Grand City Properties S.A. (Seite 13)

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.561.035 von deepvalue am 27.03.23 16:53:07

Zitat von deepvalue: Solche Bestände wie im Video haben viele Firmen (LEG hat von Adler im letzten Jahr solche im Nachbarort gekauft). Wichtig ist allerdings bei der Darstellung von Vonovia, dass die Ausgaben auch kapitalisierte Ausgaben beinhalten. Vonovia modernisiert genauso wie die Tochter Dt. Wohnenn sehr viel, insbesondere im Bereich der Wärmedämmung. Wichtiger wäre die Darstellung, wie viel echte Instandhaltung ohne Modernisierung ist.
Auf dem Video ist mir z.B. aufgefallen, dass eigentlich das Gebäude einen guten Eindruck machte. Problematisch war vielmehr das Mieterverhalten (Lagern vom Müll, Vandalismus). Das liegt m.E. an der Mieterklientel. Da kann der Vermieter soviel machen wie er will. Das Gebäude sieht bei solchen Mietern sehr schnell wieder ungepflegt aus.
N.B. ich vermiete nur an Angestellte mit Einkommen über Pfändungsgrenze, nie an H4ler oder auch prekär Selbständige.. (Gastronomie, Späti, Autohändler, Entsorgungswirtschaft etc..)......

Wenn die eine Wohnung im nachgefragten Gebiet hast. VOr ein paar Jahren hatte ich für einige meiner Wohnung mal eine Zeit, wo ich froh war, dass diese von einem Hartz4 Empfänger gemietet wurde. Mir war klar, dass kann Probleme geben, aber eine WOhnung ohne Miete leer stehen lassen ist sicher nicht die bessere Lösung. Wer kann der wählt die besseren Mieter.......Mir fälllt noch ein ich habe zwei 130 qm Wohnungen.......da ergibt sich nur eine 4 bis 6 köpfige Familie als Mieter. Wer mit keinen oder normale Ausbildung (ohne Studium) verdient mit 3 Kindern mehr als er von Amt bekommt ?
Ich schätze mal , dass min 50 % der Familien mit 3 oder mehr Kinder, nicht mehr arbeiten, weil sie vom Amt mehr bekommen, als sie an Gehalt bekommen würden.

[janlove25]

Wende in Sicht.

Angespannter Immobilienmarkt
Mieten steigen, Eigentum oft auch wieder teurer
13.04.2023, 13:29 Uhr

https://www.n-tv.de/ratgeber/Mieten-steigen-Eigentum-oft-au…

[Kreuzspinne-2022]

Das ist alles Richtig und GCP will ja auch weiter an der Instandhaltung sparen. Gleichzeitig sind ja auch die Mieten so gedeckelt daß man bei ca 9% Inflation nicht über 3% Erhöhung im Bestand kommt. Das ist gleich mit Vonovia oder LEG.
Der Vorstand schaut daß er in den sozialen Brennpunkten den ein oder anderen Wohnblock an die Gemeinde verkauft bekommt und zwar zum NAV. Da ist ein schlechterer Instandhaltungsgrad oft hilfreich. Der bessere Instandhaltungsgrad bei Vonovia wird nicht bezahlt. Weder von den Mietern noch von den Gemeinden. Man muss sich nur die stadteigenen Wohnungen in Berlin anschauen.
Übrigens hat GCP auch Luxuswohnungen im Portfolio für die sich Instandhaltung lohnt. GCP hat in der Bilanz noch 244 Mio € unfertige Wohnungen für die noch ca 200 Mio aufgewendet werden müssen. Das ist der eigentliche Grund für die Streichung der Dividende.
Wenn im Herbst ein Teil der neuen Wohnungen verkauft werden kann dann können wir wieder Dividende erhalten.

[deepvalue]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.561.422 von haowenshan am 27.03.23 17:43:26

Zitat von haowenshan: Was heißt eigentlich kapitalisierte Ausgaben?
und was verstehst du unter echte Instandhaltung ohne Modernisierung - ist das nicht maintenance?

ist gar nicht so einfach bzw ziemlicher Aufwand, verschiedene Immobilienbetreiber zu vergleichen...

Instandhaltung kann man unterteilen in reine Erhaltungsmaßnahmen und das Asset verbessernde Maßnahmen, die häufig auch aktiviert oder kapitalisiert werden. Reine Erhaltungsmaßnahmen wären der Fassadenanstrich oder der Austausch des Laminatfußbodens. Das Asset verbessernde Maßnahmen wäre die Wärmedämmung im Rahmen der Fassadenarbeiten und der Tausch von Laminatfußboden gegen höherwertigen Parkett- oder Fliesenfußboden.
Naturgemäß ist die Abgrenzung zwischen diesen Maßnahmen fließend.
Vonovia hat übrigens in 2022 12,9 Euro für erhaltende Instandhaltung und 12 Euro für aktivierte Instandhaltung ausgegeben.
On Top kamen dann die Neubaumaßnahmen.
GCP hat in 2022 nur 22 Euro pro qm für Instandhaltung ausgegeben, dv. 5,2 Euro für erhaltende Instandhaltung und 17,3 Euro in aktivierte Instandhaltung. Da die Abgrenzung sehr schwammig ist (Gehört das Gerüst zu den notwendigen erhaltenden (Fassandenanstrich) ARbeiten oder zu der Wärmedämmung?). Vermute ich, dass sich die Ausgaben nicht sehr stark unterscheiden, wobei GCP wohl insgesamt mehr schlechte Bestände hat als Vonovia (d.h. mehr Plattenbauten West und Ost).

[haowenshan]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.561.035 von deepvalue am 27.03.23 16:53:07

Was heißt eigentlich kapitalisierte Ausgaben?
und was verstehst du unter echte Instandhaltung ohne Modernisierung - ist das nicht maintenance?

ist gar nicht so einfach bzw ziemlicher Aufwand, verschiedene Immobilienbetreiber zu vergleichen...

[deepvalue]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.560.732 von haowenshan am 27.03.23 16:13:36

Solche Bestände wie im Video haben viele Firmen (LEG hat von Adler im letzten Jahr solche im Nachbarort gekauft). Wichtig ist allerdings bei der Darstellung von Vonovia, dass die Ausgaben auch kapitalisierte Ausgaben beinhalten. Vonovia modernisiert genauso wie die Tochter Dt. Wohnenn sehr viel, insbesondere im Bereich der Wärmedämmung. Wichtiger wäre die Darstellung, wie viel echte Instandhaltung ohne Modernisierung ist.
Auf dem Video ist mir z.B. aufgefallen, dass eigentlich das Gebäude einen guten Eindruck machte. Problematisch war vielmehr das Mieterverhalten (Lagern vom Müll, Vandalismus). Das liegt m.E. an der Mieterklientel. Da kann der Vermieter soviel machen wie er will. Das Gebäude sieht bei solchen Mietern sehr schnell wieder ungepflegt aus.
N.B. ich vermiete nur an Angestellte mit Einkommen über Pfändungsgrenze, nie an H4ler oder auch prekär Selbständige.. (Gastronomie, Späti, Autohändler, Entsorgungswirtschaft etc..)......

[haowenshan]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.560.711 von haowenshan am 27.03.23 16:11:19

Zusatz vergessen, keine sonderlich hohe maintenance Ausgaben im peer Vergleich, wie man offensichtlich im Video sieht:

[haowenshan]

jetzt mache ich mich mal unbeliebt hier im Forum, ab ~ Min 32

[Richard_Wagner]

Bei 5 oder drunter steige ich mal mit einer Miniposition ein.
Ansonsten hatt es alle erwischt incl. US Reits.

[Schulzi64]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.525.687 von Kreuzspinne-2022 am 21.03.23 21:40:47

Warum kaufen sie so in viel GB/London? Schon mal darüber nachgedacht? Diesen politischen Irrsinn kann doch keiner mehr ertragen bzw. bezahlen. London ist für das nächste Jahrzehnt deutlich attraktiver als Berlin, was Wohnungen anbetrifft.

Gruß Schulzi64