mehrfamilienhaus als anlage?? - 500 Beiträge pro Seite

[steiner76]

liebes forum,
ich grabe mich zwar schon eine weile in das Thema ein, wäre aber dankbar für eure, erfahrenere Einschätzung der folgenden Anlage in Form eines Mehrfamilienhauses. Hier die Fakten:

kp incl. nk: ca. 550.000 €

mieteinnahmen: 29.000 €/anno, verteilt auf 6 fast gleichgroße Wohnungen mit langjähriger, sehr gute mieterschaft (wirklich alles tippitoppi). Rendite also normal, dafür aber auf die nächsten Jahre sichere mieterschaft und guter zustand des Hauses und der ganzen anläge.

baujahr: 58, neue dämmung, neue Heizung, energiepass,

standort: mülheim, eines von 7 Häusern einer ehemaligen thyssen Krupp anlage. nur eines von 2 Häusern, welches gesmat verkauft wurde - das andere ist bereits verkauft. insgesamt haben 20% der bisherigen Mieter ihre Wohnung gekauft.

finanzierung: 3,2 % zinsen + 1%tilgung, auf 15 Jahre,

steuerersparnis, afa etc. eingerechnet haben wir (bei vollvermietung): 450€/monat plus.
diese summe stocken wir auf 1.000 € auf und legen sie in immobilienfons (anspar flexfonds 3) an.
bei 5% Rendite, moderat steigend, könnten wir mit der erwirtschafteten summe das haus nach 15 Jahren fast abbezahlen (noch ca. 80.000 € offen).

so der plan...;-)) die frage ist, wie die Lage, Wertentwicklung, alter das hause zu bewerten ist. ich würde da eher nicht mit einer Wertsteigerung rechnen. was ich mich immer nur frage, wenn Immobilien "verrissen" werden: wo sonst habe ich direkt einen Überschuss pro Monat, den ich wieder anlegen kann? genau darin liegt doch die clevere Idee für einen effektiven vermögensaufbau, oder? habe ich etwas übersehen?


ich wäre euch für eure Meinung wirklich sehr, sehr dankbar und hoffe, ich habe alles richtig und vollständig dargestellt.
beste grüße!

[Latinl]

ich verstehe ihre frage nicht. Was sind ihre ziele ? gute vermietung oder Spekulation auf Wertsteigerung ?

Die Zahlen an sich lesen sich gut. 3,1 % für eine vermietete Immo dazu MFH ist sportlich ( kriegen sie es auch ?)

Mit der Geldanlage bin ich skeptisch. Ich würde eher Rücklagen in Tages / Festgeld tätigen um kein Risikoinvestment. Es kann aj doch passieren das Sie einen Mietnomaden haben. Sind Krupp Arbeiter in den Wohnungen ? Falls ja , schauen Sie was Krupp macht


Die Wertsteigerung sollte bei Vermietung egal sein. Es sei denn Sie wollen die Bude in 2 Jahren abstossen

[Kaltfront]

Das Ganze klingt nach deiner schilderung einleuchtend, aber ich würde beim geplanten Kauf eines Mehrfamilienhauses Baujahr 1958 im Vorfeld folgendes machen :

Nimm Dir einen Architekten oder Bausachverständigen (im Vorfeld Honorar ausmachen) und lass die Hütte gründlich angucken im Hinblick auf anstehende Renovierungs- Sanierungsarbeiten in den nächsten 15-20 Jahren :

- Dach ( Dachstuhl / Eindeckung)
-Sanitäre Installationen ( Leitungen bzw. Bäder incl. Einbauten)
-Elektrische Installationen
-Fenster
-Aussenanlagen
- Keller betreffend Bausubstanz
und was die Spezialisten sonst noch af dem Radar haben.

Solltest Du in den nächsten Jahren größere Investitionen tätigen müssen hast Du schnell mal je nach Gewerk einige zig-Tausend Euros weg und Deine Rechnung geht nicht mehr auf.

Ansonsten würde ich pro Jahr auch einen gewissen Prozentsatz an Mietausfall mit einkalkulieren (Mieterwechsel, Leerstand bzw. Zahlungsunfähigkeit - muß nicht viel sein, aber sollte berücksichtigt werden.

Ansonsten gilt für eine Immobilie . 1)Lage 2) Lage 3) Lage ....

Viel Erfolg
Gruß
Kaltfront

[steiner76]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.550.435 von Latinl am 30.08.12 11:17:18

danke!!! das mieterniveau ist stand heute sehr positiv und verlässlich, aber klar: wie das in ein paar Jahren sein wird weiß man nicht. Wertsteigerung würde ich bei dem Objekt eher nicht erwarten. Mülheim steht da auch nicht auf der "zeiger-geht-nach-oben-liste". im Umfeld wird zusätzlich relativ viel gebaut und ich kann schlecht abschätzen, ob das gut oder schlecht ist, da es ja auch das Angebot an Wohnraum erhöht. die Idee ist eher, dass das ding nach einem Jahr abbezahlt ist und dann - auch ohne Wertsteigerung - mieten (lt. heute) i.h.v. 30.000 €/jahr bringt.

zur alternative festgeld/tagesgeld: da kann ich ja "nur" das bestehende vermögen anlegen. weder politiere ich von steuerlichen Vorteilen, noch produziere ich einen Überschuss, den ich anlegen kann. oder schätze ich das falsch ein?

himmel...alles nicht so einfach....

[steiner76]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.550.501 von Kaltfront am 30.08.12 11:30:00

beim baugleichen anderen haus war ein Gutachter drin. alles fein wohl und das haus ist auch wie angeboten verkauft worden. aber natürlich werden wir auch selber noch ein separates gutachten erstellen lassen. bzgl. Lage ich halt so ne Sache....wonach soll/kann ich das bewerten? Mülheim selber im speckgürtel rund um düsseldorf, essen und Oberhausen ist natürlich top, aber auch nicht jeden viertel. und Wertsteigerung in Mülheim gibt es aktuell auch nicht, wenn ich richtig recherchiert habe. gibt es hierfür weitere, verlässliche quellen?

danke schon mal und viele grüße!

[steiner76]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.550.677 von steiner76 am 30.08.12 12:04:11

"profitiere" natürlich

[Latinl]

Zitat von steiner76: danke!!! das mieterniveau ist stand heute sehr positiv und verlässlich, aber klar: wie das in ein paar Jahren sein wird weiß man nicht. Wertsteigerung würde ich bei dem Objekt eher nicht erwarten. Mülheim steht da auch nicht auf der "zeiger-geht-nach-oben-liste". im Umfeld wird zusätzlich relativ viel gebaut und ich kann schlecht abschätzen, ob das gut oder schlecht ist, da es ja auch das Angebot an Wohnraum erhöht. die Idee ist eher, dass das ding nach einem Jahr abbezahlt ist und dann - auch ohne Wertsteigerung - mieten (lt. heute) i.h.v. 30.000 €/jahr bringt.

zur alternative festgeld/tagesgeld: da kann ich ja "nur" das bestehende vermögen anlegen. weder politiere ich von steuerlichen Vorteilen, noch produziere ich einen Überschuss, den ich anlegen kann. oder schätze ich das falsch ein?

himmel...alles nicht so einfach....

moment, du hast doch geschrieben bei vollvermietung ohne jegliche ausfälle / ivestitionen gibt es einen überschuß von 450€/monat plus ? Warum sollte man dieses Geld nicht flexibel parken. Viele fressen sich da ein polster an und können jederzeit an cash. Kenne das Produkt anspar flexfonds 3 nicht. Klingt aber danach das es 1. länger fest ist 2. Es Wertsteigerungen unterliegt.


Somit geht ihr doppelt ins Risiko MFH & Überschusse in riskante Anlagen verbrennen.


Nochmal die Frage. 3,2 % stimmt so ? Kann ich kaum glauben. Oder ist es nur in Verdbindung mit dem Flex fond ?

[steiner76]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.550.979 von Latinl am 30.08.12 12:53:06

Angebot liegt auf dem Tisch: 3,2 % 15 Jahre, 1% Tilgung bei der dt. Bank. APO hat vglbares Angebot. Die flex fonds Anlage ist mir auch noch nicht geheuer...

[eeuc70]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.550.979 von Latinl am 30.08.12 12:53:06

1.) 3,2% Kann ich mir auch nicht vorstellen. Jedenfalls nicht ohne Haken. Das klingt so nach 60% Beleihungswert-Kondition/ Interhyp-Werbekondition...
Bei V+V gibt es da mit Sicherheit Aufschläge.

2.) Wer hat die 450,- Euro mtl. Steuerersparnis errechnet? Ihr selbst? der Steuerberater?
2.1.) Wann werden die 450,- Euro schlagend, d.h. wann ergibt sich der Liquiditätszufluss? Wirklich jeden Monat oder nur 1 x p.a. im Rahmen der Steuererklärung. Letzteres wäre im Sinne des Ansparplanes eher ungünstig.

3.) Warum Ansparplan und nicht 2 - 5% Tilgung? Bringt der ominöse Ansparplan wirklich 5%?!? Hat er das in der Vergangenheit schon mal geschafft? Und wie ist sichergestellt, dass das auch zukünftig klappt?

4.) Warum nicht Sondertilgungsrecht (z.B. für den Liquiditätsüberschuss)?

5.) Ist sichergestellt, dass euer Einkommen in den nächsten 15 Jahren den Effekt des Steuersparens auch noch hergibt?

6.) Wie sieht die Rechnung aus, wenn mal eine oder 2 WE längere Zeit leer stehen? Bei den genannten Konditionen wird es da schnell eng (500TEUR zu 3,2% + 1 % Tilgung)?

7.) Wie sieht die Anschlussfinanzierung aus, wenn der Zinssatz dann bei 5%, 7,5% oder 9% liegt?

Fazit: Finger weg vom Ansparplan. Nicht von den vermeintlichen Steuersparvorteilen locken lassen. Punkt 2, 5, 6, 7 unbedingt kritisch hinterfragen und ggf. mit Worst-Case (z.B. Arbeitslosigkeit) durchrechnen.

Ansonsten: viel Glück.

P.S.: Vervielfältiger >18 (KP/Jahreskaltmiete) ist auch nicht gerade ein absolutes Schnäppchen für ein Haus Baujahr 1958....

[akummermehr [wO]]

Hallo an alle Diskutanten,

ich weiß, Sie brauchen meinen Ritterschlag/mein Lob nicht.

Aber es hat mir dennoch in den Fingern gejuckt, mal zu sagen, wie hilfsbereit und nett ich das finde, mit welcher Ausführlichkeit hier auf die Anfrage von "steiner76" eingegangen wird.

Toll!

Viele Grüße, Andrea Kummermehr

[Latinl]

Danke Andrea !

es muß ja nicht immer in die falsche Richtung gehen in solchen Disskusionen.

Grundsätzlich ist es eine solide Idee mit einigen großen Fragezeichen.

eeuc hat es auch nochmal deutlich hinterfragt.

Auch nochmals die Bitte genau zu hinterfragen:

- warum der Ansparplan , in meinen Augen auch nonsens
- Die Finanzierung nochmals checken. Auch die Deutsche macht keine 3,2 % bei V+V und 100 % Beleihung. Irgendwie werde ich das Gefühl nicht los das beides miteiander zusammenhängen.


Also hier auf der Finanzierungsseite überlegen das Zinsumfeld zu nutzen und sogar 20 Jhr. zu rechnen. Man hat ein Sonderkündigungsrecht nach BGB in 10 Jahren. Eine angesprochene Sondertilgung sollte auch vorhanden sein.

Was ist das Ziel ? Irgendwann eine lastenfreie Immo zu haben oder nur die Steuervorteile mitzunehmen

[Tobias79]

Grundsätzlich gilt m.E.:

Auf Sachwerte (in diesem Fall Immobilien) mit Kredit zu spekulieren kann finanziell und gesundheitlich existenzbedrohend sein. Grundsätzlich sehe ich keinen Unterschied, ob man auf Aktien, Gold oder Immobilien mit Kredit spekuliert - aber das ist ein anderes Thema...

Scheinbar ist es dein erstes MFH und du machst es nebenher und nicht hauptberuflich. Bevor du "Renditen" oder "Überschüsse" ausrechnest gebe ich dir folgende Punkte zum Checken:

1. Ist deine Ehe stabil? Ist es "dein" Geld oder das "gemeinsame" Geld? Ist es "deine" Verpflichtung oder die "gemeinsame" Verpflichtung?
2. Ist dein Arbeitsplatz stabil? Wenn er in der Automobilindustrie, der Banken-Versicherungswelt oder im Staatsdienst liegt, dann wäre ich mit langjähriger Verschuldung und Investitionen sehr vorsichtig.
3. Ist dein Lebensmittelpunkt in der Nähe des Hauses (max. 30 km Entfernung!) und bleibt er dort??

Danach kommen die Punkte:

1. Ist die Mieterstruktur wirklich stabil?
2. Wo liegt das Motiv des Verkäufers?
3. Bist du der einzigste Interessent? Warum?
4. Hat ein Gutachter mal Boden- und Bausubstanz überprüft? Wurde er von dir beauftragt?
5. Gibt es in der Nähe "Bau- oder Investitionstätigkeiten" (bspw. Industrie), die dazu führen könnte, dass die Vermieter ausziehen könnten oder der Wert des MFH verringert wird?
6. WER verkauft die Immobilie? (Will dich da jemand "reinreiten")

Dann kommen die Punkte bei der Finanzierung:

1. Gibt es ein Weiterverkaufsrecht des Darlehens an eine andere Bank?
2. Ist der Kreditvertrag an überteuerte Zusatzversicherungen wie bspw. Arbeitslosigkeitsversicherung, o.a. geküpft (oftmals auch als "Schutzbrief" o.ä. benannt)? Sind diese Kosten im Zins eingerechnet?
3. Wieso ein Ansparplan in einen Fonds, der neben der Kreditspekulation weitere Unsicherheiten bieten kann?

[steiner76]

ich sehe das genauso, andrea, deshalb auch nochmal vielen dank. ihr habt mir schon jetzt sehr geholfen. das problem bei solchen Planungen ist es ja, jemanden zu finden, der einem nichts verkaufen will. zum anderen sind sehr viele recht dogmatisch in ihren Meinungen (auf gar keinen Fall Immobilie, wenn nur vermietet oder Denkmalschutz, Immobilie super, vor allem zur Selbstnutzung und und und.....). es kommt eben doch immer auf die detail-parameter und seine zielsetzung an und deshalb bin ich über die Hilfe hier sehr, sehr dankbar.

nun zu den fragen:

1) ich habe mich tatsächlich vertan :O: effektiv sind es 3,3% - allerdings keine weiteren fallstricke (as far.....), incl. sondertilgungsrecht

2) die steuerersparnis wurde vom befreundeten Makler (und Steuerberater) errechnet. sie steht natürlich erst nach ablauf des jahres zur Verfügung - sehr guter Punkt, habe ich nicht bedacht, dass wir quasi "vorstrecken" müssen

3) es muss nicht dieser ansparplan sein. die Entscheidung steht noch aus und ich habe mich noch nicht eingehend genug damit beschäftigt, aber im durchschnitt auf 15 Jahre sollten 5-6% doch drin sein, oder???

4) s.o., ist drin

5) es ist halbwegs sicher davon auszugehen, dass wir immer im spitzensteuersatz sein werden, ja.

6.) absolut richtig....

7.) anschlussfinanzierung sollte ja möglichst vermieden sein. ziel ist, die noch fehlenden 80k sukzessive nach zu schießen und dann nach 15 Jahren damit fertig zu sein, wie gesagt: "ziel" ;-)

8.) vervielfältiget ist nicht toll, ich weiß. dafür spricht halt das mieterklientel, aber wer weiß wie lange noch...

zu unseren zielen: es geht im wesentlichen um einen Baustein zur altersvorsorge. wir verdienen beide gut bis sehr gut, haben quasi keine sparquote :eck: und 60.000 € auf der bank schlummern.... ob das durch die Mieteinnahmen dann passiert oder wir das haus oder einzelne Wohnungen verkaufen würde ich dann erst später entsprechend den umständen entscheiden.

wir haben die nötige Liquidität um da nicht in ein problem reinzulaufen (monatlich), aber ich möchte trotzdem eine clevere und sichere form der anläge wählen und mich nicht irgendwann ärgern müssen. ich mache mir vor allem sorgen um
a.) Bevölkerungsrückgang
b) Rückgang potentieller Mieter (Arbeiter, geringverdiener)
c) Entwicklung des Viertels.

danke nochmal...vielmals!!

[steiner76]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.551.734 von Tobias79 am 30.08.12 15:26:08

wow....ihr seid echt toll.... also, hier weitere antworten auf fragen, die mir noch niemand gestellt hat (und es ist nicht so, als wäre ich untätig gewesen....):

1. Ist deine Ehe stabil? Ist es "dein" Geld oder das "gemeinsame" Geld? Ist es "deine" Verpflichtung oder die "gemeinsame" Verpflichtung?
ja, mein geld, meine verpflichtung

2. Ist dein Arbeitsplatz stabil? Wenn er in der Automobilindustrie, der Banken-Versicherungswelt oder im Staatsdienst liegt, dann wäre ich mit langjähriger Verschuldung und Investitionen sehr vorsichtig.
wir sind beide selbständig. 1x zahnarzt, 1x werbeagentur (der Klassiker, ich weiß...., sind trotzdem ganz ok;-))

3. Ist dein Lebensmittelpunkt in der Nähe des Hauses (max. 30 km Entfernung!) und bleibt er dort??
wir wohnen in Köln, also 40 Minuten Autofahrt entfernt. machbar also

Danach kommen die Punkte:

1. Ist die Mieterstruktur wirklich stabil? rückblickend ja, sehr.

2. Wo liegt das Motiv des Verkäufers? Immobiliengesellschaft von thyssen Krupp, die das ganze Terrain (8 Häuser) abstößt

3. Bist du der einzigste Interessent? Warum?
nein, aber der Makler ist ein freund und hat die hand drauf. es gab nur zwei Häuser die als ganzes verkauft wurden. das andere ist weg. der verkauf ist Anfang q2 2012 gestartet

4. Hat ein Gutachter mal Boden- und Bausubstanz überprüft? ja, positiv (vom anderen Käufer) Wurde er von dir beauftragt? nein, werde das aber machen

5. Gibt es in der Nähe "Bau- oder Investitionstätigkeiten" (bspw. Industrie), die dazu führen könnte, dass die Vermieter ausziehen könnten oder der Wert des MFH verringert wird? kann ich nicht sagen. das vietel ist sehr gewachsen, viele 50_60 er bauten + richtig Altbau. da ist glaube ich gar kein platz....;-))

6. WER verkauft die Immobilie? (Will dich da jemand "reinreiten") (s.o.).


langsam bekomme ich ein schlechtes gewissen...;-)) freue mich, wenn ich mich mal revanchieren kann....!!!

[sausebraus2000]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.551.754 von steiner76 am 30.08.12 15:30:30

2) die steuerersparnis wurde vom befreundeten Makler (und Steuerberater) errechnet. sie steht natürlich erst nach ablauf des jahres zur Verfügung - sehr guter Punkt, habe ich nicht bedacht, dass wir quasi "vorstrecken" müssen


Hallo, du musst nichts vorstrecken - da stellt man einen Lohnsteuerermäßigungsantrag



https://www.formulare-bfinv.de/ffw/form/display.do?%24contex…

dies geht aber erst wenn alles "in Sack und Tüten" ist .

--------

Wenn der "Freund" Steuerberater und GLEICHZEITIG der Makler ist würden bei mir aber HEFTIG die Alarmklocken läuten .

sausebraus2000

[chiquitillo]

Hallo Steiner,

du solltest die bei dem ganzen Investment vor allem die Frage stellen, ob der Preis eigentlich marktgerecht ist. Bei einem Faktor von knapp 19 in einer ehemaligen Industriesiedlung im Ruhrgebiet wäre ich da nämlich sehr skeptisch. Klar man bietets einem Kölner an, dem kommt das nicht spanisch vor......

Hast du dir andere Häuser in Mülheim mal angeschaut und verglichen?

Ist nur so ein Gefühl, aber der Makler scheint den besten Schnitt bei der Angelegenheit zu machen. Auch wenn er momentan mit relativ hoher Wahrscheinlichkeit jemanden findet, der es zahlt muss der Preis nicht marktgerecht sein.

Der Rest mag so hinhauen, aber ich denke es gibt in Mülheim bessere Anlagemöglichkeiten.

LG Chiquitillo

[steiner76]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.551.885 von sausebraus2000 am 30.08.12 15:55:21

hallo sausebraus2000
uuups-danke!! der freund ist in einer Beratungsgesellschaft mit einem Steuerberater und nicht selber einer. natürlich gebe ich das meinem stb auch nochmal;-))

[sausebraus2000]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.551.885 von sausebraus2000 am 30.08.12 15:55:21

sorry - jetzt erst die anderen Beiträge gelesen...

Da du /Sie Freiberufler (Selbständig, Gewerbetreibender) bist, geht es natürlich nicht mit einem Ermäßigungsantrag - weil der nur für AN (Arbeitnehmer) gilt.

Im vorliegenden Fall stellt man einen formlosen Antrag beim FA und beantragt die Herabsetzung der Steuervorauszahlungen. Dazu reicht man eine Anlage V ein und trägt dort die vermutl. Mieten/Abschreibung/Schuldzinsen ein.

Das FA rechnet dann alles hoch und senkt die Vorauszahlungen.

https://www.formulare-bfinv.de/ffw/form/display.do?%24contex…

[Latinl]

Zitat von chiquitillo: Hallo Steiner,

du solltest die bei dem ganzen Investment vor allem die Frage stellen, ob der Preis eigentlich marktgerecht ist. Bei einem Faktor von knapp 19 in einer ehemaligen Industriesiedlung im Ruhrgebiet wäre ich da nämlich sehr skeptisch. Klar man bietets einem Kölner an, dem kommt das nicht spanisch vor......

Hast du dir andere Häuser in Mülheim mal angeschaut und verglichen?

Ist nur so ein Gefühl, aber der Makler scheint den besten Schnitt bei der Angelegenheit zu machen. Auch wenn er momentan mit relativ hoher Wahrscheinlichkeit jemanden findet, der es zahlt muss der Preis nicht marktgerecht sein.

Der Rest mag so hinhauen, aber ich denke es gibt in Mülheim bessere Anlagemöglichkeiten.

LG Chiquitillo

ja wobei man sich aktuell die Frage zum Marktpreis nicht stellen braucht. Jede Lage ist überteuert. Die Leute wissen nicht wohin mit der Liquidiät bzw. Sie in Panik verfallen das günstige Zinsniveau nicht zu nutzen.

Der erhöhte Marktpreis frisst den Zinsvorteil auf.

m.M.


Grundsätzlich schadet es nichts sich den Markt genauer anzuschauen, vor Ort hinzufahren ( sind die Klassiker, haben sie sicherlich gemacht ??), evtl. mal an der Tür zu klingeln

Immer hinterfragen, würde ich da gerne wohnen wollen. Man kauft eine Immo mal eben nicht so laut Expose und wilden Steuerberechnungen.


Kennen sich Steuerberater und Markler persönlich

[steiner76]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.552.368 von Latinl am 30.08.12 17:17:35

hallo latinl,

ja, ich kenne sie persönlich und um persönliche Bereicherung geht es sicher nicht, da er uns als Freundschaftsdienst nur 1,5% Courtage berechnet. aber auch freunde können eben irren....

das haus haben wir bereits begutachtet und auch eine Wohnung bereits besichtigt. alles sehr einfach, aber gepflegt. spießig mit Geranien, Frotteüberzügen auf den waschmachinen und Gartenzwergen - also nix für mich, aber trotzdem sehr charmant;-)

es ist eine ruhige Seitenstraße und in der Mitte ist Grünfläche - ebenfalls geflegt. der Stadtteil ist zentrumsnah, aber in Altstadt Süd (dichterviertel) und somit nicht gerade im aufstrebenden quartier....mülheim ist da auch nicht mehr das, was es mal war und besteht eben nicht nur aus Millionären;-)

auf eine superrendite können wir heute sicher alle warten - und dann sehr skeptisch werden, wenn sie uns begegnet, insofern ist eine solide Rendite für mich ok. nur ein absehbar schlechtes invest fände ich suboptimal.

die frage stellt sich nach alternativen - gar keine Immobilie, wenn dann seniorengerecht, und/oder in guten Gegenden?

soviel weiß ich: beim ersten mal tust am meisten weh.

liebe grüße, n. steiner

[Latinl]

Ich sage es mal so . Als Zahnarzt sollten Sie an sich über einen guten finanziellen Spielraum ( auch in Zukunft) verfügen.

Bei der Werbebranche sehe ich es kritischer.

Aber wenn alles passt, warum nicht.

[sausebraus2000]

bevor ich eine Immobilie zum Vermieten kaufe würde ich eigentlich im (fast ) abbezahlten Eigenheim wohnen? Wäre doch quatsch als "gutsituierter" Zahnarzt 1.000 € Miete zu zahlen und sich dann über 450 € Mietgewinn in "Mühlheim" zu freuen....

[honigbaer]

Ich würde hier am ehesten das Problem im vergleichsweise hohen Kaufpreis sehen. Mehrfamilienhäuser mit 6,6% Mietrendite (Faktor 15) sollte es im Ruhrgebiet reichlich geben, auch mit neuerem Baujahr.

Ansonsten passt es schon mit den Überlegungen, man muss natürlich für laufende Renovierungen und Instandhaltungen jährlichen Aufwand einkalkulieren. (Wie sehen die Badezimmer derzeit aus? usw) Das kann schnell die 450 Euro monatlichen Überschuss auffressen, der Witz ist in der steuerlichen Konstellation eher, werterhöhende Renovierungen zu machen.

Ein paar Jahre kann man es natürlich auch schleifen lassen mit den Renovierungen. Die Steuersparnis ist dann aber moderat, 29.000 kalt minus 18.150 Zins minus 2% Abschreibung 11.000 geht ja genau auf, verrechenbarer Verlust 150 Euro im Jahr. Also stehen die 450 Euro Mietüberschuss einfachsteuerfrei zur Verfügung.

Der Sinn der Anlage Flexfonds 3 erschließt sich mir nicht. Ob die Ergebnisse da erwirtschaftet werden können, steht ja weitgehend in den Sternen, da es aufgrund der ansparkonstruktion auf die zukünftigen Marktbedingungen bei Anlage der Sparzahlungen ankommt. Ausgabeaufschlag und Kosten frisst so ein Fonds auch. Wenn man unbedingt in geschlossene Fonds investieren möchte, kann man das ja jährlich mit den dann 12.000 Euro neu entscheiden. Das ganze bietet ja auch keinen besonderen Steuervorteil oder so, also da kann man vielleicht besser udn spesengünstiger in den DAX diversifizieren, statt mit dem Fonds nochmal auf hochriskante Gewerbeimmobilien zu setzen.

Bei 15 Jahren Planungshorizont könnte man eine Rentenversicherung in Erwägung ziehen (auch fondsgebunden), bei Rentenbeginn ab 62. Lebensjahr bleibt die hälfte des Zugewinns steuerfrei und der Zufluss kann je nach Alter vielleicht in den steuergünstigeren Ruhestand verlegt werden. Basisrente (Rürup) wäre steuerlich noch weitaus lukrativer, aber wegen der starren Ausgestaltung ist das natürlich ein anderes Kapitel.

Insgesamt liegt der Witz doch eher in diesem Sparplan, aber mir kommt das auch ein Bisschen so vor, dass da ein großes Volumen bewegt wird. (180.000 Euro Sparraten über die Zeit, da sind schon schöne Vermittlerprovisionen drin) Das Risiko und die lange Bindung liegt beim Käufer so eines Modells. Vor dem Hintergrund eines hohen Einkommens mag das nicht so dramatisch wirken, sich 500 TEuro Schulden aufzubürden. Aber wie sieht das in 15 Jahren aus, falls der geschlossene Fonds doch nicht 250.000 sondern nur 125.000 Euro steuerpflichtigen Wertzuwachs gebracht hat?

Vielleicht lohnt es sich auch, mal 2-3 Geschäftsberichte börsennotierter Immobilien AGs zu lesen. Da werden die Immobilien mit enormen Wertabschlägen gehandelt zur 10 oder 12 fachen Jahresmiete.

Euer Modell ist natürlich verlockend, mit null Eigenkapital wird man sofort zum Großinvestor. Aber der ganze Apparat mit Kredit und Sparplan nährt auch die Berater und Banken. Mit dem Argument kauft halt die Immobilienaktien, die kosten nur Faktor 10 statt 19, muss ich dann gar nicht kommen.

[tradepunk]

Hallo,

zunächst muß ich mich mal Andreas Lob anschließen! Klasse, was bisher an Antworten gekomen ist; incl. solchen Punkten, wie der Frage, auf wen das Objekt läuft bzw. dem Hinweis auf die Haltbarkeit von Partnerschaften und wie weit das Objekt von einem selbst entfernt ist.

Anzumerken wäre noch, das das Objekt zu diesem Preis bzw. dieser anfängl. Vorsteuerrendite nicht gerade als Schnäppchen zu sehen ist; eine gute Immo sollte sich imo immer bereits vor Steuern und nach Leerstands-/Instandhaltungsrücklage rechnen!

Zinsfestschreibung würde ich derzeit auch 15, evtl. sogar 20 Jahre empfehlen; jährliche Sondertilgungen i.H.v. 3-5% des Anfangsdarlehens solten möglich sein. Und wenns besser als geplant läuft, käme man ja eh, wie hier schon erwähnt, nach 10 Jahren wieder aus der Finanzierung heraus.

Den Ansparplan sehe ich auch kritisch, da hier unnötig verschiedene Risiken und Anlageformen bzw. -ziele vermischt werden. Hier sind sicher die Sondertilgungsmöglichkeiten vorzuziehen. Wenn man jedoch unbedingt darauf "spekulieren" möchte (und sich dies leisten kann), über so einen langen Zeitraum eine deutliche Überrendite zum Darlehenszins zu erzielen (was ich sogar auch für realistisch halte), würde ich einen Edelmetall-ETF besparen.

Leerstandsrisiken wurden ja genauso wie der Punkt, daß man hier nicht unbedingt von der Top-Mieter-Klientel sprechen kann, angespochen.

Was jedoch noch nicht angesprochen wurde: Kannst Du wirklich das ganze Haus "am Stück" kaufen? Oder liegt evtl. eine Teilungserklärung vor? Wenn es sich nämlich eigentlich nicht um "Ein Haus", sondern um sechs Wohnungen dreht, haben die jeweiligen Mieter ein Vorkaufsrecht für ihre von ihnen bewohnte Wohnung (sofern sie schon länger als 5 Jahre darin sind). Und zwar zu dem Preis, den Du ausgehandelt hast! Dieses können sie sogar noch bis zu 4 (oder sogar 6?) Wochen nach Deinem Kauf verlangen! Und dann hätte man immer jemanden der künftig immer mitbestimmen kann, wann was wie teuer renoviert/erneuert wird und evtl. gibts verwaltungstechnisch Probleme, die Eigentümer der einzelnen Wohnung(en) könnten eine neutrale WEG-Verwaltung verlangen. Von Schwierigkeiten bei einem evtl. irgendwann anstehenden Wiederverkauf gar nicht zu reden! Kläre dies am besten beim Grundbuchamt/Notariat! (Mich hat mal der Notar eine Minute vor Unterschrift aufgeklärt und davor bewahrt, auf alle Zeiten mit Leuten unter einem Dach und in einer Eigentümergemeinschaft sein zu müssen, bei denen ich Herzrasen bekomme, wenn ich nur ihren Namen höre!)

Würd' mich freuen, wenn ich noch etwas brauchbares beitragen konnte und wünsche Dir viel Erfolg bei dem grundsätzlich sinnvollen Vorhaben (obs unbedingt dieses Objekt sein muß, würd' ich nochmal von allen Seiten abwägen und falls ja, dann vor allem am Preis nochmals "rummäkeln")!

VG, tp

[tradepunk]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.553.067 von honigbaer am 30.08.12 19:37:03

Hatte Deinen sehr guten Beitrag noch nicht gesehen.

Rd. 6,5% Nettokalt würd' ich, vor unerwarteten Kosten, auch als sinnvolle (Mindest-)Größe ansehen.

[steiner76]

DANKE DANKE DANKE....ICH BIN TOTAL BEGEISTERT!!!! HÄTTE NIE MIT SOVIEL WERTVOLLEN INFORMATIONEN GERECHNET!!!

[minister.grasser]

Alles Gute! Ist ein schönes Projekt. Was mir am besten gefällt, ist der Focus, den du auf Detailplanung legst - da hast du 1000% recht.

Eine Immo kann allerdings viel Mühe machen, vor allem, wenn du so weit entfernt wohnst. Wer soll das Ganze verwalten? (auch dein Freund??.... Das Verwaltungshonorar ist nämlich das Sicherste an der Sache.)
Wer verhandelt mit dem Baumeister über die Dachreparatur und kassiert die 500Euro unter dem Tisch und 10 Säcke Estrich ("die übrig geblieben sind") an anderen Ort geliefert für den Auftrag ---vielleicht gibts sowas ja nur in Österreich.
Und wer geht und spricht mit dem Mieter, der schon 2 Mieten in Verzug ist und bekanntermaßen zu viel trinkt und aggressiv wird - oder noch besser, einen Familienclan zur Unterstützung hat, von dem zwar keiner den Mietvertrag lesen kann, aber jedem klar ist, dass du ein gemeines und vor allem reiches Aloch bist und den Cousin 11. Grades, dems gerade schlecht geht, fertig machst? .........
Schon in der Immo rumgehangen und alle Mieter und eventuelle Probleme abgecheckt? Von den Mietern erfährst du viel besser, ob die Abwasserleitung jeden Sommer zweimal verstopft ist oder dauernd Wasserschäden auftreten als von irgendwelchen Bauexperten _ und auch, obs "schwierige" Nachbarn gibt............Für gewöhnlich werfen Zinshäuser nach allen Nebenkosten kaum etwas ab - und darauf kann man dann noch 50% Steuer zahlen. Im Zweifelsfall würde ich, wie schon im Thread gesagt, hundert mal eher eine selbstgenutzte Immo finanzieren und mir die Miete sparen. (Allerdings auch nicht in jedem Fall)

ad Details:
Der Zinssatz, den du zahlen musst, ist absolut entscheidend. Vermutlich nimmst du ein Hypothek, die im Grundbuch des Hauses eingetragen wird. Dafür sind 3,2% nicht gerade sehr niedrig, wenn man bedenkt, dass der Euribor für 3m unter 0,5% liegt. Vermutlich kann man auf 15 Jahre in D aber keine günstigeren Angebote bekommen. Ich gehe davon aus, dass wir systembedingt überhaupt nie wieder höhere Zinsen sehen. Daher finanziere ich riskanter und zahle mehr Tilgung und weniger Zins (falls die Zinsen hochgehen -Sondertilgung, bei steigenden Zinsen muss man ohnehin keine Assets halten)- ist aber nur meine Einschätzung.

Ich zahle übrigens auch in Fonds ein, um für Kredite abzuzahlen. Allerdings total flexibel. Ich würde mich nie an ein Produkt binden. Ich traue mir eben zu, die momentan supergünstigen Zinsen zu schlagen und Börse macht Spaß.

Lage ist absolut wichtig. In besseren Lagen wird viel momentan in Eigentum verkauft und richtig groß Kasse gemacht das scheint auch bei dir möglich und ist gut so. Die staatliche Alimentierung der "Unterschicht" und Rentner wird nicht raufgehen. Ich schätze, dass sich die Schere sich auch in D weiter öffnet und es insofern "sicherer" ist, in gesuchte und nicht vermehrbare, gute Lagen zu investieren (die aber wegen der Preise kaum Rendite abwerfen). Wie in allen Bereichen, so geht der langfristige Trend auch bei Immos zur Qualität, keiner fährt mehr eine Ente, keiner wohnt in einer Kleinstwohnung ohne halbwegs schönes Bad, in Detroit oder in der Platte in Eisenhüttenstadt. Langfristig muss man also schauen, ob es in dieser Lage entsprechende Nachfrage geben wird (oder ob es im Extremfall billiger ist, die Bude abzureißen).
Die Steuerersparnis ist ein wichtiger Punkt für dich. 450 im Monat klingt wirklich phantastisch - hoffentlich nicht Phantasie.

[honigbaer]

Solche Objekte sind natürlich nicht ohne Weiteres vergleichbar, jedes ist anders, qm und aktuelle qm-Miete sowie Bodenfläche sind natürlich zu berücksichtigen. Ich habe aber jetzt mal bei Immowelt geschaut Mehrfamilienhaus in Mühlheim Ruhr, zwischen 400 und 600 TEuro kommen da 4 Objekte.

Kaufpreis / Kaltmiete / Rendite / Kaufpreisfaktor
495.000 / 35.800 / 7,82% / 13,8
599.000 / 47.130 / 7,8% / 12,7
465.000 / 30.660 / 6,6% / 15,2
475.000 / 38.200 / 8% / 12,4

Naja, Qualität und Lage wären da jeweils abzuklären. Aber bei einer Investition in dieser Größenordnung und Laufzeit lohnt es sich durchaus, den Markt zu sondieren.

[Tobias79]

Also ich sehe nach dem Lesen Ihrer Beiträge grundsätzlich nur vier folgende Risiken:

a) Beide Selbständig? In Deutschland würden Entwicklungen wie in Griechenland und Spanien um ein Vielfaches mehr wehtun. Warum? Weil die "lebende Gesellschaft" in Deutschland solche Entwicklungen nicht kennt und darauf nicht vorbereitet ist. Wenn Ihr in euren Firmen zusätzliche Verpflichtungen habt (bspw. Praxisfinanzierung o.ä.), dann rate ich zur massiven Vorsicht! Natürlich können Mieteinnahmen in schlechten Pahsen zur Überbrückung von fehlendem (Netto)Einkommen helfen - die Verpflichtung bleibt aber bestehen...

b) Ihr seht es als Altersvorsorge an? Nun, wenn das Objekt JETZT in Schuss und in Ordnung ist, dann müsst Ihr in den nächsten Jahren nicht nur das Darlehen tilgen, sondern ausreichend Rücklagen für Erneuerungen bilden, die in 30 Jahren unweigerlich kommen werden. Wenn Ihr das nicht macht, dann wird aus der Altersversorgung schnell eine zusätzliche Belastung (Ihr hättet zwar Vermögen aber keine Liquidität). Wenn es also eine Altersvorsorge sein soll, dann eine wo Ihr wirklich mit den Mieten als Rentenaufstockung rechnen könnt! UND: Das Vermögen ist auch nur dann etwas Wert, wenn Mieter drin sind. Und gute Mieter hält man nur, wenn das Objekt in Schuss gehalten wird.


c) Es ist normal, wenn sich große Firmen von ihren "Nebengeschäften" (bspw. Wohnanlage für Mitarbeiter) trennen, weil sie Kosten in der Verwaltung haben (Mitarbeiter, die sich darum kümmern müssen...). Daher würde ich das Objekt und die Art und Weise, wie es Ihnen angetragen wird eher unkritisch sehen. Aber: Die zukünftige Arbeit mit den Wohnungen übernehmen SIE! Ich würde mit einen Zeitfaktor von durchschnittlich (!!!) 5 Stunden / Woche rechnen, wobei es Phasen geben wird, wo Sie über mehrere Wochen keine Arbeit mit der Verwaltung haben, und dieser Aufwand sich dann vielleicht in 10-20 Std./Woche über einen Zeitraum von zwei Wochen ballen kann. Sorgen Sie dafür, dass es nicht im Urlaub passiert, und dass Sie in ansonsten ruhigen Phasen die Sachen mit der Steuer, den Versicherungen usw. klären!

d) KEINE ZUSATZSICHERHEITEN STELLEN (BSPW. DAS ERSPARTE KAPITAL ODER DIE RÜCKLAGEN FÜR DIE TILGUNG BZW. MODERNISIERUNGEN ODER BÜRGSCHAFTEN)



Alternativ (ja, jetzt kommen wieder die üblichen Antworten....): Statt dieser Investition jeden Monat 500,00 € in andere Sachwerte investieren (Gold, Silber,...). Dann kommt mit 60/65/67 ne Menge Sachwertvermögen zusammen, mit dem Ihr planen könnt, ohne Ärger zu haben...

Diese Punkte sind wesentlich wichtiger als der Aspekt, ob man 3,3% effektiv oder 4,0% effektiv zahlt, oder ob eine Mietrendite von 7,0% oder 4,8% vorliegt...

Sie werden nur Spass daran haben, wenn die Immobilie nicht zu einer Belastung wird. Nur diese Sicherheit kann Ihnen niemand geben... Wir im Forum nicht, Ihr Steuerberater nicht, Ihr Makler nicht...

[honigbaer]

Ich würde dazu anmerken, dass ein Tilgungsmodell (sicherer Mietüberschuss, der via Kapitalanlage die Tilgung ermöglichen soll) natürlich mit der erzielten Rendite der Kapitalanlage steht und fällt. Es sollte kein Problem sein, mit Aktien oder anderen längerfristigen Anlagen mehr als die 3,3% Finanzierungskosten zu erwirtschaften, deshalb sind Sondertilgungen wenig interessant.

Ich würde hier aber nochmal über steuerliche Aspekte nachdenken, wie gesagt machen hohe steuerlich wirksame Instandhaltungskosten in der steuerlichen Konstellation Sinn. Andererseits bleiben von normalen Kapitaleinkünften nach Abgeltungssteuer 75%, von Mietüberschüssen nur 50%. Den Vorteil geschlossener Fonds im Vergleich zu einer Aktienanlage (und wenn man nur den DAX via Zertifikat oder ETF kauft) kann ich da nicht erkennen, zumal man sonst auch viel flexibler bleibt und bei einem Mieterwechsel angemessen renovieren kann.

Keine Zusatzsicherheiten stellen usw hört sich schlau an. Man muss aber sehen, dass solche 100% Finanzierungen nur auf Basis des Einkommens und der guten Gesamtvermögenssituation zu vernünftigen Konditionen erhältlich sind. Man wird für Zins und Tilgung immer mit dem ganzen Vermögen und Einkommen haften, es sei denn, man packt die Immobilie in eine GMBH, aber dann gibt es die Finanzierung nicht und auch nicht die steuerfreie Veräußerung der Immobilie nach 10 Jahren. Wenn die Kaltmiete die Belastung aus dem Darlehen inkl. Tilgung deckt, ist das Risiko nicht zu dramatisch, aber bei einer 100% Finanzierung sollte man den Stresstest (z.B. 1 Einkommen fällt längere Zeit aus) schon machen.

Die Grundsatzfragen, ob man sich dann ggfs für die Immobilie einschränkt und ob man diese als reines Abschreibungsmodell versteht oder mit Hingabe pflegen will, muss man sich sowieso selbst beantworten. Als Investitionsobjekt kann so ein Zinshaus sich schon rechnen, bei Inflation sowieso, und eine Konstellation mit so billiger Finanzierung und 6-8% Rendite als Kaltmiete ist ohnehin ungewöhnlich. Wegen der ganzen Schreckensszenarien, griechische Verhältnisse, werden genug Goldbarren im Garten vergraben. Und so eine Investition ist auch vom Ansatz vernünftiger als ein teures Eigenheim, was genauso Unterhalt verlangt und letztlich auf teuren Konsum hinausläuft.

[Tobias79]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.555.610 von honigbaer am 31.08.12 12:21:16

Steuern bzw. Steuerersparnisse sollten NIE NIE NIE NIE die Basisentscheidung für eine Investition sein!!

Auch nicht Renditen, weil die kann man bei Sachwerten ohnehin nicht kalkulieren. Ich kann auch bei Aktien eine Rendite errechnen, wenn ich 5% p.a. in Aussicht stelle. Genauso kann ich das mit Mieten machen. Aber ob das eintrifft???

Als ob die Menschen aus Medienfonds, Schrottimmobilien usw. noch nicht genug gelernt hätten.

Das Kosntrukt MUSS sich auch ohne diesen Steuervorteil tragen, weil eben diese Steuervorteile wegfallen könnten oder durch andere Steuern zu Nichte gemacht werden könnten (bspw. Diskussion über Vermögensabgabe usw...).

[Tobias79]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.555.610 von honigbaer am 31.08.12 12:21:16

Nun ja, ich sehe das mit den Zusatzsicherheiten anders...

Erstens kann man es ruhig der Bank schwer machen an Rücklagen dran zu kommen und zweitens hat man dann noch genug Zeit das Geld "auszugeben".

Jeder schimpft auf Banken - aber trotzdem lassen wir uns von denen abhängig machen.

Wie dumm wir doch sind...

[minister.grasser]

Die Finanzierung ist angemessen (weiß nicht, ob alle anderen überhöhte Zinsen zahlen), hier muss man um jeden Zehntel-Prozentpunkt verhandeln (wer was anderes sagt, kennt sich mit Mathe nicht aus oder hat noch nie Eigentum kreditfinanziert und vermietet )- wobei ich bei der Finanzierung immer so viele Sicherheiten stelle wie möglich - eben um die Zinsen zu drücken.
3% von 400 000 sind 12 000, 3,5% 14 000, der Unterschied ist zwar nicht die Welt, aber jedes Jahr....ich kann mir vom Arbeitseinkommen nicht leicht 2000 abzwacken.....

Das Modell einer kreditfinanzierten Immo ist imho an das momentane Umfeld perfekt angepasst. Allein diese überall kursierenden angeblichen Renditen von 8% halte ich für reine Phantasie, vielleicht in einem fingierten Jahr, wo keine Reparaturen anfallen. Wenn dann mal eine Wasserleitung erneuert werden muss oder die Fassade, gibts sicher sogar extreme Verluste (für die im Reparaturfonds angespart werden kann - was aber wieder die Rendite mindert).
Der Hauptvorteil einer eigengenutzten Immo sind klarerweise der massiv niedrigere Aufwand und Ärger.

[minister.grasser]

Ganz leicht 3,5 % .
In letzter Zeit haben nicht wenige ganz schön geschaut, weil die LVs gleich mal nur die garantierten 2% real rentiert haben und die sogenannte Finanzierungslücke bei Endfälligkeit da ist- was allerdings auch nicht heißt, das die Welt zusammenbricht - muss/kann eben der Rest anschlussfinanziert werden , was bei der geringeren Belastung dann zwar ärgerlich ist, aber de facto nur mehr die Rendite wegknabbert. (während zu Beginn Unvorhergesehenes das ganze Projekt kippen kann.).

[curacanne]

ich habe grad mit einem Bekannten gesprochen, der ist froh , sein mehrfamilienhaus in der umgebung berlins verkauft zu haben. er sagte, den ärger könne er seinen erben nicht zumuten.
iü würde ich bei immobilienbesitz immer daran denken, daß vom staat jederzeit auflagen etc kommen könnten, wie jährliche überprüfung der dichtigkeit von wasserleitungen etc.

[honigbaer]

@ curacanne Klar kommen die Auflagen, Energieausweis ist ja schon da, demnächst regenerative Energie, Legionellenpass, Kanalabgabe für versiegelte Bodenflächen. Beim Verkauf kann dann die Grunderwerbsteuer 8 statt jetzt 5 oder 3,5% sein. Und ob der Erlös dann in 15 oder 20 Jahren noch steuerfrei ist? Mehrwertsteuer auf Mieten könnte leicht mal eingeführt werden. Und dann noch der ganze Ärger, wenn man nicht gerade einen Rechtsanwalt in der Familie hat.

Dem steht halt die Chance auf Inflationsgewinne und steigende Mieten gegenüber, plus vielleicht eine gewisse Kapitalrendite. Wie legt der Bekannte aus Brandenburg denn jetzt seine Mäuse an?

@ Tobias79 minister.grasser hat natürlich Recht, man wird mit Einsatz aller Sicherheiten den besten Zins erzielen, was sich schon bei den Nachkommastellen mit Zinseszins gut rechnet. Vor allem wenn man in Zukunft nochmal was finanzieren will, muss man natürlich die Sicherheiten sparsam einsetzen, aber ohne Offenlegung der Vermögensverhältnisse geht es wohl kaum. Und "ich gebe mein Geld schnell aus und bringe das kurz in Sicherheit" ist natürlich für die ersten 20 oder 50 TEuro praktikabel, wenn zwei Leute ein Leben mit dem Spitzensteuersatz arbeiten, sollte da am Ende natürlich etwas mehr übrig bleiben. (Mal von der Legalität entsprechenden Handelns noch abgesehen.)

Das mit dem "Investitionsentscheidungen nie nie von der Steuer abhängig machen" hört man sehr oft, das müssen nämlich alle Steuerberater sagen, denn sonst kommen die in die Haftung. Ansonsten wird natürlich jeder klar denkende Mensch (auch Zahler des Spitzensteuersatzes) bei jeder Investition steuerliche Erwägungen vornehmen. Wegen 450 Euro im Monat bindet sich bestimmt niemand ein Darlehen von 550 TEuro auf den Rücken. Es geht darum, eine spätere Wertsteigerung steuerfrei zu realisieren und aufgrund der 2% Abschreibung, selbst wenn die Wertsteigerung ausbleibt, im Jahr 6.000 Euro Steuer zu sparen. Das ist eigentlich der ganze Gewinn bei diesem Geschäft, sonst müsste man sich das ganze Kopfweh nicht machen.

Ist ja auch ohne Eigenkapital konstruiert, wenn auch mit einer kleinen Sparrate. 3% oder 5% Rendite auf nicht vorhandenes Kapital ist hier nicht die Frage, sondern wie kann ich einen steuerfreien Ertrag erzielen unter Nutzung des Kapitals der Bank und der steuerlichen Rahmenbedingungen.

Alles unkalkulierbar: Mieteinnahmen, Dividendenrenditen der Aktien, Ausschüttungen der geschlossenen Fonds, Gewinnanteile der Lebensversicherung usw damit kann man natürlich jede längerfristige Investition für dumm erklären. Aber letztlich zahlen die 1% Sparer über 3% Inflation die Zeche, nicht die Investoren.

[honigbaer]

Ganz leicht 3,5 %
OK, die rund 9% p.a., die der DAX durchschnittlich in den letzten 10 Jahren trotz größter Krise aller Zeiten gebracht hat, stehen nur für Aktienanleger bereit.
Aber bei 3,5% Zins steuerlich abzugsfähig bedeuten ja im Fall Spitzensteuersatz nur 1,75% Kapitalkosten. Da genügen notfalls auch 2,4% abzüglich Abgeltungssteuer (= 1,8% Ertrag nach Steuer) und eine Sondertilgung lohnt sich nicht.

[minister.grasser]

OK, die rund 9% p.a., die der DAX durchschnittlich in den letzten 10 Jahren trotz größter Krise aller Zeiten gebracht hat, stehen nur für Aktienanleger bereit.

Bärli, jetzt schmierst du aber (bewusst) Honig um den Mund, nimm mal nicht 2002, sondern 2000 bis heute, hätte man z.B sogar Verluste

De facto haste natürlich recht und man sollte keinesfalls der Panikmache, die allenthalben herrscht, glauben. Die Banken verdienen jedes Mal, wenn herumgeschoben und neu konstruiert wird.
http://diepresse.com/home/wirtschaft/boerse/meingeld/kredite…

In manchen Fällen, vor allem mit den LVs ist aber wirklich ordentlich in die Hosen gegangen. Ich würde also nur einen Tilgungsträger wählen, wo ich selbst gewisse Kontrolle habe, was reinkommt und nicht irgendein vorgefertigtes Produkt.

Und das Problem mit der Abgeltungssteuer steht bei Aktien in D leider gerade bei solchen Modellen herb im Raum, oder?

Wie ich schon sagte, traue ich mir auch zu, die 2-3%/anno zu machen und ne Sondertilgung kommt deshalb momentan nicht in Frage - falls die Zinsen aber wieder steigen (was ich nicht glaube), brauche ich, weil ich flexibel finanziert habe, aber das Recht zur Sondertilgung.

Wenn Tobias einen auf insolvent macht, hat er natürlich den Vorteil, wenn nicht alles verpfändet ist, wie groß dieser Vorteil dann tatsächlich ist, habe ich zum Glück noch nicht ausprobiert...

[honigbaer]

Ich gebe zu, dass ich gerne ein Bisschen Propaganda für die Aktienanlage mache. In anderen EU Ländern und mit Bankaktien hätte man im gleichen Zeitraum ganz schön auf die Nase fallen können. Und der DAX Anstieg von 3.000 auf 7.000 lässt sich natürlich nicht auf 20.000 in 10 Jahren hochrechnen. Wobei man mit soliden Industriefirmen auch deutlich mehr gewinnen konnte, aber das ist ja auch nicht Thema hier in diesem Thread. (Dass am Aktienmarkt gerade die 7 mageren Jahre zu Ende gehen und die 7 fetten kommen, schreibe ich hier nur in Klammern.)

Steuerlich ist alles mit der Abgeltungssteuer massiv eingeschränkt, bei den Renten- / Lebensversicherungen gibt es auch nur noch den halben Steuersatz bei Auszahlung, außer bei echter Rürup-Verrentung, klar denkt dann mancher Inflationsgewinn mit Beton oder Gold ist der einzige Ausweg.

Die LVs als Tilgungsmodell haben vielfach keine Gewinne gebracht, aber bei seinerzeit 4% steuerfreiem Garantiezins kommen da doch noch viele mit einem blauen Auge davon. Für die Zukunft ist das LV Modell allerdings tot. Geschlossene Fonds aus verschiedenen Bereichen dürften noch deutlich riskanter sein als die Fremdwährungs- und LV-Tilgungsträger. Und generell sind diese Modelle vor allem für die Finanzwirtschaft lukrativ, weil man Finanzierung und Sparprodukt verkauft, also 2x verdient und obendrein noch das Darlehen mit der Zeit durch das Sparprodukt (oder LV) quasi doppelt besichert wird.

[Halli-Galli]

Der Thread zeigt sehr schoen die aktuelle Lage am Immobilienmarkt.
Aus den Gruenden "ich brauche eine Bleibe zum Wohnen", "ich investiere aufgrund der Rendite" oder " ich habe das Geld und lege es jetzt in einer Immobilie an" wird hier nicht gekauft.
Hier will man sich erstmal verschulden, damit man dann kuenftige Steuern sparen kann. Irgendwie nicht nachvollziehbar und der Klassiker! War / ist es nicht auch in USA und Spanien genau so? Man kaufte und baute Immos ohne eigenes Geld, ohne den Wunsch etwas fuer sich selbst zu haben sondern nur aufgrund Wertsteigerungsannahme und Steuerersparnis? In der Hoffnung schon einen Mieter finden zu werden?
Verdienen werden dabei nur die ueblichen Verdaechtigen: Banken, Berater und der Staat!

[N.Y.]

Im Moment kaufen nur Lemminge Immobilien, Herzlich Willkommen in der großen Gemeinschaft im Hamsterrad!

[honigbaer]

Einerseits zugestimmt, die 0% Eigenkapitalvariante hat einen gewissen Horrorfaktor. Und Kalkulationen auf Basis der Kaltmiete, als sei diese auf Dauer ohne Investitionen zu halten, sind natürlich Milchmädchenrechnungen. Und tatsächlich werden derzeit viele Käufe nur zu Spekulationszwecken getätigt, aber das betrifft wohl eher die Eigenheime, als MFH und Wohn-/ Geschäftseinheiten.

Andererseits sind die Bedingungen in Deutschland doch anders. Die Subprimekrise wurde durch kurzfristige Eigenheimfianzierungen von Geringverdienern zur Eigennutzung oder Wertspekulation ausgelöst. Die hier angedachte Investition Gutverdienender in ein Mietobjekt mit langfristiger Finanzierung ist da anders zu sehen. Auch kann ja in Deutschland nicht von einem aktuellen Bauboom die Rede sein, der ein Überangebot an Eigenheimen generieren würde. Vielmehr treffen in Deutschland die tiefen Zinsen im Nachgang zur Krise auf einen Markt mit verunsicherten Investoren und erschwerter Finanzierung für gewerbliche Anbieter und Objekte.

Auch ohne Steuersparmodell bei 50% Eigenkapitaleinsatz wäre bei den zitierten Anfangsrenditen von 8% und 3,5% Fremdkapitalzins eine Eigenkapitalrendite von 12,5% möglich, so dass jährliche Instandhaltungen und Erneuerungsinvestitionen in Höhe von 6,25% der Anschaffungskosten tragbar und steuerlich wirksam wären. Außerdem werden die Investoren eine gehörige Portion Eigenleistung allein schon in Form der Verwaltung des Objekts erbringen, wieso sollte sich das nicht auch in einem materiellen Erfolg niederschlagen? Ein professioneller Immobilienanbieter zum Vegleich muss dies ja von bezahltem Personal erledigen lassen.

[Bulli1929]

http://www.flex-fonds.de/dokumente/produkte/af3/AF3_Prospekt…

@Steiner76, hast du das Kapitel "Risiken" gelesen?

Gruß, Bulli

[honigbaer]

Selbst wenn da etwas besonders erhellendes drinsteht, bei einem geschlossenen Fonds, der seine Investitionen überwiegend erst in 5-10 Jahren vornimmt, ist jedem klar, dass die Ergebnisse dieser Investitionen nur mit sehr sehr großer Unsichertheit vorherzusagen sind.

Wenn man aus der Immobilie schon einen monatlichen Überschuss hat, wieso muss man ihn dann wieder zwanghaft in so einen unflexiblen Tilgungsträger investieren? Das wird sich halt die Bank wünschen, weil sich auf diese Weise indirekt eine zusätzliche Sicherung ihres Darlehens ergibt, weil das Geld dann nicht anderweitig ver(sch)wendet wird und nebenbei noch Provision verdient werden kann. Dem Kunden gaukelt so ein 300 Seiten Prospekt eine Planbarkeit und Berechenbarkeit vor, die er mit normaler Anlage in Aktien und Anleihen vermutlich in ähnlicher Weise (nicht) hätte.

[Bulli1929]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.559.513 von honigbaer am 01.09.12 15:45:21

Ja, kein Mensch würde freiwillig in so ein Vehikel Geld investieren. Deshalb sollte man es auch nicht als Tilgungsfräger benutzen.

Gruß, Bulli

[nickelich]

Unter Einbeziehung der Ausgaben für Makler, Notar und Grunderwerbssteuer sollte auch ein hinreichend saniertes Objekt maximal das 15-fache der Nettojahreskaltmiete kosten.

Ich hörte kürzlich von einer Faustregel: alle 20 Jahre steckt man die Hälfte des Baupreises (ohne den Preis fürs Grundstück) in die Sanierung der vermieteten Immobilie.

Bei 1% Tilgung und Festschreibung des Zinses auf 10 Jahre würden dann nach Ablauf 90% zur Revinanzierung anstehen. Ob dann der Sollzins bei 6%, 10% oder 15% steht, weiß niemand vorherzusagen.

Für so eine alte Hütte wäre eine Abschreibung auf 10 Jahre sinnvoll, entweder durch Anpassung des Tilgungssatzes oder des eingesetzten Eigenkapitalanteils.

[minister.grasser]

Man kann den Immomarkt bei 5% Hypothekarzinsen nicht mit einem bei 3% und darunter vergleichen. Es ist wesentlich leichter geworden, mehr Kapital einzusetzen und die Relationen haben sich verschoben, sprich, die Rendite fällt generell entsprechend rapide.

Zu Renovierungen werden ja gewöhnlich Rücklagen gebildet, die allerdings in der Praxis nicht ausreichen, auch die Baukosten sind ja explodiert, vor allem, wenn man den Weg geht, dass man von 100 km Entfernung irgendeiner Baufirma den Auftrag gibt, irgend etwas zu reparieren - obwohl die Deutschen vielleicht zuverlässiger sind als sonstwo. Ich glaube auch, dass nach Abzug aller dieser Renovierungskosten niemals eine Rendite von 5% oder mehr rausschaut...nicht mal 3%.

Allerdings glaube ich schon, dass in D schön langsam mal die Gehälter nach oben angepasst werden müssen, und wenns nur 3% im Jahr sind, und dann schaut die Kreditschuld in 15 Jahren schon anders aus - nämlich relativ winzig. Das ist eigentlich schon in den letzten 5 Jahren so gelaufen. Mieten und Wert hoch, Kredit wird relativ kleiner und Kreditkosten runter.
Wie ich schon oft heir geschrieben habe, darf man nicht übersehen, dass es allerdings neben anderen Dingen die anziehenden Kreditkosten waren, die den Immomarkt in den USA zum Einsturz brachten.

Zum Modell Tilgungsträger glaube ich, dass es in D wegen der Abgeltungssteuer mehr oder weniger tot ist. Jetzt musst du als Anleger nicht nur die Kreditzinsen reinbringen, sondern auch noch die 25% - viel Spaß. Und allgemein - wer aus dem Versagen der Lebensversicherungen und anderer intransparenter Produkte (wozu auch viele der hier oft angesprochenen Immofonds zu rechnen sind) noch nicht gelernt hat, dass das einzige , was garantiert ist, die Gehälter der Bank- und Fondsmanager sind - in guten wie auch in schlechten Zeiten, dem ist nicht zu helfen.

[bernieschach]

Ich würde mir keine Immos zum Vermieten langfristig kaufen.Wenn ich alleine an den Ökofaschismus denke,der in diesem Land herrscht.Da das Klimaproblem immer dringlicher wird,kommt zwangsläufig auch der Dämmzwang.Wenn ich daran denke,dass z.B. in den USA Styroporfassaden schon lange verboten sind und dann sehe,dass sich der deutsche Michel den Mist noch immer voller Begeisterung an die Aussenwand klebt,vergeht mir die Laune.
Dazu kommt noch,dass Deutschland auf lange Sicht Einwohner verlieren wird,wenn es nicht zu erheblicher Zuwanderung kommt.Und dazu kommt es nur,wenn die Konjunktur gut läuft und Arbeitsplätze entstehen.Letztlich wettet man auch darauf,dass die Haushaltsgrössen weiterhin kleiner werden,ein Trend der sich in wirtschaftlich schwierigen Zeiten nicht unbedingt fortsetzen wird.
Ein weiterer Grund ist,dass ältere Menschen an ihre Wohnung andere Ansprüche haben werden,was eher Neubau bevorzugt.
Auch das Energiethema spricht für Neubau.Ich verbringe den Sommer dieses Jahr in der Nähe von Heidelberg,und hier wird derzeit mit der Bahnstadt das weltgrösste Neubauviertel im Passivhausstandard gebaut.

[schlier]

@ all
Hi,
der Unterhalt und vorallem die Kosten der organisation einer Immobilie sind nicht zu unterschätzen.
Ich bin nun seit ca. 10 jahren in dem bereich tätig und die wenigsten investoren schaffen aus reiner mietrendite nachhaltig über 5% netto aufs eingesetzte Kapital.
Allerdings kann man mit einem guten management und steigen laufenden instandhaltungen die kosten drastisch senken und die rednite erheblich steigern.
Ich habe inzwischen bei ca. 100 mietseinheiten im bestand keinen mietschuldner mehr und auch leerstand nur bei umzug max 1-2 monate. Und das im Osten bei guten mieten. ich arbeite eben mit eigenen mitarbeitern bei der vermietung und wir pflegen unsere objekte sehr regelmäßig. Wenn man kleinere reparaturen stetig ausführ fallen größere nur sehr selten an.
Insofern kann mit einem guten managemnet eine immobilie eine sehr lohnenswerte anlage sein, auch bzgl der wertsteigerung.
Allerdings fallen die meisten Privatanleger, die die immobilie als reine anlage wie einen fonds oder ööhnliches sehen auf die nase, da sie eben nicht das glück haben eine der wenigen guten assetmanagement firmen zu erwischen.
Aber die fasutregel 50 % kp alle 20 Jahre ist unsinn wenn man jedes jahr die anfallenden kleinigkeite erledigt. dann hast du jedes Jahr vielleicht 0,5% vvom KP und größeres fällt kaum an.
Grüße

[steiner76]

hello again...und danke für eure rege teilnahme an meinen "problemen";-) ich war nochmals zur besichtigung und habe den markt in mülheim gescannt....insgesamt nehme ich, auch wegen euren wertvollen meinungen und tipps, immer mehr abstand vom objekt. leider geht es mir damit nur bedingt besser, weil man natürlich immer die hoffnung hat, einen wichtigen baustein schon mal "im kasten" zu habe. ich mein, für irgendwas muss man sich ja mal entscheiden, wenn man zu potte kommen will...:-0 aber deshalb will ich natürlich keine dumme entscheidung treffen...nur: irgendwie ist überall ein haken, oder?

[sausebraus2000]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.560.951 von steiner76 am 02.09.12 17:30:26

Wie ist der Stand mit dem wohnen im abbezahlten Eigenheim? Das hätte in meinen Augen höchste Priorität als sich ums das Steuern sparen und um Wohnraum für Andere zu kümmern.

Auf jeden Fall packt man sich (auch als Zahnarzt) mit 500.000 € voll finanzierten "Steuersparmodell" eine ganz schöne Bürde auf. Wie lange kann man überhaupt die Arbeit ausüben? Wann zittern die Hände? Wer kauft mir im Notfall das Objekt in ]Mühlheimab?

Und dies nur wegen 3-5 % "Rendite".......

Hätte ich das Problem würde ich mir eine Ferienwohnung z. B. Ostsee mit "Blick" kaufen. Meinetwegen auch zu 50 % Darlehn. Wird dies dann von der dort ansässigen Agentur ordentlich vermietet bleibt einem trotzdem die Möglichkeit dort - wenn es einem mal so ist- selbst zu urlauben

500.000 € sind ca. 1.000.000 DM - Die Gier sollte geringer als die Vernunft sein!

Bei der Zahnarzt-Party über (s)ein Haus im "Mühlheim" zu sprechen dürfte vermutlich nicht das Ego steigern.....

[N.Y.]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.560.951 von steiner76 am 02.09.12 17:30:26

"für irgendwas muss man sich ja mal entscheiden, wenn man zu potte kommen will."
Sparquote 0 ist ein absolutes NO-GO, entweder zu hohe Ausgaben oder zu geringes Einkommen, wahrscheinlich beides, mit genug cash in der Täsch werden vernünftige Chancen auftauchen.

[minister.grasser]

Finde ich schade, dass jetzt wegen so einem Forum hier Leute potentiell gute Projekte (obwohl das nicht zu beurteilen ist) fallen lassen.
Ich finde deine Einschätzung, dass man mit so ner Bude ein Vermögen machen kann, prinzipiell richtig.

Mach mal eine Checkliste und schaue, was Probleme machen könnte.

Wie gesagt, zur Verwaltung des Objektes haste noch nix gesagt, ob du dich da fit fühlst etc.

[honigbaer]

Ach wo, nur um zu hören, "ja, mach es" wurde der Thread nicht eröffnet.
Wir haben Pro und Kontra abgewogen, und sogar die Polemik gegen steuersparende Zahnärzte hielt sich in Grenzen.

Wie kommt man zu einer Entscheidung, vielleicht haben wir das Konzept gut analysiert, aber die Frage, ob man es machen soll ist eine persönliche. Es scheint ja ein Bisschen so zu sein, man hat das Thema Sparen und Vorsorge immer vertagt und jetzt wäre es eigentlich schon Zeit für einen großen Wurf. Je nach Einkommen und für zwei Personen ist das auch nicht extrem überdimensioniert. Aber es ist natürlich etwas einseitig und als Vertriebskonstrukt der Banken und Berater daher und mangels umfassender Erfahrung mit den verschiedenen Anlagekategorien, die zur Vermögensbildung in Betracht kommen, ist die Beurteilung etwas blauäugig. Blauäugig ist vielleicht übertrieben, aber das Gesamtempfinden, das Ideale zu tun stellt sich nicht so richtig ein.

Vielleicht wäre es besser, erstmal etwas Kapital zu sparen und andere Anlagemöglichkeiten auszuprobieren. (Aktien bis geschlossene Fonds.) Dazu kann ja auch ein vergleichbares Projekt in kleinere Dimension mit Vollfinanzierung gehören. Nach 5 Jahren sieht man dann schon, wie der Hase läuft und hat sich alle Möglichkeiten offen gehalten.

Wenn man dazu sowieso keine Lust hat, dann ist vielleicht der große Wurf das Richtige und kann dann mit einem anderen Objekt oder anderem Fianzierungsgrad realisiert werden.

[curacanne]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.558.283 von honigbaer am 31.08.12 21:39:49

Wie legt der Bekannte aus Brandenburg denn jetzt seine Mäuse an?weiß ich leider nichtht

[steiner76]

hallo zusammen,
also ich fühle mich hier keinesfalls in eine Richtung gedrängt, weder positiv noch negativ. mir hat sehr vieles sehr geholfen. die analyse jetzt "einen großen surf" machen zu wollen ist sicher richtig - aber: wer will das nicht? warum ich abstand nehme hat auch nicht den Grund in der Verwaltung (da werde ich mich sicher böse überraschen lassen, aber erst einmal schockt mich das nicht und ich kann ein paar stunden/woche dafür aufbringen.), sondern die Einschätzung in der Lage keinen Wertzuwachs generieren zu können gepaart mit einer niedrigen mietrendite. es erscheint mir, als müsse das haus Angesicht des Risikos durch die Lage einfach günstiger sein.

zu der zahnarzt-nummer: danke, dass ihr euch die Sprüche gespart habt, aber glaubt mir (und das soll jetzt kein Mitleid er-, noch neue Diskussionen anregen): mit einer werbeagentur verdient sich leichter + schneller das geld. leider ist ist heute so, dass man als Zahnarzt besonders schnell reich wird, wenn man besonders schnell besonders viele Patienten nach kassenleistung behandelt. nimmt man seinen beruf und seine Verantwortung ernst, würde sich - rein aus verdientgründen - kein klar denkender für den zahnarztberuf entscheiden, sondern lieber Kaufmann, Anwalt oder eben Werber werden;-) und zum "Ego" - wer noch den vw aus studententagen fährt ist da glaube ich über jeden Zweifel erhaben;-))

es grüßt und dankt
steiner 76
mit vielen Eingebungen nur noch keiner Lösung

[Bulli1929]

Jetzt wäre m.E. der geeignete Zeitpunkt, sich zurückzulehnen und erstmal über den Aufbau der Finanzierung nachzudenken.
Du wärst sicher nicht der Erste, bei dem das Versagen des Tilgungsträgers sämtliche Annahmen über den Haufen wirft und zum Hauptrisiko wird.
Schaden tut es auf jeden Fall nicht, einen gut durchdachten Finanzierungsplan zu haben, bevor man sich in der Kaufeuphorie befindet.

Gruß, Bulli

[Tobias79]

Ich stimme zu, wenn es jemand hauptberuflich macht oder es um eine eigene Immobilie geht - denn dann lebt er auch von diesen Einsparungen.

Ich stimme nicht zu, wenn jemand EINE MFH-Anlage erwirbt und dies mal so nebenbei abwickeln will... In diesem Fall sind eben ganz andere Dinge entscheidend... Lieber eine um 0,1 oder 0,2% teurere Finanzierung ohne Zusatzsicherheiten, die keinen Ärger macht als eine billige Finanzierung, die einen von der eigentlichen Arbeit abhält...

[Halli-Galli]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.563.131 von steiner76 am 03.09.12 14:43:26

Gibt es eigentlich ein UpDate zu dem Haus bzw. Projekt? Ist es uwischenzeitlich verkauft? Teurer oder billiger? Oder noch im Angebot?

[Halli-Galli]

Gibt es denn einen neuen Stauts zu diesem Projekt bzw. Haus?
Es war ja eine Thyssen Wohnung - heutige Meldung könnte auch darauf abstrahlen:
http://www.wallstreet-online.de/nachricht/5093792-thyssenkru…

[CX7]

Zitat von steiner76: liebes forum,
ich grabe mich zwar schon eine weile in das Thema ein, wäre aber dankbar für eure, erfahrenere Einschätzung der folgenden Anlage in Form eines Mehrfamilienhauses. Hier die Fakten:

kp incl. nk: ca. 550.000 €

mieteinnahmen: 29.000 €/anno, verteilt auf 6 fast gleichgroße Wohnungen mit langjähriger, sehr gute mieterschaft (wirklich alles tippitoppi). Rendite also normal, dafür aber auf die nächsten Jahre sichere mieterschaft und guter zustand des Hauses und der ganzen anläge.

baujahr: 58, neue dämmung, neue Heizung, energiepass,

standort: mülheim, eines von 7 Häusern einer ehemaligen thyssen Krupp anlage. nur eines von 2 Häusern, welches gesmat verkauft wurde - das andere ist bereits verkauft. insgesamt haben 20% der bisherigen Mieter ihre Wohnung gekauft.

finanzierung: 3,2 % zinsen + 1%tilgung, auf 15 Jahre,

steuerersparnis, afa etc. eingerechnet haben wir (bei vollvermietung): 450€/monat plus.
diese summe stocken wir auf 1.000 € auf und legen sie in immobilienfons (anspar flexfonds 3) an.
bei 5% Rendite, moderat steigend, könnten wir mit der erwirtschafteten summe das haus nach 15 Jahren fast abbezahlen (noch ca. 80.000 € offen).

so der plan...;-)) die frage ist, wie die Lage, Wertentwicklung, alter das hause zu bewerten ist. ich würde da eher nicht mit einer Wertsteigerung rechnen. was ich mich immer nur frage, wenn Immobilien "verrissen" werden: wo sonst habe ich direkt einen Überschuss pro Monat, den ich wieder anlegen kann? genau darin liegt doch die clevere Idee für einen effektiven vermögensaufbau, oder? habe ich etwas übersehen?


ich wäre euch für eure Meinung wirklich sehr, sehr dankbar und hoffe, ich habe alles richtig und vollständig dargestellt.
beste grüße!

Steiner!Hier mal eine von meinen Anlagen 9 ETW je 79 qm Nettokaltmiete 48450 p.a. KP von Bank 450k.Wenn dann noch jemand sagt das wäre nicht interessant,na ich weiß ja nicht.

[immerklein]

Muelheim saarn ist der einzig akzeptable Standort, das nur 20% der Mieter gekauft haben zeigt das die Lage wenn ueberhaupt nur Durchschnitt ist. Falls die restlichen Wohnungen noch nicht nach mind. 6 Monaten seit Verkaufsbeginn weg sind - Finger weg!
Einzig interessante Lagen im Kohlenpott : Essen Kettwig,Ruettenscheid,Bredeney und Dortmund Kreuzviertel sowie zuletzt MH-Saarn.Beim Rest nur Stress bei jedem Mieterwechsel und Maximalmiete 6.-€/m2.

[insider85]

langfristig kannste den kohlenpott in die tonne kloppen, zuviel assigesindel was sich da immermehr breit macht.

[immerklein]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.334.325 von insider85 am 30.03.13 16:34:09

Das hast Du ueberall,auch in M. Daher nur nach Lageanalyse kaufen. Frohes Osterfest @ alle.

[Saratow]

Da lobe ich mir den Osten.
Hier geht nicht nur die Sonne auf, sondern speziell in Dresden und Leipzig entwickelt sich die Nachfrage prächtig.
Problem ist, dass man in den genannten Städten als Investor für ein MfH kaum noch sogenannte Zehnprozenter vorfindet.
In kleineren (und feineren) sächsischen Städten sieht das aber noch anders aus. Hier lacht das Investorenherz und kommt zum Zuge, zumindest bisweilen.
Ja und die Mieterschaft ist i.d.R. bei weitem (noch)nicht so verdorben, wie im Kohlepott... ;-)

[immerklein]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.348.253 von Saratow am 02.04.13 19:11:45

Habe mir vergangenes Jahr auch mal für 10 Tage Dresden angesehen und wollte dort investieren. Da alle geprüften Angebote nicht wirklich interessant waren bin ich mal im Umland gewesen, Meissen, Hellerau etc.. Da ich lageorientiert kaufe ergab sich auch da nichts prächtiges, eher der Eindruck das im Umland der Schrumpfungsprozess noch lange nicht abgeschlossen ist. Außerdem sind die Mieter abseits der Hotspots im Osten derart verwöhnt das man nur staunen kann. Hatte vor einiger Zeit eine Wohnung in sehr gefragter Lage in Düsseldorf an eine Frau aus Weimar vermietet. Sie rief mich dann im August an und meinte ich solle für Rolläden an der Südseite sorgen, denn wenn sie auszieht würde ich sowieso Schwierigkeiten haben die Wohnung erneut zu vermieten....Und das bei gefühlt 100 Interessenten für die im Dezember zu vermietende Nachbarwohnung eine Etage höher bei einer Kaltmiete von 9,80 €/m².
Übrigens ist die Mieterschaft im " Kohlepott " garnicht so verdorben,wenn man in die richtigen Ecken investiert. Wer jedoch nur auf die Rendite achtet ( zehnfach !! ) läuft Gefahr, sein Objekt schnell in den Listen der Zwangsversteigerungsobjekte zu finden. Habe schon viele dumme Leute gesprochen die glaubten in der Randlage ein Schnäppchen gemacht zu haben und mit der ständigen Neuvermietung und dem Leerstand schnell am Ende waren. Darum sind 98% der Versteigerungsobjekte in Schrottlagen . Wer alles richtig macht wählt nur nach Lage aus, hat zum Garten die S/W - Seite und einige Jahre Geduld das Objekt zu pushen.
Ansonsten hat sich die Fragestellung des Threats ja erledigt, da das in Rede stehende Objekt wohl doch uninteressant war.

[Saratow]

Zugegeben, Du formulierst nicht nur köstlich, sondern an Deiner Argumentation ist viel Wahres dran. Dass Du Dich dabei "immerklein" nennst, unterstreicht neben Deinem hohen Sachverstand ein erhebliches Maß an Bescheidenheit - "immergroß" wäre zweifelsfrei zutreffender... ;-)
Aber zur Sache:
Seit der Wende vermieten wir in Pirna und Dippoldiswalde hauptsächlich Wohnungen. Wohnen und Essen sind schließlich (neben der Liebe) die Grundbedürfnisse der Menschen. Unter dem Strich haben wir damit gute Erfahrungen gemacht. Richtig reich wird man freilich nicht, aber man kann sich über Wasser halten ohne nebenher noch (zu) viel arbeiten zu müssen. Mietzins bedeutet ja nichts Anderes als "Zins". So gesehen, kommt es also neben der Lage, der Nachhaltigkeit der zu erzielenden Erträge, etc. unter dem Strich immer auf den "effektiven Jahreszinssatz" an, jedenfalls ist selbiger für unsere Familie das ausschlaggebende Kriterium.
Was nützt mir ein zu vermietendes MfH in herrlicher Lage in München oder halt in Düsseldorf, wenn mir das Objekt ob des enormen (um nicht zu sagen unverschämten) Kaufpreises, nur eine Rendite von max. 4 Prozent abwirft ?
Was nützt mir die "Lebens - und Wohnqualität" irgendwelcher Mieterklientel, wenn ich als Investor daran nur mit drei Prozent Rendite partizipiere ?
Oder mal anders gefragt: Sind Dir für die gleiche Investitionshöhe tausend Euro aus München lieber wie dreitausend aus Dippoldiswalde ?
Rechne das mal auf zwanzig, dreißig Jahre hoch.
Klar ist das Gebäude in München zig Mal mehr Wert, erst recht in vielen Jahren. Aber ich lebe heute. Was will ich mit einer Million in dreißig Jahren ? Dann brauche ich sie nicht mehr.
Und: In Düsseldorf miete ich selbst seit drei Jahren eine Wohnung für meinen Sohn zu Studienzwecken. Für 74 qm zahle ich auf der Grafenberger Allee 400 Euro kalt, dies entspricht 5,40 Euro/qm. Die gute Vermieterin war damals froh, als ich zusagte, denn die Straßenbahn vor dem Haus und die Abgase nerven schon ziemlich (gegenüber sind Food, Metro und Mediamarkt).
Deshalb hat Deine ostdeutsche Mieterin absolut Recht, wenn sie bei Deiner Wuchermiete (bitte nicht falsch verstehen, ist nicht böse gemeint)von 9,80 €/qm wenigstens Rollläden (mit drei l)einfordert.
Wir haben von unseren Mietern nie die Maximalmiete verlangt, bei Weitem nicht. Statt Maximalmiete freuten wir uns über Minimalfluktuation, getreu dem Motto "Leben und Leben lassen", denn zufriedene und treue Mieter sind auch viel Wert. Dennoch kamen wir im Schnitt stets auf die beschworenen und gepriesenen zehn Prozent.
Was will ich also in Düsseldorf, wo ich mir umgeben von Autoqualm und Lärm beim Spazieren in Anbetracht des internationalen Publikums manchmal vorkomme, als wäre ich in Istanbul. So etwas kann mir in Dippoldiswalde nicht passieren. Dabei bin ich fürwahr und belegbar kein Nationalist, aber wie ich denken immer mehr Rentner und genießen den Lebensabend lieber im Osten der Republik.

[immerklein]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.355.541 von Saratow am 03.04.13 17:09:32

Ja ich gebe Dir Recht mit den teilweise verlangten Wuchermieten. Die Lage ist an der Grafenberger Allee schon sehr schwierig, vor allem wenn der Balkon noch zur Straße zeigt. Dennoch sind 9,80 €/m² marktgerecht wenn die Nachfrage dies belegt und die übrigen Mieter schon seit Jahren dort für 9,20 €/m² wohnen. Die genannte Mieterin hat dies auch erkannt und ist mittlerweile schon zufrieden ( glaube ich ). Eine Boomtown kommt jedoch ohne den Zuzug von ausländischen Fachkräften nicht herum, dafür liegen vielleicht in Dippoldiswalde und Pirna diese Potentiale unentdeckt am Harz 4 - Tropf. Offenbar musstest Du ja auch Deinen Sohn in die Fremde schicken, damit er was anständiges lernt. Fakt ist auch, das es derzeit hier keine sinnvollen Invests in MFH gibt. Das ist jedoch von mir bereits erledigt worden, bevor jeder begonnen hat dem fahrenden Zug hinterher zu laufen, nur weil er dabei sein will diese sensationellen Zinsen zu nutzen. Daher auch meine Tour in den Osten, wobei ich von Herzen sagen muß das die von Dir genannten Orte mir sehr gefallen haben. Der Freizeitwert war enorm, das Wetter gefühlt viel besser als hier und die angetroffenen Menschen in meiner Generation und jünger ( 69er ) sehr angenehm und weltoffen. Dann gab es aber noch die , ich nenne sie " Ex-DDR-ler ", die eine gepflegte Abneigung gegen " Wessis" haben. Wenn ich die dann als Mieter hätte,- Prost ! Daher kam für mich das Umland nicht in Frage, und DD erlebt wie alle übrigen Hotspots einen echten Goldrausch, der gegen allen rationalen Verstand ist. Natürlich gibt es auch hier Kreaturen, die im Osten Ds lebenden Menschen als faul und parasitär empfinden, aber sind das nicht A...löcher ? Ich jedenfalls bin gerne dort würde mich über weniger Vorurteile freuen..

[Saratow]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.357.543 von immerklein am 03.04.13 20:43:05

Es stimmt soweit alles, was Du sagst und es ist sehr schön, dass Du Dir den Blick nicht durch Engstirnigkeit verbaut hast.
Mein Sohn studiert deshalb in Düsseldorf, da es in Sachsen keine 2. Tischtennis Bundesliga gibt. Am Staufenplatz in Düsseldorf ist ja das deutsche TT - Trainingszentrum. Dort hat mal ein Trainer zu meinem Sohn gesagt: "Mir könntest Du 1 Mill. geben, ich würde nie in Dippoldiswalde wohnen wollen". Später stellte sich heraus, dass dieser Trainer noch nicht einmal in Sachsen war. Soviel zum Thema Vorurteile, die gibt es überall.
Ansonsten sind aber hier vereinzelt schon einige "Wessi" Investoren vor Ort eingestiegen und wie ich es mitbekommen habe, mit ihrer Anlage sehr zufrieden, Ausnahmen bestätigen die Regel.
Sogar Österreicher, Italiener und auch Russen haben hier schon in MFH´s investiert. Das Umfeld und der Preis stimmen, in Dresden ist man in 20 min..
Das Haus in der Grafenberger Allee 340 in Düsseldorf hat gar keinen Balkon, vielleicht auch deshalb der moderate Mietpreis. Obwohl wir hier ca. 10 Wohnungen vermieten, ist es für mich auch interessant, die Gegenseite als Mieter zu kennen und sich in die Lage hinein zu versetzen.
Zu Deiner Andeutung mit den "Harz´ern" : Vor vierzehn Jahren hat ein Investor aus Bayern in bester Lage von Dippoldiswalde für ca. 2 Mill. Euro ein Bürogebäude mit 1200 qm Fläche extra für die Bundesagentur für Arbeit gebaut und dann per Zehnjahresvertrag an diese vermietet. 7 Euro/qm entsprach 100 T Euro Mieteinnahme per anno. Was damals niemand für möglich gehalten hat, ist eingetreten: Sogar die Arbeitslosen wurden hier immer weniger. Die Agentur musste radikal abmieten und der Bayer ging pleite. Das Objekt in die ZV. Verkehrswert ca. 800 T, beim dritten Termin ging es Anfang letzten Jahres für 200 T raus. Drei mal darfst Du raten, wer zugeschlagen hat.
Inzwischen habe ich es zu wesentlich niedrigeren Preisen wieder voll vermietet. Eine Etage noch an die Agentur, den Rest an Ärzte. Jeden Morgen bete ich zu Gott: "Herr, lass Leute ihre Existenz verlieren und arbeitslos werden, damit die Agentur nicht noch ganz auszieht. Herr, bitte lass die Menschen krank werden, damit die Ärzte Kundschaft haben und mir die Miete weiter bezahlen".
Für mich als gelernten DDR - Bürger Bj. 61, ist das nicht gerade eine humane Denkweise. Nein, es ist brutaler (und eigentlich ekeliger) Kapitalismus.
Lenin, oder war es Marx, hatte mit seinem Zitat recht: (sinngemäß) "Der Kapitalist in seiner Profitgier wird Dir auch noch den Strick verkaufen, mit dem Du ihn aufhängen willst, wenn er nur daran genug verdient".
Übrigens: Das von mir beschriebene Objekt erwirtschaftet jetzt nachhaltig knapp 60 T Euro per anno. Für 600 T kann ich es Dir als realen "Tenbagger" anbieten...

[durran]

Alsoich hatte vor etwa mehr als 2 Jahreneine Wohnanlage gekauft mit 9 Wohnungen. Voll vermietet, Baujahr 1988 DDR, Plattenbausubstanz.

erster Käufer nach der Wende war ein Wessi, der den Boom auch bezahlt hat(350k €). Er hat dann noch investiert in Heizung, Abwasser, elektirk usw.

die Lage ist zwar nicht so doll, aber die Mieter wohnen seit Erstbezug meist drin, Alle wohnungen Balkon, Garten, Südlage.
alles tiptop.

NME beträgt etwa 26000€ p.a.

Kaufpreis war damals 60 000€ direkt von der Bank. Der Wessi hatte sich übernommen. Finanziert wurden 40 000 für 6 Jahre. Wer nun denkt man hätte mit so einer immobilie einen haufen Geld über der täuscht sich gewaltig.

Rechnerisch ja. Praktisch nein.

Heizöltank vollmachen 10 000 Euro weg.
Heizungsanierung nach 15 Jahren 4000€ weg

Neue Fenster, Wohnung renovieren, neue Haustür - wenn man das aus dem laufenden bezahlt bleibt erstmal nicht viel über.
Und es gibt immer etwas zu tun.

Arbeitstechnisch geht es, macht also nicht sonderlich viel arbeit.

Also mit einer Finanzierung die mit der Miete aufgeht kann man keinen Gewinn erwirtschaften.

Für mich soll es die Rente sein. Nicht mehr und nicht weniger.
In 25 Jahren muss alles bezahlt sein, alles renoviert sein und
dann nehme ich auch alles raus.

100 werde ich nicht. Auf dem papier hört sich alles gut an, praktisch ist es dann nicht so doll, meistens.

Was ich machen möchteist, das ich noch das Dachgeschoß ausbauen werde
und noch 3 wohnungen fertig mache. Das allerdings dann fremdfinanzier wenn das Haus bezahlt ist in 3,5 Jahren.


Wenn ich sehe das manche Leute für solche Häuser 3-400 000€ zahlen wird mir Angst. sicherlich ist die Miete mit 4,50/qm nicht so hoch, dafür das Haus aber voll.

Das soll allerdings nur mal als Vergleich dienen.

Mittlerweile findet man sogar auch neue Mieter, die wohnungen haben guten Schnitt mit Fenster in Bad und Küche usw. Der osten bietet unglaubliche chancen. Für den Wessi, der noch nie hier war natürlich nicht.

[insider85]

wer heizt denn heutzutage noch mit heizöl?
Würde schnellstens auf Erdgas, oder noch besser Holzpellets, umsteigen.

[insider85]

hier noch nen Nachtrag zum Thema Preise:

[durran]

Hin und her macht Taschen leer.
Warum soll ich eine moderne und funktionierende Heizung austauschen?

Die Baufachleute der DDR waren nicht dumm. Das Haus entspricht selbst ohne Fassadendämmung den modernen und heutigen Wärmewerten.
Neue Fenster bringen zusätzlich noch etwas.
Und ganz ehrlich, ich brauche 6-7000 Liter Heizöl mit warmwasserbereitung für 9 Mieparteien.
Das geht absolut in Ordnung und viel mehr spart man mit Gas und Pellets auch nicht.

Gasanschluss ist nicht vorhanden, würde aber etwa 4000€ kosten + neue Heizungsanlage für etwa 10 000€.

Pellets mit Tankanlage wahrscheinlich 30 000€.

Das mit dem Öl funktioniert ganz gut.

Ich hatte vor paar Jahren mal in ebay eine komplette Ölheizung für 15€
gekauft. Top Heizung- der Verkäufer wollte unbedingt eine Wärmepumpe.

diese Heizung habe ich vor 2 Jahren in meinem haus eingebaut.Brauche im Jahr ca. 1000 Liter Heizöl für ein ganzes EFH. Anschaffungskosten der Heizung kann man ignorieren.

Für die anschaffungskosten der Pelletheizung kann ich nun mehr als 20 Jahre erstmal Öl verheizen. Das passt schon.

[Waldsperling]

Zitat von insider85: wer heizt denn heutzutage noch mit heizöl?
Würde schnellstens auf Erdgas, oder noch besser Holzpellets, umsteigen.