht jedoch so eine gewaltige Summe.

Die Commerzbank AG hat diesen Verkauf zu verantworteten, dafür hat sie dann auch das Testat von KPMG bekommen.

Nur zur weiteren Information, ohne eigenen Kommentar: KPMG ist auch die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, die in den letzten Tagen im Zusammenhang mit der Ausplünderung einer kleinen Bank in Südafrika – durch die eigenen Mitarbeiter – öfters in der Presse genannt worden ist. Gegen die illegale Zahlung von wohl 2.000.000,00 hat der Partner - der Gesellschaft - aber auch alle Augen zugedrückt !

Wer jetzt noch wirklich glauben sollte, dass sich die Commerzbank AG für die Anleger des CS Euroreal Fonds zerreißen lassen würde, mag sich an die beschämenden letzten Ausschüttungen in a) Höhe von 0,04 € und b) 0,55 € erinnern, bei einem Cash-Bestand von ca. 4,00 € !


Nachstehend noch einige Passagen aus dem letzten Jahresbericht von DEGI Global Business:

„Eine Gesamtausschüttung in Höhe von 0,0000 Euro je Anteil bei einem Anteilscheinumlauf von 3.356.533,086 Stücken ergibt eine Gesamtausschüttung in Höhe von 0,0 Mio. Euro.
Hiervon wurden im Rahmen der Zwischenausschüttung im April 2018 je Anteil 0,0000 Euro je Anteil bzw. insgesamt 0,0 Mio. Euro ausgeschüttet, sodass sich für die Endausschüttung
ebenfalls ein Betrag in Höhe von 0,0000 Euro je Anteil bzw. insgesamt 0,0 Mio. Euro ergibt. Die Endausschüttung wird am 25. Oktober 2018 stattfinden. Es ergibt sich kein Vortrag auf neue Rechnung.Eine Gesamtausschüttung in Höhe von 0,0000 Euro je Anteil bei einem Anteilscheinumlauf von 3.356.533,086 Stücken ergibt eine Gesamtausschüttung in Höhe von 0,0 Mio. Euro.“


Prüfungsurteil
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Abwicklungsbericht den gesetzlichen Vorschriften.

Frankfurt am Main, den 4. September 2018

KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Schobel (Wirtschaftsprüfer) Bertram (Wirtschaftsprüfer)

Verantwortung des Abschlussprüfers
Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Abwicklungsbericht abzugeben. Wir haben unsere Prüfung nach § 44 Abs. 6 InvG unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten
deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf den Abwicklungsbericht wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Verwaltung des Sondervermögens sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der
Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems und die Nachweise für die Angaben im Abwicklungsbericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Rechnungslegungsgrundsätze für den Abwicklungsbericht und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter der Commerzbank Aktiengesellschaft Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.“
Ist das ein Anlage- und Abwicklungsbetrug unter dem Patronat der Commerzbank AG ?
Was da bei dem DEGI Global Business geschehen ist ?

Wenn es nicht so traurig wäre, müsste man sich bei dem lesen von Teilen des Geschäftsbericht nur noch den Bauch halten, bei all dieser Realsatire. So ist zu lesen:

„Operationelle Risiken
Operationelle Risiken bezeichnen die Gefahr von Verlusten, die infolge der Unangemessenheit oder des Versagens von internen Verfahren, Systemen und Personen oder infolge externer Ereignisse eintreten. Das Sondervermögen DEGI GLOBAL BUSINESS war im Berichtszeitraum grundsätzlich operationellen Risiken in den Prozessen der ehemaligen Kapitalanlagegesellschaft und der Commerzbank AG ausgesetzt, hat jedoch kein erhöhtes operationelles Risiko aufgewiesen.“

Es war also kein erhöhtes operationelles Risiko zu erkennen, als man das letzte Objekt entsorgt hat ? Es lief ja alles nach Plan? 98,9% Wertverlust beim Verkauf sind kein erhöhtes Risiko ? 1,1% vom Vermögenswert hat man schließlich noch gerettet, darauf sollte man einfach Stolz sein ! Das Restvermögen wird nur durch die ehemalige Kapitalgesellschaft (Aberdeen Immobilien KAG GmbH) und die Commerzbank AG bedroht !

Schön, dass das nun endlich abgeklärt ist !! Diese beiden Faktoren sind die größten Gefahren für das Geld der Anleger, aber das waren sie doch immer schon.

Natürlich darf man nicht die Informationen lesen, die noch einige Jahre vorher in diesen Publikationen zu lesen waren :

Zu den wichtigsten Aufgaben der Gesellschaft im Zusammenhang mit der Verwaltung der Sondervermögen gehören:

- ein aktives Portfoliomanagement, durch An- und Verkauf, sowie kontinuierliche Weiterentwicklung der Immobilien,

- eine individuelle Fondssteuerung, welche die spezifischen Anforderungen der einzelnen Produkte in jeder Hinsicht berücksichtigt,

- ein aktives Miet- und Gebäudemanagement, zur Generierung und Sicherung langfristiger Erträge, sowie zur Gewährleistung eines wirtschaftlichen Betriebes der Immobilien,

- ein unabhängiges Research der Aberdeen Gruppe zur Absicherung der strukturierten Investmentprozesse und Portfolioentscheidungen,

- ein unabhängiges Risikomanagement, welches die Anpassung des Risikomanagements an die speziellen Bedürfnisse der Gesellschaft weiter vorantreibt.

Grundsätzlich verfolgt das Fondsmanagement auch künftig eine Anlagestrategie gemäß den Kriterien Nachhaltigkeit der Erträge und Wertentwicklungspotenzial unter Beachtung eines ausgewogenen Chancen-Risiken-Profils.“

Haben die, denn nie das gelesen, was sie so geschrieben haben? Auf Grund solcher Aussagen haben sie das Kapital von den Anlegern bekommen ?

Einen kleinen Vorgeschmack, wie die Abwicklung der anderen Fonds in Auflösung ablaufen wird, bekommt man bei den nächsten Zahlen.

Der Anteilseigner hat auch im letzten Jahr wieder kräftig verloren. Bei einem Fondsvermögen in Höhe von 12.440.263,67 € musste er folgendes berappen:

1. Währungsverluste 210.419,56 €
2. Verwaltungsvergütung 51.531.23 €
3. Prüfung- und Veröffentlichung 79.325,82 €
4. Sonstige Aufwendungen 58.043.09 €
5. Negative Zinsen 28.952,00 €
6. Kaufnebenkosten von 202.000,00 €, oder 17,6% vom Kaufpreis in Höhe von 1.177.000,00 €.

Insgesamt eine Kostenbelastung in Höhe von 3,37 %

Noch sind 7.596.366,39 € an Barmittel und sonstige Vermögenswerte in Höhe von 1.349.000,00 € vorhanden.

Was davon wohl für die Anteilseigner übrig bleiben wird ?
Nur um aufzuzeigen, was man den Depotbanken der Offenen Immobilienfonds in Abwicklung - hier am Beispiel der Commerzbank AG – alles zutrauen muss, noch einige Zahlen:

Verkauft wurde das Objekt in Zagreb für
Brutto 1.177.000,00 €
Netto für 975.000,00 €.

Rechnet man einmal mit einem Mietertrag in Höhe von 8,00 € pro qm, dann kommt man bei einer 100%igen Vermietung auf einen Jahresmietertrag von 1.499.136,00 €, oder jetzt bei einem 10%igen Leerstand, auf 1.349.222,00 € !!!

Auf Basis des Bruttokaufpreises zahlte der Käufer für das Objekt eine 10,47fache MONATSMIETE !

Ein Objekt mit einer 10fachen JAHRESMIETE ist wohl in ganz Europa nirgendwo mehr zu bekommen, selbst nicht mit einem 100%igen Leerstand.

Als Verzinsung erhält man bei diesem Schnäpchenpreis – der natürlich das Ergebnis harter und intensiver Verhandlungen gewesen ist, bei dem der höchste Bieter zum Zuge kam – dann auch sagenhafte 114,63 % p.a., oder bei einer Vollvermietung von 127,37%.

Da hat wohl der Venezuela-Experte der Commerzbank AG den Verkauf abgewickelt ?

Selbst in den Slums von Rio de Janeiro muss man für eine Wellblechhütte mehr auf den Tisch legen. . Richter „Gnadenlos“ hätte bei der Commerzbank AG für 8% seiner Investitionssumme ein ganzes Einkaufszentrum bekommen.

Bei diesen Eigenkapitalrenditen werden wohl auch Herr Ackermann und CS Realwerte AG für immer und ewiglich schweigen müssen ?
"Selbst in den Slums von Rio de Janeiro muss man für eine Wellblechhütte mehr auf den Tisch legen. . Richter „Gnadenlos“ hätte bei der Commerzbank AG für 8% seiner Investitionssumme ein ganzes Einkaufszentrum bekommen."

Diese Passage ist nicht zutreffend, eine Wellblechhütte wird für etwas 20.000,00 € gehandelt, wie ich mir habe sagen lassen. Sorry für den Fehler.
Nun ja, so einige Zahlen kann man wohl in Zagreb und in Rio de Janeiro trotzdem zueinander in Bezug bringen.

1. Bei einem Kaufpreis in Höhe von 1.177.000,00 € und 15.616 qm Nutzfläche, zahlt der Käufer 75,37 € pro qm Nutzfläche. Das dürfte sogar geringer sein als der Grundstückswertanteil pro qm Nutzfläche !! Oder es war der Wert des Grundstückes, dann wurde alle Aufbauten verschenkt.

Eine äußerst großzügige Geste des DEGI Global Business und der verantwortlichen Depotbank COMMERZBANK AG, die lt. Gesetz beim Abschluss des Kaufvertrages die Eigentümerin der Liegenschaft war.

2. In Rio de Janeiro kann man bei der Wellblechhütte von ca. 12 qm Nutzfläche ausgehen. Das ergibt bei einem Kaufpreis von 20.000,00 € einen Preis pro Nutzfläche von 1.667,67 €.

Hier hat man es dann relativ einfach den Anteil des Bodenwertes zu ermitteln, denn dieser ist in der Nähe von 0,00 €, da die Gebäuden in den Slums illegal auf fremdem Gebiet errichtet wurden.

3. Hätte Richter „Gnadenlos“ sich mit seiner Summe in Zagreb einkaufen können. Dann hätte er eine Fläche von 265,86 qm abbekommen. 22,1 mal soviel wie er nun in Brasilien hat.

Verzichten müsste der dann halt auf den wundervollen Sandstrand und die brasilianischen Damen, die es ihm augenscheinlich so angetan haben. Und in Brasilien gibt es auch keine Samariterbank, wie die COMMERZBANK AG, die so gnadenlos das Geld von Anlegern von unten nach oben verteilt !
Warum ist die Informationspolitik der COMMERZBANK AG bei dem CS Euroreal Fonds u.a., so unverschämt schlecht?

In Lyon ist bereits seit über einem Monat ein Objekt verkauft und es gibt keine Information vom Verkäufer !

Aber in den letzten Tagen waren an der Börse, wieder reichlich – wohl Insiderkäufe – zu beobachten.

Wie lange geht das noch so weiter mit der bereits einmal vor dem Konkurs geretteten COMMERZBANK AG ? Die können Geld abkassieren, aber nicht einmal die einfachsten Bedingungen erfüllen !

Lyon Kauf im Jahre 2009, Kaufpreis 42.237.300,00 €
Verkehrswert am 30.09.2013 noch bei 41.900.000,00 €
Verkehrswert im Jahre 2018 dann bei 26.200.000,00 €.

Zu welchem Preis ist das Objekt verkauft worden ?
Oder sollen da unsauberes Geschäfte verdeckt werden ?

Die gleiche Frage könnte man auch bei Toulouse stellen:

Toulouse Kauf im Jahre 2010, Kaufpreis 33.881.732,00 €
Verkehrswert am 30.09.2013 noch bei 30.750.000,00 €
Verkehrswert im Jahre 2018 dann bei 24.300.000,00 €.

Und dann auf einmal voll vermietet und verkauft, zu welchem Preis ? Denn gerade die Vermietungssituation bei den beiden Objekten hat in den letzten Jahren zu den Verkehrswertreduzierungen geführt.

Auch andere Marktteilnehmer wundern sich zusehends über das Verhalten der Depotbanken und wie sie mit den Anlegern umgehen.

So schreibt der Forumsteilnehmer „Kapiernix“ folgendes:

„Die äußerst schlechte Informationspolitik mehr oder weniger aller abwickelnden Fonds bzw. ihrer Depotbanken führt immer wieder zu teilweise Wochen oder gar Monate andauernden Asynchronitäten im Wissensstand der Anleger. Darüber sind wir auch nicht wirklich böse, denn u.a. von diesem durch intensive Beschäftigung erzielbaren Wissensvorsprung leben wir. Obgleich es, ganz objektiv gesehen, schon ein mehr als unschönes Ärgernis ist, wie schäbig die abwickelnden Fonds und ihre Depotbanken die Leute behandeln, die ihnen früher einmal eine Menge Geld anvertraut haben.“

Erkennbar hat sich hier, der ausgeprägte Erwerbssinn, noch nicht das Gefühl für Fairness nehmen lassen.
Toll, die bei der Commerzbank AG, als Depotbank für den CS Euroreal, beherrschen noch nicht einmal das 1 Cent/Plus und das 1 Cent/Minus.

Wie kann man da erwarten, dass sie da jemals mit Millionen und Mrd. umgehen können ?

Beispiel Verkehrswert des CS Euroreal:

15.10.2018 9,77 €
16.10.2018 bis 22.10.2018 9,74 €
28.10.2018 bis 26.10.2018 9,73 €
29.10.2018 bis 30.10.2018 9,74 €

Am 01.11.2018 wird dann der Kurs wieder auf 9,73 € abgewertet, die Commerzbank AG aber schreibt in einem ihrer seltenen aktuellen Informationen : Der Anteilwert in der EUR-Anteilklasse ist unverändert 9,73 EUR je Anteilschein.


„CS EUROREAL: Anteilwertveränderung per 01.11.2018

Information zur Anteilwertveränderung:

Der Anteilwert in der EUR-Anteilklasse ist unverändert 9,73 EUR je Anteilschein.

Der Anteilwert in der CHF-Anteilklasse ist von 15,27 CHF um 0,01 CHF bzw. 0,07 % auf 15,28 CHF je Anteil gestiegen.

Ursache für den Anstieg es Anteilpreises war die turnusmäßige Nachbewertung der Fondsimmobilie Avenue Jean Mermoz in Lyon (Frankreich), deren Verkehrswert von den unabhängigen Sachverständigen um 1,5 % erhöht wurde.

Im Folgenden erhalten Sie weitere Informationen zu der in den Anteilpreis eingegangenen Bewertung:

Frankreich, Lyon, Avenue Jean Mermoz

Verkehrswert bisher: 26,20 Mio. EUR
Verkehrswert aktuell: 26,60 Mio. EUR

Wertänderung: 0,40 Mio. EUR „


Was gilt denn da nun ?

Die Abwertung erfolgt, obwohl ein Objekt, wenn auch nur geringfügig aufgewertet worden ist !

Haben die denn schon öfters Plus und Minus verwechselt ? Eventuell auch bei der letzten Ausschüttung mit 0,55 € pro Anteil.

Zur Zeit sind bei dem CS Euroreal 4,96 € in Cash vorhanden, hoffentlich findet man bis zur Ausschüttung jemand im Hause der etwas sattelfester ist bei Soll und Haben !
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