Vonovia (vorm. Deutsche Annington Immobilien SE) (Seite 3)
eröffnet am 19.06.13 20:23:14 von
neuester Beitrag 27.03.23 15:33:50 von
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Wieso sollte auch der Buchwert der Immos wichtig sein? Der wäre ja nur bei einer Liquidierung der Vonovia von theoretischem Interesse, was aber so wohl nie stattfinden wird.
Der Markt zweifelt einfach an, ob weiterhin ein vernünftiger FFO aus dem Bestand generiert werden kann. Kann die Vonovia bei steigenden Zinsen, steigenden Instandhaltungskosten, Sanierungspflichten und diversen Instrumenten zum Mieterschutz in einem inflationären Umfeld weiterhin einen auskömmlichen FFO und damit Ausschüttungen generieren?
Ich persönlich denke, daß die Vonovia mittel bis langfristig unter die Räder kommen wird in diesem Land. Steigende Kosten wird die Vonovia nicht auskömmlich an die Mieter weitergeben können, aus diversen Gründen. Der kommende Wohnraummangel wird die Vermieter in ein gesellschaftliches Schlachtfeld werfen, das wird hässlich werden. Es braucht bloß einmal eine RRG Regierung, dann ist endgültig Ende mit dem Geschäftsmodell..
Der Markt zweifelt einfach an, ob weiterhin ein vernünftiger FFO aus dem Bestand generiert werden kann. Kann die Vonovia bei steigenden Zinsen, steigenden Instandhaltungskosten, Sanierungspflichten und diversen Instrumenten zum Mieterschutz in einem inflationären Umfeld weiterhin einen auskömmlichen FFO und damit Ausschüttungen generieren?
Ich persönlich denke, daß die Vonovia mittel bis langfristig unter die Räder kommen wird in diesem Land. Steigende Kosten wird die Vonovia nicht auskömmlich an die Mieter weitergeben können, aus diversen Gründen. Der kommende Wohnraummangel wird die Vermieter in ein gesellschaftliches Schlachtfeld werfen, das wird hässlich werden. Es braucht bloß einmal eine RRG Regierung, dann ist endgültig Ende mit dem Geschäftsmodell..
https://stock3.com/news/live
BARCLAYS stuft VONOVIA von Equal Weight auf Underweight und senkt Kursziel von €28 auf €18.
BARCLAYS stuft VONOVIA von Equal Weight auf Underweight und senkt Kursziel von €28 auf €18.
Guten Morgen !
Ich weiß gar nicht, was ihr für Probleme mit dem Buchwert habt. Die Vonovia hat ausweislich ihrer Präsentation in Q4 2022 (als die Umstände sicher schon nicht mehr die besten aller denkbaren waren) knapp 900 Wohnungen mit einem "Fair Value Step Up" von 28% veräußert.
Aber selbst FALLS Vonovia nun dazu übergehen sollte (Konjunktiv) um Cash zu generieren, größere Pakete an Investoren oder Städte unterhalb des Buchwerts zu veräußern, muss das für die Vonovia kein schlechtes Geschäft sein. Wohnungen die man vor Jahren gekauft hat, hat man eben nicht zum heutigen Buchwert erworben sondern im Regelfall sehr viel günstiger. Der Buchwert hat mit den Anschaffungskosten zu tun - das ist eben bei Immobilienunternehmen anders als bei einem "normalen" Industrieunternehmen, wo der Buchwert im Regelfalls nach der Formel "Anschaffungskosten abzüglich Abschreibungen" bilanziert wird. Das bedeutet im Klartext: Es kann durchaus sein (aufgrund der Immobilienbewertungen der letzten Jahre sogar nicht unwahrscheinlich), dass Vonovia mit einem Verkauf sogar bezogen auf die Erwerbspreise Gewinne macht obwohl man unter dem ermittelten Buchwert veräußert.
Letztlich hat der Buchwert keine direkte Auswirkung auf die Vonovia Aktie. Die Aktie scheint sich für den Buchwert, der ja deutlich höher liegt als der Aktienkurs - selbst wenn man latente Steuern berücksichtigt, was ich richtig finden würde, bei der Ermittlung des NTA aber außen vor bleibt - nicht zu interessieren.
Der Buchwert hat also nur indirekte Bedeutung für die Vonovia - nämlich als Grundlage für die Darlehensaufnahme - der berühmte (mMn aber ebenso nichtssagende) LTV steigt ja nicht nur wenn die Schulden steigen sondern auch wenn die Buchwerte fallen. Aber auch hier gilt: Die Vonovia selber (und alle einigermaßen seriösen Experten) sagen zwar für die Immobilienwerte Wertminderungen voraus aber bei weitem nicht in dem Ausmaß, in dem einige Experten das hier wünschen und vorhersagen.
Wenn man mal von der Expertenebene absieht und den normalen Menschenverstand einschaltet, ist dies auch nachvollziehbar. Wenn man sich z.B. fragt, wie viel man heute aufwenden muss, um eine 60 qm Wohnung fertigzustellen, dann weiß jeder, der sich mit dem Markt beschäftigt, dass das deutlich teurer geworden ist als noch vor 5 Jahren - Zinsen, Baumaterial, Vorschriften, das alles verteuert den Bau. Vonovia selber schreibt ja, dass man den Wohnungsbestand mit etwa 2.590 Euro/m2 bewertet und vergleicht das mit einem durchschnittlichen m2 Preis von 3.600 Euro und von sogar 5.300 Euro für Neubauwohnungen. Ja, die sind dann auch neu und Vonovias Wohnungen sind "gebraucht" - aber eben auch deutlich besser als der Durchschnitt der gebrauchten Wohnungen - so sind nach der deutschen Klassifizierung nur noch 5% in den letzten beiden Klassen zu finden, während es im Durchschnitt noch 16% sind. Und nochmal "Ja" - die meisten Wohnungen, die Vonovia so anbietet sind nicht wirklich "schön" in meinen Augen. Aber für viele Bürger in diesem Land ist das eben der Standard.
Und dann soll eine Bestandswohnungen im Wert sinken? Das wäre vielleicht der Fall, wenn der "Gebrauchswert" eine Wohnung nachlassen würde, die Nachfrage also sinken würde. Aber davon kann absolut keine Rede sein. Im Gegenteil. Die Suche nach bezahlbaren Wohnungen wird doch immer verzweifelter. Immer mehr Menschen bewerben sich auf eine freie Wohnung - das sieht man auch bei Vonovia, bei der der Leerstand der Wohnungen, die hier von vielen Teilnehmern sehr geringschätzig angesehen werden, nochmals kleiner geworden ist. Und von Neubau zu erschwinglichen Preisen kann doch grade angesichts der gestiegenen Preise keine Rede sein.
Bleiben als Malus die höheren Zinsen. Ich gehöre nicht zu denen, die schon in 2023 ein Stop der Zinserhöhungen sehen. Für mich werden sich die Erhöhungen bis ins Jahr 2024 hinein ziehen. Das bedeutet für Vonovia, dass man die in 2023 und 2024 und wahrscheinlich auch noch die in 2025 fällig werdenden unbesicherten Schulden ablösen muss, weil man die zu teuer refinanzieren müsste. Zu dem Thema hat sich die Vonovia aber schon erklärt und darauf verwiesen, dass man bereit wäre, sich von Wohnungen mit einem Fait Value von etwa 13 Mrd Euro zu trennen. Schafft man das, sind die Refinanzierungen für diese drei Jahre locker finanziert - und (siehe oben) dabei könnte man durchaus auch mal unter Buchwert veräußern, wenn es nicht anders geht, ohne das Unternehmen in Gefahr zu bringen. Dass der Markt das bezweifelt, hat der Vorstand der Vonovia durch die maximal ungeschickte Halbierung der Dividende, die dem Unternehmen ja faktisch nur etwa 400 Mio Euro bringt, zur Lösung der Schuldenproblematik also so gut wie nichts beiträgt, selber gesorgt. Aber ein Unternehmen ist mehr als der Vorstand.
Eine gute Woche allerseits
Ich weiß gar nicht, was ihr für Probleme mit dem Buchwert habt. Die Vonovia hat ausweislich ihrer Präsentation in Q4 2022 (als die Umstände sicher schon nicht mehr die besten aller denkbaren waren) knapp 900 Wohnungen mit einem "Fair Value Step Up" von 28% veräußert.
Aber selbst FALLS Vonovia nun dazu übergehen sollte (Konjunktiv) um Cash zu generieren, größere Pakete an Investoren oder Städte unterhalb des Buchwerts zu veräußern, muss das für die Vonovia kein schlechtes Geschäft sein. Wohnungen die man vor Jahren gekauft hat, hat man eben nicht zum heutigen Buchwert erworben sondern im Regelfall sehr viel günstiger. Der Buchwert hat mit den Anschaffungskosten zu tun - das ist eben bei Immobilienunternehmen anders als bei einem "normalen" Industrieunternehmen, wo der Buchwert im Regelfalls nach der Formel "Anschaffungskosten abzüglich Abschreibungen" bilanziert wird. Das bedeutet im Klartext: Es kann durchaus sein (aufgrund der Immobilienbewertungen der letzten Jahre sogar nicht unwahrscheinlich), dass Vonovia mit einem Verkauf sogar bezogen auf die Erwerbspreise Gewinne macht obwohl man unter dem ermittelten Buchwert veräußert.
Letztlich hat der Buchwert keine direkte Auswirkung auf die Vonovia Aktie. Die Aktie scheint sich für den Buchwert, der ja deutlich höher liegt als der Aktienkurs - selbst wenn man latente Steuern berücksichtigt, was ich richtig finden würde, bei der Ermittlung des NTA aber außen vor bleibt - nicht zu interessieren.
Der Buchwert hat also nur indirekte Bedeutung für die Vonovia - nämlich als Grundlage für die Darlehensaufnahme - der berühmte (mMn aber ebenso nichtssagende) LTV steigt ja nicht nur wenn die Schulden steigen sondern auch wenn die Buchwerte fallen. Aber auch hier gilt: Die Vonovia selber (und alle einigermaßen seriösen Experten) sagen zwar für die Immobilienwerte Wertminderungen voraus aber bei weitem nicht in dem Ausmaß, in dem einige Experten das hier wünschen und vorhersagen.
Wenn man mal von der Expertenebene absieht und den normalen Menschenverstand einschaltet, ist dies auch nachvollziehbar. Wenn man sich z.B. fragt, wie viel man heute aufwenden muss, um eine 60 qm Wohnung fertigzustellen, dann weiß jeder, der sich mit dem Markt beschäftigt, dass das deutlich teurer geworden ist als noch vor 5 Jahren - Zinsen, Baumaterial, Vorschriften, das alles verteuert den Bau. Vonovia selber schreibt ja, dass man den Wohnungsbestand mit etwa 2.590 Euro/m2 bewertet und vergleicht das mit einem durchschnittlichen m2 Preis von 3.600 Euro und von sogar 5.300 Euro für Neubauwohnungen. Ja, die sind dann auch neu und Vonovias Wohnungen sind "gebraucht" - aber eben auch deutlich besser als der Durchschnitt der gebrauchten Wohnungen - so sind nach der deutschen Klassifizierung nur noch 5% in den letzten beiden Klassen zu finden, während es im Durchschnitt noch 16% sind. Und nochmal "Ja" - die meisten Wohnungen, die Vonovia so anbietet sind nicht wirklich "schön" in meinen Augen. Aber für viele Bürger in diesem Land ist das eben der Standard.
Und dann soll eine Bestandswohnungen im Wert sinken? Das wäre vielleicht der Fall, wenn der "Gebrauchswert" eine Wohnung nachlassen würde, die Nachfrage also sinken würde. Aber davon kann absolut keine Rede sein. Im Gegenteil. Die Suche nach bezahlbaren Wohnungen wird doch immer verzweifelter. Immer mehr Menschen bewerben sich auf eine freie Wohnung - das sieht man auch bei Vonovia, bei der der Leerstand der Wohnungen, die hier von vielen Teilnehmern sehr geringschätzig angesehen werden, nochmals kleiner geworden ist. Und von Neubau zu erschwinglichen Preisen kann doch grade angesichts der gestiegenen Preise keine Rede sein.
Bleiben als Malus die höheren Zinsen. Ich gehöre nicht zu denen, die schon in 2023 ein Stop der Zinserhöhungen sehen. Für mich werden sich die Erhöhungen bis ins Jahr 2024 hinein ziehen. Das bedeutet für Vonovia, dass man die in 2023 und 2024 und wahrscheinlich auch noch die in 2025 fällig werdenden unbesicherten Schulden ablösen muss, weil man die zu teuer refinanzieren müsste. Zu dem Thema hat sich die Vonovia aber schon erklärt und darauf verwiesen, dass man bereit wäre, sich von Wohnungen mit einem Fait Value von etwa 13 Mrd Euro zu trennen. Schafft man das, sind die Refinanzierungen für diese drei Jahre locker finanziert - und (siehe oben) dabei könnte man durchaus auch mal unter Buchwert veräußern, wenn es nicht anders geht, ohne das Unternehmen in Gefahr zu bringen. Dass der Markt das bezweifelt, hat der Vorstand der Vonovia durch die maximal ungeschickte Halbierung der Dividende, die dem Unternehmen ja faktisch nur etwa 400 Mio Euro bringt, zur Lösung der Schuldenproblematik also so gut wie nichts beiträgt, selber gesorgt. Aber ein Unternehmen ist mehr als der Vorstand.
Eine gute Woche allerseits
Antwort auf Beitrag Nr.: 73.555.905 von ESeibel am 26.03.23 18:35:59
Sorry ist ja nett Ihr Kommentar, aber glauben Sie wirklich das hier Milliardäre mit lesen, die nicht mal Deutsch können.
Das Problem ist doch da ist Geld verdunstet , gerade Fonds mit Immobilien leiden. Ist ja schon ein Ding das der Größte seine Auszahlungen gestoppt hat.
Da ist Geld gegen Aktien als Sicherheit, wenn die Sicherheit weg ist , muss halt Geld her. Und wenn da was am fallen ist , dann sagt die Künstliche ''Schlauheit'' verkaufen. So wie Aktien steigen ohne eigentlichen Grund , so fallen Sie leider auch mal. Aber der Bericht auf Focus war schon hart mit den Schulden von Vonovia . Ja es ist jedes mal zum kotzen wenn da träume platzen Alles Gute
Zitat von ESeibel: Vonovia kennt sich im Gegensatz zu euch halben Stullen aber auf dem Immobilienmatkt aus.
Immer dieses Genöle und Gejammer und die ewige Besserwisserei.
Dann steckt eure paar Kröten eben in andere Aktien und geht eurer Mutter auf die Nerven!
Sorry ist ja nett Ihr Kommentar, aber glauben Sie wirklich das hier Milliardäre mit lesen, die nicht mal Deutsch können.
Das Problem ist doch da ist Geld verdunstet , gerade Fonds mit Immobilien leiden. Ist ja schon ein Ding das der Größte seine Auszahlungen gestoppt hat.
Da ist Geld gegen Aktien als Sicherheit, wenn die Sicherheit weg ist , muss halt Geld her. Und wenn da was am fallen ist , dann sagt die Künstliche ''Schlauheit'' verkaufen. So wie Aktien steigen ohne eigentlichen Grund , so fallen Sie leider auch mal. Aber der Bericht auf Focus war schon hart mit den Schulden von Vonovia . Ja es ist jedes mal zum kotzen wenn da träume platzen Alles Gute
Antwort auf Beitrag Nr.: 73.556.142 von Daxtest am 26.03.23 19:32:02Die Mieter könnten ja aus den angeblichen dreckigen Wohnungen ausziehen neue Mieter sind ja zu tausende da denen interessiert sicher nicht in welcher Gegend die wohnen
Trading Spotlight
Diskussion zum Wertpapier
Von
Ich kann mir keine Übernahme vorstellen.Wenn es mein Unternehmen wäre,dann würde ich es …
Antwort auf Beitrag Nr.: 73.556.043 von Profitjaegerx7x am 26.03.23 19:13:53Kürzlich hat die S Immo AG den Berlinbestand von 152 EInheiten im Blockverkauf für 570 Mio verkauft
http://www.deal-magazin.com/news/123529/S-IMMO-verkauft-Port…
Nur weil einge hier knapp bei Kasse sind heißt nicht, dass andere die Verhandlungsmöglichkeit wegen deutlich geringerer Nachfrage nicht nutzen !
http://www.deal-magazin.com/news/123529/S-IMMO-verkauft-Port…
Nur weil einge hier knapp bei Kasse sind heißt nicht, dass andere die Verhandlungsmöglichkeit wegen deutlich geringerer Nachfrage nicht nutzen !
Bei Immo Scout sind die VNA Wohnungen jetzt drin und wenn man man die nach Aktualität einstellt sind diese an den vorderen Plätzen. Die Wohnungen werden gerade im Ruhrpott richtig dreckig präsentiert und die Preise sind hoch. Als ich meine Wohnung abgegeben habe , da hat der Wohnungseigentümer noch darauf bestanden die Wände zu weissen und einen vernünftigen Zustand abzugeben aber bei der VNA sieht es nicht so aus. Die Handwerker von VNA scheinen aber auch nichts zu machen um dies zu ändern. Das weiss jeder Makler, dass man durch vernünftige Präsentation bessere Preise und den kaufwilligen Kunden eher überzeugen kann. Es ist eben ein herzlos geführter Konzern.
Immer diese ganz schlauen Leute, fast alle Wohnungen auf den Immoportalen werden zu Preisen nahe dem Niveau Anfang 2022 angeboten.
Es gibt keinen Grund dafür, dass Vonovia das nicht auch probiert.
Das Volumen am Immomarkt ist stark gesunken aber eben auch nicht auf 0, Käufe finden statt. Zu welchem Preis ist schwierig zu sagen aber zumindest dieser Index (https://report.europace.de/epx-hedonic/) zeigt einen Preisrückgang von 10% gegenüber dem Rekordhoch an. Sollte Vonovia (wenn auch nur wenig Volumen) zu diesen Preisen verkaufen wäre das super. Und dann wäre es auch völlig normal weiterhin zu den Mondpreisen von Anfang 2022 zu inserieren.
Wenn ich die Zahlen richtig deute, dann sind die Immobilien bereinigt um die Schulden ja laut Geschäftsbericht 46Mrd. wert. Vonovia selbst ist noch 13 Mrd. ca. wert und damit wäre ein Rückgang der Immobilienpreise (insgesamt Bestand 95 Mrd.) um mehr als 30% bereits eingepreist. Das berücksichtigt nicht das on-top Business mit der Betreibung der Immobilien und andere Services. Sollte Vonovia nicht gezwungen sein massive Kapitalerhöhungen durchzuführen finde ich das schon relativ krass.
Natürlich bleibt das Risiko der teuren Nachfinanzierungen je länger die Zinsen hoch sind (bei gleichzeitig nicht steigenden Mieten). Allerdings gehen ja die wenigsten davon aus, dass die Zinsen auf 5+ Jahre auf dem aktuellen Niveau verharren. In den USA erwartet das zumindest keiner und meine laienhafte Annahme wäre, dass das in Europa ähnlich sein wird (auch wenn wir andere Gründe und im Zyklus hinterherhinken).
Sollten keine massiven KE in den nächsten 1-2 Jahren anstehen sehe ich hier ebenfalls Erholungspotenzial sobald die Zinsen stagnieren und bestenfalls wieder zurücklaufen.
Es gibt keinen Grund dafür, dass Vonovia das nicht auch probiert.
Das Volumen am Immomarkt ist stark gesunken aber eben auch nicht auf 0, Käufe finden statt. Zu welchem Preis ist schwierig zu sagen aber zumindest dieser Index (https://report.europace.de/epx-hedonic/) zeigt einen Preisrückgang von 10% gegenüber dem Rekordhoch an. Sollte Vonovia (wenn auch nur wenig Volumen) zu diesen Preisen verkaufen wäre das super. Und dann wäre es auch völlig normal weiterhin zu den Mondpreisen von Anfang 2022 zu inserieren.
Wenn ich die Zahlen richtig deute, dann sind die Immobilien bereinigt um die Schulden ja laut Geschäftsbericht 46Mrd. wert. Vonovia selbst ist noch 13 Mrd. ca. wert und damit wäre ein Rückgang der Immobilienpreise (insgesamt Bestand 95 Mrd.) um mehr als 30% bereits eingepreist. Das berücksichtigt nicht das on-top Business mit der Betreibung der Immobilien und andere Services. Sollte Vonovia nicht gezwungen sein massive Kapitalerhöhungen durchzuführen finde ich das schon relativ krass.
Natürlich bleibt das Risiko der teuren Nachfinanzierungen je länger die Zinsen hoch sind (bei gleichzeitig nicht steigenden Mieten). Allerdings gehen ja die wenigsten davon aus, dass die Zinsen auf 5+ Jahre auf dem aktuellen Niveau verharren. In den USA erwartet das zumindest keiner und meine laienhafte Annahme wäre, dass das in Europa ähnlich sein wird (auch wenn wir andere Gründe und im Zyklus hinterherhinken).
Sollten keine massiven KE in den nächsten 1-2 Jahren anstehen sehe ich hier ebenfalls Erholungspotenzial sobald die Zinsen stagnieren und bestenfalls wieder zurücklaufen.
Vonovia kennt sich im Gegensatz zu euch halben Stullen aber auf dem Immobilienmatkt aus.
Immer dieses Genöle und Gejammer und die ewige Besserwisserei.
Dann steckt eure paar Kröten eben in andere Aktien und geht eurer Mutter auf die Nerven!
Immer dieses Genöle und Gejammer und die ewige Besserwisserei.
Dann steckt eure paar Kröten eben in andere Aktien und geht eurer Mutter auf die Nerven!
Die versuchen in der Lage teilweise zum 38 fachen zu verkaufen, viel Spaß und vor allem Geduld dabei
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