Bausparen, was ist der beste Weg. - 500 Beiträge pro Seite

[katercarlo67]

Hallo liebe Leute,

heute war ein Bekannter bei uns der Selbstständig als Versicherungskaufmann ist. Er brachte mir paar Unterlagen von sich mit zum Thema "Bausparen".

Um meine Situation zu beschreiben; ich bin 25 Jahre jung und lebe mit meiner Freundin (26) in einer Mietwohnung. Wir zahlen aktuell knapp 750 Euro Miete (warm) was für uns in unserem Kreis als "Luxus" schon zählt (Raum 58636).

Wir haben uns über das Thema Eigentum unterhalten und möchten nun effektiv an das Thema wenden. Hierfür brauchen wir allerdings Startkapital, welches wir momentan nicht zur Verfügung haben. Daher soll ein Bausparvertrag her.

Das Angebot welches mir gemacht worden ist sieht wie folgt aus. Ich möchte eine Bausparsumme von 80.000 erreichen. Hierfür muss ich min. 40% sparen damit ich maximal 60% als Darlehnen zu einem effektiven Zins von 3,75% erhalte (inkl. Gebühren etc.). Ich kann monatlich oder auch jährlich Sonderzahlungen machen in beliebiger Höhe ohne das zusätzliche Kosten enstehen. Ebenso kann ich mein Vertrag monatlich kostenfrei ändern. In Programm F30 F35 oder F60. Diese Kennzahlen stehen dafür wieviel % ich ansparen möchte. Je mehr ich anspare, umso weniger zahle ich Zinsen. Bei 60% wäre ich bei guten 2,3%, was allerdings ein langes sparen voraussetzt.

Nun zu meiner Sorge/Problem oder wie auch immer man das nennen mag. Wir planen mit 30-31 ein Eigentum zu besitzen, damit wir in unserem Mittleren Alter entweder eine vollständig bezahlte Wohnung haben, oder evtl. das Kapital erspart haben für eine größere Investition, wie einem Haus.

Ich weiß nicht ob der Bausparvertrag an der Stelle das richtige ist, oder ob es nicht einfach reicht wenn ich mein Geld 4-6 Jahre einfach auf ein Tagesgeldkonto lege und in der Zeit dann einfach zur Bank gehe und den Rest den ich brauche als Darlehnen aufnehme. Ich weiß nicht ob man damit rechnen kann, das die Zinsen für solche Darlehnen weiterhin so tief bleiben, wie sie bisher sind.

Um es jetzt auf den Punkt zu bringen; was würdet ihr tun an meiner Stelle?`

LG

[honigbaer]

Zur Kapitalbildung gibt es vermutlich besser verzinsliche Möglichkeiten, z.B. ein Aktien oder Zertifikatesparplan. VL Fondssparplan wäre auch eine Alternative. Sparen mit anleihen oder einem Banksparplan wird kaum mehr als 2%-3% Rendite bringen.

Könnt Ihr denn VL und Wohnungsbauprämie erhalten? (Einkommensgrenzen)
Dann ist trotz der niedrigen Guthabenzinsen ein Bausparvertrag sinnvoll.
Grundsätzlich ist die Finanzierung etwas einfacher, die Bank wird bei Finanzierung von mehr als 60% vom Kaufpreis schon einen aufschlag verlangen. Und steigen die Zinsen für 10jährige Festschreibung, während die 5jährigen gleich bleiben, kann man den teilbesparten Bausparvertrag auch zur Verlängerung der Darlehenslaufzeit einsetzen. Also gerade wenn die anderen Parameter (Einkommen nicht hoch, hohe Finanzierung gewünscht9 nicht so optimal sind, ist man mit dem Bausparvertrag bei den Banken oder der Bausparkasse besser angesehen.

Für 3,75% Sollzins muss man aber keine Entbehrungen (Niedrigzins in der Sparphase) auf sich nehmen. Nimmt man Fuchs Bau der Schwaebisch Hall als Maßstab, dann reichen 40% Besparung einzuzahlen z.B. über 4 oder 5 Jahre, die Zuteilung wäre dann zwar erst nach ca. 6-7 Jahren zu erwarten, aber die Zeit überbrückt die Bausparkasse notfalls mit einer Zwischenfinanzierung. (Derzeit sogar billiger als die meisten Bauspardarlehen) Also in Eurem Fall wären das monatlich 666 oder 533 über 4 oder 5 Jahre bei einem Vertrag mit 80 TEuro BS. Für ein Objekt mit 200 TEuro Kaufpreis müsste dann die Bank noch 120 Teuro finanzieren. 200 TEuro Kaufpreis, ist das in eurer Region realistisch?

[honigbaer]

Der S-Hall Tarif übrigens mit 0,25% Habenzins und 2,5% Sollzins (2,76% effektiv).
F30 F60, das ist Signal Iduna, oder?
Naja, 60% Besparung kann je nachdem ein Problem sein, Der eine zahlt das mal kurz ein, um die Zuteilung zu bewirken, der andere erreicht es kaum je, weil jede Rate mühsam von einem kleinen Gehalt gespart werden muss.

Vielleicht noch im Voraus bedenken & vergleichen: Wie hoch ist die Tilgungsrate.
(Beim Bausparen meist 7,2% der Bausparsumme (nicht des Darlehens) im Jahr, während ein normales Bankdarlehen meist mit Zins plus 1 oder 2% Tilgung vereinbart wird.)
Und man muss auch nicht gleich die vollen 80 Teuro abschließen, dem Vertrieb gefällt das, abernimmt man erst 30 und erhöht später, läuft es aufs gleiche hinaus, es zählt die Sparleistung nicht die Vertragssumme.

[katercarlo67]

Danke für die Antworten.

Also wir wollen Anfangs eine Summe von 100-150 Euro einzahlen. Sondereinzahlungen würden dann auch regelmäßig einfließen. Ich schätze mal so 300-500 Euro im Jahr die noch so dazu kommen würden.

Wie hoch der Zins- und Tilgungsbeitrag mtl. in ‰ der Bausparsumme ist weiß ich noch nicht. Habe mir gerade mal den S-Hall Tarif angesehen. Leider kann ich nicht sehen, wie viel erspart werden muss, bis man das gewünschte Darlehnen erhält.

Unser Ziel ist in knapp 5 Jahren eine Eigentumswohnug in einem Wert von max. 80.000€ zu erwerben.

Liebe Grüße

PS. Zins- und Tilgungsbeitrag mtl. in ‰ der Bausparsumme habe ich bei mir mal angefragt.

[honigbaer]

SignalIdunaBedingungen:
http://www.si-bausparen.de/Service/Beratungsqualitaet/Beding…
Schwaebisch-Hall Bedingungen:
https://www.schwaebisch-hall.de/bsh/produkte/bausparvertrag/…

F60 wäre 4 Promille Sparbeitrag und 4 Promille Tilgungsbeitrag. ("1% vom Darlehen"!)
Zuteilung bei 4,800 Bewertungspunkten. Diese wachsen jeweils am Quartalsende um das halbe Bausparguthaben dividiert durch die Bausparsumme. Also wenn auf die 80.000 24.000 sofort einbezahlt würden, wäre das nach 32 Monaten plus 6 Monate Wartezeit.

FuchsBau wäre 5 Promille Sparbeitrag und 6 Promille Tilgungsbeitrag.
Zuteilung bei 44 Bewertungspunkten. Diese wachsen mit den Zinsen, 20x0,8xZinssumme/Bausparsumme muss 44 sein. Also der 80.000 Euro Vertrag bräuchte dann 220 Euro Zinssumme. Bei 24.000 Euro Soforteinzahlung (5 Euro Zins 0,25% monatlich) wären nach 44 Monaten plus 3 Monate Wartezeit zu erhoffen. allerdings würde, wegen nur 40% Besparung, eine Bausparsumme von 53.333 das gleiche Darlehen wie oben erlauben, so dass dann die Sparzeit bei 29,33 Monate statt 44 wäre. (Darlehenstilgung 6 Promille auf 60% Darlehen ist ja genauso wie Signal 4 Promille (der Bausparsumme) auf 40% Darlehen)

Trotz Tarifdschungel ist der Unterschied vermutlich nicht so groß.
Bei Signal Iduna ist die Verzinsung und auch der Sollzins besser, dafür muss man die höhere Bausparsumme für das gleiche Darlehen kaufen (Abschlussgebühr!). Andererseits ist die 40% Besparung viel flexibler, für 80.000 Finanzierungsanteil reichen 32.000 Besparung statt 48.000.

Vollfinanzierung mit Bausparmitteln würde ich nicht machen, ein Vertrag mit 30.000 oder 40.000 Vertragssumme reicht für Euer vorhaben und passt besser zur Sparleistung. Die andere Hälfte vom Kaufpreis soll dann die Bank ganz normal finanzieren. 80.000 Bausparsumme = 480 Euro Tilgung monatlich. Ein normales Bankdarlehen läuft weitaus länger, hat aber eine geringere monatliche Belastung, so dass 40.000 Euro derzeit nur 100 Euro monatlich kosten würden. (Dafür tilgt man daran 25 Jahre und nicht 10 Jahre, wie beim Bauspardarlehen.)

Ideal wäre die Besparung mit 2.000 Euro pro Person jährlich unter Nutzung von VL und Wohnungsbauprämie.

[honigbaer]

Äh, 2.000 Euro für 2 Personen reicht auch für die Förderung.
Wohnungsbauprämie 45,06 für 512 Sparleistung Einkommensgrenze 25.600
VL 43,00 für 470 Sparleistung Einkommensgrenze 17.900
(Einkommensgrenze ist zu versteuerndes Einkommen, also etwa der Nettolohn plus ggfs andere Einkünfte)
Mit 982 Sparleistung pro Person käme man also an die 88,06 zusätzlich ran.
(tarifliche VL vom Arbeitgeber kommt ggfs auch noch dazu.)

[Heckenrose]

@katercarlo67
Bausparen – nur Gewürge. Natürlich ist der BSV noch NICHT zugeteilt, wenn du eine ETW erwerben willst. Also zwischenfinanzieren. War bei meinen Eltern so. Du verhandelst nicht nur mit der Hausbank sondern zusätzlich mit der Bausparkasse. Das Bausparguthaben ist eben kein flüssiges Eigenkapital.

„Leider kann ich nicht sehen, wie viel erspart werden muss, bis man das gewünschte Darlehnen erhält.“
Das maximale Darlehen wird doch groß herausgestellt. Nur die Bewertungszahl für eine Zuteilung des Darlehens reicht in der Regel nicht aus. Darüber sprechen die Bausparkassen nicht gerne. Obwohl sie die Bewertungszahl für ihre letzten Zuteilungen nennen könnten. Dann kann man selber peilen, wie lange man ungefähr bis zur Zuteilung sparen muss. Die Bewertungszahl ist überhaupt das wichtigste bei einem BSV.

„Unser Ziel ist in knapp 5 Jahren eine Eigentumswohnug in einem Wert von max. 80.000€ zu erwerben.“
Mit einer Spar-Leistung von 1.800,- jährlich ?! Wieviel Eigenkapital ist denn schon vorhanden? Dann schliess nur einen 10t-BSV ab. So nimmst du die nicht gerade umwerfenden staatlichen Prämien mit. Wie @honigbaer schreibt – erhöhen kannst du den BSV problemlos immer. Nur der Vertreter wird auf einen höheren BSV drängen. Letztendlich vermittelt er aber lieber einen kleinen BSV als gar keinen.

[honigbaer]

Also die Sache hat auf jeden Fall auch Nachteile, denn insgesamt sind die Bausparfinanzierungen teuer. Der Darlehenszins ist derzeit nichtmal besonders neidrig, aber in der Sparphase verzichtet man auf so viel Guthabenzins und man ist mit dem Geld ja auch gebunden. Dann ist die Tilgung bei Bausparfinanzierungen sehr hoch, deshalb für eine Vollfinanzierung mit nur Bausparkredit auch deshalb wenig geeignet.

Das "Gewürge", dass Zuteilung und Besparung auseinanderfallen, ist eher auf Kundenseite "verschuldet". Wobei Du genau richtig sagst, Darlehen und Mindestbesparung werden groß herausgestellt, und die kompolizierte Formel zur Bewertungszahl schauen die Bausparer gar nicht an. Ist Teil der Vertriebsmasche, perfektes Timing des Kunden, Aufzahlung im Moment des Erreichens der Bewertungspunkte, ist eher nicht zu befürchten. Tatsächlich ist das aber schon alles berechenbar. Die Bausparkasse darf die Zuteilung nicht garantieren, aber dass es da irgendwelche Verzögerungen im Vergleich zum Plan gegeben hätte, hat man lange nicht gehört. Die Bausparkassen werden ja mit Geld überschüttet und bringen derzeit ihre Darlehen nicht abgesetzt. Die alten Tarife haben viel zu hohe Darlehenszinsen, so dass die 80% Finanzierung der Bank mit Zinsaufschlag trotzdem billiger als die meisten Bauspardarlehen waren. Und dann hatte man vergeblich zu geringen Zinsen gespart.

Noch dazu, bei einer ETW für 80.000 winkt die Bank ja ab, wenn sie da nur 30.000 finanzieren soll und der Rest von der Bausparkasse kommt. Das ist aus Sicht der Bank ein unrentabler Kleinkredit.

Zu verhandeln ist eigentlich nur mit der Bank, und da hat man als Bausparer schon bessere Karten. 30.000 Bausparvertrag nah an der Zuteilung ist schon mehr, als 12.000 flüssige Mittel. Die Bausparkasse hält sich ja an ihren Tarif, bietet allenfalls auch eine Bankfinanzierung zusätzlich an.

Die Regelbesparung 5 Promille S-Hall (30.000 BS 150 Euro) oder 4 Promille Signal (37.500 BS 150 Euro) sollte schon zur Bausparsumme passen, auch wenn kleine Sonderzahlungen eingeplant sind. Also höhere BS erstmal auf keinen Fall. Und die 60% Besparung bei der SI sind dann aber nach 5 Beitragsjahren zu 1.800 Euro noch in sehr weiter Ferne. Also die BS auch immer noch zu hoch.

Übrigens die WOP und auch VL kann man ja noch für 2013 mitnehmen, wenn man vor Jahresende einzahlt.

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 48.055.066 von honigbaer am 16.10.14 13:57:34

Äh, WOP für 2014 meine ich natürlich.

[katercarlo67]

Verstehe das ich nun richtig:

Ich brauche keinen so hohen Bauspartarif wählen, weil die Bank am Ende die Restsumme nicht finanziert, korrekt? Wäre es dann sinnvoll, angenommen ein Bauspardarlehnen von 30.000€ anzupeilen (würde bedeuten wir müssten 12.000€ selbst ansparen) und die restlichen 50.000€ über eine andere Bank oder über ein normales Darlehnen finanzieren?

Ich würde den BS innerhalb von 10 Jahren zurückzahlen mit einer höheren Rate und den Rest mit einer niedrigeren Rate auf längere Zeit zB 20 Jahre... korrekt?

[honigbaer]

Ja, genau.
12.000 Euro ansparen, 18.000 wäre dann das Darlehen und 50.000 Bankkredit.
Für die 18.000 werdenbei 6 Promille Tilgung monatlich 6x30=180 Euro fällig, neuneinhalb Jahre lang.
Für die 50.000 bei 2% Tilgung jährlich und 2% Zins monatlich 166,66 Euro.

Ist natürlich mit nur 15% Eigenkapital eine heiße Kiste, die Bausparkasse wird vermutlich sagen, dass sie nicht mehr als 80% vom Kaufpreis (oder sogar niedrigerem Beleihungswert) finanzieren will. Andererseits ist aber glaubhaft, nachdem ihr 5 Jahre immer brav 150 Euro gespart habt, zusätzlich zur Miete, und die monatliche Belastung aus dem Kauf nur 346,66 Euro ist statt 600 Euro Kaltmiete bisher, dass das mit der monatlichen Rate von 346,66 schon hinhauen wird.

[bluechip56]

Antwort auf Beitrag Nr.: 48.049.513 von katercarlo67 am 15.10.14 22:05:48

Was wollt ihr genau kaufen? 2 Zi. Whg.

Gibt es im PLZ Raum 58 günstige Immobilien?

[honigbaer]

Bei immowelt gibt es die meisten Wohnungen in Iserlohn schon für unter 1.000 Euro je qm.
Sanierungsbedürftig und in großen Einheiten auch noch darunter. Dann wären 80.000 schon 3 oder 4 Zimmer.

[katercarlo67]

Ja Iserlohn ist ein schönes Städtchen mit knapp 100.000 Einwohnern. Wir sind ziemlich gut gelegen und haben es sehr nahe nach Dortmund, Bochum, Düsseldorf, Köln etc. alles innerhalb von 100km erreichbar. Dafür sind die Mieten sowie Kaufpreise im Verhältnis zu den anderen naheliegenden Städten, extrem günstig. Aktuell zahlen wir für eine Mietwohnung mit 77qm im EG mit schöner Gartenterrasse warm 740€ (inkl. Heiz und Stromkosten). Für die meisten mag das jetzt nach einem Schäppchen klingen, ist es für uns aber reinste Abzocke, diese hohen Mietkosten. Bekannte von uns haben auch eine EG Wohnung mit kleiner Terrasse und zahlen für 65qm nichtmal ganze 450€ inkl Heizung und Strom.

Wir ihr jetzt vielleicht besser verstehen könnt, möchten wir aus diesem Grund uns um unser Eigentum endlich kümmern. Wir zahlen knapp 9000€ monatl. an jemanden und an etwas wovon wir 0,0% was haben.

Daher planen wir jetzt einen Umzug in eine kleinere und günstigere Wohnung und haben unser Limit auf 500€ warm gesetzt und werden dann die Differenz die wir sparen mehr in einen BS legen.
______

Zurück zum Thema:
Laut meiner Unterlagen die ich von meinem Kollegen bekommen habe, zahle ich "einmalig" 1% Gebühr der Bausparsumme und habe eine Tilgungszins von 3,5%. Ich glaube das macht knapp 3,75% effektiv.

Bei 30.000 Bausparsumme müssten wir demnach 40% sparen, würde bedeuten 12000€. Die 30.000 + 3,75% machen dann 33112 Euro die wir an die Bausparkasse zurückzahlen.
Macht in 10 Jahren eine monatliche Rate von 275,93€. Die restlichen 50.000€ würde man dann wahrscheinlich auch zu einem Zins von 3,5%-4% erhalten, sprich min. 51750€ die man dann zurückzahlen müsste. Bei 20 Jahren hätten wir eine monatl. Zahlungsrate in Höhe von 215,63€. Summe wäre dann 491,56€ (Kaltmiete quasi) monatl.

In Jahren könnte man evtl noch dann die Rate vom Darlehnen wenn der BS bezahlt ist
anheben um die Summe die man monatl. dann mehr hat. So könnte man die nächsten 10 Jahre auf 4,4 Jahre verkürzen und somit in knapp 15 Jahren ein Eigentum im Wert von 80.000€ besitzen.

Ich weiß zwar schon mehr oder weniger was noch an Kosten zusätzlich hinzukommen, aber ich möchte mich dahin noch mal absichern und euch fragen was dazu kommen würde, außer das Hausgeld?

Liege ich denn nun soweit richtig mit meiner "Theorie"? Oder habe ich da was falsch gerechnet ?

LG

[bluechip56]

Antwort auf Beitrag Nr.: 48.062.917 von katercarlo67 am 17.10.14 09:18:25

Wenn ihr den Plan habt eine ETW in den nächsten Jahren zu kaufen, schaut euch doch mal Einige an.
Zu den 80000€ Kaufpreis kommen noch ca.9000€ an Kaufkosten. Da sind wir schon bei 89000€. Da muß die Wg. aber bezugsfertig sein. Renovierungen und evtl. neues Bad kosten wieder Geld.

Schaut euch den energetischen Zustand an, was ist gemacht oder muß noch gemacht werden.

Großer Faktor, was Viele nicht wissen ist das Hausgeld, das auch eine Instandhaltungsrücklage beinhaltet. Das kann auch mal 200€ o. 250€ im Monat betragen.

[katercarlo67]

Sorry, ja es soll eine ETW mit min. 3 Zimmern werden. Wir haben schon ETW für 50.000€ gesehen die man dann zwar etwas renovieren müsste, aber unseren Ansprüchen völlig ausreichen würde.

LG

[honigbaer]

Das 1% Abschlussgebühr steckt nicht im Effektivzins. Sag ich mal aus dem Bauch raus. Das wird sozusagen schon mit dem Sparvertrag vermauschelt, "deckt die Verwaltungskosten des Sparvertrags". Der Effektivzins weicht deshalb vom Nominalzins ab, weil die Zinsen schon monatlich erbracht werden und auch hohe Tilgungsraten, während bei einem endfälligen Kredit das Kapital über das ganze Jahr verfügbar ist, der Zins aber erst am Ende bezahlt würde.

Für Finanzierung macht ein Drlehenszins über 3% keinen Sinn, viel zu teuer.
Aber mal angenommen F40 statt F60, dann wäre doch das Darlehen 18.000 bei 30.000 BS. Die 12.000 werden eingespart und verzinst, bei Zuteilung zahlt die Bausparkasse die 12.000 zurück und gewährt das Darlehen in Höhe der Differenz zur Vertragssumme. Wenn beispielsweise 12.017,84 eingespart sind, wird das Darlehen 11.992,16 sein. (Vielleicht steht etwas von Rundung in den Vertragsbedingungen.) Der Zinsbetrag 3.112 kann schon ungefähr passen, im ersten Jahr ist der Zins etwa 630, 3,5% von 18.000. Und jedes Jahr etwa 10% weniger durch die Tilgung.

"Tilgungszins" ist als Begriff etwas verwirrend. Tilgungsrate war doch bei Tarif F40 1% vom Darlehen = 6Promille von der Bausparsumme = 180 Euro monatlich (2.160 jährlich). Das ist die Tilgungsrate. Und die setzt sich zusammen aus dem Zins (etwa 630 im ersten Jahr) und der Tilgung (etwa 1.530 im ersten Jahr). Mit der Zeit nehmen Darlehensstand und Zinsen ab, so dass der Anteil der Tilgung (aus konstanten 2.160 Euro) jährlich zunimmt.

Als Eigentümer fallen Dir die Betriebskosten zur Last, die im Mietvertrag vielleicht nicht auf die Mieter umgelegt werden, Grundsteuer, Reparaturen & Instandhaltungen (dürfen praktisch nicht umgelegt werden), Versicherungen. Meist wird eine Rücklage für Instandhaltungen gebildet. Riskant wird es, wenn größere Reparaturen anstehen, die dann auf die einzelnen Wohnungseigentümer umgelegt werden.

Grunderwerbsteuer und Nebenkosten für Notar/Grundbuch beim Kauf nicht vergessen.

Was war jetzt mit VL und WOP, ist das drin oder Besserverdiener?
Vorteil des Bauspardarlehens ist, dass man jederzeit tilgen kann, falls ein Lottogewinn kommt.
Im Gegensatz zum Bankkredit.
Bankkredite kosten derzeit unter 2% bei 10jähriger Bindung, mit 3 oder 4% musst Du nicht rechnen.
Aber in 5 Jahren kann natürlich alles anders sein. Wenn nach 10 Jahren die Zinsbindung vom Bankkredit ausläuft, das ist der gefährliche Moment, denn dann kann ja der Zins bei 5% oder so sein. Aber man muss sich nicht gegen jedes Risiko im Leben versichern.

[bluechip56]

Antwort auf Beitrag Nr.: 48.062.917 von katercarlo67 am 17.10.14 09:18:25

Man könnte auch den Bausparv. ganz weglassen.

Kaufsumme 90 000€

ca. 30 000€ in 6 Jahren ansparen ca. 400€ im Monat.

Bankdarlehn 60000€ bis dahin 4% Zins plus 2% Tilgung = 300€ p. Monat
Plus Sondertilgungsvereinbarung 10% der Kreditsumme = bis zu 6000€ p.Anno.

Bei 5% plus 2% Tilgung sind es 350€ im Monat. Auch kein Beinbruch.

[bluechip56]

Antwort auf Beitrag Nr.: 48.065.725 von katercarlo67 am 17.10.14 12:57:23

Ok bei 60000€ Darlehn seit ihr schneller beim Eigenkapital.
Und auch schneller mit der Abzahlung fertig.

[katercarlo67]

Antwort auf Beitrag Nr.: 48.065.728 von honigbaer am 17.10.14 12:57:40

Zitat von honigbaer: Was war jetzt mit VL und WOP, ist das drin oder Besserverdiener?

Also so ganz weiß ich nicht darauf zu antworten. Also ich selber bekomme keine VL. Meine Freundin ja, aber das geht in die Rente rein. Sie sagt Sie kann das zum Bausparen aber wohl umswitchen. Was meinst du mit WOP oder Besserverdiener. Was wir netto im Jahr verdienen hatte ich ja weiter oben schon erwähnt.

Jetzt mal anders gefragt, wenn ich wir ohne Bausparen angenommen in 3-4 Jahren 10.000-12.000 Euro ansparen und damit zur Bank gehen und sagen wir möchten ein Objekt bis 80.000€ erwerben, reicht die Anzahlung von knapp 15% um den Rest von der Bank zu bekommen?

Sehe ich das richtig, der einzige Vorteil ist, den ich mit dem BS habe, dass ich jederzeit ablösen kann und ein normales Darlehnen von der Bank nicht?

[bluechip56]

Antwort auf Beitrag Nr.: 48.066.286 von katercarlo67 am 17.10.14 13:48:07

Sprech mal mit Deiner Bank.
Es gibt die neue Basel III Richtlinie. Die Eigenkapitalquote wird dort beschrieben.

Nach m.M. sind jedoch ca.25 - 30% Eigenkapital zu empfehlen.Bankdarlehen kann man mit einem leicht erhöhten Zinssatz, auch auf 15 Jahre festschreiben.

Nach meiner Erfahrung sind Bauspardarlehen nur in sehr hohen Zinsphasen gut.Die Tilgung dauer dort schon um einiges länger als beim Bankdarlehen. Beim Bankdarlehen schaffst Du die Tilgung inkl. evtl. Sondertilgung in 15-20 Jahren.

Hatte in meinen Anfangsjahren auch einen Wüstenrot. Da lagen die Bankzinsen auch bei 7 bis 8 %. Später habe ich bei meinen weiteren Projekten nur mit Bankdarlehen und Sondertilgung gearbeitet.

Bei den Bankdarlehen gibt es noch die Möglichkeit 1 bis 2 Jahre vor Ablauf, bei steigendem Zinstrend, einen niedrigen Satz als Forwarddarlehen zu vereinbaren.

[bluechip56]

@catercarlo

Hier nochmal eine vereinfachte Rechnung wie ihr in 15 Jahren eine ETW bezahlt.

Kaufpreis: 50 000€
NK 6 000€
Brutto 56 000€

Eigenkap 14 000€
Kredit 42 000€

Zins 5%
Tilg.2%
Gesamt 7% 2940€ p. Anno = 245,-- pro Mon.
Sond Tilg. 2000€ p. Anno = 166,70 pro Mon.
Gesamtbel. = 411,70 pro Mon.

Bei gleichbleibender Sonderzahlung von 2000€ im Jahr, ist die Wg. in 15 Jahren bezahlt. Bei höherem Eigenkapital sinkt die monatliche Zahlung dementsprechend.

[honigbaer]

Vom Nettoverdienst war nicht die Rede, oder, finde ich nicht.
Ich hatte in Beitrag #6 die Einkommengrenzen genannt.

VL geht in die Rente, das ist dann wohl bei manchen Tarifverträgen (Metallindustrie?) so, dass das in die betriebliche altersvorsorge geht und kann dann glaub nicht umgeleitet werden. Aber macht ja nichts, ist ja nicht verloren.

Wenn es keine VL vom arbeigeber gibt, kann man trotzdem diesen die 470 Euro vom Lohn überweisen lassen, z.B. vom Dezembergehalt, dann kriegt man als Arbeitnehmer die 43 Euro, auch wenn man nur einen Monat gearbeitet hat. Es gilt aber die niedrige Einkommensgrenze. Wird die überschritten, kann man stattdessen die Wohnungsbauprämie für die Einzahlung bekommen oder auch zusätzlich für die Wohnungsbauprämie einzahlen. So lange man unter der WOP Einkommensgrenze bleibt.

VL Sparzulage vom Staat (ggfs zusätzlich zu der Leistung des Arbeitgebers) für arbeitnehmen.
WOP für alle.

Ob 15% Eigenkapital reichen ... das weiß nur die Bank bzw Bausparkasse.
Kommt auf das Objekt und die Einkommensverhältnisse an.
Bei den Besserverdienern, die mir zuletzt vom Hauskauf berichtet haben, wollte die Bank lieber 90% der anschaffungskosten finanzieren als 60%. Und wenn jemand kommt, der den Kredit unbedingt braucht, wird es abgelehnt, weil man in 5 Jahren zweimal umgezogen ist und die Postleitzahl einen schlechteren Schufascore bewirkt. Die Raten müssentragbar sein, auch wenn pro Nase Summe X für Essen und Kino weggeht.

Lies mal in den Bausparbedingungen, was die Darlehensvoraussetzungen sind.
Normalerweise sind die Bausparkassen kulanter.
Manche Banken finanzieren gar keine Wohnungen, nur Häuser.
Signal Iduna und S-Hall machen ja auch "normale" Finanzierungen, also mal fragen, was da die Kriterien wären. (Beleihungsauslauf, Besicherung) Schwabisch-Hall homepage schauen?

Gerade bei wenig Eigenkapital und kleinem Vorhaben verbessert der Bausparvertrag die Chancen auf Bewilligung. An einer normalen Finanzierung über 60 TEuro verdient die Bank vielleicht 300 Euro im Jahr. Da binden die sich nicht das Risiko ans Bein, dass Ihr pleite geht. Wenn das riskante Geld von der Bausparkasse kommt und die Bank nur den halben Kaufpreis finanziert, der jederzeit am Markt realisierbar ist bei Wiederverkauf, ist es einfacher und die Bausparkassse freut sich auch über kleine Kreditanfragen.

Vorteil beim Bausparen sind die Prämien (VL und WOP) und dass man sein Eigenkapital ein Bisschen aufmotzt. Die Banken haben lettlich ein interesse, dass Du etwas kaufst und finanzierst, das ist deren Geschäft. Die Vor- und Zwischenfinanzierung und die teure Wahl- und Mehrzuteilung gehört bei den Bausparkassen zum Geschäft, es ist kein Fehler, wenn man 1 oder 2 "Bausparmänner" zur Hand hat, wenn es ernst wird mit dem Finanzierungsvorhaben.

[honigbaer]

Basel III wird Dich nur verwirren.
Da geht es vor allem darum, wenn die Bank Kredit reicht sie den ja nur weiter, das Geld kommt von den Sparern. Damit das auf Dauer funktioniert, es kann ja auch mal ein Kredit ausfallen, hat die Bank meinetwegen bei 100.000 Euro Kreditvergabe 5.000 Euro eigene Mittel in Reserve. Wenn dann jeder 20. Kredit nicht zurückbezahlt wird, ist aus der Reserve der Bank noch genug Geld da, um die Sparer auszubezahlen.

Die Reserve ist aber nicht für alle Kredite gleich. Finanziert die Bank 50% vom Hauspreis, kann der Schuldner pleite gehen, aber die Bank wird mit 90% Wahrscheinlichkeit keinen Verlust haben, weil die Immobilie beim Verkauf mehr bringt, als das Darlehen noch valutiert. Also 10% Verlustrisiko.

Finanziert die Bank 85%, wie Du es willst, ist die Gefahr viel höher, dass die Bank im Ernstfall einen Verlust macht. Meinetwegen 50%, weil bei einem Notverkauf kaum 85% der Anschaffungskosten rausspringen und Kosten und Arbeit macht das auch noch alles. Also 50% Verlustrisiko. (Nicht dass Du pleite gehst, sondern dass die Bank Geld bekommt, falls Du pleite gehst.)

Also kann die Bank mit der Reserve, die ja nunmal nicht erhöht werden kann, bei gleichem Risiko 5 mal mehr Geld weiterverleihen, wenn nur 50% vom Kaufpreis finanziert werden, als wenn 85% finanziert werden. Wenn jetzt die Anforderungen an die Reserve mit Basel III erhöht werden, muss die Bank umso mehr schauen, dass sie nicht so viele 85% Schuldner hat, sondern mehr sicheres Geschäft. Und umso schwieriger wird es für Deinen Kredit.

Die Bausparkassen sind da etwas besser dran, zu Beispiel haben die wegen der VL Förderung usw ständig gute Mittelzuflüsse. Und dann geben die Bausparkassen viele Wohnungskredite, da passiert relativ wenig. Und von gesetz wegen darf die Bausparkasse gar keine anderen Kredite vergeben. Die Banken hingegen haben immer mehr Risiko, die vergeben ja auch Dispokredite, Geschäftskredite, Autofinanzierungen oder spekulative Kredite für Gewerbeimmobilien, das kann alles leichter schief gehen, bringt aber auch höheren Ertrag.

[katercarlo67]

Hallo Leute,

bin mal wieder online und habe mir mal die Beiträge durchgelesen.
Das ganze ist momentan einfach bisschen kompliziert... In den vergangenen Tagen hat sich sogar was unfassbares ergeben.

Wir ziehen bei meiner Schwester in die Anliegerwohnung ein und werden voraussichtlich einfach nur symbolische 100€ zahlen für die Wohnung. Das bedeutet wir können jetzt wesentlich viel mehr sparen.
Unsere Idee ist es aktuell 500€ monatlich zu sparen für das Eigentum. Ab Januar/Februar werden wir sogar 600€ sparen können dafür.

Gleichzeitig habe ich nochmal mit meiner Schwester gesprochen, die selbst schon ein Haus hatte bereits verkauft hat und ein neues jetzt hat. Sie ist der Meinung das Bausparen absolut unnötig ist weil einfach die Zinsen zu hoch sind. Sie sagt lieber das Geld so zur Seite irgendwie tun, und dann einfach die Restsumme bei jeder Bank anfragen und sich verschiedene Angebote machen lassen.

Was sagt ihr dazu?

[honigbaer]

Hab ich doch schon: Vorteil beim Bausparen sind die Prämien (VL und WOP) und dass man sein Eigenkapital ein Bisschen aufmotzt.

Ich sehe jetzt auch kein Problem, kurz die 30.000 Euro Eigenkapital zusammensparen und dann zur Bank gehen!
Wie hoch war denn die Investition Deiner Schwester, wieviel Eigenkapital hat sie gehabt, wie hoch war ihr Einkommen?
Kaufst Du jetzt auch ein Haus? Das beleihen die Banken lieber als Wohnungen.

[honigbaer]

Wie hoch sind denn die Zinsen für Baufinanzierungen, wenn Dein Bausparvertrag in 5 Jahren zugeteilt wird?
Woher weiß Deine Schwester, dass es weniger als die Zinsen des Bauspardarlehens sind?
Welchen Zins zahlt sie selbst und wann hat sie ihr Darlehen aufgenommen?

[bluechip56]

Antwort auf Beitrag Nr.: 48.077.239 von katercarlo67 am 19.10.14 13:18:25

Glückwunsch, daß Du jetzt 500 bis 600€ im Monat sparen kannst.

Deshalb würde ich Dir empfehlen, vergiss die ETW und spare für ein freistehendes Einfamilienhaus.

Ich weiß wovon ich rede.

[katercarlo67]

Morgen Leute,

ich werde mir mal noch einige Sachen durch den Kopf gehen lassen und demnächst von meiner Entscheidung berichten .

Schonmal vielen Dank für die zahlreichen Tipps.

LG