LEG Immobilien AG

Das tägliche Handelsvolumen (in EUR, erst recht in Stück) liegt seit Tagen bei dem 2-3 x des vorherigen Volumens - und das bei (stetig) sinkenden Kursen. Falls da jemand mit größerem Anteil aussteigt, dann scheint es auch Käufer außerhalb der Kleinanleger zu geben. Wie seht Ihr das?

Antwort auf Entropist 01.10.26 19:49:39 Uhr

Zitat von Entropist: Wenn man LEG mit TAG und Vonovia vergleicht, ist bemerkenswert, dass lediglich LEG unter dem Tief von 2023 steht.

TAG deutlich darüber, möglicherweise wegen der Wohnungen in Polen.

Gegenüber Vonovia verstehe ich das aber nicht. Vonovia ist schlechter finanziert und hat gerade mit den Enteignungsfantasien zu tun.

Warum sind die Anleger bei LEG gerade besonders pessimistisch?

IMHO fehlt bei LEG jeglicher Aktionismus. Das üppig bezahlte Management (neue Verträge mit vielen höheren Bezügen) hat weder ein Wachtsumsplan (bei Vonovia Value-Add, Manage to Green,Development, Recurring Sales, Drittmandate etc. Bei TAG- Polen) und hat es auch nicht hinbekommen größere Bestände zu veräußern oder auf andere Weise Eigenkapital zu finden (JVs, Spin-Offs, Rights Issue, etc.). Man erwähnt, dass bald Mieterhöhung durch den Ablauf der Sozialbindung von einigen Wohnungen möglich sind. Das ist aber keineswegs eine Management-Leistung. Dann gilt das LTV Ziel von 45% immer, also wirklich immer, als medium term Ziel ohne jemals zu erwähnen, wann es denn stattfinden soll.

Wenn man LEG mit TAG und Vonovia vergleicht, ist bemerkenswert, dass lediglich LEG unter dem Tief von 2023 steht.

TAG deutlich darüber, möglicherweise wegen der Wohnungen in Polen.

Gegenüber Vonovia verstehe ich das aber nicht. Vonovia ist schlechter finanziert und hat gerade mit den Enteignungsfantasien zu tun.

Warum sind die Anleger bei LEG gerade besonders pessimistisch?

Bin hier immer noch sehr vorsichtig mit dem Einstieg.
Das aktuelle Zinsniveau ist noch verkraftbar.
Aber was, wenn es noch ein paar Prozent hoch geht?
Langjährige US Anleihen rentieren schon wieder mit 5%. Das wird hier evtl auch die Dividendenjäger abschrecken.

CEO Lackum im Interview " wir können den Zinsanstieg gut verkraften".
Schon steigt der Kurs.

Der CEO von LEG hat auf News bestätigt dass man keine Wohnungen in Berlin hat.

Die Realität stellt sich mir derzeit so dar:

LEG bewertet einen Quadratmeter mit 1750 €.

Schuldenfrei sind davon ca. 650 €.

Die Schulden je Quadratmeter sind demnach ca. 1100 €.

Die Marktkapitalisierung entspricht ca. 325 € je Quadratmeter.

Die Bewertung kann sich aufgrund steigender Zinsen schnell ändern. Im Durchschnitt entspricht sie derzeit ca. 20 Jahresmieten, in den besseren Lagen 25, in den einfachen Lagen 15 Jahresmieten.

Neubewertung von Immobilien ist zunächst Cashflow-neutral, gefährdet also nicht die Dividende, erzeugt jedoch ggf. Buchgewinne/verluste.

Zinserhöhungen wirken sich (verzögert) auf den Cashflow aus.

1100 € Verschuldung je qm entspricht ca. 12,5 Jahresmieten.

Der schuldenfreie Buchwert sinkt bei einer Abwertung der Immobilien, die Schulden bleiben konstant.

Würde die Bewertung durchschnittlich auf den Wert der Schulden sinken, wäre der Buchwert = Null

Durchschnittlich werden derzeit ca. 7,20 € Monatsmiete erzielt, d.h. 86,50 €/Jahr.

Wenn dieser Wert, abzüglich Verwaltungskosten kleiner ist als die zu zahlenden Zinsen, dann wird der Cashflow negativ und es geht langfristig Substanz verloren.

D.h. richtig gefährlich würde es bei Zinsen umd die 7 %, eher darunter, weil neben den Zinsen noch andere Kosten existierten.

Das kann durchaus passieren.

Eine Neufinanzierung kann ggf. mit niedrig bzw. unverzinsten Wandelanleihen erfolgen, die zwar ein Risiko der Verwässerung beinhalten jedoch wenig Zinsen kosten.

Es gibt bei LEG mehrere Baustellen und Chancen.
Zinsen steigen weitere heute steigt der Zins der 10jährigen Bundesanleihe auf 3,64%. Zu schätzen wo das hinführt ist müssig. Eigentlich sollte der Zins mit Rating Abstufungen bei Griechenland (4,4%), Italien (4,6%) und Frankreich (4,75%) liegen.
Die produzierende Wirtschaft wird immer schwächer und ca 300 Mrd Neuverschuldung aller Körperschaften schaffen nicht mal 1% Wirtschaftswachstum
Wir haben eine Regierung die nicht an den Kern der Probleme geht. Sofortmaßnahmen wären Abschaffung aller CO2 Steuern.
Aber die Regierung will weiter die Ärmsten besteuern. Wohlhabende können die hohen Steuern mit Solarzellen vermeiden, das Verteilung von Unten nach oben.
Die Baustelle Südlink verzögert sich weil bei Heilbronn instabilen Salz in der Erde liegt.
Die Subventionen der Erneuerbaren Energien muss weg damit der Markt wieder über Investitionen entscheidet.
Windräder und Solar sollen billiger werden und dort entstehen wo ein Markt ist.
Das politische Klima für Neubau ist durch die hohe Staatsverschuldung, durch Enteignungsgedanken und viele Regulierungen so verdorbene dass Angelsachsen fern bleiben.
In London werden 43 E je qm verlangt und gezahlt und es wird gebaut. In anderen europäischen Großstädten ist es ähnlich.
Der Weg von LEG ist richtig.
LEG kann wieder bauen wenn sich die Rahmenbedingungen deutlich verbessern.

Antwort auf Entropist 28.09.26 13:35:05 Uhr

Ich gebe auf...

soll jeder seine eigene Mathematik machen, vielleicht ist da dann 2+1=5. Letztendlich wird die Realität entscheiden.

Antwort auf jeroboam 28.09.26 12:11:46 Uhr

Oder ist es so, dass die 325 € der Kurswert sind und die 650 € der Innere Wert?

Je tiefer der Kurs fällt, desto größer ist meiner Ansicht nach der Vorteil von Kleinanlegern gegenüber einem Käufer mit Übernahmeabsicht.
Ich werde weiter beobachten und zu gegebener Zeit einsteigen.

Kreditaufnahme ist letztlich ja eine Art Hebel, kann jedoch auch nach hinten losgehen.

Antwort auf Entropist 28.09.26 11:51:08 Uhr

Zitat von Entropist:

Bei Marktkapitalisierung / Gesamtfläche ergibt lediglich ca. 325 € / qm, also noch deutlich weniger.

Die ~325 €/qm sind der "innere Wert" des Hebelzertifikats... um mal bei der Analogie zu bleiben. Das ist also der Puffer bis zu dem die Aktie wertlos wäre.

Antwort auf aufgepasst 28.09.26 11:25:00 Uhr

Die Gesamtfläche findet man im Q2-Bericht: 10.812.973 qm

Ich muss mich korrigieren:

Bei Marktkapitalisierung / Gesamtfläche ergibt lediglich ca. 325 € / qm, also noch deutlich weniger.

die ca 650 € ergeben sich aus (Buchwert der Wohnungen - Verschuldung) / Gesamtfläche.

Buchwert der Wohnungen: 18.764 Mio €

Verschuldung ca. 12.000 Mio €

Nicht eingerechnet sind die Gewerbeimmobilien und andere Vermögenswerte.

Der Quotient aus beiden ist dann ungefähr das KBV bzw. etwas höher.

Antwort auf Entropist 28.09.26 10:23:08 Uhr

Zitat von Entropist: Die 650 €/qm ergeben sich aus Marktkapitalisierung / Gesamtfläche.

Woher nimmst du die Zahl der Gesamtfläche?

Antwort auf Entropist 28.09.26 10:47:57 Uhr

Zitat von Entropist:

Einen Totalverlust sehe ich hier - selbst im Fall einer Insolvenz von LEG - nicht.

Comedy pur...

Antwort auf jeroboam 28.09.26 10:43:55 Uhr

Vielen Dank für die Argumentationshilfe.

Turbozertifikate kaufe ich nicht, weil ich genau diesen möglichen Totalverlust sehe.

Einen Totalverlust sehe ich hier - selbst im Fall einer Insolvenz von LEG - nicht.

Antwort auf Entropist 28.09.26 10:38:58 Uhr

Zitat von Entropist: Kann sein.

Ich würde dann aber trotzdem 0 €/qm zahlen!

Genauso wie du Null Euro für eine Aktie zahlen würdest wenn dein KO-Turbozertifikat wertlos verfällt... ??

Eine LEG-Aktie ist so gesehen ein Hebelzertifikat auf Immobilien mit Basispreis 845€/m². Aktuell im Geld mit Hebel ~3.6 (EV/Marketcap)

Antwort auf jeroboam 28.09.26 10:36:58 Uhr

Kann sein.

Ich würde dann aber trotzdem 0 €/qm zahlen!

Antwort auf Entropist 28.09.26 10:23:08 Uhr

Nicht jedes Gedankenexperiment ist ein gelungenes.

Bei Null Euro Aktienkurs ist der implizierte Wert pro m² ca. 845€...

Die 650 €/qm ergeben sich aus Marktkapitalisierung / Gesamtfläche.

Es ist mir klar, dass jemand der LEG komplett übernehmen möchte den Enterprise Value zahlen muss, weil er die Schulden ja mit übernimmt.

Da würde sich natürlich mehr ergeben.

Ich beabsichtige jedoch nicht, LEG komplett zu übernehmen.

Für den Kleinanleger stellt sich die Situation aber ganz anders dar. Als Privatanleger werde ich nie für die Schulden des Unternehmens geradestehen müssen. Ich kann nur meinen Einsatz verlieren.

Wäre der Aktienkurs Null bzw. minimal darüber, würde sich nach meiner Rechnung ein Preis für den Kleinanleger von 0 €/qm ergeben.

Ein Übernehmer müssste natürlich die Schulden übernehmen und käme dann auf Enterprise Value / Gesamtfläche.

Selbst wenn das Unternehmen pleite ist, müsste ich als Kleinanleger nicht für die Schulden aufkommen.

Wäre der Kurs knapp über Null, würde ich wohl das Risiko eingehen, nichts zu verlieren, jedoch die Chance in Kauf nehmen, eine Dividende größer Null zu erhalten bzw. auf eine Kurssteigerung zu hoffen.

Ich hoffe, dieses Gedankenexperiment erklärt den Unterschied.

LEG heute stärkster Immobilienwert.
Der Zins der 10jährigen Bundesanleihe steigt auf Reuters weiter auf jetzt 3 62%.