Diversifikation mit offenen Immobilienfonds in Abwicklung ? - 500 Beiträge pro Seite

[Cocodrillo]

Angesichts der "Eurokrise" (die diesen Namen angesichts der tatsächlichen Ursachen eigentlich nicht führen dürfte) sehe ich es als notwendig an, sich auf jede denkbare zukünftige Entwicklung einzustellen.
Oberstes Ziel ist die Vermögenssicherung durch Diversifikation in Assetklassen, die möglichst wenig betroffen sein sollten sowohl durch währungsbedingte Verwerfungen, einen drastischen wirtschaftlichen Rückgang, Forderungsausfälle in der Finanzwirtschaft sowie daraus resultierende Liquiditätsengpässe und mögliche Kettenreaktionen.

In diesem Zusammenhang habe ich für mich die o.g. OIF i.A. untersucht, die einige der gesuchten Eigenschaften aufzuweisen scheinen und durch die gegenüber den veröffentlichten NAV-Werten mit teils erheblichen Abschlägen über die Börse zu erwerben sind.

Der wesentliche Grund, eine eigene Diskussion zu starten liegt zum einen in der anderen Zielsetzung der existierenden Foren sowie in der Oberflächlichkeit, mit der dort die verfügbaren Informationen interpretiert werden.

Dort wird vorrangig die Höhe der Abschläge, Kursbewegungen, Ausschüttungen und deren Höhe etc. diskutiert. Für die Inhalte der Geschäftsberichte interessiert sich nahezu niemand. So fällt es denn auch beispielsweise niemandem auf, daß der in der Beliebtheit zuletzt wieder gestiegene Morgan Stanley P2 unter anderem erhebliche Risiken in der Konstruktion seiner japanischen Beteiligungen beinhaltet (Stichwort TMK, Vorrechte von Mitgesellschaftern bei der Kapitalrückführung), was durchaus berechtigterweise zu einer Entwertung der Beteiligungen führt, wobei noch zu klären wäre, ob die Haftung für das verbundene Kreditvolumen allein bei der Beteiligungsgesellschft liegt oder ein kommanditähnliches Konstrukt die Durchgriffshaftung auf den OIF möglich macht.

Dies soll nur als Beispiel dienen, daß diese Asset-Klasse zwar die gesuchten Eigenschaften aufzuweisen scheint, aber tatsächlich jeder einzelne OIF i.A. genauer untersucht werden muß.

Die gesuchten Eigenschaften:
Liquiditätsersatz (Parkplatz) für die nächsten 5 Jahre
zurückhaltende Ausschüttungspolitik
Liquiditätsreserve (einschließlich Zuflüsse durch bereits fortgeschrittene Verkäufe) größer als die fällige Kreditsumme der nächsten drei Jahre
Kapitalerhalt
bisherige Verkäufe auf dem Niveau der Verkehrswerte
möglichst kleiner Prozentsatz auslaufender Mietverträge in den nächsten 2 Jahren
Möglichst hoher Anteil direkt gehaltener Immobilien
kleines Kreditvolumen (einschließlich dem Volumen über Beteiligungen)
Angemessener Abschlag auf den NAV

Bisher habe ich lediglich einen OIF i.A., den KanAm Grundinvest identifiziert, der bis auf einen Punkt (Kreditvolumen) die gesuchten Eigenschaften aufzuweisen scheint und in seiner Auflösungsstrategie zum Teil bestätigt. Verständlicherweise ist der Abschlag zum NAV denn auch vergleichsweise moderat.

Da ich weitere geeignete OIFs i.A. suche, dient dieser mir zunächst als Orientierungshilfe.

Ich würde es begrüßen, wenn andere Diskussions-Teilnehmer, die ebenfalls einen weiteren sicherne Hafen für ihr Vermögen suchen und nach ähnlichen Gesichtspunkte vorgehen, ihre präferierten OIFs i.A. in die Diskussion einzubringen.

[sarah96]

Bin selbst aus den genannten Gründen mit grob 20% meines Gesamtdepots in dieser Asset-Klasse investiert: P2-Value, CS-Euroreal (CHF-Tranche), Axa-Immoselect im Verhältnis 1:1:0,4.

Zur "Fundamental-Analyse" wird in den bekannten Threads ausreichend sachlich (und teilweise wirr) diskutiert - da halte ich mich lieber zurück, da viele Dinge teilweise Interpretations- und Glaubenssache sind und vieles mangels ausreichender Information nicht hinreichend sicher prognostizierbar ist. Ich selbst baue mir ein privates Worst-Case für die jeweiligen Fonds und wenn dann der Erwartungswert noch hinreichend positiv ist kaufe ich (oder auch nicht). Klar ist zum Beispiel, dass meine beiden Schwergewichte (P2, CS) quasi nicht miteinander vergleichbar sind. Ersterer ist eher ein Zock mit Erwartungswert 25% p.a. für grob ein Jahr. Beim CS geht´s eher um Vermögensanlage mit der Hoffnung auf mehrjährige 5%-8% p.a. ...

Auch ist der P2 ein schönes Bsp. dafür wie unterschiedlich man Dinge bewerten kann. Ich sehe die TMK´s (Stand heute) positiv, andere weisen auf die "erheblichen Risiken hin" ...

Zitat von Cocodrillo: ... So fällt es denn auch beispielsweise niemandem auf, daß der in der Beliebtheit zuletzt wieder gestiegene Morgan Stanley P2 unter anderem erhebliche Risiken in der Konstruktion seiner japanischen Beteiligungen beinhaltet (Stichwort TMK, Vorrechte von Mitgesellschaftern bei der Kapitalrückführung), was durchaus berechtigterweise zu einer Entwertung der Beteiligungen führt, wobei noch zu klären wäre, ob die Haftung für das verbundene Kreditvolumen allein bei der Beteiligungsgesellschft liegt oder ein kommanditähnliches Konstrukt die Durchgriffshaftung auf den OIF möglich macht. ...

Die Haftungsfrage bei den TMK´s ist geklärt: Keine Durchgriffshaftung - man kann die TMK sang und klangslos pleite gehen lassen und muss dann auf Fondsebene natürlich einen Totalverlust verbuchen - ist beim P2 in den letzten Jahren auch oft genug geschehen.
Das Schöne beim P2 ist aber jetzt gerade sein immer noch hoher TMK Anteil, denn fast alle Kredite stecken in den TMK#s und die Beleihungsqoten sind sehr hoch bei rund 60% bis 70%. Das bedeutet aber, dass der P2 mit den betreffenden Immos max. 30%-40% Verlust machen kann - schlimmer kanns nicht werden ... beim einem immer noch rund 40% Abschlag auf KAG-Kurs sollte also aus den TMK´s mindestens Nettogewinn von 0%-10% enstehen.

[Cocodrillo]

"Die Haftungsfrage bei den TMK´s ist geklärt: Keine Durchgriffshaftung " .... dann nehme ich einmal an, mit den von der FG erwähnten u. a. rechtlichen Risiken sind andere (derzeit nicht spezifizierbare) gemeint.

"..... fast alle Kredite stecken in den TMK#s und die Beleihungsqoten sind sehr hoch bei rund 60% bis 70%. " Dann habe ich die Angaben in der Tabelle Beteiligungsverzeichnis wohl falsch interpretiert: Die Kredite/Darlehen in Höhe von 629'€ bei 477'€ Gesellschaftskapital und 320'€ Verkehrswert sind zwar ungleichmäßig über die Beteiligungen verteilt, aber ein erheblicher Anteil der Beteiligungen dürfte damit wegen Überschuldung ausfallen.

Der vorhandene Liquiditätsüberschuß sowie die unbelasteten direkt gehaltenen Immobilien decken sicher den Börsenwert ab. Deswegen:

"Ersterer ist eher ein Zock mit Erwartungswert..." ....würde ich mich anschließen.

Für eine Diversifikation wie eingangs definiert eher ungeeignet, sollte eine rasche Abwicklung tatsächlich durchführbar sein (angesichts der bisherigen Verkäufe in Relation zum Bestand allerdings fraglich).

[sarah96]

Nach meinen Unterlagen verfügt der P2 aktuell noch über Kredite von grob 160 Mio. die auf Immos im Gegenwert von rund 240 Mio lasten. Gesamter Immo-Bestand noch bei etwas über 500 Mio. Wie man das bewertet oder ob man lieber andere Zahlen nimmt, soll jeder für dich selbst entscheiden.


Buchwert Beleihung Kredit
Direktanlage Domus Medica 47.900 50% 23.950
Beteiligung Santa Hortensia 68.000 70% 47.600
Beteiligung Bespia Sakai 36.767 70% 25.737
Beteiligung Spacia Shinjuku 928 60% 557
Beteiligung Jade Hakata 148 60% 89
Beteiligung Minds Hakatae 153 60% 92
Beteiligung Octus 67.042 75% 50.282
Beteiligung Glen Park I 12.674 56% 7.097
Beteiligung Glen Park II 1.814 50% 907
Beteiligung Glen Park III 1.608 50% 804
237.034 157.114

[Cocodrillo]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.542.365 von sarah96 am 28.08.12 16:04:53

Danke für die Zahlen, aus welchen Unterlagen stammen die Buchwerte ?
Im GB habe ich derlei nicht gefunden. Wenn sie errechnet sind, aus welchen Ausgangszahlen ?

Ich versuche zunächst einmal zu verstehen, was mir an den GB-Zahlen erklärungsbedürftig vorkommt und warum Zahlen zum gleichen Objekt oder zu KAGs zusammengefaßt sich nicht nachvollziehen lassen, bevor ich mir ein abschließendes Urteil zum Thema Spekulation zutraue.

Beispiel KAG IV 3 Immobilien, davon eine verkauft Rest-Verkehrswert 31'5€, bei 60% Kreditbelastung laut Objektliste, aber '354 € Verkehrswertanteil (wirtschaftlich, 2,92%) laut Beteiligungsliste, belastet mit Kreditanteil von 12'€. Diese beiden Angaben passen für mein Verständnis nicht ohne zusätzliche Informationen übereinander.

Ich werde allerdings die nächsten Tage nicht in der Lage sein, an diesen Fragen weiterzuarbeiten.

[Cocodrillo]

nachdem die Kurse der von mir favorisierten OIFs i.A. (KanAm, SEB Immoinvest) weiter nachgegeben haben, die Erlössituation sich aber nicht im gleichen Maß verschlechtert hat, habe ich für beide Fonds eine auf der Basis der letzten Verkaufsmeldungen, den Verkaufspreisen in Relation zu den Verkehrswerten unter Berücksichtigung der Restmietdauern und den damit verbundenen Kosten Korrektur der bereits getätigten Rückstellungen sowie des NAV vorgenommen. Für den KanAm bleibt danach eine vorsichtige NAV-Reserve von 23% von der "optischen" Differenz von 42%, für den SEB eine NAV-Reserve von 26% von der "optischen" Differenz von 39%.

Während viele Amateur-Investoren auf die optisch hohe Differenz anspringen und den vollmundigen Abwicklungsversprechen der FGen glauben, gehe ich von einer Mindest-Abwicklungszeit am obersten von den FGen angegebenen Rand bzw. darüber hinaus aus, wobei meinem Anlageziel die erwartbar späten Verkäufe der Immobilien entgegenkommen.

Für beide Fonds wären nach diesen Randbedingungen etwa 4%/Anno erwartbar, wobei sich die Erwartung gegenüber meiner Einschätzung von vor 6 Monaten um lediglich 1% verschlechtert hat.

Das Ziel "Kapitalerhalt über 5 Jahre (mögliche Rest-Dauer der "Eurokrise") bei 2-3%/Anno Inflation während dieser Zeit kann auch weiter erreicht werden.

Bei steigender Inflation ist die Absicherung über Zinsswap-Zertifikate geplant.

[Cocodrillo]

[img]http://www.finanzen.net/fonds/Carmignac_Patrimoine_A_EUR_acc…

[Cocodrillo]

[Cocodrillo]

Zwischenbilanz:
Bei den drei einigermaßen soliden OIF i.A. hat sich für mich bisher die Einschätzung (4%/Anno bis zur endgültigen Auflösung) bestätigt.
Für eventuelle Nachkäufe ist zu beachten, daß einige gegen den Trend spekulierende Anleger immer wieder Bewegungen in den überwiegend fallenden Kursen erzeugen.

In den letzten 6 Monaten:
CS-Euroreal Tendenz fallend, gelegentliche Anstiege um ca. 3-4%
KanAm schwankender Kurs, ca. 6%
SEB Immoinvest P Tendenz fallend, gelegentliche Anstiege um ca. 6%

Für das Rendite-Ziel "Halten bis zur Endabwicklung" ist es also entscheidend, nur bei schwächeren Kursen aufzustocken.

[Cocodrillo]

Beim KanAm kommt Bewegung auf, deutliche Abwertungen in den Niederlanden. Der Markt dort wurde bereits in den letzten GB als schwierig (Käufermarkt, Angebotsüberschuß) bezeichnet. Alle 4 Objekte haben wertmäßig darunter gelitten und Verkehrswertabschläge von über 10% hinnehmen müssen, ungeachtet der erheblichen Revitalisierungskosten, die lediglich schlimmeres vermieden haben.

Inwieweit die BAFIN-Vorgaben für die Abwicklung zusätzlich zu Abwertungen zwecks Verkaufsbeschleunigung beitragen dürfte derzeit noch schwer abzuschätzen sein.

Hier rächt sich noch einmal (beim ersten mal war es die Erzwingung der endgültigen Abwicklung) die Uneinigkeit der Anlegergemeinde, deren eine Hälfte auf schnelle Abwicklung und Auszahlung drängt, ohne die Folgen genügend zu berücksichtigen, während die andere Hälfte zugunsten eine optimale Abwicklung (möglichst hohe Rendite per Anno bei Inkaufnahme längerer Abwicklungszeiten) bevorzugt.