Immobilie gekauft, jetzt kommt die Angst - 500 Beiträge pro Seite

[zet2]

Hallo Forum,
habe in Chemnitz/Sachsen eine Penthouse-Wohnung (Neubau) zum Eigennutz in einer beliebten Gegend gekauft auch keine schlechte Lage, süd-west Ausrichtung. Allerdings ist der Ruf der Gegend besser als die Gegebenheiten. Ich muss damit rechnen, dass man mir noch ein Haus vor die Nase baut.
Hier gibt es keinen interessanten Markt an Bestandsimmobilien. Beim Wohnungsneubau herrscht Bauträgerdominanz. Eine Altbauwohnung z.B. vor 10-15 Jahren saniert, bekommt man in der Gegend für 1000.- 1300.-€ pro qm. Für meinen Neubau der gerade im Entstehen ist, kostet der qm 2040€, ist im Standard eher Sozialwohnung, man muss alles zukaufen. Somit komme ich auf ca. 250 000 € /2500.- pro qm. Leider bin ich zu spät dahinter gekommen. Die Wirtschaftlichkeitsberechnung 13-15 Monatsnetto-Kaltmieten= Kaufpreis, fällt erschreckend aus. Da müsste ich 13€ kalt verlangen, bei Vermietung würde ich aber nur höchstens 8€ bekommen. Eigentlich ein wirtschaftlicher Totalschaden, auch für mich als Eigennutzer. Ich denke, die Bude wird einem hohen Wertverlust unterliegen? Komischerweise sagen Immobilienexperten der Preis wäre normal? In Dresden (weitaus teurer) zahlt man 3000.- bei meist höherer Ausstattung. Auch sind diese Wohnungen sehr begehrt und immer schnell ausverkauft. Verstehen kann ich das nicht, warum niemand nachrechnet? Mein Motiv zum Kauf war der hohe Eigenkapitalanteil und demzufolge auch die Euroangst. Nun wird mir schmerzlich bewußt, dass ich meine günstige noch etwas schöner gelegene Mietwohnung aufgeben muss. Ich bin stark am Überlegen aufzugeben, allerdings schwer zu sagen, ob man da wieder rauskommt. Falls ja, stehe ich wieder vor dem Problem, dass der Euro-Flammenwerfer gefährlich züngelt.
Wer kann mir irgendeine Entscheidungshilfe geben?

VG Frank

[valerie]

Antwort auf Beitrag Nr.: 49.972.662 von zet2 am 14.06.15 21:33:05

Frank, sollte es noch Objekte in Karl-Marx-Stadt geben, die ich für "13-15 Monats-Netto-Kaltmieten = Kaufpreis" erwerben kann, lass es mich wissen.

Und zu deiner Frage:

Die Antwort gabst du dir durch dein Posting selbst.

Ich verstehe angesichts der Kaufsumme von 250K nicht, warum du dir diese Gedanken nicht vorher machtest. Also letztendlich 200.000 Euro für eine ganz gewöhnliche Hütte unterm Dach ohne jegliche Sonderausstattung in einer Gegend, in der keiner wohnen möchte - jedenfalls nicht für 13,- Euro/qm. Wahrscheinlich nicht mal für 8 Euro/qm.

Aber all das wusstest du vor dem Notartermin! Und was möchtest du denn für eine Entscheidungshilfe?

Valerie

[Baldur74]

Ich wohne zwar nicht in Chemnitz aber in einer anderen ostdeutschen Großstadt. Die Grundstückspreise sind auch im Osten in den Großstädten nicht gerade billig und die anderen Baukosten unterscheiden sich nicht zwischen München und Chemnitz.

Daher denke ich, dass es gar nicht möglich ist einen neubau mit noch niedrigerem Quadratmeterpreis zu erwerben, weil die Baukosten nun mal so hoch sind.

Damit klafft dann tatsächlich aber ein erhebliches Mißverhältnis zwischen erzielbarer Miete und Kaufpreis bzw. hier zw. eingesparter Miete und Kaufpreis.

Riesige Wertsteigerungen würde ich nicht erwarten, aber es würde mich auch wundern, wenn die Wohnung in 5 Jahren bei einem Verkauf nur noch 200.000 oder gar 150.000 bringen würde.

Im ländlichen Raum sieht das anders aus, da kenne ich Fälle wo 10 Jahre alte EFH für die Hälfte vom Baupreis weggingen.

[valerie]

Antwort auf Beitrag Nr.: 49.972.899 von Baldur74 am 14.06.15 22:36:24

...und so wirklich mag sich sein Problem auch mir nicht erschließen.

Einer unserer Chefärzte kaufte sich hier in Bielefeld unlängst zwei neue Eigentumswohnungen für je 180.000 Euro, die er für je 750 Euro kalt vermietete.

Und er bzw. seine Steuerberater meinen, es rechnet sich.

Mag sein, dass in Chemnitz immer noch andere Gesetze gelten.

Somit der einzige Tipp, den ich geben könnte: Bleibe in deiner geliebten Mietwohnung, verzichte bei der gekauften Wohnung auf die Extras und vermiete so gut, wie es geht.

Valerie

[Baldur74]

Antwort auf Beitrag Nr.: 49.972.917 von valerie am 14.06.15 22:39:18

750 EUR * 12 Monate * 20 fach = 180.000

Das passt soweit sogar. Privatanleger sollen üblicherweise nicht mehr als das 20 Fache der Jahreskaltmiete bezahlen.
Wohnungsgesellchaften schlagen allerdings erst unter dem 10 fachen zu, habe ich gelesen.

Theorhetisch bedeutet das 20 fach der Jahreskaltmiete eine Rendite von 5%.

Positiv für den Ertrag sind die steuerlichen Abschreibungen, schlecht die Kosten die nicht weiterbelastet werden können.

In Chemnitz ist die Rechnung schlechter. 250.000 / 800 * 12 = 26. Theorhetische Rendite immer noch 3,8%. Bei 700 EUR Miete immer noch 3%.

Solange es keinen Leerstand... gibt nicht toll aber o.k..

Daher glaube ich die Hauptangst ist hier der sinkende Markt wert.

[valerie]

Antwort auf Beitrag Nr.: 49.972.959 von Baldur74 am 14.06.15 22:53:05

Baldur, danke für die Info!

Bei Immobilien bin ich nicht sooo bewandert. Käme nie auf die Idee, damit Geld verdienen zu wollen; aber eher aus Unwissenheit.

Daher der Tipp - keine Sonderausstattung, "nur" 200.000 bezahlen und dann vermieten.

Valerie

[sausebraus2000]

Ich denke mal wenn jemand eine Wohnung für 250.0000 € kauft und er erst nach dem Notartermin darüber nachdenkt, ob dies schlau ist, dann hat er vermutlich zuviel Geld.

Chemnitz mit Dresden zu vergleichen ist vielleicht nicht ganz real. Der "Wessi" Investor kauft lieber im bekannten Dresden als abends beim Grillen zu erzählen "ich habe ne Wohnung in Gemmnitz gekauft".

Mit unter 25 Faktor was zu kaufen ist bei Wohnungen schon um die 10 Jahre alt, kaum noch zu erzielen. Eventuell Platte, doch die sind teilweise auch top saniert und haben sogar Solar auf dem Dach. Alte Platte im Umfeld sind allerdings ratz batz leergezogen und Asylbewerber drin.

Die Baupreise steigen, Erdwärme, Solar, Fahrstuhl, Behindertengerecht, Rollläden (natürlich elektrisch) usw. usf. - das kostet eben.

Wenn man jetzt erstaunt ist, dass da noch ein Haus daneben gebaut wird, braucht man aber kein Architekt zu sein - und nur die AUGEN ÖFFNEN !

[Baldur74]

Antwort auf Beitrag Nr.: 49.972.974 von valerie am 14.06.15 22:57:32

@Valerie, da sind wir ähnlich.

Ich käme auch nicht auf die Idee mit Immobilien Geld verdienen zu wollen.

Mich schrecken ab:
> Leerstandskosten
> Mietnomaden
> Klumnpenrisiko
> im Schlimmsten Fall Kredite
> generell Ärger mit Mietern

Ich kenne aber Leute die damit erfolgreich sind. Und ich kenne andere, die zugeben, dass sie froh sind, wenn am ende des Jahres zumindest kein Verlust dasteht.

[sbendel]

Antwort auf Beitrag Nr.: 49.972.959 von Baldur74 am 14.06.15 22:53:05

Zitat von Baldur74: 750 EUR * 12 Monate * 20 fach = 180.000

Das passt soweit sogar. Privatanleger sollen üblicherweise nicht mehr als das 20 Fache der Jahreskaltmiete bezahlen.
Wohnungsgesellchaften schlagen allerdings erst unter dem 10 fachen zu, habe ich gelesen.

Theorhetisch bedeutet das 20 fach der Jahreskaltmiete eine Rendite von 5%.

Naja, wenn du da 20 Jahre nichts machst, dann hast du hinterher aber auch kein bewohnbares Etwas mehr. Ist schon nicht ganz unrealistisch mit den 2% (oder wie viel das ist) Abschreibung pro Jahr. Da ist immer mal wieder was zu tun. Sonst waere ein Immobilieninvest ja auch zu einfach.
Und das jetzt dann der Niedrigzinsen schon eine 20fache Kaltmiete (bei ganz gewoehnlichen Objekten() als normal angesehen wird, unglaublich.

[Baldur74]

Antwort auf Beitrag Nr.: 49.973.556 von sbendel am 15.06.15 08:21:13

@Sbendel

Das 20 fache der Jahreskaltmiete wird seit Ewigkeiten von Wirtschaftszeitschriften (Wiwo z.B.) als Kennziffer genommen. Sind immerhin theoretische 5% vor Steuern. Blöd, dass durch Hausgeld, Leerstand, nicht auf den Mieter abwälzbare Kosten nicht wirklich 5% vor Steuern übrig bleiben.

Eigennutzung wie hier ist noch mal ein anderes Thema.

[AktienKlaus]

Alternativ stelle spaßeshalber die Immobilie zum Verkauf ein und schau, ob sich jemand findet, der denselben Preis wie du zahlt.
Dann wäre die Kuh vom Eis und du würdest wenigstens +/- 0 aus der Geschichte rauskommen. Wenns klappt ist gut, wenn nicht, muss man das beste draus machen.

[oscarello]

Antwort auf Beitrag Nr.: 49.972.959 von Baldur74 am 14.06.15 22:53:05

750x12 = 9000.--
abzügl.Afa 2% aus KP = 3600.--

Zinskosten können vernachlässigt werden
also positive Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung 5400.--

wo ist hier ein Vorteil?

und: Bielefeld???

[Kettenfett]

In 20 Jahren kannste die Bude abreißen, junge junge Chemnitz . Da gibts ne schöne Studie der TU Freiberg, wenn Chemnitz keine Wohnung zurückbaut beträgt 2020 die Leerstandsquote 21%, viel Spass bei der Mietersuche

http://www.wbb-chemnitz.de/cms/download.php?file=upload/Vort…

[timekiller]

[V51]

Richtige Experten hier unterwegs.

Vor 2-3 Jahren galt alles über das 13fache (max. 15fache bei super Lage) ist zu teuer.
Also die einfache Rechnung: Jahresnettokaltmiete x 13 = max. Kaufpreis

In den letzten Jahren geht es Richtung 20 bis 25, das hat nur 2 Gründe.
Spekulation auf weiter steigende Preise und Geldsicherung.
Auch ausländische "Investoren" die Ihr Schwarzgeld unterbringen wollen treiben die Preise, da denen
die Rendite egal ist. Auch ob der Markt mal um 20% absackt ist denen egal, sie wollen nur Ihr Geld unterbringen.

Ich habe neulich ein Objekt zum 3.5 fachen erstanden, auch das ist möglich.
Also in 3.5 Jahren habe ich meine Investition wieder drin, mit Nebenkosten lass es 4 sein.


Noch etwas zum steuerlichen Thema. Ich berechne das niemals mit ein. Wenn es steuerlich besser wird ok, aber niemals in die Kalkulation einfließen lassen.
In den 90er Jahren sind etliche damit auf die Schnauze gefallen. (Sonder Afa)
weil Sie einfach eines nicht bedacht haben. Tilgung unterliegt der Einkommenssteuer.
(und auch heute begreifen es die wenigsten)

Beispielrechnung:

Miethaus gekauft mit 5.000 € Mieteinnahmen

Kredit läuft, hohe Tilgung vereinbart um schnell abzuzahlen.

Kredit & Tilgung belaufen sich auf 4.000 €.
1.000 € verbleiben als Einnahme / Rücklage.

Leider bedenken die wenigsten das in den 4.000 € die Tilgung als Einnahme gilt und somit versteuert wird.

Somit bleiben nach Steuern (je nach Steuersatz) keine 1.000 € übrig, nein er muss noch 1.000 bezahlen.
Sprich: 5.000,- € Einnahmen und 6.000 € Ausgaben nach Steuern

Er muss jeden Monat 1.000 € dazu geben von seinem Gehalt.....
Ganz vereinfacht dargestellt.

[holke]

Antwort auf Beitrag Nr.: 49.972.662 von zet2 am 14.06.15 21:33:05

Keine leichte Endscheidung

Hallo Frank,
ein Ausstieg wird sicherlich teuer sein. Besser ist es die Wohnung mit so wenig wie möglich Extras auszustatten und zu hoffen, dass sich vernünftige und solvente Mieter finden lassen.
Lassen sich mit der Wohnung durch Abschreibung keine Steuervorteile herausholen, ist die Rendite bei den von Ihnen genannten Mietpreisen, wenn überhaupt vorhanden, natürlich minimal. Ob die Wohnung nach 10 Jahren wegen der Steuerfreiheit mit Gewinn verkauft werden kann, ist schwer vorher zu sagen. Die demografische Entwicklung in Ostdeutschland ist nicht die Beste, und Gewinner sind nur die Regionen, die auch in zehn Jahren noch atraktive Arbeitsplátze vorweisen können.
Das deu Euro durchaus noch dreissig Prozent nachgeben kann, ist jetzt gerade wieder sichtbar geworden. Solange die EZG die griechischen Banken weiter füttert, werden die diesbezüglichen Ansprüche anderer südeuropäischer Staaten nicht kleiner und das Problem somit grösser.
Ich empfehle daher durchaus auch Immobilieninvestitionen, die nicht unbedingt in Deutschland liegen müssen. Meine langjährige Erfahrung als Immobilienspezialist für die verschiedenen Märkte Europas, zeigt mir immer wieder, dass man weit grössere Gewinne mit Immobilien machen kann, wenn man auch einmal ein anderes Land ausprobiert, insbesondere wenn dieses nicht im Euroraum liegt. Nicht umsonst ist London so begehrt, oder Budapest sogar auf Platz eins für Immobilieninvestoren aus aller Welt.
Ausserdem sind es natürlich auch nicht immer Wohnimmobilien, die eine hohe Rendite und Sicherheit gewähren. In Deutschland sind sogar weit mehr als die Hälfte der Wohnimmobilien auf lange Sicht ein Verlustgeschäft.
Langfristig ist zum Beispiel auch der Kauf und die Verpachtung von Agrarflächen sicherlich lukrativer, da ja in der Zukunft vor allen Dingen Grundnahrungsmittel und Bioenergie grosse Themen für die Welt sein werden.
Trotzdem empfehle ich jetzt erst einmal einen kühlen Kopf zu bewahren und einmal die Berechnung der Eigenkapitalrendite durchzuführen.
Das geht im Falle einer Vermietung recht eifach mit folgender Formel:
Ertrag nach Steuern mal Einhundert geteilt durch das eingebundene Eigenkapital. Mit der sich dann ergebenden Zahl bekommt man eine Auskunft über die zu erwartende Rentabilität des bereits investierten Eigenkapitals (enspricht dem Verkehrswert minus Fremdkapital).
Heutzutage muss man allerdings sehr aufpassen, trotz der sehr niedrigen Zinsen, im Angesicht einer entstehenden Immobilienblase nicht ins Hintertreffen zu geraten. Zumeist sind die vom Bauträger versprochenen Renditen reine Augenwischerei. Also noch einmal genau das Umfeld der Immobilie überprüfen und in Ruhe analysieren und dann in Ruhe überlegen,ob die Rendite ausreicht, um gegen Inflation und eventuelle Entwertung des Euros genug getan zu haben. In jedem Fall aber keine voreilige Endscheidung treffen, denn die könnte dann ja letzendlich die teuerste Variante werden.
Mit besten Grüssen,
Ihr
Ingo Holke

[jambam1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 50.017.770 von V51 am 21.06.15 10:41:20

wie wär es denn, wenn er anstatt 4000 Tilgung nur 3.500 Tilgung vereinbart ?

dann zahlt er in etwa 1 Jahr länger zurück, kann die Tilgung plus Steuer aber fast (oder ganz, wenn man es genau ausrechnet) von der Miete bezahlen.

geht das nicht ?

[zet2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 50.188.302 von holke am 14.07.15 23:49:39

@ Ingo Holke,
vielen Dank für Ihre fachmännischen Analysen und guten Tipps. Ich finde das sehr, sehr interessant. In meinem Fall hat sich die Entscheidung schicksalshaft aufgedrängt. Für clevere Spekulationen fehlt mir echt das Fachwissen. Sicherlich habe ich mich sehr intensiv mit dem Wohnimmobilienmarkt in meinem Bundesland beschäftigt, jedoch war ich an Richtlinien und Wünsche meiner Familie gebunden. z.B. es musste im nahen Umfeld der alten Heimat sein...usw. ok+! ein bestimmter Wunschgrundriss, ok+! eine Sonnenterrasse süd-west ausgerichtet ok+! Die Lage befindet sich in einem gefragten Wohngebiet auch+, das Areal allerdings ist spekulativ (Stichwort Entwicklung gefragte Lage, wie oben bereits erwähnt)Einzig negativ eben, dass man ein Haus vor die Nase gesetzt bekommt oder bekommen kann. Es kommt drauf an, wie der Bauantrag genehmigt wird. Der Preis stimmt auch mit dem aktuellen Immobilien-Kompass überein. Die zukünftigen Objekte im Umfeld sind schon mit +5% angesetzt. Die Tiefgaragen kosten sogar gleich 1/3 mehr, weil das hier Goldstaub wegen Ballung Innenstadt ist.
Auch wenn Lift und moderner Standard kosten, riecht es schon nach Blasenbildung. In meinem Fall und Alter von Mitte 50, soll es Altersruhesitz, Geldanlage und Lebensqualität und bischen Luxus im Alter verbinden. Finanzieren muss ich nur 15%
Dennoch hatte mich die Unwirtschaftlichkeit und der entstehende Makel gestört und wollte in der günstigen Mietwohnung bleiben. Der Ausstieg hätte mich mind. ca. 12% an Abstandszahlung wegen Rückbauten gekostet. Aus diesem Grund haben wir uns für das Weitermachen entschieden, vielleicht kommt zufällig noch ein wohlhabender Wanderer des Weges... Meiner Frau jedenfalls gefällt es!

Nochmals besten Dank für die Beiträge, Ratschläge und Erläuterungen.

VG Frank