Vonovia (vorm. Deutsche Annington Immobilien SE)

Transferzahlungen vom Staat an Vonovia sind keineswegs ewig sicher, höherer Leerstand ein wesentliches Risiko.

Antwort auf parade 08.05.26 13:17:42 Uhr

Zitat von parade:

...

Und warum habe ich zugekauft? Weil ich in der Vonovia eine grundsolide Investition sehe mit erstklassiger Dividende, die sicher in den nächsten Jahren kontinuierlich angehoben wird, weil ich dem neuen CO zutraue, die Dinge in die richtige Richtung zu schieben, z.B. die Schulden abzubauen, die Vonovia-Struktur zu verbessern und zu modernisieren (Handwerker-Brigaden) und dem Markt zu zeigen, dass dieser Kurs der Aktie einfach nicht realistisch ist. Und dass der Kurs mit 22,20 E (mein vorletzter Kaufkurs) einfach zu niedrig ist.

...

Sehe ich ähnlich - Vonovia ist ziemlich krisenresistent, weil man Wohnen nicht einsparen kann, gewohnt werden muss immer.

Zumal die Schlafplätze unter maroden Brücken auch keine Alternative sind.

Ich habe jetzt die Taschen zu 22,40 wieder voll mit Vonovia, nachdem ich im April zu 23,60 Gewinne mitgenommen hatte.

Entweder sie steigen wieder und ich nehme erneut Kursgewinne mit oder ich kassiere die Dividende.

Antwort auf einverstanden 08.05.26 15:06:36 Uhr

Jetzt aber, seh doch nicht alles so schwarz. Vonovia ist seit 4 Wochen verlässlich in der Top Ten der Dax Titel. Na gut, von unten natürlich.

Dennoch bin ich zuversichtlich, sonst wäre ich nicht investiert. Es wird, sobald Ruhe in Hormus einkehrt und die Anleiherenditen wieder deutlich nachgeben, schlagartig nach oben gehen. Im Übrigen sitzt voraussichtlich heute in einer Woche Trumps Mann der Fed vor als neuer Präsident. Was das mittelfristig für die Zinsen bedeuten wird, Inflation hin oder her, dürfte klar sein.

Bei so einem Effekt, also praktisch eine Atombombe für Vonovias Geschäft rückwärts, dürfte der Kurs deutlich steigen. Analog wie Rheinmetall beim Ausbruch des Ukraine Krieges oder Öl im Moment.

Antwort auf Apu_Panjabi 08.05.26 14:21:38 Uhr

Ich habe mich bewusst für ein extremeres Beispiel entschieden um den Effekt deutlicher zu machen. Übrigens wurde auch bei der Adler Group mit dem den Aktionären zurechenbares EK je Aktie von über 30 Euro und Vonovia die Profis haben sich beteiligt argumentiert - ist einfach verdampft….

Es gibt seit Jahren keine größeren Deals über 10k Einheiten - deshalb weiß niemand was dafür der richtige Preis wäre.

1 Jahr weiter ist der Kurs dann einstellig 🤔

Schönes Wochenende

Ich bin long investiert.

Spare mir Prognosen oder Gewichtungen zur Aktie.

Sache ist, dass das Teil Jahr für Jahr die Dividende im Wert verscheinden läßt.

Rechnet man die Depotgebühren über Jahre,ein Verlust.

Die 30 sehe ich,wenn überhaupt erst nächstes Jahr.

Antwort auf aufgepasst 08.05.26 14:04:29 Uhr

Da hast Du sicherlich recht, der Fair Value ist keine exakte Wissenschaft.

Ich habe mein Beispiel bewusst vereinfacht um aufzuzeigen, dass es m.M.n. hinsichtlich der Kursbewertung bei Vonovia einen gewissen, aus meiner Sicht nicht rationalen Kursabschlag gibt. Ich denke, dass dürfte rübergekommen sein.

Richtiger wäre es gewesen zu sagen, dass mein Haus einen Marktwert von 840.000 Euro hat, mit 420.000 Euro Schulden belastet ist und ich es für 48 Prozent auf 420.000 Euro (= 201.600 Euro) zzgl. Schuldenübernahme (zu meinen eingeloggten Finanzierungskonditionen) und damit für 621.600 Euro verkaufe.

Das Ergebnis wäre hinsichtlich des Andrangs ähnlich, denke ich.

Allerdings könnte man bei Vonovia natürlich auch argumentieren, dass das nackte EK der Fair Value sei. Dann wären wir bei rund 32,60 Euro pro Aktie (nackt, nach Abzug der Minderheiten, also nur den Aktionären zustehendes EK). Damit würde die Aktie beim Kurs von 22.38 Euro aktuell zu knapp 68 Prozent vom EK notieren.

In meinem Haus Beispiel würde ich mein (dann schuldenfreies) Haus mit einem Marktwert von 840.000 Euro folglich für 576.600 Euro verkaufen. Auch hier wäre der Andrang wohl riesig.

Antwort auf Apu_Panjabi 08.05.26 12:52:03 Uhr

Zitat von Apu_Panjabi: NTA pro Aktie 46,57 Euro. Kurs 22,38 Euro.

22,38/46,57 = 48 Prozent

Im NTA pro Aktie sind die Schulden bereits abgezogen. Das entspricht (wir hatten das schon mal) dem EK plus Zurechnung latenter Steuern, da man von Fortführung und Nichtrealisation ausgeht.

Derzeit bezahle ich also für 1 Euro Vonovia (EK + nichtrealisierte steuerpflichtige Gewinne auf den Bestand) an der Börse nur 48 Cent.

Forward KGV f. 2026 aktuell 8,51 (erwartet).

Trotz Weltuntergangsstimmung hinsichtlich Zinspanik seit 2022 jährlich stabil 1,5 bis 2,0 mrd Casflow aus dem operativen Geschäft, jedes Jahr bereinigt einen Milliardengewinn, jedes Jahr eine üppige Dividende. Seit 4-6 Quartalen deutliche Aufwärtsbewegung hinsichtlich Ertrag und Abwärtsbewegung hinsichtlich LTV.

Aber nein, 22,38 Euro pro Aktie ist kein Kauf...

Lieber auf Nummer sicher gehen und in KGV 35 bis 200 im Nasdaq investieren. Der Kursverlauf trägt diese Annahme...

Ich weiß, trotzdem ist die Verschuldung nicht egal.

Ich mache dir ein Beispiel. Haus gedachter Fair Value 1 Mio Hypothek sei 900k dann gibt es doch keinen nicht zu bewältigenden Käuferandrang wenn es für 948 k + Maklergebühren + Grundsteuer mehr als den gedachten Fair Value kosten wird.

Und dann ist der Fair Value ja zudem auch keine exakte Wissenschaft (ansonsten gäbe es nie zweite Termine bei Zwangsversteigerungen…) There is no free lunch.

Antwort auf maxko 07.05.26 18:23:44 Uhr

Guten Tag maxko,

meine erste Verblüffung über Deine Antwort und Deine darin enthaltene Schlussfolgerung hat sich nun gelegt. Mit einigem Spürsinn glaubst Du also in mir einen "Troll" (so nennt man das doch, oder?) enttarnt zu haben. Nach Deiner Logik sei es klar, dass ich nicht "long" sei. Oder in meinen Worten: Ich würde mir Sachen ausdenken.

Deine "Beweisführung" besteht dann darin, dass ich die auslaufenden 4,75% Anleihen nicht erwähnt hätte.

Ich habe gar keine einzelne Anleihe explizit erwähnt, sondern einen Effekt dargestellt, den es saldiert nun einmal gibt: Die Finanzierungskosten steigen an.

Ich darf meine genaue Formulierung hier noch einmal wiederholen:

"...dass in näherer Zukunft recht viele sehr tief verzinste Anleihen auslaufen."

Ich hätte persönlich vermutet, dass die Formulierung "recht viele" von allen Forumsteilnehmer identisch interpretiert wird. Da dies aber offenkundig bei Dir für Irritationen gesorgt hat, führe ich das gerne näher aus: Den Begriff "recht viele" nutze ich dann, wenn es Beispiele gibt, wo diese Aussage nicht zutrifft. Andernfalls nutze ich den Begriff "alle" oder "ausnahmslos". Ich habe in diesem Fall sehr bewusst "recht viele" gewählt.

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Dann darf ich Dich zitieren:

"Mich regt ja eigentlich nur auf das Du es für möglich hältst das wir glauben das Du tatsächlich long investiert bist.

Jemand der sich so viel Mühe gibt und selekt die negativen Dinke pickt, garniert mit ein paar positiven Punkten, der

lann meiner Meinung nach nur die Verunsicherung anderer im Sinn haben."

Wie Du selber schreibst, habe ich positive und negative Dinge aufgeführt. Ich persönlich nenne das eine "differenzierte Betrachtung". Diese Vorgehensweise habe ich mir in meinem Leben so angewöhnt und habe dies auch weiter so vor. Ziel des Beitrags war es somit somit, diese Überlegungen zu teilen. Eine "Hurra,-es-kann-nur-noch-steigen-Mentalität" liegt mir fern.

Immerhin hast Du Deinen Beitrag mit "meiner Meinung nach" gekennzeichnet. Dafür vielen Dank - denn in der Tat irrst Du hier.

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Dann ein weiteres Zitat von Dir:

"Ausserdem kompensiert bisher jedes Jahr die Mieterhöhung die Mehrbelastung bei den Zinsen. Das kann jeder leicht nachrechnen."

Hierzu zwei Anmerkungen:

1. Es gibt einen saldierten Effekt aus steigenden Mieten (positiv) und steigenden Sollzinsen (negativ). Die absehbar steigenden Mieteinnahmen habe ich explizit in meinem Beitrag erwähnt. Der Saldo daraus ändert nichts an der Tatsache, dass die Finanzierungskosten nun einmal absehbar steigen. Die Mieten - wie von mir beschrieben - natürlich auch.
2. Die eigentlich spannende Frage wird sein, wie hoch der negative Effekt aus den steigenden Finanzierungskosten für die Zukunft sein wird. Das ist aus mehreren Gründen unklar: a) kennt man die Finanzierungskosten nur der Anleihen und nicht die der auslaufenden Bankfinanzierungen b) kennt man nicht die Zinshöhe zum Zeitpunkt der Refinanzierungsnotwendigkeit c) ist es unklar, mit welcher Laufzeit die Refinanzierung gewählt wird.

Ich persönlich hätte eher den Verdacht, dass der negative Einfluss der Refinanzierungskosten künftig tendenziell eher steigt. Ein Indiz hierfür ist aus meiner Sicht das per Saldo gesunkene Ergebnis des Q1/2026. Aber aus den genannten Gründen ist das für die Zukunft unklar.

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Meine von Dir als "Longinvestition" bezeichneten Käufe sind übrigens wie ausführlich geschildert welche mit stark angezogener Handbremse. Uns eint die Tatsache, dass wir keinen starken Kursrückgang erwarten. Du erwartest perspektivisch stärker steigende Kurse - ich halte dies keineswegs für ausgeschlossen, bin aber weit weniger sicher. Glaubst Du ernsthaft, dass ich mir meine Positionierung einfach ausdenke? Wozu sollte ich das bitte tun?

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Abschließend eine Anmerkung: Ich möchte im Forum einen ordentlichen Umgang und schreibe Dir daher ausführlich, auch wenn ich Deine Schlussfolgerung nicht wirklich nachvollziehen kann und diese mich auch erst einmal verärgert hat. Mir selber ist es jedoch in diesem Forum bereits einmal passiert ist, dass ich eine nicht adäquate Formulierung gewählt habe, was im Nachgang eine Bitte um Entschuldigung meinerseits zur Folge hatte, die erfreulicherweise akzeptiert wurde. Solltest Du nach meinen Ausführungen Deine Einschätzung zu meiner "Rolle als vermeintlicher Troll" geändert haben, freue ich mich auf einen entsprechenden Hinweis und im Anschluss den künftigen Austausch mit Dir.

Es gab mal bei Sat1 einen Beitrag eines Börsenprofis. Er meinte, dass der normale Anleger mit deutschen Aktien eine Rendite von 13% pro Jahr schafft. Dass es doch im Buchkursgewinne, die nicht realisiert waren, handelt, hat er wohl vergessen zu sagen.

Der Normalanleger wird wohl auf 15€ warten müssen bei Vonovia, wie sonst kann er diese Rendite erreichen

Übrigens, hier der kluge Beitrag. Auch dass der Börsenprofi einen Fachbegriff ohne direkten Zusammenhang zum Beitrag verwendet, finde ich sehr klug.

https://m.bild.de/leben-wissen/mein-geld-finanzportal/boerse…

Antwort auf Apu_Panjabi 08.05.26 12:52:03 Uhr

Zitat von Apu_Panjabi:

NTA pro Aktie 46,57 Euro. Kurs 22,38 Euro.

22,38/46,57 = 48 Prozent

Im NTA pro Aktie sind die Schulden bereits abgezogen. Das entspricht (wir hatten das schon mal) dem EK plus Zurechnung latenter Steuern, da man von Fortführung und Nichtrealisation ausgeht.

Derzeit bezahle ich also für 1 Euro Vonovia (EK + nichtrealisierte steuerpflichtige Gewinne auf den Bestand) an der Börse nur 48 Cent.

Forward KGV f. 2026 aktuell 8,51 (erwartet).

Trotz Weltuntergangsstimmung hinsichtlich Zinspanik seit 2022 jährlich stabil 1,5 bis 2,0 mrd Casflow aus dem operativen Geschäft, jedes Jahr bereinigt einen Milliardengewinn, jedes Jahr eine üppige Dividende. Seit 4-6 Quartalen deutliche Aufwärtsbewegung hinsichtlich Ertrag und Abwärtsbewegung hinsichtlich LTV.

Aber nein, 22,38 Euro pro Aktie ist kein Kauf...

Lieber auf Nummer sicher gehen und in KGV 35 bis 200 im Nasdaq investieren. Der Kursverlauf trägt diese Annahme...

35 sind mir zu wenig.. Ab 150, ab 200 und eigentlich ab 250 spielt die Musik!

Antwort auf parade 08.05.26 13:17:42 Uhr

Vielen lieben Dank

Dann wünsche ich Dir mal viel viel Erfolg, der sich hoffentlich sehr bald einstellen wird.

Antwort auf Apu_Panjabi 08.05.26 12:52:03 Uhr

Hallo Apu Panjabi,

ich muss es einfach mal sagen. Mir gefallen Deine Beiträge immer sehr gut. Du bringst die Dinge sehr gut auf den Punkt. Dem kann man fast nichts mehr hinzufügen.

Und noch etwas. Ich bin voll bei Dir. Ich habe seit Wochen immer wieder zugekauft, zuletzt gestern einige Tausend Stücke, und bin nun auf einem historisch hohen Bestand.

Und warum habe ich zugekauft? Weil ich in der Vonovia eine grundsolide Investition sehe mit erstklassiger Dividende, die sicher in den nächsten Jahren kontinuierlich angehoben wird, weil ich dem neuen CO zutraue, die Dinge in die richtige Richtung zu schieben, z.B. die Schulden abzubauen, die Vonovia-Struktur zu verbessern und zu modernisieren (Handwerker-Brigaden) und dem Markt zu zeigen, dass dieser Kurs der Aktie einfach nicht realistisch ist. Und dass der Kurs mit 22,20 E (mein vorletzter Kaufkurs) einfach zu niedrig ist.

Das einzige Haar in der Suppe sind die linken Spinner, deren Forderungen aber in Deutschland sicher keine Erfolgsaussichten haben.

gruss parade

NTA pro Aktie 46,57 Euro. Kurs 22,38 Euro.

22,38/46,57 = 48 Prozent

Im NTA pro Aktie sind die Schulden bereits abgezogen. Das entspricht (wir hatten das schon mal) dem EK plus Zurechnung latenter Steuern, da man von Fortführung und Nichtrealisation ausgeht.

Derzeit bezahle ich also für 1 Euro Vonovia (EK + nichtrealisierte steuerpflichtige Gewinne auf den Bestand) an der Börse nur 48 Cent.

Forward KGV f. 2026 aktuell 8,51 (erwartet).

Trotz Weltuntergangsstimmung hinsichtlich Zinspanik seit 2022 jährlich stabil 1,5 bis 2,0 mrd Casflow aus dem operativen Geschäft, jedes Jahr bereinigt einen Milliardengewinn, jedes Jahr eine üppige Dividende. Seit 4-6 Quartalen deutliche Aufwärtsbewegung hinsichtlich Ertrag und Abwärtsbewegung hinsichtlich LTV.

Aber nein, 22,38 Euro pro Aktie ist kein Kauf...

Lieber auf Nummer sicher gehen und in KGV 35 bis 200 im Nasdaq investieren. Der Kursverlauf trägt diese Annahme...

Antwort auf Gehen 08.05.26 10:09:15 Uhr

Im Grunde macht das nichts wenn ein Analyst in der jetzigen Situation die Farbe ins negative wechselt. Vorm Iran krieg ging es gerade aufwärts in Richtung 28 Euro. Diese Richtung werden wir sehr schnell wiedersehen wenn Trump verkündet "mission completed". Wichtig ist dann nur ob man jetzt eingesammelt hat, oder vielleicht sogar auf fallende Kurse gesetzt hat. Die erneute Aufwärtsbewegung wird dann daf+r sorgen das die Analysten wieder ins positive wechseln. Das gibt dann zusätzlichen Rückenwind.

https://de.marketscreener.com/kurs/aktie/VONOVIA-SE-13519421…

Antwort auf Apu_Panjabi 08.05.26 11:01:35 Uhr

Zitat von Apu_Panjabi: Bin mir nicht sicher, ob die Marktteilnehmer alles nach- und durchrechnen.

Würde ich mein Haus zu 48 Prozent des Fair Value anbieten, bin ich sehr zuversichtlich, dass beim Besichtigungstermin die Polizei den Verkehr regeln müsste... Der große Vorteil von physisch gehaltenen Immobilien (neben all den Nachteilen im Vergleich zu einem Invest in Immobilien AGs) ist dann aber eben doch, dass ein Hedgefonds aus London, Paris oder New York mein Haus nicht leihen und shorten kann.

Du machst einen Denkfehler. Zu 48% des eigenfinanzierten Anteils + Schulden das relativiert den Rabat massiv. Die meisten überschätzen dann noch gerne den Fair Value ihres Schätzchens und im Ergebnis ist es dann ein ganz gewöhnliches Angebot mit 1 Besichtigung die Woche….

Antwort auf Gehen 08.05.26 10:09:15 Uhr

Jetzt noch ein oder zwei Prozent mehr nach Süden, dann steht safe wieder Börsenopa auf der Matte und erklärt uns, dass der Gewinn im Einkauf liegt und er seine Order bei 19 Euro schon scharf gestellt hat. Stimmt doch Opi, oder ? - Auch wenn ich Dich blockiert hab und nicht lesen kann, was Du schreibst.... Mein Bauchgefühl sagt, dass ich das auch gar nicht müsste

Antwort auf Gehen 08.05.26 10:09:15 Uhr

Bin mir nicht sicher, ob die Marktteilnehmer alles nach- und durchrechnen.

Würde ich mein Haus zu 48 Prozent des Fair Value anbieten, bin ich sehr zuversichtlich, dass beim Besichtigungstermin die Polizei den Verkehr regeln müsste... Der große Vorteil von physisch gehaltenen Immobilien (neben all den Nachteilen im Vergleich zu einem Invest in Immobilien AGs) ist dann aber eben doch, dass ein Hedgefonds aus London, Paris oder New York mein Haus nicht leihen und shorten kann.

Wir beginnen zu ahnen, warum der zwischenzeitliche Liebling Litzner sich unter fadenscheinigen Begründungen vom Thread entfernt hat.

Und er wird auf jeden Fall eine etwaige Rückkehr mit einer entsprechenden Position präsentieren.

So viel zur Trauer um seinen Abschied vom Faden.

Ob die Marktteilnehmer alles nach- und durchrechnen? Inflation durch Ölschock oder weil sie einfach bleibt, gräbt nach wie vor am Geschäftsmodell. Der Schaden wird durch die Mietzinseinnahmen begrenzt.

Die Analystengemeine hat Kursziele reduziert und manche haben sogar die Farbe gewechselt nach neutral, hold, underweight.

Es gibt auch welche die ein Buy aussprechen. Ziemlich gemischt also.

Antwort auf GAP-Minder 08.05.26 08:36:17 Uhr

Jahresperformance -25,31 Prozent. Nur 8 Dax Titel haben sich schlechter entwickelt.

5-Jahresperformance -53,32 Prozent. Nur 3 Dax Titel waren schlechter.

Insgesamt steht das Unternehmen deutlich besser als z.B. 2022 da und eigentlich operativ ziemlich solide. Nur der Aktienkurs und die Kursentwicklung spiegeln das nicht wider.

Ich werde meinen Bestand natürlich behalten, werde mich bei jeder größeren Zwischenerholung jedoch mit ordentlich Puts auf der Shortseite absichern. Wenn die Leerverkäufer sich hier schon permanent einen Free-Lunch einverleiben, möchte ich meinen Anteil haben.

Der Kauf der Puts neulich (10 Prozent des Geldvolumens meines Einstands in der Aktie) war goldrichtig. Eben mit 15 Prozent Gewinn verkauft, was 1,5 Prozent Marge auf meinen gesamten Einstand vor Steuern entspricht.

Damit kein falsches Bild entsteht, der Kursverlauf ärgert mich natürlich noch immer gewaltig. Allerdings ist er insbesondere an Tagen von Quartalsberichten wirklich vorhersehbar. Auch wird jede etwas stärkere Zwischenerholung vorhersehbar wieder abverkauft. Das kann man nutzen.

Insgesamt habe ich mit dieser Strategie zwischenzeitlich rund 4 Prozent meines Einstandes als Shortgewinne vereinnahmt und damit meinen Einstand deutlich reduziert.

Das ist natürlich dennoch riskant, nicht planbar und am liebsten wäre mir natürlich, würde Vonovia endlich von der stupiden automatisierten Zinsentwicklung (zwischenzeitlich spürt man auch eine Koppelung an den Ölpreis) entkoppelt und einfach deutlich mehr nach operativen Kriterien bewertet. Das wird wohl noch dauern. So lange verdiene ich an den Manipulationen mit. Mal sehen, vielleicht weite ich das Shortvolumen noch deutlich aus. Der Aktienbestand bleibt jedoch erhalten.