Aktuelle Meinungen zur IMW Immobilien SE? (Seite 83)
eröffnet am 24.01.13 17:01:19 von
neuester Beitrag 01.04.23 13:14:30 von
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Neues 4 Jahreshoch in Frankfurt erreicht. 
Heute laufen meine Immo´s wieder wie geschmiert.
Bis zum ATH (ca. 28€ in 2008) ist es aber noch ein Stück.
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Bis zum ATH (ca. 28€ in 2008) ist es aber noch ein Stück.
Antwort auf Beitrag Nr.: 47.802.789 von martin365 am 17.09.14 13:42:05
... wenn man es sehr großzügig auslegt JA, die Großen jedoch nicht. Gagfah und Deutsche Annington notieren ca. 10% über NAV und die Deutsche Wohnen als bester Peer bei einem Aufschlag von 23%.
... das konnte man nach deinem vorherigen Posting schwerlich erahnen, das klang für mich eher relativ
Natürlich ist es falsch nur nach relativ zu schauen, aber es zeigt zumindest die aktulle Einschätzung des Marktes zur Situation. Für die absolute Betrachtung ist der entsprechende regionale und überregionale Immobilienmarkt ausschlaggebend.
Viele Grüße
il
Zitat von martin365: Deutsche Wohnimmobilienbestandshaltern notieren derzeit ca. auf NAV.
... wenn man es sehr großzügig auslegt JA, die Großen jedoch nicht. Gagfah und Deutsche Annington notieren ca. 10% über NAV und die Deutsche Wohnen als bester Peer bei einem Aufschlag von 23%.
Zitat von martin365: Mich interessiert jedoch eher die absolute als die relative Bewertung.
... das konnte man nach deinem vorherigen Posting schwerlich erahnen, das klang für mich eher relativ
Zitat von martin365: Im Übrigen notieren sehr viele Immoaktien unter NAV.
Natürlich ist es falsch nur nach relativ zu schauen, aber es zeigt zumindest die aktulle Einschätzung des Marktes zur Situation. Für die absolute Betrachtung ist der entsprechende regionale und überregionale Immobilienmarkt ausschlaggebend.
Viele Grüße
il
Antwort auf Beitrag Nr.: 47.811.309 von ilsubstanzinvestore am 18.09.14 10:41:16Deutsche Wohnimmobilienbestandshaltern notieren derzeit ca. auf NAV. Mich interessiert jedoch eher die absolute als die relative Bewertung.
Neben IMW halte ich noch Gagfah und KWG (unter NAV). Wobei ich die IMW Position zu aktuellen Kursen halbiert habe und Gagfah steht auch auf meiner Verkaufsliste. KWG ist kein reiner Bestandshalter, sondern dort hoffe ich auf bessere Cash flows nach Sanierung des Nicht-Kernbestandes.
Neben IMW halte ich noch Gagfah und KWG (unter NAV). Wobei ich die IMW Position zu aktuellen Kursen halbiert habe und Gagfah steht auch auf meiner Verkaufsliste. KWG ist kein reiner Bestandshalter, sondern dort hoffe ich auf bessere Cash flows nach Sanierung des Nicht-Kernbestandes.
Antwort auf Beitrag Nr.: 47.802.789 von martin365 am 17.09.14 13:42:05
Hier sollte man vielleicht differenzieren. Eine Maus ist auch ein Säugetier und leichter als ein Elefant.
Viele Gewerbeimmobilienbestandshalter notieren unter NAV, bei Wohnimmobilienbestandshaltern wirds dann schon enger, oder welche meinst du hier konkret?
Natürlich fallen neben Steuern auch Gebühren für Makler, Rechtsanwälte, Protokollierung etc. an. Da es aber ein Share Deal war sollten sind zumindest die Steuern in überschaubarem Rahmen halten.
Viele Grüße
il
Zitat von martin365: Danke. Das klingt logisch. Ich sehe den Abschlag jedoch höher. Das gute hier ist der Fokus auf Berlin.
Im Übrigen notieren sehr viele Immoaktien unter NAV.
Hier sollte man vielleicht differenzieren. Eine Maus ist auch ein Säugetier und leichter als ein Elefant.
Viele Gewerbeimmobilienbestandshalter notieren unter NAV, bei Wohnimmobilienbestandshaltern wirds dann schon enger, oder welche meinst du hier konkret?
Zitat von martin365: Fallen durch den Verkauf von Dukes Court denn keine Steuern an?
Natürlich fallen neben Steuern auch Gebühren für Makler, Rechtsanwälte, Protokollierung etc. an. Da es aber ein Share Deal war sollten sind zumindest die Steuern in überschaubarem Rahmen halten.
Viele Grüße
il
Antwort auf Beitrag Nr.: 47.801.610 von sherrypicker am 17.09.14 11:41:04DANKE für deinen Beitrag!
Grundsätzlich hast du die Vorzüge einer IMW sehr gut dargestellt.
Ich möchte jedoch nochmal auf die Ursprungsfrage eingehen welcher Abschlag auf den NAV gerechtfertigt ist. Hierzu sollte man sich auch mal den NAV anschauen, denn NAV ist nicht NAV. Hierbei ist z.B. mitscheidend mit welchen Diskontierungsfaktoren gearbeitet wird und welche Annahmen bezüglich der Mietentwicklung zugrund gelegt werden. Dabei spielen das Portfolio und dessen Lage eine wichtige Rolle. Dann kommt bezüglich der möglichen Volatilität des NAVs noch hinzu mit welchem LTV die Immobiliengesellschaft arbeitet.
Wenn man den NAV im Vergleich geprüft hat (hier liegt die IMW meines Erachtens in der oberen Hälfte) kann man sich Gedanken zur zukünftigen Entwicklung des NAVs machen und über Abschläge, oder auch nicht, sinnieren.
Ich weiss nicht wie hoch der Abschlag für die fehlenden economies of scale sein sollte und ab welcher Größe diese nicht mehr relevant sind. IMW verwaltet 4.245 Wohneinheiten im Umkreis von ein paar Kilometern, das sollte halbwegs effizient machbar sein, aber klar ein kleinen Abschlag will ich dafür schon eingestehen.
Die Corporate Governance verdient jedenfalls einen Abschlag, ohne Frage!
Dann kommt die Markteinschätzung Berlin. Berlin ist ein sehr interessanter Markt und die Preise steigen aktuell deutlich. Der Markt preist also derzeit die Zukunft ein. Ein Blick auf die Deutsche Wohnen AG, deren Portfolio zu mehr als 70% in Berlin liegt (damit ist die Deutsche Wohnen AG der größte Wohnungsbesitzer in Berlin) zeigt aktuell einen Aufschlag !! von 23% auf den NAV.
Hier sollte sich jeder seine eigenen Gedanken machen und die Dinge individuell gewichten und dann einen Vergleich mit der aktuellen Situation Markt vornehmen ...
Viele Grüße
il
Grundsätzlich hast du die Vorzüge einer IMW sehr gut dargestellt.
Ich möchte jedoch nochmal auf die Ursprungsfrage eingehen welcher Abschlag auf den NAV gerechtfertigt ist. Hierzu sollte man sich auch mal den NAV anschauen, denn NAV ist nicht NAV. Hierbei ist z.B. mitscheidend mit welchen Diskontierungsfaktoren gearbeitet wird und welche Annahmen bezüglich der Mietentwicklung zugrund gelegt werden. Dabei spielen das Portfolio und dessen Lage eine wichtige Rolle. Dann kommt bezüglich der möglichen Volatilität des NAVs noch hinzu mit welchem LTV die Immobiliengesellschaft arbeitet.
Wenn man den NAV im Vergleich geprüft hat (hier liegt die IMW meines Erachtens in der oberen Hälfte) kann man sich Gedanken zur zukünftigen Entwicklung des NAVs machen und über Abschläge, oder auch nicht, sinnieren.
Ich weiss nicht wie hoch der Abschlag für die fehlenden economies of scale sein sollte und ab welcher Größe diese nicht mehr relevant sind. IMW verwaltet 4.245 Wohneinheiten im Umkreis von ein paar Kilometern, das sollte halbwegs effizient machbar sein, aber klar ein kleinen Abschlag will ich dafür schon eingestehen.
Die Corporate Governance verdient jedenfalls einen Abschlag, ohne Frage!
Dann kommt die Markteinschätzung Berlin. Berlin ist ein sehr interessanter Markt und die Preise steigen aktuell deutlich. Der Markt preist also derzeit die Zukunft ein. Ein Blick auf die Deutsche Wohnen AG, deren Portfolio zu mehr als 70% in Berlin liegt (damit ist die Deutsche Wohnen AG der größte Wohnungsbesitzer in Berlin) zeigt aktuell einen Aufschlag !! von 23% auf den NAV.
Hier sollte sich jeder seine eigenen Gedanken machen und die Dinge individuell gewichten und dann einen Vergleich mit der aktuellen Situation Markt vornehmen ...
Viele Grüße
il
Trading Spotlight
Antwort auf Beitrag Nr.: 47.801.610 von sherrypicker am 17.09.14 11:41:04Danke. Das klingt logisch. Ich sehe den Abschlag jedoch höher. Das gute hier ist der Fokus auf Berlin.
Im Übrigen notieren sehr viele Immoaktien unter NAV.
Fallen durch den Verkauf von Dukes Court denn keine Steuern an?
Im Übrigen notieren sehr viele Immoaktien unter NAV.
Fallen durch den Verkauf von Dukes Court denn keine Steuern an?
Immobilienaktien sollten eigentlich zum NAV gehandelt werden. Dieser dürfte derzeit zwischen €10-10,50 je Aktie liegen. Einen Abschlag von 10%-15% wegen des geringen Fleefloats und aus Corporate Governance-Gründen halte ich für gerechtfertigt. Damit würde ich den aktuellen fairen Wert je Aktie in der Nähe des Buchwert von ca. €9 je Aktie sehen.
Auf Sicht von 2-3 Jahren sehe ich allerdings noch deutliches Kurspotential, und zwar aus den folgenden Gründen:
1.) Der Verkauf von Woking spült netto ca. €40 Mio in die Kasse (€75 Mio Verkaufserlös - €36,2 Mio Darlehensverbindlichkeit zum 31.3.). Dieses Geld soll ja, hoffentlich gewinnbringend, reinvestiert werden. Ausserdem erhöhen die Mittel die Wahrscheinlichkeit von Dividendenausschüttungen, die früher oder später ohnehin kommen dürften.
2.) Die Durchschnittsmiete in Valbonne/Gropiusstadt lag zum 31.3. bei bescheidenen €4,64 je qm, da ist noch eine Menge Luft nach oben, insbesondere, da spätestens zum 1.1.2015 die Preisbindung aller Wohnungen aufgehoben und Mietanpassungen im Rahmen von Modernisierungsmassnahmen zulässig sind. Sollte der Berliner Mietspiegel weiterhin kontinuierlich ansteigen, wovon mittelfristig ausgegangen werden kann, dürfte der Wert des IMW-Portfolios überdurchschnittlich am Anstieg partizipieren. Ein weiterer Katalysator könnte die Eröffnung des Flughafens BER werden (wenn sie denn irgendwann kommt). Die Mietwohnungen der IMW liegen nur 7km oder 13 Fahrminuten vom Flughafen entfernt.
3.) Schließlich ist das Portfolio der IMW-Immobilien durch den Verkauf von Woking deutlich homogener geworden (nach meinen Berechnungen entfallen nun 88% des Immobilienvermögens auf Wohnimmobilien in Berlin). Damit steigt die Attraktivität der IMW als Übernahmekandidat.
Auf Sicht von 2-3 Jahren sehe ich allerdings noch deutliches Kurspotential, und zwar aus den folgenden Gründen:
1.) Der Verkauf von Woking spült netto ca. €40 Mio in die Kasse (€75 Mio Verkaufserlös - €36,2 Mio Darlehensverbindlichkeit zum 31.3.). Dieses Geld soll ja, hoffentlich gewinnbringend, reinvestiert werden. Ausserdem erhöhen die Mittel die Wahrscheinlichkeit von Dividendenausschüttungen, die früher oder später ohnehin kommen dürften.
2.) Die Durchschnittsmiete in Valbonne/Gropiusstadt lag zum 31.3. bei bescheidenen €4,64 je qm, da ist noch eine Menge Luft nach oben, insbesondere, da spätestens zum 1.1.2015 die Preisbindung aller Wohnungen aufgehoben und Mietanpassungen im Rahmen von Modernisierungsmassnahmen zulässig sind. Sollte der Berliner Mietspiegel weiterhin kontinuierlich ansteigen, wovon mittelfristig ausgegangen werden kann, dürfte der Wert des IMW-Portfolios überdurchschnittlich am Anstieg partizipieren. Ein weiterer Katalysator könnte die Eröffnung des Flughafens BER werden (wenn sie denn irgendwann kommt). Die Mietwohnungen der IMW liegen nur 7km oder 13 Fahrminuten vom Flughafen entfernt.
3.) Schließlich ist das Portfolio der IMW-Immobilien durch den Verkauf von Woking deutlich homogener geworden (nach meinen Berechnungen entfallen nun 88% des Immobilienvermögens auf Wohnimmobilien in Berlin). Damit steigt die Attraktivität der IMW als Übernahmekandidat.
Antwort auf Beitrag Nr.: 47.795.385 von sherrypicker am 16.09.14 18:10:33Die frage ist dann, was sie nun dafür kaufen wollen. Ein abschlag auf den nav ist gerechtfertigt wegen fehlender economies of scale und der corporate governance. Wo seht ihr denn den wert derzeit so?
Das sind in der Tat gute Nachrichten. Im Geschäftsbericht vom 31.3. wurde die Immobilie in Woking nämlich mit €67,7 Mio bewertet. Ein Transaktionsvolumen von rund GBP60Mio entspricht etwa €75 Mio.
Damit sollte der Wert des auf die Anteilseigner entfallenden Eigenkapitals weiter angestiegen sein und nun bei ca. €150 Mio (€9 pro Aktie) liegen. Der NAV, der laut Homepage der IMW zum Jahresende €165,5 Mio (€10,05 je Aktie) betragen hat, dürfte entsprechend gestiegen sein!
Damit sollte der Wert des auf die Anteilseigner entfallenden Eigenkapitals weiter angestiegen sein und nun bei ca. €150 Mio (€9 pro Aktie) liegen. Der NAV, der laut Homepage der IMW zum Jahresende €165,5 Mio (€10,05 je Aktie) betragen hat, dürfte entsprechend gestiegen sein!
Antwort auf Beitrag Nr.: 47.794.644 von valueanleger am 16.09.14 17:07:05Nun sind doch die ersten aufgewacht.
Danke für die günstigen Stücke.
Danke für die günstigen Stücke.
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