ADLER Real Estate -- heiße Empfehlung (Seite 113)

[Rainolaus]

Investoren vertreiben!

[Rainolaus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.872.178 von Wertefinder1 am 23.06.19 17:56:44

Zitat von Wertefinder1: Politik hat nicht die Aufgabe die Hände in den Schoß zu legen und nichts zu machen.

war es nicht rot-grün, die vor ein paar Jahren Tausende öffentliche Wohnungen in Berlin zu Spottpreisen an Investoren verkauft haben? Die könnte man jetzt schön günstig anbieten.
Eigene Einsicht für das Versagen wäre schon mal ganz hilfreich.

Zitat von Wertefinder1: Wie etwa die CDU seit Jahren bei der Überteuerung, der Stagnation bzw. Fehlentwicklung im Bereich der Energiewende. Oder bei der C02-Reduzierung im Verkehrssektor.

Ich behauopte mal, dass CO2 schon so Einiges durch die automobile Entwicklung eingespart wurde.
Ich bin früher noch hinter schwarz qualmenden 300D her gefahren. Das hat jahrzehnelang niemanden gejuckt.
Energiewnde? Ja, Total-Versagen. Ob es die Grünen besser machen würden? Abwarten.
Wenn wir 20 Jahre in Berlin auf einen Flughafen warten müssen, kann die Energiewende ja auch 50 Jahre dauern.

[Wertefinder1]

Politik hat nicht die Aufgabe die Hände in den Schoß zu legen und nichts zu machen. Wie etwa die CDU seit Jahren bei der Überteuerung, der Stagnation bzw. Fehlentwicklung im Bereich der Energiewende. Oder bei der C02-Reduzierung im Verkehrssektor.

Kaum hat der Berliner Senat den Beschluss für den Mietendeckel gefasst, da will die Deutsche Wohnen AG von sich aus einen Mietendeckel einführen: Kein Mieter soll nach Modernisierungen mehr als 30 % seines Nettoeinkommens für die bedarfsgerechte Kaltmiete ausgeben müssen. Außerdem soll jede 4. freiwerdende Wohnung an Menschen mit einem WBS vergeben werden.

https://www.spiegel.de/wirtschaft/unternehmen/deutsche-wohne…

Ob es damit partiell auch zu Mietsenkungen für die Mieter kommt, die mehr zahlen, das wurde nicht mitgeteilt. Wäre ja aber nur konsequent. Bleibt der Punkt des "Systems Vonovia" - also das man Tochtergesellschaften für Hausmeister, Handwerker, Gartenarbeit, Fensterputzen etc. gründet und darüber Leistungen (überhöht) abrechnet. Oder auch Leistungen abrechnet, die gar nicht erbracht wurden, wie ich oft von Vonovia-Mietern höre.

[Wertefinder1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.871.524 von honigbaer am 23.06.19 15:11:09

Man kann unterschiedlich vorgehen.

Wir haben hier eine Gesellschaft - die größtenteils im Staatsbesitz befindliche Gewoba AG - die saniert ihren Wohnungsbestand laufend. Neue Bäder, Fenster etc. Alles top im Schuss. Durchschnittliche Kaltmiete um 6,50 Euro. Vollvermietung 99.9 % seit Jahren. Durch die Vollvermietung wird auch gut Gewinn gemacht, der allerdings größtenteils wieder in das Geschäft (Neubau) fliest.

Eine andere vormals private Gesellschaft hat hier Bestände aus den 50ziger Jahren jahrzehntelang gar nicht modernisiert und macht jetzt alles (!) auf einmal und danach ist praktische Neubaustandard. Dafür müssen die Mieter ca. 3 Monate aus den Wohnungen ausziehen bzw. man versucht bereits im Vorfeld komplette Häuser freizuziehen. Rein gesetzlich betrachtet könnte diese Gesellschaft die Miete pro qm um fast 6 Euro pro qm erhöhen. Sie deckeln allerdings bei maximal 1,40 Euro pro qm Mieterhöhung und liegen dann auch bei ca. 6,50 Euro pro qm.

Die Vonovia AG modernisiert hier auch gerade Wohnungen. Eine sanierte 3-Zimmer-76 qm Wohnung in einer Großwohnanlage kostet dann 5,90 Euro kalt pro qm. Warm kommt man dann auf ca. 10,50 Euro. Das ist nicht günstig, weil die Vonovia AG einiges über die Nebenkosten abrechnet. Gerade damit steht die Vonovia AG ja auch in der Kritik und das wird bereits allgemein als "System Vonovia" bezeichnet. Das Amtsgericht München hat kürzlich geurteilt, das die Vonovia mit der Abrechnung von durch Tochtergesellschaften erbrachte Nebenkosten keinen Gewinn erzielen darf. Aber auch das lässt sich ggf. durch verschachtelte weitere Untergesellschaften verschleiern. Unter dem Strich ist die Kritik gegenüber der Vonovia AG meiner Meinung nach oft ungerechtfertigt. Richtig asozial agieren andere kleinere Finanzinvestoren. Z.B. mit möblierter zimmerweise Vermietung, zu oft 20, 30, 40 Euro den qm.

Aber auch das hier zitierte Beispiel von Adler Real Estate in Schwanewede Niedersachsen ist außergewöhnlich negativ und einer börsennotierten Gesellschaft einfach nicht würdig. Selbst Grand City Properties ist da in unserer Region besser und kümmert sich mehr um ihre Mieter.

[honigbaer]

Deutsche Annington, Vorläufer von Vonovia, war doch immer bekannt für Instandhaltungsstau. Bis vor wenigen Jahren konnte man sich darauf berufen, dass man aufgrund hoher Finanzierungskosten und mangels Wohnungsnachfrage nicht investieren kann. Inzwischen haben sich die Verhältnisse geändert.

Der Vorwurf lautet regelmäßig, mit der Modernisierung werde ein Geschäft betrieben. Stichwort Modernisierungsumlage, die erlaubt, die Jahresmiete um 8% der Modernisierungskosten zu erhöhen. Je mehr man normale Mietanpassungen erschwert, für die aufgrund des Mietspiegels bei den professionellen Vermietern sowieso wenig Potenzial vorhanden ist, umso wichtiger wird die Modernisierung als Erhöhungsgrund.

Die Rahmenbedingungen sind wohl so gesetzt, dass es sich eher lohnt, die Objekte erstmal herunter kommen zu lassen, um dann eine Generalsanierung mit entsprechender Modernisierungsumlage vorzunehmen, statt bei begrenzten Möglichkeiten für Mieterhöhungen laufend etwas zu verbessern.

Wäre mal interessant, welcher Anteil von Erhöhungen tatsächlich auf Modernisierungsumlage, reguläre Erhöhungen und Ende von Sozialbindung zurück geht.

[Rainolaus]

Der letzte Beweis grenzenloser Überforderung

Zitat:
Hinzu kommt die mangelhafte praktische Umsetzung. Der Senat hatte den Mietendeckel nämlich vorher angekündigt.
Die Reaktion des Eigentümerverbands Haus und Grund kam prompt: Er empfahl Mieterhöhungen auf den letzten Drücker, und in der Tat bekam so mancher Mieter unerfreuliche Post.

[SiebterSinn]

(@alle) Vielleicht sollten wir auch nicht vergessen, dass Zustände wie von Wertefinder1 angeführt (danke!) durchaus nicht nur bei ADL vorkommen. Das www ist voll mit solchen Missständen (man prüfe selbst!). Und nicht nur "vielleicht" sollten wir uns auch an den Beginn der Berlindiskussion erinnern, als auch hier explizit aufgeführt wurde wie relativ gering das Engagement von Adler in der Bundeshauptstadt ist (selbst wenn man die noch offene Rechnung betreffs der Beteiligung berücksichtigt). Adler ist nicht die Deutsche Wohnen und der Abschlag auf den NAV liegt momentan bei 44%!

[Rainolaus]

Nicht explizit Adler, aber ich denke das viele Vermieter jetzt so bei den drohenden Gesetzesbeschlüssen agieren werden.
Womit die politische Entscheidung (wie so oft) ad absurdum geführt wird, weil erstmal das Gegenteil vom gewünschten Effekt sofort passiert.
Ich sehe das Eingreifen von politischer Seite in marktwirtschaftliche Gesetze eh höchst bedenklich.
Die freie Marktwirtschaft wird auf diese Reglementierung reagieren.
Aber sowas verstehen rot-grüne Politiker ja nicht, geschweige denn das Eingestehen eigener grosser Fehler in Berlin.

[hedgehog48]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.854.908 von Rainolaus am 20.06.19 19:46:47

Zitat von Rainolaus: Bei Bekannten in Berlin haben sie jetzt wirklich die Miete angehoben. .

Hat irgendwer oder hat Adler Mieten angehoben vor der Stichtag?

[hedgehog48]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.869.227 von Wertefinder1 am 22.06.19 21:18:41

Was ist denn da los? Unfähigkeit seitens der Verwaltung oder boshaftes Vorgehen mit irgendeinem Ziel?