ADLER Real Estate -- heiße Empfehlung (Seite 106)
eröffnet am 09.06.13 16:42:23 von
neuester Beitrag 28.03.24 13:57:58 von
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Antwort auf Beitrag Nr.: 60.986.657 von China_Neo am 09.07.19 16:39:37Vielleicht schon wieder überholt, aber unter der Überschrift "Harter Streit um Steuerschlupfloch" stand im Handelsblatt vom 12.09.2018:
Nach fünf Jahren darf der Mehrheitseigentümer den Minderheitsanteil steuerfrei zukaufen und wird so Alleinbesitzer.
Und weiter unten im Artikel
Die Neuregelung sieht vor, dass die Grunderwerbsteuer nur noch ausgehebelt werden kann, wenn der Maximalanteil auf unter 90 Prozent zurückgefahren wird. Dabei muss der Verkäufer zehn Jahre lang knapp über zehn Prozent halten.
Bisher gibt es aber nur einen Referentenentwurf, müsste also die alte Regel noch gelten.
Nach fünf Jahren darf der Mehrheitseigentümer den Minderheitsanteil steuerfrei zukaufen und wird so Alleinbesitzer.
Und weiter unten im Artikel
Die Neuregelung sieht vor, dass die Grunderwerbsteuer nur noch ausgehebelt werden kann, wenn der Maximalanteil auf unter 90 Prozent zurückgefahren wird. Dabei muss der Verkäufer zehn Jahre lang knapp über zehn Prozent halten.
Bisher gibt es aber nur einen Referentenentwurf, müsste also die alte Regel noch gelten.
Antwort auf Beitrag Nr.: 60.984.605 von honigbaer am 09.07.19 13:22:34Die Frist dürfte bei zehn Jahren liegen
Antwort auf Beitrag Nr.: 60.984.605 von honigbaer am 09.07.19 13:22:34
Da hab ich Blödsinn verzapft ... falschrum gedacht🙃. Danke für die Korrektur.
Brookline und das verschachtelte Gebilde dahinter kann ich leider nicht richtig durchschauen. Deshalb kann ich wirklich nicht einschätzen wie das ausgeht. Ich werde wohl einfach gelassen zusehen. In dem Wissen und Vertrauen, dass Adler da schon einigermaßen rauskommen wird ... ohne großen Schaden.
Zitat von honigbaer:Zitat von guteboerseboeseboerse: ...
Doch von der Grunderwerbssteuer her sind sie wohl sauber denn Adler hält an Accentro nur noch 4,8 % und damit etwas weniger als die relevante 5%-Schwelle. ...
Relevant ist doch die 95% Schwelle, ob Adler 6,22% hat oder 4,8% spielt keine Rolle.
Da hab ich Blödsinn verzapft ... falschrum gedacht🙃. Danke für die Korrektur.
Brookline und das verschachtelte Gebilde dahinter kann ich leider nicht richtig durchschauen. Deshalb kann ich wirklich nicht einschätzen wie das ausgeht. Ich werde wohl einfach gelassen zusehen. In dem Wissen und Vertrauen, dass Adler da schon einigermaßen rauskommen wird ... ohne großen Schaden.
Antwort auf Beitrag Nr.: 60.982.765 von guteboerseboeseboerse am 09.07.19 10:08:09
Relevant ist doch die 95% Schwelle, ob Adler 6,22% hat oder 4,8% spielt keine Rolle.
Für die 6,22% hat Brookline eine Kaufoption und Adler schreibt auf Seite 57 des Q1 Berichts:
"Die Anteile wurden in diesem Zusammenhang gemäß IFRS 10 mit dem beizulegenden Zeitwert (Börsenkurs) in Höhe von TEUR 12.639 zum Zeitpunkt der Übergangskonsolidierung bewertet und unter den zur Veräußerung bestimmten langfristigen Vermögenswerten ausgewiesen.
ADLER geht weiter von einer kurzfristigen Veräußerung der verbliebenen Beteiligung
an der ACCENTRO aus, da diese Restanteile im Rahmen des Verkaufs der Anteilsmehrheit und der Verlängerung der diesbezüglichen Zahlungsfrist bis 30. Juni 2019 eingebracht oder veräußert werden sollen." (Inzwischen wurde die Frist wohl weiter verlängert.)
Tatsächlich ist das etwas unübersichtlich geworden, indem Adler auch im Finanzbericht 2018 6,2% angibt, während der Anteil durch die Kapitalerhöhung bei Accentro tatsächlich auf 4,8% gesunken sein sollte. (In der Stimmrechtsmitteilung von Brookline seinerzeit ist von 1.549.869 Accentroaktien die Rede, auf die man bis 21.12.2018 mit einer Kaufoption gesichert habe.)
Wegen der zwischenzeitlich bei Dritten platzierten Accentroaktien aus der Accentrokapitalerhöhung, droht aber auch bei einem Rückkauf der Beteiligung von Brookline kein überschreiten der 95% Schwelle. Aber das Gesetz soll ja geändert werden, so dass demnächst 90% relevant sein sollen. Aber da sehe ich jetzt auch keine Gefahr.
(Gibt es nicht ein 5 Jahresfrist, nach der ein Erwerb von 100% durch Brookline grunderwerbsteuerlich unschädlich würde? Kenne mich zu wenig aus.)
Man sollte Brookline nicht so negativ sehen, meine ich.
Brookline tritt als Helfer für Adler bei der Entwicklung und Vermarktung der Accentrobeteiligung auf.
Sollte Adler am Ende Accentro zurückerwerben, heißt es, außer Spesen nichts gewesen. Und kann man Accentro irgendwie weiterreichen oder den Streubesitz erhöhen, werden Gewinne über 8,25 Euro je Aktie geteilt, so war es doch damals vereinbart.
Zitat von guteboerseboeseboerse: ...
Doch von der Grunderwerbssteuer her sind sie wohl sauber denn Adler hält an Accentro nur noch 4,8 % und damit etwas weniger als die relevante 5%-Schwelle. ...
Relevant ist doch die 95% Schwelle, ob Adler 6,22% hat oder 4,8% spielt keine Rolle.
Für die 6,22% hat Brookline eine Kaufoption und Adler schreibt auf Seite 57 des Q1 Berichts:
"Die Anteile wurden in diesem Zusammenhang gemäß IFRS 10 mit dem beizulegenden Zeitwert (Börsenkurs) in Höhe von TEUR 12.639 zum Zeitpunkt der Übergangskonsolidierung bewertet und unter den zur Veräußerung bestimmten langfristigen Vermögenswerten ausgewiesen.
ADLER geht weiter von einer kurzfristigen Veräußerung der verbliebenen Beteiligung
an der ACCENTRO aus, da diese Restanteile im Rahmen des Verkaufs der Anteilsmehrheit und der Verlängerung der diesbezüglichen Zahlungsfrist bis 30. Juni 2019 eingebracht oder veräußert werden sollen." (Inzwischen wurde die Frist wohl weiter verlängert.)
Tatsächlich ist das etwas unübersichtlich geworden, indem Adler auch im Finanzbericht 2018 6,2% angibt, während der Anteil durch die Kapitalerhöhung bei Accentro tatsächlich auf 4,8% gesunken sein sollte. (In der Stimmrechtsmitteilung von Brookline seinerzeit ist von 1.549.869 Accentroaktien die Rede, auf die man bis 21.12.2018 mit einer Kaufoption gesichert habe.)
Wegen der zwischenzeitlich bei Dritten platzierten Accentroaktien aus der Accentrokapitalerhöhung, droht aber auch bei einem Rückkauf der Beteiligung von Brookline kein überschreiten der 95% Schwelle. Aber das Gesetz soll ja geändert werden, so dass demnächst 90% relevant sein sollen. Aber da sehe ich jetzt auch keine Gefahr.
(Gibt es nicht ein 5 Jahresfrist, nach der ein Erwerb von 100% durch Brookline grunderwerbsteuerlich unschädlich würde? Kenne mich zu wenig aus.)
Man sollte Brookline nicht so negativ sehen, meine ich.
Brookline tritt als Helfer für Adler bei der Entwicklung und Vermarktung der Accentrobeteiligung auf.
Sollte Adler am Ende Accentro zurückerwerben, heißt es, außer Spesen nichts gewesen. Und kann man Accentro irgendwie weiterreichen oder den Streubesitz erhöhen, werden Gewinne über 8,25 Euro je Aktie geteilt, so war es doch damals vereinbart.
Antwort auf Beitrag Nr.: 60.978.850 von honigbaer am 08.07.19 19:05:03@honigbaer
Sehe ich wie Du. Ein ganz normaler Verkauf wird das bei Accentro nicht gewesen sein. Verflechtungen dürften bis heute bestehen weshalb man wohl auch noch beteiligt bleiben wollte.
Doch von der Grunderwerbssteuer her sind sie wohl sauber denn Adler hält an Accentro nur noch 4,8 % und damit etwas weniger als die relevante 5%-Schwelle.
Somit sollte auch einem kompletten Verkauf von Accentro (evtl. auch nach Rückabwicklung) nichts im Wege stehen. Nur nicht zu 7 € (Stichwort Stille Reserven) denn da sollte man sie dann wohl besser als Asset behalten und ist dann halt nur zu 90-95 % Bestandshalter. Genau genommen ist man ja jetzt auch kein reiner Bestandshalter sondern mit BCP auch Projektentwickler.
Sehe ich wie Du. Ein ganz normaler Verkauf wird das bei Accentro nicht gewesen sein. Verflechtungen dürften bis heute bestehen weshalb man wohl auch noch beteiligt bleiben wollte.
Doch von der Grunderwerbssteuer her sind sie wohl sauber denn Adler hält an Accentro nur noch 4,8 % und damit etwas weniger als die relevante 5%-Schwelle.
Somit sollte auch einem kompletten Verkauf von Accentro (evtl. auch nach Rückabwicklung) nichts im Wege stehen. Nur nicht zu 7 € (Stichwort Stille Reserven) denn da sollte man sie dann wohl besser als Asset behalten und ist dann halt nur zu 90-95 % Bestandshalter. Genau genommen ist man ja jetzt auch kein reiner Bestandshalter sondern mit BCP auch Projektentwickler.
Trading Spotlight
Antwort auf Beitrag Nr.: 60.979.405 von Kuhziel0Euter am 08.07.19 20:06:01Belehrung verzichtbar. Übersehene Aspekte aufzuzählen war angekündigt. Passt doch alles...
@ honigbaer
das schöne, edle Bindewort "sodann" bitte korrekt einsetzen, sonst wirkt das sowas von beknackt. Ernsthaft! Ganz ehrlich!
das schöne, edle Bindewort "sodann" bitte korrekt einsetzen, sonst wirkt das sowas von beknackt. Ernsthaft! Ganz ehrlich!
Fortsetzung:
Sodann hat Adler doch hinterher erst die Brack Cities Übernahme eingefädelt, da war es sicher nützlich, vorher zum reinen Bestandshalter zu werden und die Entkonsolidierung von Accentro zu betreiben. Verschuldungskennzahlen und Finanzierung der Übernahme sind ja bis heute ein Thema und Adler von heute ist mit Adler von damals nicht direkt zu vergleichen. Mann kann da auch nicht einfach NAV Discounts vergleichen, bei anderen Verhältnissen (Immobilienqualität und Verschuldungsgrad).
Und außerdem hat das Ganze auch noch ermöglicht, dass Accentro über Kapitalerhöhung und Anleiheemissionen viel Geld einsammeln konnte für einen Expansionskurs.
Sodann hat Adler doch hinterher erst die Brack Cities Übernahme eingefädelt, da war es sicher nützlich, vorher zum reinen Bestandshalter zu werden und die Entkonsolidierung von Accentro zu betreiben. Verschuldungskennzahlen und Finanzierung der Übernahme sind ja bis heute ein Thema und Adler von heute ist mit Adler von damals nicht direkt zu vergleichen. Mann kann da auch nicht einfach NAV Discounts vergleichen, bei anderen Verhältnissen (Immobilienqualität und Verschuldungsgrad).
Und außerdem hat das Ganze auch noch ermöglicht, dass Accentro über Kapitalerhöhung und Anleiheemissionen viel Geld einsammeln konnte für einen Expansionskurs.
Bei eurer Bewertung der ganzen Accentrotransaktion bleiben wohl einige Aspekte außer Betracht.
Man kann das doch keineswegs wie einen echten Verkauf bewerten, da Accentro und Adler zuvor noch nennenswerte Immobilienverflechtungen hatten. Ich habe das natürlich alles schon wieder vergessen, aber da wurden doch viele Wohnungen und halbe Anteile an Entwicklungsprojekten ausgetauscht. Ich gehe davon aus, dass man eigentlich einen Squeeze-out machen wollte bei Adler, aber wegen Grunderwerbsteuerthematik und der umfangreichen Transaktionen dazu kaum in der Lage war, so dass man Accentro lieber bei Brookline geparkt hat.
Man kann das doch keineswegs wie einen echten Verkauf bewerten, da Accentro und Adler zuvor noch nennenswerte Immobilienverflechtungen hatten. Ich habe das natürlich alles schon wieder vergessen, aber da wurden doch viele Wohnungen und halbe Anteile an Entwicklungsprojekten ausgetauscht. Ich gehe davon aus, dass man eigentlich einen Squeeze-out machen wollte bei Adler, aber wegen Grunderwerbsteuerthematik und der umfangreichen Transaktionen dazu kaum in der Lage war, so dass man Accentro lieber bei Brookline geparkt hat.
Antwort auf Beitrag Nr.: 60.977.689 von Hiberna am 08.07.19 16:52:30Die IR hatte mir mal mitgeteilt dass im Falle einer Nichtzahlung des Käufers "die Aktien wieder an Adler zurückfallen und die Anzahlungen auch bei Adler verbleiben". Außerdem werden natürlich laufend Zinsen verlangt. Ob diese bezahlt werden entzieht sich leider meiner Kenntnis.
Die Anzahlung(en) hat man damals wohl als Sicherheit verlangt um was in der Hand zu haben. Der Deal ist ja ohnehin etwas ungewöhnlich mit so einem langen Zahlungsziel. Wäre der Käufer liquide gewesen hätte man das gar nicht gebraucht.
Ich finde das Thema für uns Aktionäre nervig weil sich die Unsicherheit so ewig zieht. Denke jedoch, dass Adler da letztlich ohne großen Schaden rauskommen wird. Und selbst wenn man mal 10-20 Mio. wertberichtigen müsste wäre das bei dem Abstand zum NAV auch kein Drama, sofern die Sache dann ausgestanden wäre.
Bemerken kann man dazu noch dass Adler mit dem Accentro-Verkauf einen Buchgewinn von 70 Mio. € erzielt hat der die 3 Jahre zuvor durch Wertsteigerungen bei Accentro entstand. Dies wurde 2017 so kommuniziert.
Die Anzahlung(en) hat man damals wohl als Sicherheit verlangt um was in der Hand zu haben. Der Deal ist ja ohnehin etwas ungewöhnlich mit so einem langen Zahlungsziel. Wäre der Käufer liquide gewesen hätte man das gar nicht gebraucht.
Ich finde das Thema für uns Aktionäre nervig weil sich die Unsicherheit so ewig zieht. Denke jedoch, dass Adler da letztlich ohne großen Schaden rauskommen wird. Und selbst wenn man mal 10-20 Mio. wertberichtigen müsste wäre das bei dem Abstand zum NAV auch kein Drama, sofern die Sache dann ausgestanden wäre.
Bemerken kann man dazu noch dass Adler mit dem Accentro-Verkauf einen Buchgewinn von 70 Mio. € erzielt hat der die 3 Jahre zuvor durch Wertsteigerungen bei Accentro entstand. Dies wurde 2017 so kommuniziert.
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