ADLER Real Estate -- heiße Empfehlung (Seite 112)

[Hiberna]

hat Herr Natig Ganiyev nun den Kaufpreis für den Erwerb der Accentro-Anteile bezahlt?

Er hatte sein Accentro-Paket Ende 2017 erworben. Die Zahlung dieses Kaufs war bis Ende 2018 vereinbart.

Das Zahlungsziel war bis Ende Juni 2019 verlängert worden.

Es stellt sich die Frage, ob der Eintritt dieser Zahlung ad-hoc pflichtig ist.

[hedgehog48]

Viel zu wenig ist hier eingegangen worden auf das Video, das Wertefinder1 am 22.6.19 um 18:41 mit lesenswertem Kommentar eigestellt hat: Völlig vernachlässigende Hausverwaltung vor Ort, kein Eingreifen der Berliner Zentrale. Einige Monate derartige Verwaltung, dann ist jeder Mieter an Mieterverein und/oder Anwalt angebunden und man hat auch nach Austauschen der Verwaltung und nach Behebung der Schäden keine Chance mehr. Man hat dann ja auch nur noch Mieter, die kein anderer nimmt.

Wenige haben das Thema aufgenommen, thematisiert werden weitestgehend weiter nur die widrigen politischen Rahmenbedingungen.

Hier scheint aber infauste Misswirtschaft zu herrschen in der Firma selbst?

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.895.584 von Rainolaus am 26.06.19 14:27:14

Zitat von Rainolaus:

Zitat von gate4share: Man kann immer wieder sagen, dass SPD und Grünen in Doofheit verkauft haben

Nee, die können einfach generell nicht mit Geld umgehen.
Wenn Du denen Geld gibst ist das so als würdest Du einem Hund Wurst anvertrauen und sagen "pass gut drauf auf".

Das stimmt, meine aber, das gilt für die gesamte Politik.

Rentenkasse, alle wissen, dass es irgendwann nicht mehr geht, die Renten zu zahlen und , dass dafür zu wenig Einzahler da sind. Aber die Politik hat schon niemals Rücklagen für die Zeit, wo die Geburtenstarken Jahrgänge, die ja früher immer einzahlten, in Rente gehen angelegt, auch noch jetzt, muss man wohl unbedingt jedes Jahr, was in die Rentenkasse als Geld reinkommt sofort ausgeben. Wenn es so, auch wegen der guten Konjunktur und am meisten Beitragszahler viel in die Rentenkasse rein kommt und noch nicht ganz so viele Rentner da sind, schafft man neue Voraussetzungen um noch ein paar Mio Rentner vorzeitig zu versorgen. Man hat wohl Angst, dass da 1 oder 10 Mio im Jahr in der Rentenkasse sind, die man dann sehr gut gebrauchen kann, wenn die Verhältnisse am schlechtesten sind. Nein es geht der Politik nur darum heute gut aus zu sehen. was in 5 oder 20 Jahren ist , ist gleichgültig. So ist jede Partei, die in den letzten ca 50 Jahren Verantworung getragen hat mit dafür verantwortlich, dass die zuküfntigen Renten so sind. So niedrig sind, dass wohl fast die Hälfte von der Renten , trotz lebenslangen Arbeites, nicht davon leben können.

Ich weiss auch, dass es typisch für Links ist, dass sie gar keine Vorstellung haben, wie überhaupt Geld erwirtschaftet wird. Sie kennen die Grundlagen nicht, wie eine Firma geführt wird und wie die Geldströme sind, Sie sind der vollen Überzeugung, der Staat hat viel GEld und wenn nicht, muss man einfach was erhöhen und die Reichen und die (reichen) Firmen müssen einfach mehr bezahlen und wenn sie dann das Geld umverteilen meinen sie, sie machen gute Politik.
Das man damit aber gleichzeitig vielleilcht Mio Arbeitsplätze vernichtet hat, begreifen die nicht.
Und immer wieder das Märchen, wenn die Bürger / Verbraucher, Arbeitnehmer hohe Einkommen haben, dann wird auch mehr verdient und der Staat nimmt automatisch viel ein.

Die meinen dann sogar, es wäre eine Massnahme , wenn man Löhne und Renten erhöht, damit die Staatseinnahmen höher werden und nicht niedriger weil man mehr ausgibt.

[SiebterSinn]

(@R) Und ich habe lieber nochmal bei der DIC zugekauft, bevor ich es hier übertreibe...

[Rainolaus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.888.522 von guteboerseboeseboerse am 25.06.19 18:13:26

Zitat von guteboerseboeseboerse: Ich gebe auf jeden Fall kein Stück aus der Hand. Auch wenn ich mich in letzter Zeit über Adler oft genug geärgert habe.

Ich muss zugeben, dass ich bei 12,06 hier mit kleinem gewinn raus gegangen bin, nicht zuletzt weil von der IR nichts zu hören war (im Gegensatz zu Vonovia).
Habe unter 43€ alles bei Vonovia investiert auch wenn die gerade ziemlich genau am mehrjährigen Aufwärtstrend hält. Ich erwarte ab dem Niveau wieder ein Upmove.
Vonovial spielt einfach von der Grösse und qualitativ in einer anderen Liga. Und die Aussagen von Herrn Buch fand ich sehr beruhigend.
Wahrscheinlich aber auch mit Trendsetzer Charakter: Viele Investoren werden jetzt ins Ausland gehen nachdem Deutschland mit diesem politischen irssinn und staatliche EIngriffe zu schlecht kalkulierbar ist.

[Rainolaus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.895.557 von gate4share am 26.06.19 14:24:50

Zitat von gate4share: Man kann immer wieder sagen, dass SPD und Grünen in Doofheit verkauft haben

Nee, die können einfach generell nicht mit Geld umgehen.
Wenn Du denen Geld gibst ist das so als würdest Du einem Hund Wurst anvertrauen und sagen "pass gut drauf auf".

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.872.226 von Rainolaus am 23.06.19 18:05:38

Zitat von Rainolaus:

Zitat von Wertefinder1: Politik hat nicht die Aufgabe die Hände in den Schoß zu legen und nichts zu machen.

war es nicht rot-grün, die vor ein paar Jahren Tausende öffentliche Wohnungen in Berlin zu Spottpreisen an Investoren verkauft haben? Die könnte man jetzt schön günstig anbieten.
Eigene Einsicht für das Versagen wäre schon mal ganz hilfreich.

quote=Wertefinder1;60872178]
Wie etwa die CDU seit Jahren bei der Überteuerung, der Stagnation bzw. Fehlentwicklung im Bereich der Energiewende. Oder bei der C02-Reduzierung im Verkehrssektor.

Ich behauopte mal, dass CO2 schon so Einiges durch die automobile Entwicklung eingespart wurde.
Ich bin früher noch hinter schwarz qualmenden 300D her gefahren. Das hat jahrzehnelang niemanden gejuckt.
Energiewnde? Ja, Total-Versagen. Ob es die Grünen besser machen würden? Abwarten.
Wenn wir 20 Jahre in Berlin auf einen Flughafen warten müssen, kann die Energiewende ja auch 50 Jahre dauern.[/quote]


Soweit ich mich erinnere, wurden von 2002 bis 2006 verschiedene Wohnungsgesellschaft und auch Portfolien verkauft. Teilweise kam das Land Berlin ja auch daran weil die Bankgesellschaft hohe Mietgarantieren, für Zeichner von Beteilungen mit Wohnungen vergeben hat , die man dann nicht einhalten konnte.

Glaube schon in den 90iger Jahren wurde etwas verkauft. Es ist richtig, dass man damals die Wohnungen im Vergleich zu heute, zu sehr niedrigen Preisen verkaufte. Doch der land Berlin verdiente trotz des Eigenkapitals was in diesen Wohnungen steckte, nichts daran. B
Berlin war auch damals hoch verschuldet, und damals zahlte man ja noch hohe Zinsen. Und so war ein Verkauf in der damaligen Lage richtig. Weiss nicht wie damals CDU Und FDP gestimmt haben, denke aber, dass diese wohl auch verkauft hätten.

Auch musste der Käufer ja auch Auflagen zum Mieterschutz übernehmen. Weiss jetzt nicht mehr genau was in welchen Verträgen war, es gehörten aber dazu, dass Mieter nicht wegen Eigenbedarf gekündigt werden durfen, Und teilweisse, dass in den ersten Drei Jahren es keine Mieterhöhungen geben darf, oder, eine andere Vereinbarung, dass die Miete in den ersten 10 Jahren nur bis höchstes 1,5 % im Jahr steigen durfte, und auch Mieterhöhungen wurden nur in Höhe Inflation zugelassen.
Also so war der Schutz der Mieter, wenn auch "nur" für 10 Jahre da.

Normalerweise konnten also die Käufer auch nicht viel verdienen in den ersten 10 Jahren, aber es fing schon bald der Mietenanstieg und so konnte man freiwerdende Wohnungen dann wesentlich höher vermieten.

Man kann immer wieder sagen, dass SPD und Grünen in Doofheit verkauft haben, aber es war in der Lage damals insgesamt wohl sinnvoll und man konnte damals nicht wissen, dass es auch zu solcher Knappheit kommen könnte . Damals waren ja viele Wohnungen in Berlin leerstehen. Erst dieses Steuersparen nach 1990 haben viele Wohnungen gebracht und immer noch weiter hat das Land Berlin auch soziale Förderungen vergeben. Und so hatten Vermieter von Sozialwohnungen sogar Schwierigkeiten die Kostenmiete von 4,00 bei einer Vermietung überhaupt zu erhalten und haben dann teilweise günstiger angeboten. Irgendwann, da fing schon langsam die Vollvermietung an, hat dann Berlin neue öffentliche Förderungen eingestellt. Natürlich viel zu spät. Man hätte schon vor 2000 mit der Einstellung von öffentlichen Förderungen anfangen sollen und vielleicht ab 2010 dann wieder neu den WOhnungsbau mit günstigen Wohnungen stimulieren sollen.


Diese Mietendeckel, was vom Namen schon falsch ist, ist schlecht, falsch und führt zu mehr Streit und Auseinandersetzungen. Die Höchstmiete gibt man vor, und auf Antrag wird dann sogar die aktuelle Miete auf die Höchstmiete gesenkt. Mal schauen wo man die Höchstmiete festsetzt. Meine es müssten schon min 10 bis 20 % über dem Mietspiegel sein.

Es führt dazu, dass dann Mieter weniger zahlen, die Vermieter weniger Einnahmen haben, die diese vielleicht in Neubauwohnungen stecken würden. Auch so, werden die Investoren, liebt mal nicht gerade in Berlin investieren, sondern wohl andere Länder vorziehen.
Es ist auch die Unberechenbarkeit, man hat von Verstaatlichung gesprochen. Wer dann jetzt in Berlin investiert, kann wohl nachher nicht sagen, man hätte nicht gewusst , dass einem sein Vermögen weggenommen wird.

Die Mieterhöhungen waren in den letzten, besonders ab 2014 sehr hoch. Aber die 20 Jahr davon, gab es überhaupt keine Erhöhungen, ehr schon mal Mietsenkungen. Und so wurden erst die Erhöhungen die viele jahre nicht stattgefunden haben, ausgeglichen und wegen hoher nachfrage, auch noch weiter die Mieten erhöht. Und klar, verdienen die Vermieter, die durchschnittliche Wohnungen mit Baujahren vor 1990 für 12 oder 14 Euro vermieten klotzig daran. Sicher hatten die Instandhaltungskosten auch Preissteigerungen, aber auch würde man mit 6 Euro miete noch hinkommen.

Man wird dauerhaft nur dann niedrige Mieten haben, wenn man einen hohen Bestand an Wohnungen- vor allem Mietwohungen hat, so, dass keine Knappheit mehr besteht. Doch der Senat hat fast nichts getan um viele Neubauten auf den Weg zu bringen. Immer wieder will man auch Grundstücke nicht zur Bebauung frei geben aus verschiedenen Gründen. Übrigens auch Büroräume fehlen. Das führt dauerhaft auch dazu, dass Firmen evtl umziehen und in anderen Städten präsent sind und so auch dort Gewerbesteuer zahlen und überhaupt immer mehr Firman verloren gehen.

Die zuständige Senatorin Lompscher hat die landeseigenen Wohnungsgesellschaften angewiesen zusammen um die 350 tsd im Jahr zu bauen. Sehr viel für diese. Ein Chef meinte, wo man ja für bestehende Wohnungen eben höhere Mieten verlangen könnte, wäre ein Ausgleich dafür da, dass man die Neubauwohnungen für 6,50 anbieten soll. Wenn jetzt doch keine höheren Mieten für den Bestand mögllich sind, sind wohl keine Mieten von 6,50 für Neubauten mehr möglich.

Also dauerhaft hilft gegen Preisentwicklungen nur, dass man einen ausgeglichen Markt hat!

[nikittka]

Ich bin jetzt auch dabei !
Heute kaufte ich zu 11,24 €.
Meine Gründe (obwohl ich mich noch nicht intensiv eingearbeitet habe):
- Kursrückgang nach der Ankündigung des Berliner Mietendeckels im Verhältnis zu der Anzahl der Berliner Wohnungen m.E. deutlich zu hoch
- Großer Abschlag auf den NAV
- Durch die aktuellen Aussagen zur Zinsentwicklung (EZB) dürften die Niedrigzinsen noch lange anhalten. Das ist positiv im Hinblick auf die aktuell hohe Verschuldung.
- Der Schuldenstand sollte reduziert werden (u.a. durch den Verkauf des restlichen Gewerbeportfolios noch in 2019)
- Ein möglicher Aktienrückkauf könnte den Kurs helfen und die Aussicht auf eine erstmalige Dividende z.B. für 2020 könnte ebenso dem Kurs helfen.

[guteboerseboeseboerse]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.885.999 von Rainolaus am 25.06.19 14:02:01

Zitat Rolf Buch, Vonovia:

"Finanziell werde Vonovia unter dem Mietendeckel nicht leiden, sagte der Vorstandschef. “Für uns ist das irrelevant. Ich muss meine Guidance dafür nicht ändern.” Nur zehn Prozent der 400.000 Vonovia-Wohnungen lägen in Berlin. “Da werden Mittel frei. Die kann ich auch in Schweden investieren.” Der Konzern expandiert in das skandinavische Land, weil in Deutschland und Österreich kaum noch große Wohnungspakete zum Verkauf stehen."

Adler hält statt 10 % nur rund 3 % der Wohnungen in Berlin. Somit sollten sie sich noch weniger Sorgen machen müssen als Vonovia.

Der Adler-Kursrückgang der letzten Tage scheint mir reichlich übertrieben. Klar ist aber auch, dass von Adler zuletzt überhaupt nichts zu hören war. Keine positiven Meldungen ... beispielsweise zum Gewerbeportfolio. Keine Meldung dazu was jetzt mit der Accentro-Forderung ist und wie hier die Strategie aussieht. Ich gehe davon aus dass Adler Accentro zurücknehmen oder anderweitig verkaufen muss. Aktuell wird man sicher nicht mehr den Preis von damals bekommen. Die Differenz kann Brookline vielleicht noch zahlen. Ich weiß nicht wie liquide die sind und ob man den Klageweg beschreiten muss. Denke die haben nur gezockt und mit langem Zahlungsziel Accentro gekauft was dann schief gegangen ist.

Somit bestehen für Adler in 2019 zwei wesentliche Hausaufgaben:

- Senkung des LTV auf 55 wie angekündigt - hauptsächlich durch den Verkauf des Gewerbeportfolios.
- Lösung für das Accentro-Problem dass Adler hier vernünftig aus der Sache raus kommt.

Wenn diese beiden Dinge erledigt werden könnte schon nächstes Jahr eine Dividende ausgeschüttet werden. Das würde dem Kurs dann auch mehr Halt geben und Adler könnte damit sicher einen großen neuen Anlegerkreis erschließen. Bei ca. 1,00 € FFO verwässert und 70 % Ausschüttungsquote wären dann auch mal 0,70 € realistisch. (Wenn auch sicher nicht im ersten Jahr einer Dividende) Kurse von 15-16 € wären dann wieder Pflicht und absolut gerechtfertigt.

Ich hoffe dass bei Adler diesbezüglich gut gearbeitet wird. Die Probleme sind ja absolut lösbar. Und dann ist definitiv Kurspotential da. Ich gebe auf jeden Fall kein Stück aus der Hand. Auch wenn ich mich in letzter Zeit über Adler oft genug geärgert habe.

[Rainolaus]

Vonovia-Chef - Berliner Mietendeckel wird sich rächen