BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG (Seite 3)

[SquishyLady]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.156.969 von Andrija am 14.07.23 14:57:13

Zitat von Andrija: Nach Veräußerung des Tafelsilbers bleibt ein Restportfolio von 10 Immobilien mit einem Restbuchwert von ca. 28,9 Mio. EUR auf denen 23,4 Mio. EUR Darlehen lasten. Sollte bei diesen etwas Werthaltiges dabei sein, findet sich sicher noch der eine oder andere Fonds. Derweil steigen die Zinsen weiter auf durchschnittlich aktuell 2,7% p.a. Dabei sind 3,93 variable Zinsen und 1,68% fix.

Hier wird kein Squeeze-Out kommen. Spekulativ wie das Ende nach dem Ausbluten aussieht.
Tatsächlich hätte ich nicht gedacht, dass so etwas möglich ist.
Nur meine Meinung, Irrtum vorbehalten.

Ist ja wirklich gruselig was hier passiert.

Vielleicht kannst Du mir bei der folgenden Zahleninterpretation helfen:
https://www.bbi-immobilien-ag.de/37.0.html?&tx_ttnews%5Btt_n…

"Der Verkauf der 24 Gewerbeimmobilien führt zu einem Abgang annualisierter Netto-Mieterträge von rd. EUR 11,1 Mio. aus der Gewinn- und Verlustrechnung der BBI. Dem steht ein erwarteter Ertrag aus dem Verkauf für die BBI in Höhe von ca. EUR 76 Mio. gegenüber. Aus dem Verkaufserlös von rd. EUR 189 Mio. sollen Bankdarlehen in Höhe von ca. EUR 75 Mio. getilgt werden.

Der Kaufvertrag über den Verkauf des Immobilienportfolios soll kurzfristig notariell beurkundet werden. Der Vollzug des Kaufvertrages steht unter der aufschiebenden Bedingung der fusionskontrollrechtlichen Freigabe."

Verkaufspreis 189 Mio
Gewinn (Verkaufspreis - Buchwert) 76 Mio
Verbindlichkeiten 75 Mio

Bedeutet das nicht zumindest, dass BBI 189 - 76 - 75 = 38 Mio Cash zufließen?
Das wären ja immerhin 38 / 5,2 = 7,3€ / Aktie

Und gab es denn schon eine "fusionskontrollrechtliche Freigabe" ?
Wäre hier ggf. "Hilfe" zu erwarten?

[Andrija]

Es geht weiter abwärts nachdem in München offenbar zwei Anleger die Reißleine bei 10,10 gezogen hat sich offenbar ein Mutiger/Uninformierter mit 20 Aktien zu 11,10 ins Getümmel gestürzt. Gestern hat tatsächlich noch einer 100 Stück in Frankfurt zu 12 genommen. Vielleicht sind das aber auch nur Spielchen vom Makler oder der DIC/VIB um den Kurs zu halten.

[Andrija]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.262.915 von Aurcaner am 04.08.23 17:40:14

Dein "Ist so etwas zulässig?" bezieht sich auf das vorherige Ausschlachten und die anschließende Einstellung des Börsenhandels? Ja, warum nicht?

Hätte ich auch vorher nicht gedacht. Aber per se ist es ja keine Substanz die abgeführt wird, sondern die Erträge des Immobilienverkaufs über Buchwert. Das ist eine echte Regelungslücke aus meiner Sicht und funktioniert vermutlich nur in wenigen Fällen bei denen sich einerseits stille Reserven im Zeitablauf aufgebaut haben und der Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag (BuG) schon eine Weile zurück liegt und das Spruchverfahren zu diesem abgeschlossen ist. Letztlich ist ja hier das Problem, dass die Mindestdividende viel zu niedrig ist und eben nicht die im Zeitablauf angesammelten Erträge durch die Wertsteigerungen der Immobilien berücksichtigt. Im Immobilienbereich sollte das eigentlich nur Gesellschaften die nach HGB bilanzieren betreffen. Dennoch müsste es auch beherrschte Gesellschaften außerhalb des Immosektors geben, die anderweitig stille Reserven aufbauen.

Über die Spruchstelle hinaus, sehe ich keinen weiteren Schutzmechanismus für die „Restaktionäre“. Wir sind das letzte Glied in der Kette.

Die BBI hat ja auch vor der Abführung darauf geachtet/ bzw. achten müssen, dass die Schulden zurückgeführt werden. Die können sicher nicht die Gesellschaft so ausschlachten, dass die Banken ihre Darlehen nicht getilgt bekommen. Von der Seite gibt es wohl keine Hilfe.

Wo ich nicht ganz sicher bin, ist der Trick mit der §6b-Rücklage. Wenn das Finanzamt da nicht aufpasst, ist kein Ertrag für die Gegenrechnung der Aufwendungen bei der Auflösung mehr da und es gibt nichts mehr zu versteuern. Allerdings würde das Finanzamt ja bei der VIB den Mehrertrag versteuern können. Aber da können die sicher spielen wo es besser passt.

Eine letzte Hoffnung läge noch bei der benannten Volksbank. Für die dürfte der völlige Wertverlust der Aktien heftig sein. Da wird ja dann vermutlich der Genossenschaftsverband aushelfen müssen. Die werden also jetzt sicher alles versuchen was geht. Da wird man auf der nächsten HV mehr zu mitbekommen. Ich sehe allerdings keinen Ansatz.

[Aurcaner]

@Andrija,
Zum Glück habe ich schnell wieder mit kleinem Verlust verkauft.
Squeeze out wird es meiner Meinung nach hier nicht geben,
Sämtliche Gewinne gehen über den EAV zu VIB, wahrscheinlich werden die restlichen Immobilien auch noch veräußert und dann ist es hier nur noch eine leere Hülle bzw Mantel, Börsennotiz wird dann wohl irgendwann eingestellt werden.
Ist so etwas zulässig?
Dass der laufende Gewinn über einen EAV abgeführt wird ist ja in Ordnung, aber wenn die Substanz veräußert wird, dass das dann einfach genau so geht hätte ich nicht gedacht. Muss/Müsste es dafür nicht irgend einen Schutzmechanismus für die Restaktionäre geben?
Viele Grüße

[Andrija]

"Das Ergebnis nach Steuern lag im abgelaufenen Berichtszeitraum bei 80.686 TEUR (H1/22: 4.032 TEUR). Die
Sondereffekte lagen bei 78.479 TEUR (H1/22: 0 EUR) und umfassen den Buchgewinn aus dem Verkauf des
Einzelhandelsportfolios und Zinserträge aus Darlehensgewährungen. Das um Sondereffekte bereinigte Ergebnis
nach Steuern lag bei 2.207 TEUR (H1/22: 4.032 TEUR).
Aufgrund des bestehenden Ergebnisabführungsvertrags ist das Periodenergebnis vollständig an die
Muttergesellschaft VIB Vermögen AG abzuführen."

Hier haben wir es nun schwarz auf weiß. Auf der HV hat man versucht das irgendwie nicht zum Thema werden zu lassen und Oehme meinte, dass sei ja nicht Gegenstand des Jahresabschlusses 2022. Hat er natürlich Recht. Ändert aber nichts an der Unverfrorenheit.

[Andrija]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.255.742 von Muckelius am 03.08.23 17:52:31

Die trauen sich was. Fast alle Aktionäre die nicht VIB waren haben geschlossen gegen diese Farce gestimmt.

Hauptversammlung 2023
Auf der ordentlichen Hauptversammlung für das Geschäftsjahr 2022, die am 3. Juli 2023 erneut in virtueller Form
stattfand, gab die BBI Immobilien AG Einblick in die Geschäftsentwicklung des vergangenen Jahres und
erläuterte ihren Aktionären Strategie und Geschäftsmodell. Wie in der Vergangenheit war die Zustimmung der
Aktionäre zu den Punkten der Tagesordnung hoch. Die Hauptversammlung stimmte der Entlastung von Vorstand
und Aufsichtsrat mit jeweils 99,94 %, sowie dem Vorschlag des Aufsichtsrats als Abschlussprüfer für das
Geschäftsjahr 2023 die BDO AG, Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, München zu beauftragen, mit 99,96 % zu."

Die Geschäftsentwicklung und damit der Bericht ist völlig ohne Relevanz für uns.

[Muckelius]

anbei Link zum Halbjahresbericht

https://www.bbi-immobilien-ag.de/fileadmin/user_upload/pdfs/…

[Andrija]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.098.021 von Muckelius am 03.07.23 16:29:07

Zunächst einmal ein Kompliment in Richtung mopsrika „Und was machst Du, wenn über den Gewinnabführungsvertrag das ganze Geld an die VIB abfließt und Du nur die Garantiedividende bekommst?“

Diese einfache Frage beantwortet eigentlich das ganze Dilemma der BBI. Vorab, nach der HV bin ich der Meinung, dass die Aktien fast vollständig wertlos sind.

Zur allgemeinen Einordnung, die HV war deutlich kontroverser als vorangegangene HVen. Es gab drei Aktionäre die relativ dezidierte Fragen gestellt haben, wobei der mit den relevantesten Fragen, der Vertreter einer Volksbank aus dem näheren Umfeld war, die nun offenbar auch mit Erschrecken erkannt hat, was hier gespielt wird. Diese Volksbank vereinigt einen erheblichen Teil des Streubesitzes. Meiner Vermutung nach stammt die Beteiligung noch aus der guten alten Zeit des „ehrlichen Kaufmanns“ und Vorstände der Bank und der BBI kannten sich vom Volksfest oder gemeinsamen Kirchgang. Mit dem Weggang des alten Vorstands und dem Wechsel zum Statthalter der VIB, Dirk Oehme (Herr Oehme ist Vorstandssprecher der Muttergesellschaft VIB Vermögen AG) sind solche Beziehungen nichts mehr wert. Man kann Herrn Oehme nicht mal zugutehalten, dass er vermutlich auch nur das umsetzt was ihm wiederum die DIC Asset diktiert, er ist ja weiterhin als Head of Finance and Accounting bei der DIC tätig.
Der Vertreter dieser Volksbank beantragte eine Sonderprüfung zum Verkauf eines Portfolios mit 24 Gewerbeimmobilien an den Immobilienspezialfonds. Diese wurde später – wie nicht anders zu erwarten - mit der Mehrheit der VIB abgelehnt. Hintergrund der Sonderprüfung sollte vor allem werden, ob die Höhe des Verkaufspreises angemessen ist. Dabei wurde deutlich, dass es KEINEN Bieterprozess gegeben hat und die VIB wohl an die BBI herangetreten ist. Man wurde von Seiten des Vorstands und des Aufsichtsrats allerdings nicht müde zu betonen, dass es einen „sehr, sehr“ guten Kaufpreis gegeben hätte, der deutlich über dem Marktwert des Portfolios gelegen hat. Ich bin sogar geneigt das zu glauben.

Das Portfolio – besser noch, das Tafelsilber – wurde nicht direkt an die VIB verkauft sondern an einen Fonds der vom Großaktionär aufgelegt wurde. Dabei handelt es sich offenbar um die höheren Weihen der Ausplünderung von beherrschten Unternehmen. Es gelingt hier sogar doppelt abzukassieren. Zunächst bei den dämlichen Fondsanlegern denen man ja dann offenbar ein Portfolio „deutlich“ über Marktwert übergeholfen hat.

Zukünftig werden dann allerdings die Kleinaktionäre und mithin eben auch diese Volksbank rasiert. Aus meiner Sicht hilft da eine Sonderprüfung bestenfalls, um an Daten heranzukommen. Wie hoch oder der niedrig der Verkaufspreis ausgefallen ist, spielt für uns keine Rolle. Auf die Fragen der Aktionäre nach der Verwendung des „sehr, sehr“ hohen Verkaufsgewinns wich der Vorstand zunächst aus, da die Gewinnverwendung aus dem Verkauf erst für den Jahresabschluss 2023 relevant sei. Man antwortete dann aber doch, dass das Jahresergebnis aus dem Verkauf aufgrund des Gewinnabführungsvertrags, den ich im Netz nicht mehr finden konnte, nach §1 Punkt 1 vollständig an den Organträger abgeführt werden muss. Schließlich müsse man sich ja an Recht und Gesetz halten.

Dabei wurde mir bewusst, dass es ja dann für solche Verfahrensweise einen großen Unterschied macht, ob ich nach dem HGB oder dem IFRS-Standard bzw US-GAAP bilanziere. Nach meiner ersten Einschätzung ist eine indirekte Vermögensabführung nur nach HBG möglich weil sich dem Anschaffungswertprinzip stille Reserven bilden können, die man mit solchen Gewinnabführungsverträgen heben kann und die in der Mindestdividende keine Berücksichtigung finden. Erstaunlicherweise eröffnet damit die deutsche Gesetzgebung, basierend auf einer deutschen Rechnungslegungspraxis, die Möglichkeit einen beherrschten Konzern legal auszuschlachten. Sollte jemand hier Erkenntnisse haben, um dem rechtlich einen Riegel vorzuschieben, wäre das sehr interessant.

Zunächst dachte ich dann, weil aufgrund der Aktionärsfragen gesagt wurde, dass eine Rücklage nach § 6b des EStG gebildet wurde, dass man sich ja dann eigentlich doch keine Sorgen machen müsse, weil ja offenbar Ersatzinvestitionen für die BBI vorgesehen sind. Dem muss aber nicht so sein. Faktisch wird der Sachverhalt noch perfider weil ja der Gewinn in 2023 durch die Rücklagenbildung zugunsten der VIB noch höher ausfällt. Für den Gewinnabführungsvertrag der mit einer Frist von 6 Monaten kündbar ist, wurde damit aus meiner Sicht die Lunte gezündet. Ich würde davon ausgehen, dass dieser vor Auflösung der Rücklage gekündigt wird. § 6b EStG sieht vor, dass eine entsprechende Reinvestition innerhalb von 4, bei eigener Herstellung durch den Steuerpflichtigen innerhalb von 6 Jahren erfolgt.
Damit verbleiben dann für die Aktionäre neben den zukünftig sinkenden Erträgen und den höheren Aufwendungen noch Aufwendungen aus der Auflösung von Rücklagen.

Nach Veräußerung des Tafelsilbers bleibt ein Restportfolio von 10 Immobilien mit einem Restbuchwert von ca. 28,9 Mio. EUR auf denen 23,4 Mio. EUR Darlehen lasten. Sollte bei diesen etwas Werthaltiges dabei sein, findet sich sicher noch der eine oder andere Fonds. Derweil steigen die Zinsen weiter auf durchschnittlich aktuell 2,7% p.a. Dabei sind 3,93 variable Zinsen und 1,68% fix.

Hier wird kein Squeeze-Out kommen. Spekulativ wie das Ende nach dem Ausbluten aussieht.
Tatsächlich hätte ich nicht gedacht, dass so etwas möglich ist.

Nur meine Meinung, Irrtum vorbehalten.

[Muckelius]

heute weiterer Kursrutsch. Die Informationen auf der heutigen Hauptversammlung haben wohlmöglich damit zu zun. Hat jemand von Euch teilgenommen?

[valueanleger]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.935.506 von Andrija am 31.05.23 19:46:09

Zitat von Andrija: Auf der Homepage steht immer noch virtuell. Meine Bank hat das auch geschrieben und ich will auch teilnehmen und doofe Fragen stellen.

Du kannst ja die IR-Frau von der VIB anschreiben. Die ist so kommunikativ, die braucht gar nicht zu antworten, jedenfalls meine Erfahrung.

Hallo Andrija,
wahrscheinlich ist sie auch virtuell.
Nur war die Korrektur der Adhoc etwas unverständlich.
Wie geschrieben sitzt der Vorstand für die HV nicht in Ingolstadt sondern in Neuburg an der Donau.

Gruß
Value