ADLER Real Estate -- heiße Empfehlung (Seite 101)

[DOBY]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.304.344 von honigbaer am 20.08.19 23:46:58

Zitat von honigbaer: Ich finde das eine witzige Konstruktion, dass da ein kaum mit Schulden belasteter Teilkonzern Westgrund existiert und unter dem gleichen Dach nochmal doppelt so viele Wohnungen, die aber so sehr mit Schulden beladen sind, dass sie in den Börsenwert fast nicht einfließen.

Dir ist schon klar, dass der Markt für die Westgrund Aktie nur deshalb soviel bezahlt, weil auf einen SO oder Beherrschungsvertrag spekuliert wird ?
Natürlich könnte Adler einen Coup landen und den eigenen Aktienkurs in neue Dimensionen heben, wenn man Westgrund nah am Buchwert verkauft, daran scheint aber niemand zu glauben. Ganz im Gegenteil man kann fast den Eindruck bekommen, dass Adler seine Aktionäre quälen will mit einer Unternehmensstrategie, die der Markt offensichtlich nicht will (LTV>50). Scheinbar ist dem Vorstand/den Großaktionären der Aktienkurs ziemlich egal.

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.303.528 von walker333 am 20.08.19 21:09:02

Zitat von walker333: Meiner Ansicht nach kann man die Westgrund Aktien einfach vernachlässigen bzw. "wegkürzen".

Da die Westgrund Aktien sowieso Adler schon gehören (wohl so knapp 95%?), ist ja alles in der Adler Aktie schon abgebildet.

Also interessieren nur die Adler Kennziffern: FFO 1 und EPRA-NAV sehr gut, und LTV auf gutem Wege ...

Ja, das verstehe ich schon, dass das auf die Adlerzahlen keinen Einfluss hat.
Aber irgendwie steckt da ja in jeder Adleraktie sozusagen eine Westgrundaktie drin und die notiert mit 9,20 recht nah am NAV von 11 Euro. Westgrund hat 1,3 Mrd Immobilienvermögen und etwa 600 Mio Schulden. Zieht man das von den Adlerzahlen (5 Mrd Immobilien und 3,5 Mrd Schulden) ab, bleiben 3,7 Mrd Immobilien und 3 Mrd Schulden übrig.

Die Differenz 1,3 Mrd - 600 Mio = 700 Mio und 3,7 Mrd - 3 Mrd = 700 Mio sind jeweils etwa 11 Euro NAV, also zusammen die 22 Euro NAV von Adler.

Jetzt mal so gerechnet, dass im Adlerkurs bei 11,60 die 9,20 Westgrundkurs drinstecken, bezahlt man für den Rest von Adler eigentlich nur 11,60 - 9,20 = 2,40 Börsenkurs für die anderen 11 Euro NAV, die 3,7 Mrd Immobilien minus 3 Mrd Schulden entsprechen. Ich finde das eine witzige Konstruktion, dass da ein kaum mit Schulden belasteter Teilkonzern Westgrund existiert und unter dem gleichen Dach nochmal doppelt so viele Wohnungen, die aber so sehr mit Schulden beladen sind, dass sie in den Börsenwert fast nicht einfließen.

[gate4share]

Ja stimmt, es ist heute alles ganz anders.....

Meinte ja mal unter 10fache Jahresmiete ist gunstig, aber man muss suchen, dass man überhaupt was findet, was für unter 15 fache Jahresmiete verkauft wird. Eigentumswohnungen in Berlin, gibt es auch gebraucht kaum noch unter 4.000 Euro qm.

Klar die Immobilienfirmen , auch Adler und Deutsche Wohnen haben nicht die heute angesetzten Werte bezahlt, aber die Gewinne die mit Wertanpassungen einher gingen, wurden ja jeweils in den AGs ausgewiesen und haben in gewisser Weise auch Einfluss auf den Kurs gehabt, aber auf jeden Fall auf den NAV.

[DOBY]

die niedrige Mietrendite in Berlin ist vor allem Folge des massiv gestiegen IFRS-Buchwertes (2171 €/qm bei Adler), das heißt nicht, dass Adler/Westgrund die Immobilien seinerzeit zu so einer Rendite/zu solchen Preisen erworben haben. Diese (rein theoretische Rendite, von der noch Zins- und sonstige Kosten abgehen) ist übrigens typisch für Berlin, wie man leicht z.B. in Berichten der Dt. Wohnen feststellen kann. Dort wird im HJ Bericht 2019 für den Großraum Berlin von einer Durchschnittskaltmiete von 6,85 €/qm und einem Buchwert von 2458 €/qm berichtet, folglich einer Mietrendite von ca. 3,3%. Da Käufer sowohl von Adler Aktien als auch von Dt. Wohnen Aktien die Aktien zur Zeit weit unter Buchwert kaufen können, ist die Miet/Aktienrendite der Aktionäre aktuell um einiges höher.

[walker333]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.290.754 von honigbaer am 19.08.19 14:21:53

Zitat von honigbaer: ...
Die Marktkapitalisierung von Adler insgesamt ist übrigens gar nicht viel höher, als die von Westgrund.
Ich hatte mir darüber noch gar nicht so viele Gedanken gemacht.

Adler 71 Mio Aktien x 12 Euro und NAV 22 mit hohen Schulden 840 Mio Marktkapitalisierung
Westgrund 79 Mio Aktien x 9,20 Kurs und NAV 11 mit wenigen Schulden 720 Mio Marktkapitalisierung

Zusammen geworfen 150 Mio Aktien x 10,50 (????) Kurs und NAV, äh NAV, ja, hä?
Wie müsste man das denn rechnen? Der Westgrund NAV steckt ja im Adler NAV mit drin?!

Meiner Ansicht nach kann man die Westgrund Aktien einfach vernachlässigen bzw. "wegkürzen".

Da die Westgrund Aktien sowieso Adler schon gehören (wohl so knapp 95%?), ist ja alles in der Adler Aktie schon abgebildet.

Also interessieren nur die Adler Kennziffern: FFO 1 und EPRA-NAV sehr gut, und LTV auf gutem Wege ...

[gate4share]

Das nun Immobilienerwaltung und auch Makler, weder eine Ausbildung noch einen Sachkundenachweiss benögtigen ist so. Jedoch benötigt man eine Zulassung vom Kreis für Immobilienmakler, die doch hohe Kosten verursachen soll.

Das ist aber nur ganz am Rande für Adler wichtig, und ich meine wenn einer keine Diskriminierungsfähigkeit hat, ist das doch schon schlimm. oder was wolltest du sagen?

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.286.920 von Andrija am 18.08.19 23:04:09

Zitat von Andrija: Nochmal, in Berlin gibt es eine Kappungsgrenze. Maximal 15% in drei Jahren.

5,80 EUR/m2 hast Du selbst berechnet oder steht an anderer nicht zitierter Stelle? Genrell gilt, ADLER dürfte nicht die hochwertigsten Objekte haben. Die Preise die Du aufrufen willst kannst Du nach Mietspiegel nur für Altbauten oder absolute Neubauten in diesen Dimensionen erhöhen.

Diese 5,80 stammen aus dem Adler Geschäftsbericht- bin jetzt unsicher ob es 2018 war oder erstes Quartal 2019, habe doch angegeben, dass es ein Zitat ist , aber dann wohl weiter geschrieben mit meiner eigenen Rede. Ein anderer sagte ja , dass Westgrund , welche den allergrössten Anteil der Wohnungen die Adler in Berlin angibt, halten sogar 5,30 angibt.


Habe mal geschaut nach Mietspiegel und tatsächlcih stand irgendwo sogar nach Jahren und Wohnungsgrössen aufgeteilt, der Mietspiegelpreis läge bei 15,13 Euro je qm im Durchschnitt.

Der amtliche tatsächliche Mietspiegel überrascht dann doch sehr, Da fragt man sich, wie die darauf kommen, dass die Mieten so extrem hoch sind. Je nach Baujahr, ist es wohl so, dass in einfachen Lagen, oft auch noch mittleren Lagen, je nach Grösse auch Mieten von unter 6 Euro genannt werden.

Es kann also durchaus sein, dass man schon marktgerechte Mieten nimmt, doch glaube ich eher nicht, dass man das rechtlich mögliche ausnutzt. Allein bei Neuvermietungen, schon vor Jahren , zu damals üblichen Mietpreisen, wäre der Schnitt stark in die Höhe getrieben worden. Im Schnitt wechseln ca 10 % der Mieter die Wohnung. Kann sein, dass es zu etwas weniger in Berlin bei den sehr hohen Neuvermietungsmieten gekommen ist aber wohl min 5 % der Wohnungen werden im Jahr neu vermietet. Da waren wohl ab 2010 bis ca 2018 wohl Neuvermietungsmieten von 8 bis 15 Euro die Regel.

Man hat wohl in der Westgrund oder Adler später , einen grossen Anteil der Berliner Wohnungen verkauft.......gehe davon aus, dass es in Ordnung ist, dass man man eben selber beurteilt wo man bessere Chancen sieht, das Berlin die höchsten Wertsteigerungen haben würde, konnte damals noch keiner sehen. Auch wohl so, dass man tendenziell über Accentro dann Wohnungen privatisiert hat, wo möglich und sinnvoll.
Wollte nur eben erklären , weil ich meinte, wenn man nicht einen sehr grossen Teil der Wohnungen in Berlin gehabt hätte, wäre die Westgrund nicht nach Berlin gezogen, meines wissens waren sie schon von der Übernahme von Adler in Berlin - wohl so glaube ich mich zu erinnern hatte der Grossaktionär von Adler auch schon hohen Anteil an Westgrund .

Mein Gott, was hätten wir alle reich werden können, wenn man damals in Wohnungen bzw. Wohnungsaktien investiert hätten. Eine Verdreifachung wäre einfach gewesen. Habe selber wohl auch was gewonnen aber weniger als eine Verdoppelung auf das gesamte Kapital , von den Werten die ich in Immobilienaktien hielt.

[hedgehog48]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.300.477 von Freibauer am 20.08.19 15:39:39

Ja, gewohnt wird immer, fragt sich nur: Wer wohnt wo?

Immobilienmanager, auch Hausverwalter, müssen imho immer noch keinerlei Ausbildung haben. Ich habe miterlebt, wie Hasardeuere ohne Diskriminierungsfähigkeit Wohnanlagen zusammengekauft haben, die sonst keiner haben wollte. Man ist dann noch in der Kaufphase zahlungsunfähig geworden.

Der Bericht

https://www.weser-kurier.de/region/die-norddeutsche_artikel,…

hatte mich hier bei Adler alle Aktien verkaufen lassen.

Weiß jemand, wie es in Schwanewede weitergegangen ist und ob sich vllt doch noch ein rechtfertiger Grund für das dortige völlige Versagen der Adler Real Estate darstellen ließ?

[Freibauer]

Es hat alles mit überzogenen Gewinnerwartungen in anderen Branchen zu tun...

Wenn Autofirmen kaum noch Gewinne erwirtschaften und Banken zur Bedeutungslosigkeit schrumpfen - ist ein Immobilienbesitz (auch über eine AG) noch immer sicherer als ein Unternehmehmsbeteiligung an veralteten Industriewerten.
Gewohnt wird immer..

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.299.340 von Freibauer am 20.08.19 13:41:59

Zitat von Freibauer: Bundesanleihe ist auch nicht kostendeckend...genausowenig wie der Kauf vieler Unternehmsanleihen im 0,xx% Bereich ....(Depotegbühren usw.)

Einige kapierens wohl nie...

Bundesanleihen sind keine Referenz für Unternehmen , hier AG. Das scheinst du nie zu kapieren, weil du immer wieder mit diesem völlig unwichtigen Beispiel kommst.

Das Halten, Verwaltung und Vermieten von Wohnungen , verursacht Kosten. Als Privater sind für mich die meisten Kosten, wohl Instandhaltungen und sonstige Nebenkosten die man teilweise nicht an Mieter weiter geben kann. Personalkosten tauchen bei einem kleinen oder mittleren Vermieter kaum auf, so sie dann ehr Rechtsanwaltskosten oder sonstige Kosten wie Hausverwaltung sind.

Bei Adler sind wohl die Personalkosten ein hoher Aufwand. Bei sehr kleinen Mieten, die je nach Objekt schon von der Instandhaltung und evtl Zinsen aufgefressen wird, ergibt sich dann mit hohen Pesonalkosten nicht nur kein Gewinn, sondern sogar Verlust.

Das ganze hat dann aber gar nichts mit der Verzinsung zu tun und schon gar nicht mit der, der Bundesanleihe.